Rauchwarnmeldereinbau durch Mieter

Eine Pflicht zur Duldung des Einbaus von Rauchwarnmeldern besteht nicht, wenn die Wohnung vom Mieter bereits mit normgerechten Geräten ausgestattet worden ist, die durch eine Fachfirma jährlich gewartet werden.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Parteien streiten um die Duldung des Einbaus von Rauchwarnmeldern in eine Mietwohnung.

Die Kl. hat gegen die Bekl. weder gemäß §§ 555b Nr. 6, 555d Abs. 1 BGB in Verbindung mit § 48 Abs. 4 Bauordnung Berlin nach gemäß §§ 555b Nr. 4 oder 5, 555d Abs. 1 BGB einen Anspruch auf Duldung des Einbaus der klägerischen Rauchwarnmelder in den sechs Wohnräumen der Wohnung Kurfürstendamm … Berlin durch die Firma …

Eine entsprechende Duldungspflicht der Bekl. folgt nicht aus §§ 555b Nr. 6, 555d Abs. 1 BGB in Verbindung mit § 48 Abs. 4 Bauordnung Berlin. Denn nach dem Vortrag der Parteien ist das Gericht davon überzeugt, dass in der streitgegenständlichen Wohnung in sämtlichen Aufenthaltsräumen bereits Rauchwarnmelder installiert sind, welche den gesetzlichen Vorschriften entsprechen. ln diesem Fall besteht nach § 48 Bauordnung Berlin keine Pflicht der Kl. mehr, Rauchwarnmelder einzubauen, so dass auch eine Duldungspflicht der Bekl. nicht mehr gegeben ist.

Die Bekl. haben durch Vorlage des Anlagenkonvoluts B 2 sowie des Schreibens der … vom 28. Juni 2018 substantiiert dargelegt, dass in sämtlichen Aufenthaltsräumen ihrer Wohnung Rauchwarnmelder installiert seien, welche den gesetzlichen Vorschriften entsprechen, insbesondere der DIN 14676.

Durch Vorlage des Schriftverkehrs zwischen der Hausverwaltung der Kl. und den Bekl. haben die Bekl. weiterhin substantiiert dargelegt, dass die Bekl. der Kl.seite den Zugang zu der Wohnung explizit gewährt haben. Zudem hätte es der Kl. als Vermieterin ohnehin freigestanden, durch Zutritt zu der Wohnung nachzuprüfen, ob der Einbau der Rauchwarnmelder durch die Mieter entsprechend deren Vortrag erfolgt ist, und ob der Zustand und die Qualität der Rauchwarnmelder, wie von den Bekl. behauptet, den gesetzlichen Anforderungen entsprechen.

Angesichts dieser vermieterseitigen Möglichkeiten, eigene Wahrnehmungen bezüglich der mieterseitigen Rauchwarnmelder zu bilden und nachfolgend substantiiert vorzutragen, genügt das einfache Bestreiten der Kl. bezüglich des Einbaus der Rauchwarnmelder und deren Beschaffenheit entsprechend den gesetzlichen Vorgaben, welches offenbar ins Blaue hinein erfolgte, nicht, so dass der entsprechende Vortrag der Bekl. vielmehr als zugestanden gilt, § 138 Abs. 3, Abs. 4 ZPO.

Die Bekl. haben durch Vorlage des Schreibens der Firma vom 7. Juli 2016 zudem substantiiert dargelegt, dass ihre Anlage jährlich gewartet wurde und gewartet wird und die Bekl. damit ihrer Wartungspflicht nach § 48 Abs. 4 Bauordnung Berlin nachkommen. Das diesbezügliche Bestreiten der Kl.seite erfolgte offenbar ebenfalls ins Blaue hinein und ist hier deshalb ebenfalls nicht zu berücksichtigen. ln diesem Zusammenhang ist auch zu bedenken, dass die Wartungspflicht auch bei einer vermieterseits eingebauten Rauchwarnmeldeanlage nach der genannten Vorschrift der Bauordnung Berlin den Mietern obliegt, wenn diese nicht vertraglich von der Vermieterseite übernommen wird. Auch in diesem Fall genügt als Nachweis jedoch regelmäßig eine schriftliche Bestätigung der Wartungsmaßnahmen durch eine entsprechende Firma und wäre es treuwidrig, wenn die Vermieterseite diese Wartungen ins Blaue hinein bestreiten könnte und der Mieterseite jeweils der Beweis für die Durchführung der Wartungsarbeiten obliegen würde.

Die Kl. hat gegen die Bekl. auch nach §§ 555b Nr. 4 oder 5, 555d Abs. 1 BGB keinen Anspruch auf Duldung des Einbaus der klägerischen Rauchwarnmelder. Denn es liegt hier bei objektiver Betrachtung in dem geplanten Einbau der Rauchwarnmelder durch die Kl. bereits keine Modernisierungsmaßnahme vor.

Eine solche Duldungspflicht folgt auch nicht aus einer weiten Dispositionsbefugnis der Kl. als Vermieterin aufgrund des Gebrauchs ihres Eigentums an der streitgegenständlichen Wohnung. Nach Ansicht von Teilen der Rechtsprechung und auch des Bundesgerichtshofs (BGH, Urteil vom 17. Juni 2015 - VIII ZR 216/14; BGH, Urteil vom 17. Juni 2014 - VIII ZR 290/14, zitiert nach juris) ist diese Dispositionsbefugnis zum Einbau von Rauchmeldern zwar nicht eingeschränkt, wenn der Mieter bereits eigene Rauchwarnmelder eingebaut hat. Allerdings handelte es sich in den Fällen der beiden zitierten Entscheidungen des Bundesgerichtshofs um ältere Rauchwarnmelder, die nur willkürlich gewartet wurden, so dass diese Rechtsprechung nach Auffassung des Gerichts auf den vorliegenden Fall nicht zu übertragen ist.

Im vorliegenden Fall führt der Einbau der klägerseitigen Rauchwarnmelder in die Wohnung der Bekl., in der sich bereits Rauchwarnmelder befinden, welche 2012 eingebaut und im Jahr 2015 um weitere ergänzt wurden, auch nach dem Vortrag der Kl. nicht zu einem höheren Sicherheitsstandard, so dass auch nach dem klägerischen Vortrag objektiv keine Verbesserung des Sicherheitsstandards eintreten würde und damit bereits keine Modernisierungsmaßnahme vorliegt. Denn nach dem Vortrag der Kl. bestünde die Verbesserung insbesondere darin, dass dann eine einheitliche Wartung im gesamten Gebäude durchgeführt und kontrolliert werden könne. Die regelmäßige Wartung kann jedoch auch mieterseits für die von den Mietern bereits eingebauten Geräte nachgewiesen werden, so dass objektiv keine Verbesserung zu verzeichnen ist.

Das Bestreiten der Kl. bezüglich des von Seiten der Bekl. vorgetragenen Standards ihrer Rauchwarnmelder ist aus den bereits genannten Gründen nicht zu berücksichtigen.

Zu berücksichtigen ist in diesem Zusammenhang hingegen, dass der Einbau der vermieterseitigen Rauchwarnmelder für die Bekl. eine Härte darstellen würde, da sie entweder - bei zusätzlicher Beibehaltung ihrer eigenen Rauchwarnmelder - zweifach Wartungskosten zu zahlen hätten oder bei Entfernung der eigenen Rauchwarnmelder hohe, erst kurz zurückliegende Investitionen vergeblich getätigt hätten und einen geringeren Sicherheitsstandard in Kauf nehmen müssten.

Die Bekl. haben substantiiert dargelegt, dass ihre derzeitige kombinierte Sicherheitsanlage, insbesondere aufgrund ihrer Verbindung zu einem Sicherheitsunternehmen, welches im Bedarfsfall auch die Möglichkeit einer Innenraumkontrolle hat, einen deutlich höheren Sicherheitsstandard gewährleistet als die nach dem Vorhaben der Kl. einzubauenden isolierten Rauchwarnmelder. Die Bekl. haben weiter substantiiert dargelegt, dass sie aufgrund ihrer in der Wohnung befindlichen Vermögensgüter ein besonderes Interesse an einem hohen Sicherheitsstandard haben.

Bei den von den Bekl. eingebauten Rauchwarnmeldern handelte es sich auch um rechtmäßig getätigte Aufwendungen, die keiner vorherigen Erlaubnis der Kl. bedurften. Denn es handelt sich bei Rauchwarnmeldern um rechtmäßig eingebrachte Gegenstände, deren Installation von § 535 Abs. 1 BGB umfasst ist (vgl. Oppermann/Steege, Anmerkung zu BGH, VIII ZR 216/14 und VIII ZR 290/14, WuM 2016, 3 ff., 6, m.w.N.).

In Berlin als einem der letzten Bundesländer besteht nunmehr auch die Pflicht zum Einbau von Rauchwarnmeldern bzw. zur Nachrüstung des Bestandswohnraums. Damit stellt sich die Frage, wie zu verfahren ist, wenn der Mieter die Wohnräume bereits mit entsprechenden Geräten ausgestattet hat. Hiermit befasst sich die bemerkenswerte Entscheidung des Amtsgerichts Charlottenburg.

Die beklagten Mieter hatten in ihrer am Kurfürstendamm gelegenen Wohnung in allen sechs Wohnräumen Rauchwarnmelder, verbunden mit einer Alarmanlage, einbauen lassen und einen die jährliche Überprüfung vorsehenden Wartungsvertrag mit einer Fachfirma abgeschlossen. Mit Rücksicht hierauf lehnten sie die Duldung des Einbaus von Rauchwarnmeldern durch die Vermieterin ab.

Das Amtsgericht Charlottenburg wies die auf Duldung des Einbaus gerichtete Klage ab. Eine Nachrüstverpflichtung der Klägerin bestehe nicht (mehr), weil die Wohnung bereits mit DIN-konformen Geräten ausgestattet sei. Deshalb trete auch keine Wohnwertverbesserung ein, wobei die etwa anders lautende Rechtsprechung des BGH auf den vorliegenden Fall nicht übertragen werden könne.

In § 48 Abs. 4 BauOBln i.d.F. vom 9. April 2018 heißt es wie folgt: „In Wohnungen müssen 1. Aufenthaltsräume, ausgenommen Küchen, und 2. Flure, über die Rettungswege von Aufenthaltsräumen führen, jeweils mindestens einen Rauchwarnmelder haben. Die Rauchwarnmelder müssen so eingebaut oder angebracht und betrieben werden, dass Brandrauch frühzeitig erkannt und gemeldet wird. Bestehende Wohnungen sind bis zum 31. Dezember 2020 entsprechend auszustatten. Die Sicherstellung der Betriebsbereitschaft obliegt den Mietern oder sonstigen Nutzungsberechtigten, es sei denn, die Eigentümerin oder der Eigentümer übernimmt diese Verpflichtung selbst.“ In der Begründung zur Neufassung des § 48 (Drs. 17/2713 v. 9. Februar 2016) wird Folgendes ausgeführt: „Satz 3 enthält die Nachrüstverpflichtung bestehender Wohnungen im Gebäudebestand. Da Grundstückseigentümerinnen und Grundstückseigentümer mit großen Wohnungsbeständen eine angemessene Vorbereitungszeit für die Ausrüstung ihrer Wohnungen mit Rauchwarnmeldern benötigen, ist eine längere Nachrüstungsfrist für den Wohnungsbestand sachgerecht. Spätestens bis zum 31. Dezember 2020 müssen auch bestehende Wohnungen mit Rauchwarnmeldern von Eigentümerinnen oder Eigentümern ausgestattet werden. In bestehenden Wohnungen bereits vorhandene Rauchwarnmelder dürfen weiterhin betrieben werden, soweit sich die Grundstückseigentümerin oder der Grundstückseigentümer von deren ordnungsgemäßer Ausstattung bzw. Installation überzeugt hat.“ (Hervorhebung durch die Redaktion). Es dürfte davon auszugehen sein, dass den Verfassern der Verordnungsbegründung die Entscheidungen des BGH vom 17. Juni 2015 (VIII ZR 216/14, NJW 2015, 2488 und VIII ZR 290/14, GE 2015, 908) unbekannt waren. Dort hatte der BGH die Revisionen der antragsgemäß zur Duldung des Einbaus verurteilten Mieter zurückgewiesen und unter Rn. 13 bzw. 22 der Entscheidungsgründe Folgendes ausgeführt: „Dadurch, dass der Einbau und die spätere Wartung von Rauchwarnmeldern für das gesamte Gebäude ‚in einer Hand‘ sind, wird ein hohes Maß an Sicherheit gewährleistet, das auch für die Wohnung der Beklagten ausgehend von dem durch den von ihr selbst vorgenommenen Rauchwarnmeldereinbau erreichten Zustand zu einer nachhaltigen Verbesserung im Sinne von § 555b Nr. 4 und 5 BGB führt. Mit Recht hat das Berufungsgericht deshalb entschieden, dass sich die Klägerin nicht darauf verweisen lassen muss, die Wohnung der Beklagten mit Rücksicht darauf von der beabsichtigten Modernisierung auszunehmen, dass die Beklagte sie mit von ihr ausgewählten Rauchwarnmeldern ausgestattet hat.“ „Anders als die Revision meint, kann deshalb der Eigentümer einer Mietsache … von seinem Mieter Duldung der Nachrüstung auch dann verlangen, wenn der Mieter die Wohnung bereits mit Rauchwarnmeldern ausgestattet hat. Dabei kommt es im Rahmen des § 555b Nr. 6 BGB nicht darauf an, ob eine Eigeninstallation durch den Mieter vertragsgemäßer Gebrauch der Mietsache ist (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB). Denn die Klägerin verlangt nicht, dass die Beklagte die von ihr angebrachten Rauchwarnmelder entfernt.“ Es ist mehr als bedauerlich, dass die Begründung des Berliner Verordnungsentwurfs hinsichtlich des Verbleibs bereits installierter Rauchwarnmelder keinen Eingang in den Verordnungstext gefunden hat. Deshalb dürfte kein Weg an den BGH-Entscheidungen vorbei führen, so absurd auch die Folge sein mag: Vom Mieter eingebaute hochwertige und regelmäßig überprüfte Rauchwarnmelder können bleiben, vom Vermieter gewünschte eigene

entwurfs hinsichtlich des Verbleibs bereits installierter Rauchwarnmelder keinen Eingang in den Verordnungstext gefunden hat. Deshalb dürfte kein Weg an den BGH-Entscheidungen vorbei führen, so absurd auch die Folge sein mag: Vom Mieter eingebaute hochwertige und regelmäßig überprüfte Rauchwarnmelder können bleiben, vom Vermieter gewünschte eigene Rauchwarnmelder dürfen eingebaut werden, und zwar zusätzlich! Das Amtsgericht wollte diesen Irrsinn wohl vermeiden, was ihm auch gelungen ist: Das Urteil ist rechtskräftig geworden.