Räumliche Verkleinerung einer Sondereigentumseinheit und Wohngeld

Die räumliche Verkleinerung einer Sondereigentumseinheit von ca. 278,60 m² auf ca. 179,70 m² bei gleichzeitiger Verringerung der Miteigentumsanteile von 648/10.000 auf 404/10.000 kann nicht unmittelbar und isoliert zum Gegenstand eines notariell beurkundeten Kaufvertrags gemacht werden. Sie kann auch nicht in der Eigentümerversammlung zur Abstimmung gestellt und beschlossen, sondern nur in Anwesenheit aller vorhandenen Wohnungseigentümer notariell beurkundet und zur Eintragung in den Wohnungsgrundbüchern beauftragt werden.

(Leitsatz der Redaktion)

Kl. ist die WEG. R. L. war als Eigentümerin der Sondereigentumseinheit 63 mit einem Miteigentumsanteil von 648/10.000 eingetragen. Sie schloss mit dem Rechtsvorgänger der Bekl. (Erblasser) am 10. Juni 2002 einen notariellen Vertrag über einen 404/10.000 Miteigentumsanteil, verbunden mit dem Sondereigentum Nr. 63, der aber nur einen Teil von 179,70 m² von der bisherigen Wohnfläche von 278,60 m² umfassen sollte. Die Verringerung der Sondereigentumsfläche sollte noch beschlossen und im Grundbuch geändert werden, was aber nicht geschehen ist. Ab dem 1. Juli 2002 sollte der Käufer/Erblasser auch das Hausgeld entsprechend dem gültigen Wirtschaftsplan der Eigentümergemeinschaft zahlen. Im Grundbuch eingetragen wurde jedoch die Übertragung der Einheit mit den ursprünglich 648/10.000stel Miteigentumsanteilen. Auf den Eigentümerversammlungen vom 14. Oktober 2015 bzw. 29. Juni 2016 beschloss die Gemeinschaft die Wohngeldabrechnungen für 2014 bzw. 2015, die zu Lasten der Einheit 63 Nachzahlungsbeträge von knapp 10.000 € und 8.500 € vorsehen, welche die hier geltend gemachten Klagebeträge darstellen. Da nach der verstorbenen R. L. keine anderen Erben als das Land Berlin vorhanden waren, trat das Land Berlin mit Vertrag vom 12. Februar 2014 alle gegenwärtigen und zukünftigen Ansprüche auf Wohngeldzahlungen/Nutzungsentschädigungen an die klagende WEG ab, die den Verwalter bevollmächtigte, gegenüber der Erbengemeinschaft die Ansprüche aus den Jahresabrechnungen geltend zu machen. Die klagende WEG meint, zu der Sondereigentumseinheit 63 gehörten nur die verringerten 179,70 m² gemäß Kaufvertrag.

II. Die Klage ist mit ihren Haupt- und Hilfsklagegründen unbegründet.

1. Der Kl. steht gegen die Bekl. kein Anspruch aus § 11 Abs. 1 des Kaufvertrages i.V.m. § 328 Abs. 1 BGB auf Zahlung von 9.775,48 € als Betrag aus der Jahresabrechnung 2014 und von 2.172,92 € als Betrag aus der Jahresabrechnung 2015 zu. Dabei kann dahingestellt bleiben, ob diese Regelung, wie das Kammergericht (Urt. v. 31. März 2017 - 4 U 198/14) meint, einen Vertrag zugunsten der Kl. begründet. Ein Anspruch scheidet unabhängig hiervon aus verschiedenen Gründen aus. Einerseits kann entgegen der Auffassung des Kammergerichtes (aaO.) selbst bei Annahme eines Vertrages zugunsten Dritter kein Anspruch auf Zahlung von Hausgeld aus diesem Vertrag hergeleitet werden. Denn das Kaufobjekt ist in § 1 als ein Miteigentumsanteil von 404/10.000stel in Verbindung mit dem Sondereigentum bezeichnet, da die Parteien ausweislich der Urkunde davon ausgingen, dass die Änderung der Teilungserklärung unmittelbar bevorstand. Eine Einheit mit dieser Größe ist aber rechtlich nicht existent. Eine Verpflichtung zur Zahlung von Hausgeld für eine nicht existierende Einheit kann aber nicht bestehen, und damit auch keinen Anspruch als Vertrag zugunsten Dritter begründen. Eine Beschlussfassung zur Zahlung von Wohngeld für eine nicht existierende Einheit liegt nicht vor und wäre auch nichtig. Abgesehen davon war die Regelung selbst auch in § 11 Abs. 1 des Kaufvertrages nicht hinreichend bestimmt, da dort das Hausgeld der Höhe nach nur mit „zur Zeit“ näher umrissen war. Andererseits ist unabhängig hiervon der ausdrücklich allein geltend gemachte Anspruch auf Begleichung der Jahresabrechnung nicht von § 11 Abs. 1 des Kaufvertrages erfasst. Ausweislich der Regelung in § 11 Abs. 1 des Kaufvertrages verpflichtet sich der Käufer lediglich zur Zahlung des monatlichen Hausgeldes, nicht aber der Jahresabrechnung. Dies erschließt sich nicht nur aus der Benennung des „zur Zeit“ des Vertragsschlusses monatlich geschuldeten Betrages, sondern auch aus § 11 Abs. 2 des Kaufvertrages, der die monatliche Verpflichtung benennt, sowie aus § 11 Abs. 3 des Kaufvertrages mit der entsprechenden Unterwerfungserklärung hinsichtlich der monatlichen Verpflichtung. Nicht umfasst von § 11 Abs. 1 des Kaufvertrages ist damit aber gerade der hier allein geltend gemachte Anspruch aus der Jahresabrechnung. Der Anspruch aus der Jahresabrechnung stellt sich gerade nicht als identischer Streitgegenstand gegenüber der Verpflichtung zur Zahlung des monatlichen Hausgelds dar.

2. Der Kl. steht gegen die Bekl. auch nicht der hilfsweise geltend gemachte Anspruch auf Zahlung von 9.775,48 € als Betrag aus der Jahresabrechnung 2014 und von 2.172,92 € als Betrag aus der Jahresabrechnung 2015 aus § 6 Abs. 2 des Kaufvertrages i.V.m. § 398 BGB zu. Insoweit gelten die oben genannten Ausführungen, wonach bereits der Kaufgegenstand nicht hinreichend bestimmt war und insoweit auch im Innenverhältnis kein Anspruch besteht. Insoweit kann dahingestellt bleiben, ob die sprachlich ungenügende Regelung in § 6 Abs. 2 des Kaufvertrages überhaupt eine Verpflichtung des Käufers begründen kann. Ohnehin würde sich diese Regelung ausschließlich auf den Wirtschaftsplan beziehen und nicht Ansprüche aus der hier allein streitgegenständlichen Jahresabrechnung umfassen.

3. Der Kl. steht gegen die Bekl. auch nicht ein eigener Anspruch auf Zahlung von 9.775,48 € als Betrag aus der Jahresabrechnung 2014 und von 2.172,92 € als Betrag aus der Jahresabrechnung 2015 aus § 16 Abs. 2 WEG i.V.m. Beschluss der Versammlung vom 14. Oktober 2015 zum Tagesordnungspunkt 1 zu. Grundlage der in einer Wohnungseigentümergemeinschaft geschuldeten Beiträge ist der Beschluss der Wohnungseigentümer. Ein solcher Beschluss kann Verbindlichkeiten nur für die zur Beschlussfassung berufenen Wohnungseigentümer, nicht aber für Dritte begründen, da andernfalls ein unzulässiger Gesamtakt zu Lasten Dritter vorliegt ( BGH, Beschl. v. 21. April 1988 - V ZB 10/87, NJW 1988, 1910, 1911). Dementsprechend ist Schuldner des Wohngeldanspruchs derjenige, der bei Fälligkeit der wahre Wohnungseigentümer ist. Dabei gilt grundsätzlich gemäß § 891 BGB eine Vermutung, dass dies derjenige ist, der im Grundbuch als Wohnungseigentümer eingetragen ist. Stimmt die Eintragung im Grundbuch aber nicht mit der wahren Rechtslage überein, kommt keine Haftung in Betracht. Denn wer lediglich Bucheigentümer ist, haftet nicht für Wohngeldschulden (vgl. BGH, Beschl. v. 6. Oktober 1994 - V ZB 2/94, NJW 1993, 3352; KG, Beschl. v. 9. Mai 2001 - 24 W 3082/01, KGR Berlin 2001, 377; OLG Stuttgart, Beschl. v. 8. März 2005 - 8 W 39/05, NZM 2005, 426). Der im Grundbuch noch eingetragene Rechtsvorgänger der Bekl. und damit die Bekl. sind aber lediglich Bucheigentümer. Der Rechtsvorgänger der Bekl. ist zwar im Grundbuch als Eigentümer der Einheit 63 eingetragen, aber nicht tatsächlicher Eigentümer. Die Vermutungswirkung des § 891 BGB ist widerlegt. Aus § 9 des Vertrages vom 10. Juni 2002 ergibt sich, dass lediglich das in § 1 näher bezeichnete Kaufobjekt aufgelassen werden sollte. Dieses Kaufobjekt ist aber in § 1 als ein Miteigentumsanteil von 404/10.000stel in Verbindung mit dem Sondereigentum bezeichnet, da die Parteien ausweislich der Urkunde davon ausgingen, dass die Änderung der Teilungserklärung unmittelbar bevorstand. Eine Einheit mit dieser Größe ist aber rechtlich nicht existent, so dass die - hierauf auch bezogene - Auflassungserklärung ins Leere ging. Dass sich die Auflassungserklärung nur auf diesen rechtlich nicht existenten Teilbereich bezog, ergibt sich aus der entsprechenden Auslegung des Kaufvertrages, zumal der beigefügte und als Anlage zum Kaufvertrag genommene Grundriss sich ausdrücklich auch nur auf einen Teilbereich bezog. Auf die diesbezüglichen überzeugenden Ausführungen der zahlreichen vorherigen Urteile im Hinblick auf diese Frage (KG, Urt. v. 31. März 2017 - 4 U 198/14; LG Berlin, Urt. v. 4. Dez. 2012 - 85 S 97/12; KG, Urt. v. 20. Januar 2012 - 9 U 315/10; LG Berlin, Urt. v. 22. Oktober 2010 - 2 O 1/10) wird verwiesen. Soweit der Einzelrichter des 21. Zivilsenats des Kammergerichts im Urteil vom 27. März 2018 (21 U 108/17) abweichend meint, dass die beklagten Eigentümer zumindest Eigentümer eines Teilbereichs der Sondereigentumseinheit geworden seien, kann das Gericht dem nicht folgen. Die in diesem Urteil in Bezug genommene Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 18. Juli 2008 (V ZR 97/07) erfasst den vorliegenden Fall nicht ansatzweise. Diese Entscheidung betraf allein die Frage, ob Sondereigentum entstehen kann, wenn der tatsächliche Zustand vom Aufteilungsplan abweicht. Im vorliegenden Fall ist das Sondereigentum aber gerade allein mit einem Anteil von 648/10.000stel dem Grunde nach bereits entstanden, weicht auch nicht von dem Aufteilungsplan

rliegenden Fall nicht ansatzweise. Diese Entscheidung betraf allein die Frage, ob Sondereigentum entstehen kann, wenn der tatsächliche Zustand vom Aufteilungsplan abweicht. Im vorliegenden Fall ist das Sondereigentum aber gerade allein mit einem Anteil von 648/10.000stel dem Grunde nach bereits entstanden, weicht auch nicht von dem Aufteilungsplan ab und kann entsprechend auch nur in dieser Form wirksam übertragen werden. Sondereigentum kann nur in den Grenzen entstehen, die sich aus dem zur Eintragung in das Grundbuch gelangten Aufteilungsplan ergeben (BGH, Urt. v. 20. November 2015 - V ZR 284/14, juris, Rn. 13). Eine nur beschränkte Übertragung eines Teils einer Sondereigentumseinheit, die real nicht geteilt ist, was der Einzelrichter des 21. Zivilsenats indes scheinbar anzunehmen scheint, ist der Konzeption des Gesetzgebers insoweit völlig fremd.

4. Der Kl. steht gegen die Bekl. auch nicht der geltend gemachte Anspruch auf Herausgabe der entwerteten vollstreckbaren Ausfertigung des Kostenfestsetzungsbeschlusses des LG Berlin - 50 O 27/15 - vom 23. Juli 2018 zu. Ein solcher Anspruch besteht unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt. Die Klage auf Herausgabe einer vollstreckbaren Ausfertigung entsprechend § 371 BGB ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs jedenfalls statthaft, wenn entweder über eine Vollstreckungsabwehrklage bereits rechtskräftig zugunsten des Herausgabekl. entschieden worden ist oder die Erfüllung der dem Titel zugrunde liegenden Forderung zwischen den Parteien unstreitig ist (BGH, Urt. v. 14. Juli 2008 - II ZR 132/07, juris, Rn. 9). Abgesehen davon, dass beide Voraussetzungen hier nicht vorliegen, ist der Anspruch aus dem Kostenfestsetzungsbeschluss auch nicht erloschen. Denn es fehlte an einem Anspruch der Kl. gegen die Bekl. auf Zahlung von Wohngeld für die Monate Februar bis anteilig Juni 2015, gegen den mit dem Titel hätte aufgerechnet werden können. Aus den oben dargestellten Gründen haften die Bekl. weder aus einem Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten Dritter noch aus abgetretenem Recht oder unmittelbar aus § 16 Abs. 2 WEG. Die ohnehin nur unter Vorbehalt erklärte Aufrechnungserklärung ging damit ins Leere.

Die räumliche Verkleinerung einer Sondereigentumseinheit bei gleichzeitiger Verringerung der Miteigentumsanteile kann nicht unmittelbar und isoliert zum Gegenstand eines notariell beurkundeten Kaufvertrags gemacht werden. Sie kann auch nicht in der Eigentümerversammlung zur Abstimmung gestellt und beschlossen, sondern nur in Anwesenheit aller vorhandenen Wohnungseigentümer notariell beurkundet und zur Eintragung in den Wohnungsgrundbüchern beauftragt werden.

Klägerin ist die WEG. R. L. war als Eigentümerin der Sondereigentumseinheit 63 mit einem Miteigentumsanteil von 648/10.000 eingetragen. Sie schloss mit dem Rechtsvorgänger der Beklagten (Erblasser) am 10. Juni 2002 einen notariellen Vertrag über einen 404/10.000 Miteigentumsanteil, verbunden mit dem Sondereigentum Nr. 63, der aber nur einen Teil von 179,70 m² von der bisherigen Wohnfläche von 278,60 m² umfassen sollte. Die Verringerung der Sondereigentumsfläche sollte noch beschlossen und im Grundbuch geändert werden, was aber nicht geschehen ist.

Ab dem 1. Juli 2002 sollte der Käufer/Erblasser auch das Hausgeld entsprechend dem gültigen Wirtschaftsplan der Eigentümergemeinschaft zahlen. Im Grundbuch eingetragen wurde jedoch die Übertragung der Einheit mit den ursprünglich 648/10.000stel Miteigentumsanteilen.

Auf den Eigentümerversammlungen vom 14. Oktober 2015 bzw. 29. Juni 2016 beschloss die Gemeinschaft die Wohngeldabrechnungen für 2014 bzw. 2015, die zu Lasten der Einheit 63 Nachzahlungsbeträge von knapp 10.000 € und 8.500 € vorsehen, welche die hier geltend gemachten Klagebeträge darstellen. Da nach der verstorbenen R. L. keine anderen Erben als das Land Berlin vorhanden waren, trat das Land Berlin mit Vertrag vom 12. Februar 2014 alle gegenwärtigen und zukünftigen Ansprüche auf Wohngeldzahlungen/Nutzungsentschädigungen an die klagende WEG ab, die den Verwalter bevollmächtigte, gegenüber der Erbengemeinschaft die Ansprüche aus den Jahresabrechnungen geltend zu machen.

Die klagende WEG meint, zu der Sondereigentumseinheit 63 gehörten nur die verringerten 179,70 m² gemäß Kaufvertrag.

Die Klage wird abgewiesen. Weder aus der Jahresabrechnung 2014 noch aus der Jahresabrechnung 2015 stehen der WEG aus abgetretenem Recht Ansprüche gegen die Beklagten als Erben nach ihrem Rechtsvorgänger zu. Das Kaufobjekt ist in dem notariellen Vertrag als ein Miteigentumsanteil von 404/10.000 in Verbindung mit dem Sondereigentum an der Wohnung Nr. 63 bezeichnet. Eine Einheit in dieser Größe ist aber rechtlich nicht existent. Darum kann eine Verpflichtung zur Zahlung von Hausgeld insoweit nicht bestehen.

Andererseits wäre der Anspruch auf Begleichung der sich aus der Jahresabrechnung ergebenden Beträge in dem Vertrag zugunsten Dritter nicht erfasst, weil nur Ansprüche aus dem Wirtschaftsplan genannt waren. Der Anspruch aus der Jahresabrechnung stellt sich nicht als identischer Streitgegenstand gegenüber der Verpflichtung zur Zahlung des monatlichen Hausgelds dar. Grundlage der in einer Wohnungseigentümergemeinschaft geschuldeten Beiträge ist jeweils der Beschluss der Wohnungseigentümer. Ein solcher Beschluss kann Verbindlichkeiten nur für die zur Beschlussfassung berufenen Wohnungseigentümer, nicht aber für Dritte begründen, da andernfalls ein unzulässiger Gesamtakt zu Lasten Dritter vorliegt. Dementsprechend ist Schuldner der Wohngeldansprüche derjenige, der bei Fälligkeit der wahre Wohnungseigentümer ist.

Stimmt die Eintragung im Grundbuch aber nicht mit der wahren Rechtslage überein, scheidet eine Haftung aus. Wer lediglich Bucheigentümer ist, haftet nicht für Wohngeldschulden. Der Rechtsvorgänger der Beklagten ist zwar im Grundbuch als Eigentümer der Einheit 63 eingetragen, aber nicht tatsächlicher Eigentümer, weil ein derartiges Rechtsobjekt nicht vorhanden und auch nicht zu fingieren ist. Die Vermutungswirkung des § 891 BGB ist widerlegt. Aus dem notariellen Vertrag vom 10. Juni 2002 ergibt sich, dass lediglich das im dortigen § 1 näher bezeichnete Kaufobjekt aufgelassen werden sollte. Dieses Kaufobjekt ist aber als ein Miteigentumsanteil von 404/10.000 in Verbindung mit der verringerten Fläche des Sondereigentums bezeichnet, da die Parteien ausweislich der Urkunde davon ausgingen, dass eine Änderung der Teilungserklärung unmittelbar bevorstand. Eine Einheit mit dieser Größe ist aber rechtlich nicht existent geworden, so dass die hierauf bezogene Auflassungserklärung ins Leere ging.

Dass sich die Auflassungserklärung nur auf diesen rechtlich nicht existenten Teilbereich bezog, ergibt sich aus der entsprechenden Auslegung des Kaufvertrages, zumal der als Anlage zum Kaufvertrag genommene Grundriss sich ausdrücklich auch nur auf einen Teilbereich bezog. Im vorliegenden Fall ist das Sondereigentum aber gerade allein mit einem Anteil von 648/10.000stel vorhanden, weicht auch nicht von dem ursprünglichen Aufteilungsplan ab und kann bislang nur in dieser Form wirksam übertragen werden, was aber nicht geschehen ist. Eine nur beschränkte Übertragung eines Teils einer Sondereigentumseinheit ist der Konzeption des WEG vollkommen fremd.

Eine äußerst interessante Entscheidung aus dem Leben einer Wohnungseigentümergemeinschaft, bei der durch Erbfolge Veränderungen im Personenbestand eintreten und im vorliegenden Fall sogar unter Hilfe eines Notars bloß räumliche Teilbereiche einer Sondereigentumseinheit veräußert werden sollten, ohne dass insoweit schon eine Änderung der Teilungserklärung durch Aufteilung der Sondereigentumseinheit im Grundbuch eingetragen worden ist.

● Der Rechtsvorgänger (Erblasser) der Beklagten hat niemals wirksam den Teilbereich der gekauften Büroräume erworben.

● Die Beklagten, die gar nicht an den Beschlussfassungen über die Jahresabrechnungen beteiligt waren, werden auf Zahlung der beschlossenen Abrechnungsbeiträge in Anspruch genommen.

● Die klagende WEG meint unzutreffend, nach dem notariellen Vertrag habe der Erblasser nur 179,70 m² der insgesamt 278,60 m² wirksam erworben.

● Der beurkundende Notar weist in der Urkunde darauf hin, dass die Änderung der Sondereigentumseinheit mit der Verringerung der Raumfläche um fast ein Drittel „in einer der nächsten Eigentümerversammlungen zur Abstimmung gestellt und beschlossen werden soll“, was schon vom rechtlichen Ansatz her die Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer offensichtlich überschreitet und nichtig wäre. Abgesehen davon werden auch keine Versuche vorgetragen, die maßgebliche Teilungserklärung und den Aufteilungsplan seit 2002 hinsichtlich der räumlichen Verhältnisse in gesetzlich zulässiger Weise zu ändern.

VRiKG a. D. RA Dr. Lothar Briesemeister

AKD Anwaltskanzlei Dittert