Rauchen in der Mietwohnung als vertragswidriger Gebrauch

Rauchen in der Mietwohnung als vertragswidriger Gebrauch; Schönheitsreparaturen; übermäßiger Renovierungsbedarf; Verschlechterungen der Mietwohnung; Raucherexzesse; Schadensersatz

Rauchen in einer Mietwohnung geht über den vertragsgemäßen Gebrauch hinaus und begründet eine Schadensersatzpflicht des Mieters, wenn dadurch Verschlechterungen der Wohnung verursacht werden, die sich nicht mehr durch Schönheitsreparaturen im Sinne des § 28 Abs. 4 Satz 3 der Zweiten Berechnungsverordnung beseitigen lassen, sondern darüber hinausgehende Instandsetzungsarbeiten erfordern. Das gilt unabhängig davon, ob ein Renovierungsbedarf bereits vorzeitig entsteht (Fortführung des Senatsurteils vom 28. Juni 2006 - VIII ZR 124/05, GE 2006, 1158 = NJW 2006, 2915).

1 Die Kl. waren in der Zeit vom 1. August 2002 bis zum 31. Juli 2004 Mieter einer Wohnung der Bekl. in B. Der zugrunde liegende Mietvertrag lautet auszugsweise in § 11: "1. Die Schönheitsreparaturen während der Mietzeit, und zwar auch die ersten Schönheitsreparaturen, übernimmt der Mieter auf eigene Kosten. Für diese Schönheitsreparaturen gelten folgende Fristen: Küche, Bad, WC und Diele alle 3 Jahre, die übrigen Räume alle 5 Jahre. Den Innenanstrich der Fenster und Türen sowie den Anstrich der Fußleisten, Heizkörper und Heizrohre kann der Vermieter alle 7 Jahre beanspruchen. 2. [...]

3. Endet das Mietverhältnis vor Ablauf des Fristenplans, beteiligt sich der Mieter bei seinem Auszug zeitanteilig wie folgt an den erforderlichen Renovierungskosten:

Liegen die letzten Schönheitsreparaturen in Küche, Baderäumen und Duschen während der Mietzeit länger als ein Jahr zurück, so zahlt der Mieter 33 %, liegen sie länger als zwei Jahre zurück, 66 % der erforderlichen Renovierungskosten.

Liegen die letzten Schönheitsreparaturen in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten während der Mietzeit länger als ein Jahr zurück, zahlt der Mieter 20 %, liegen sie länger als zwei Jahre zurück, 40 % [...] der erforderlichen Renovierungskosten. [...]"

2 Im Vertragsformular wurde unter § 11 Nr. 5 ("Die Parteien treffen im Übrigen folgende Vereinbarungen") mit Schreibmaschine unter anderem folgender Satz eingefügt: "Bitte möglichst nicht rauchen, [...]"

3 Mit der Klage haben die Kl. zunächst die Rückzahlung der geleisteten Kaution in Höhe von 1.710 € nebst Zinsen verlangt. Die Bekl. hat die Aufrechnung mit Gegenforderungen erklärt, nämlich den Renovierungskosten gemäß Rechnung vom 23. Dezember 2004 über 1.969,56 € sowie zwei weiteren Beträgen (58,67 € für Installationsarbeiten und 55,90 € für den Austausch von Türschlössern). Nachdem die Kl. die Aufrechnung in Höhe von 267,47 € (58,67 € für Installationsarbeiten und 208,80 € aus der Rechnung vom 23. Dezember 2004 für Lackierarbeiten an zwei Türen mit Schlagstellen) akzeptiert und die Klage teilweise zurückgenommen haben, haben sie in erster Instanz noch die Zahlung von 1.442,53 € nebst Zinsen beantragt.

4 Die Bekl. hat behauptet, die Kl. hätten in der Wohnung extrem stark geraucht. Nach deren Auszug seien die Decken und Wände in zwei Zimmern sowie sämtliche Türen der Wohnung durch Zigarettenqualm stark vergilbt gewesen. Der Zigarettengeruch habe sich in die Tapeten "eingefressen", was eine Neutapezierung notwendig gemacht habe. Ferner sei die Neulackierung aller sechs Türen erforderlich gewesen. Insgesamt seien durch von den Kl. verursachte Nikotinablagerungen die in der Rechnung vom 23. Dezember 2004 aufgeführten Renovierungskosten von 1.969,56 € entstanden.

5 Das Amtsgericht hat die Bekl. antragsgemäß verurteilt. Das Berufungsgericht hat die Aufrechnung der Bekl. mit den Kosten für den Austausch der Türschlösser (55,90 €) als berechtigt angesehen und die Bekl. unter Abänderung des erstinstanzlichen Urteils zur Zahlung von 1.386,63 € nebst Zinsen verurteilt. Dagegen richtet sich die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Bekl., mit der sie ihr Ziel einer vollständigen Klageabweisung weiter verfolgt.

6 Die Revision hat keinen Erfolg.

I. 7 Das Berufungsgericht hat - soweit für das Revisionsverfahren noch von Interesse - zur Begründung seiner Entscheidung ausgeführt:

8 Die von der Bekl. gegenüber dem Kautionsrückzahlungsanspruch der Kl. erklärte Aufrechnung mit einem Anspruch auf Ersatz der Renovierungskosten in Höhe von insgesamt 1.969,56 € greife über den von den Kl. akzeptierten Teilbetrag von 208,80 € nicht durch.

9 Auf die im Mietvertrag enthaltenen Klauseln zur Übernahme der Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen durch die Mieter könne die Bekl. ihre Forderung schon deshalb nicht stützen, weil die dort genannten Fristen bei Beendigung des Mietverhältnisses noch nicht abgelaufen gewesen seien.

10 Ein Anspruch der Bekl. auf Ersatz der Renovierungskosten folge auch nicht aus der Abgeltungsklausel in § 11 Nr. 3 des Mietvertrages. Diese Vertragsbestimmung sei nach § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam. Es handele sich um eine unzulässige "starre" Abgeltungsklausel, weil der Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses zur Zahlung eines allein vom Zeitablauf abhängigen Anteils an den Kosten für noch nicht fällige Schönheitsreparaturen auch dann verpflichtet sein soll, wenn ein entsprechender Renovierungsbedarf aufgrund des tatsächlichen Erscheinungsbildes der Wohnung noch nicht gegeben ist.

11 Die Kl. müssten auch nicht nach § 280 Abs. 1 BGB Schadensersatz leisten. Dies gelte auch dann, wenn man den Vortrag der Bekl. zugrunde lege.

12 Die Kl. hätten mit der Bekl. keine Vereinbarung getroffen, wonach es ihnen untersagt gewesen wäre, in der Wohnung zu rauchen, oder wonach der Umfang des Rauchens verbindlich beschränkt worden wäre. Der Zusatz in § 11 Nr. 5 des Mietvertrages sei ausdrücklich als Bitte formuliert. Deshalb könne nicht festgestellt werden, dass sich die Kl. mit dem nötigen Bindungswillen einem rechtswirksamen Rauchverbot unterworfen hätten.

13 In Ermangelung einer das Rauchen untersagenden oder einschränkenden Vereinbarung verhalte sich ein Mieter, der in der Wohnung rauche und hierdurch während der Mietdauer Ablagerungen verursache, nicht vertragswidrig. Auch wenn aufgrund starken Rauchens durch den Mieter innerhalb von zwei Jahren eine Neutapezierung der Decken und Wände sowie eine Neulackierung der Türen erforderlich würden, gelte nichts anderes.

14 Regelmäßiges Rauchen führe nach einer gewissen Zeit zwangsläufig zu Gebrauchsspuren, die im Falle eines Mieterwechsels eine Renovierung erforderlich machten. Die damit verbundenen Kosten könne der Vermieter in der Regel mit einer wirksamen Schönheitsreparaturklausel auf den Mieter abwälzen.

15 Gehe es um die Frage, ob ein Mieter durch das Rauchen in der Wohnung vertragliche Pflichten verletze, erscheine es jedenfalls dann nicht sachgerecht, nach der Intensität des Rauchens zu differenzieren, wenn die durch das Rauchen herbeigeführten Gebrauchsspuren durch einen Neuanstrich und gegebenenfalls durch eine Neutapezierung beseitigt werden könnten. Der privaten Lebensführung des Mieters unterfalle nicht nur die Entscheidung, zu rauchen oder nicht zu rauchen, sondern auch die Entscheidung, in einem bestimmten Ausmaß zu rauchen. In welchen Fällen ein Mieter aufgrund einer solchen Entscheidung vertragswidrig handele, müsse er nach seiner für den Vermieter erkennbaren Interessenlage einigermaßen zuverlässig abschätzen können. Das wäre nicht gewährleistet, wenn das vertragliche Recht des Mieters zu rauchen von der Zeitspanne abhinge, innerhalb derer infolge des Rauchens eine "malermäßige Renovierung" der Wohnung erforderlich werde.

II. 16 Diese Beurteilung hält einer rechtlichen Nachprüfung stand. Zu Recht hat das Berufungsgericht einen Anspruch der Bekl. auf Ersatz der zur Aufrechnung gestellten Renovierungskosten verneint und sie zur Auszahlung der Mietkaution in der jetzt noch streitigen Höhe verurteilt.

17 1. Die Bekl. hat weder Anspruch auf Schadensersatz statt der Leistung (§ 280 Abs. 1 und 3, § 281 Abs. 1 Satz 1 BGB) wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen nach dem Fristenplan in § 11 Nr. 1 des Mietvertrages noch Anspruch auf zeitanteilige Kostenbeteiligung gemäß § 11 Nr. 3 des Mietvertrages (Abgeltungsklausel). Denn beide Klauseln sind, wie das Berufungsgericht richtig gesehen hat, hinsichtlich der zugrunde gelegten Fristen starr und deshalb gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam (vgl. Senatsurteile vom 5. April 2006 - VIII ZR 178/05, NJW 2006, 1728, Tz. 11 f.; vom 18. Oktober 2006 - VIII ZR 52/06, NJW 2006, 3778, Tz. 19 ff.; jeweils m.w.N.).

18 2. Die Bekl. kann auch nicht Schadensersatz wegen vertragswidrigen Verhaltens (§ 280 Abs. 1 BGB) verlangen.

19 a) Ein vertragliches Rauchverbot oder eine das Rauchen einschränkende Vereinbarung hat das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei verneint. Seine Auslegung, dem Zusatz in § 11 Nr. 5 des Vertrages ("Bitte möglichst nicht rauchen, ...") könne aufgrund der Formulierung als Bitte und der Einschränkung "möglichst" ein Rechtsbindungswille der Kl. nicht entnommen werden, ist als tatrichterliche Würdigung in der Revisionsinstanz nur beschränkt überprüfbar. Das gilt auch für den Fall, dass der Zusatz nicht zwischen den Parteien individuell ausgehandelt wurde. Denn wenn es sich um einen von der Bekl. bei jedem Vertragsabschluss formularmäßig verwendeten Zusatz handeln sollte, geht dessen Anwendungsbereich nicht über den Bezirk des Berufungsgerichts hinaus, so dass kein Bedürfnis nach einer einheitlichen Auslegung besteht (vgl. BGHZ 112, 204, 210 m.w.N.). Die Auslegung des Berufungsgerichts kann deshalb nur daraufhin nachgeprüft werden, ob gesetzliche oder allgemein anerkannte Auslegungsregeln, Denkgesetze, allgemeine Erfahrungssätze oder Verfahrensvorschriften verletzt worden sind. Derartige Fehler zeigt die Revision nicht auf. Das vom Tatrichter gefundene Ergebnis ist möglich und daher für die Revisionsinstanz bindend (vgl. Senatsurteil vom 18. Juli 2007 - VIII ZR 285/06, NJW 2007, 3122, Tz. 10, m.w.N.).

20 b) Ein Schadensersatzanspruch der Bekl. ergibt sich auch nicht aus einer über den vertragsgemäßen Gebrauch hinausgehenden Schädigung der Mietsache (§ 538 BGB).

21 aa) Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, hat der Mieter nach § 538 BGB nicht zu vertreten. Wie der Senat bereits entschieden hat, verhält sich ein Mieter, der in der gemieteten Wohnung raucht, grundsätzlich nicht vertragswidrig, auch wenn er hierdurch während der Mietdauer Ablagerungen verursacht (Senatsurteil vom 28. Juni 2006 - VIII ZR 124/05, NJW 2006, 2915, Tz. 23). Offengelassen hat der Senat allerdings, ob ausnahmsweise eine vom vertragsgemäßen Gebrauch nicht mehr umfasste Nutzung der Wohnung anzunehmen ist, wenn "exzessives" Rauchen bereits nach kurzer Mietzeit einen erheblichen Renovierungsbedarf zur Folge hat (aaO).

22 In Rechtsprechung und Schrifttum ist umstritten, ob "exzessives" Rauchen in der Wohnung zu Schadensersatzansprüchen des Vermieters führen kann. Nach einer verbreiteten und auch vom Berufungsgericht vertretenen Ansicht ist das zu verneinen (LG Hamburg, WuM 2001, 469; LG Köln, WuM 1998, 596; LG Saarbrücken, WuM 1998, 689; Staudinger/Emmerich, BGB [2006], § 538 Rdn. 3; MünchKommBGB/Bieber, 5. Aufl., § 538 Rdn. 3; wohl auch Langenberg, Schönheitsreparaturen, Instandsetzung und Rückbau, 2. Aufl., S. 18 f.; Dübbers, MDR 2000, 878, 879). Danach ist auch exzessives Rauchen vom vertragsgemäßen Mietgebrauch gedeckt. Rauchen sei Konsequenz freier Willensentscheidung des Mieters und als Teil eines sozialadäquaten Verhaltens in der Wohnung als Zentrum seiner Lebensgestaltung hinzunehmen. Nach anderer Ansicht ist exzessives Rauchen geeignet, Schadensersatzansprüche des Vermieters zu begründen (LG Waldshut-Tiengen, DWW 2006, 287; LG Koblenz, ZMR 2006, 288; LG Baden-Baden, WuM 2001, 603; LG Paderborn, NZM 2000, 710; AG Magdeburg, NZM 2000, 657; AG Tuttlingen, NZM 1999, 1141; Soergel/Heintzmann, BGB, 13. Aufl., § 538 Rdn. 1; Stapel, NZM 2000, 595, 598; Stangl, ZMR 2002, 734, 735). Da ein exzessives, zu einer nachhaltigen Schädigung führendes Verhalten des Mieters stets als vertragswidrig anzusehen sei, müsse dies auch für übermäßiges intensives Rauchen gelten.

23 Der Senat entscheidet die Frage dahin, dass das Rauchen in einer Mietwohnung über den vertragsgemäßen Gebrauch hinausgeht und eine Schadensersatzpflicht des Mieters begründet, wenn dadurch Verschlechterungen der Wohnung verursacht werden, die sich nicht mehr durch Schönheitsreparaturen im Sinne des § 28 Abs. 4 Satz 3 der Zweiten Berechnungsverordnung beseitigen lassen, sondern darüber hinausgehende Instandsetzungsarbeiten erfordern. Das gilt unabhängig davon, ob ein Renovierungsbedarf bereits vorzeitig - wie hier nach Darstellung der Bekl. schon nach zwei Jahren - entstanden ist. Der Vermieter wird dadurch, dass der Mieter die durch Tabakkonsum verursachten Gebrauchsspuren nicht zu vertreten hat, soweit sie sich (noch) durch Schönheitsreparaturen beseitigen lassen, nicht unbillig benachteiligt. Denn der Vermieter hat die Möglichkeit, die Pflicht zur Ausführung der erforderlichen Schönheitsreparaturen - auch im Wege formularvertraglicher Vereinbarung - auf den Mieter abzuwälzen, wie es in der Praxis weithin üblich ist. Wenn es - wie im vorliegenden Fall - an einer wirksamen Vereinbarung zur Abwälzung der Renovierungspflichten fehlt, so dass es bei der Instandhaltungspflicht des Vermieters nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB bleibt, so geht dies zu Lasten des Vermieters - hier der Bekl. - als Verwender der unzulässigen Formularklausel (vgl. Senatsurteil vom 28. Juni 2006, aaO, Tz. 25).

24 bb) Schadensersatz wegen der behaupteten Spuren des Tabakkonsums in der von den Kl. gemieteten Wohnung könnte die Bekl. daher nur dann beanspruchen, wenn diese Spuren sich nicht durch Schönheitsreparaturen im vorgenannten Sinne hätten beseitigen lassen. Das ist indessen nach dem eigenen Sachvortrag der Bekl. in den Tatsacheninstanzen nicht der Fall, denn sowohl das Tapezieren und Streichen von Wänden und Decken als auch die Lackierung von Türen stellen Schönheitsreparaturen im Sinne des § 28 Abs. 4 Satz 3 der Zweiten Berechnungsverordnung dar.

Übermäßiges Rauchen in Wohnungen kann eine Schadensersatzpflicht des Mieters auslösen. Wie der BGH entschied, ist eine vom vertragsgemäßen Gebrauch einer gemieteten Wohnung nicht mehr umfasste Nutzung anzunehmen, wenn "exzessives" Rauchen bereits nach kurzer Mietzeit einen erheblichen Renovierungsbedarf zur Folge hat.

Die Kläger waren von August 2002 bis Juli 2004 Mieter einer Wohnung der Beklagten. Mit der Klage haben die Kläger Rückzahlung der geleisteten Kaution verlangt. Die Beklagte hat die Aufrechnung mit einem Schadensersatzanspruch erklärt. Sie hat behauptet, die Kläger hätten in der Wohnung stark geraucht. Bei deren Auszug seien Decken, Wände und Türen der Wohnung durch Zigarettenqualm stark vergilbt gewesen. Der Zigarettengeruch habe sich in die Tapeten "eingefressen". Dies habe eine Neutapezierung und Lackierarbeiten an den Türen erforderlich gemacht. Alle Instanzen haben einen Schadensersatzanspruch der Beklagten verneint.

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass das Rauchen in einer Mietwohnung dann über den vertragsgemäßen Gebrauch hinausgeht und eine Schadensersatzpflicht des Mieters begründet, wenn dadurch Verschlechterungen der Wohnung verursacht werden, die sich nicht mehr durch Schönheitsreparaturen im Sinne des § 28 Abs. 4 Satz 3 der Zweiten Berechnungsverordnung beseitigen lassen, sondern darüber hinausgehende Instandsetzungsarbeiten erfordern. Das gilt unabhängig davon, ob ein Renovierungsbedarf bereits vorzeitig entsteht. Der Vermieter wird dadurch nicht unbillig benachteiligt, denn er hat die Möglichkeit, die Pflicht zur Ausführung der erforderlichen Schönheitsreparaturen auf den Mieter abzuwälzen - vorliegend war die verwendete Klausel allerdings unwirksam und der Vermieter zu Schönheitsreparaturen verpflichtet.

Im entschiedenen Fall ließen sich die behaupteten Spuren des Tabakkonsums nach dem Vortrag der Beklagten durch das Tapezieren und Streichen von Wänden und Decken sowie die Lackierung von Türen beseitigen. Dabei handelt es sich um Schönheitsreparaturen im Sinne des § 28 Abs. 4 Satz 3 der Zweiten Berechnungsverordnung. Ein Schadensersatzanspruch der Beklagten bestand deshalb nicht.

Der BGH führt mit diesem "zweiten Raucherurteil" seine Rechtsprechung (GE 2006, 1158; vgl. dazu Schach, GE 2006,1145) ausdrücklich fort. Im ersten Raucherurteil hat der BGH festgehalten, dass keine das Rauchen in der gemieteten Wohnung untersagende oder einschränkende Vereinbarung getroffen worden sei und sich ein Mieter, der in der gemieteten Wohnung rauche und somit Nikotin- und Teerablagerungen verursache, nicht grundsätzlich vertragswidrig verhalte. Ob eine das Rauchen einschränkende Klausel zulässig sei und welche Rechtsfolgen sie entfalten könnten, hatte der BGH nicht entschieden und nicht entscheiden müssen.

Der vorliegenden Entscheidung lag ein Mietvertrag zugrunde, der mit Schreibmaschine den Hinweis "Bitte möglichst nicht rauchen, (...)" enthielt. Stellung dazu nahm der BGH wiederum nicht - musste es allerdings auch nicht. Allerdings spricht der BGH von einem möglichen Rechtsbindungswillen des Mieters, der vom Instanzgericht zu Recht verneint worden sei.

Damit bleibt offen, ob generelle vertragliche Rauchverbote oder zumindest das Rauchen einschränkende Vereinbarungen möglich sind. Das ist zu verneinen.

Eine Klausel, die das Rauchen verbietet, ist wegen der grundgesetzlich garantierten allgemeinen Handlungsfreiheit (Art. 2 GG) unwirksam, hat aber keine weiteren Folgen, könnte aber immerhin von Fall zu Fall als Appell Wirkung haben.

Eine das Rauchen lediglich einschränkende und im Grundsatz möglicherweise zulässige Vereinbarung ist ohne Verstoß gegen das Klarheits- und Transparenzgebot der §§ 305 ff. BGB kaum zu formulieren. Der BGH vermerkt dazu (Rdn. 15 des Urteils), dass der privaten Lebensführung des Mieters nicht nur die Entscheidung, zu rauchen oder nicht zu rauchen, unterfalle, sondern auch die Entscheidung, in welchem Ausmaß er rauche. Wann ein Mieter durch Exzessivrauchen die Grenze zwischen vertraglichem und vertragswidrigem Gebrauch überschreite, müsse er einigermaßen zuverlässig selbst abschätzen können.

Wohltuend klar definiert der BGH (Rdn. 23), dass das Rauchen in einer Mietwohnung dann über den vertragsgemäßen Gebrauch hinausgeht und eine Schadensersatzpflicht des Mieters begründet, wenn dadurch solche Verschlechterungen der Wohnung verursacht werden, die sich nicht mehr durch Schönheitsreparaturen im Sinne des § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV beseitigen lassen, sondern darüber hinausgehende Instandsetzungsarbeiten erfordern.

Allerdings: Wo ist die Grenze zwischen Schönheitsreparaturen und Pflichtverletzung/Sachbeschädigung zu ziehen? Im vom BGH entschiedenen Fall war das klar. Nach dem Vortrag des Vermieters hatte sich der Zigarettenqualm in die Tapeten "eingefressen", die Türen der Wohnung waren stark vergilbt. Zur Beseitigung dieser Gebrauchsspuren reichten Schönheitsreparaturen aus: Tapezieren der Wände, Anstreichen der Decken, Anstreichen der Türen.

Der Vermieter hatte nicht behauptet, dass sich der Zigarettenqualm in den Putzuntergrund der Zimmer bzw. in das Holz der Türen "eingefressen hatte". Wäre das der Fall gewesen (so ist es aber bei länger dauerndem Exzessrauchen), hätte sich die Frage gestellt, ob derartige Auswirkungen durch Schönheitsreparaturen beseitigt werden können.

Bei der Auslegung, was zu Schönheitsreparaturen gehört, ist die Rechtsprechung im Sinne der Rechtsklarheit notwendigerweise rigide und stellt sich gegen eine Ausweitung des Umfangs, wie er etwa durch § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV definiert wird. Bei einem übermäßigen Rauchen geht es jedoch nicht um die Ausweitung des Umfangs der Schönheitsreparaturen, sondern um die Frage, welche Art von Arbeiten an sich zu den Schönheitsreparaturen gehören. Zum Tapezieren gehört sicher das Aufbringen von Kleister und das Kleben der Tapeten, zum Anstreichen der Decken die Aufbringung eines deckenden Farbanstrichs, zum Anstreichen der Türen die Aufbringung eines Vor- und anschließenden Lackieranstrichs.

Ist der Zigarettenqualm jedoch in den Putz bzw. in das Holz von Türen eingedrungen, muss vor dem Anstrich eine Abisolierung erfolgen, die je nach Grad der "Beschädigung" umfangreich sein und mehrere Grundierungsanstriche notwendig machen kann. Solche Arbeiten gehören nicht mehr zu üblichen Vorarbeiten von Schönheitsreparaturen, es handelt sich vielmehr um darüber hinausgehende sonstige Instandsetzungsarbeiten.

Gleiches gilt auch für weitere durch Exzessivrauchen erforderliche Maßnahmen. War die Wohnung beispielsweise mit Dielen-, Parkett- oder Laminatfußboden ausgestattet, und ist der Rauch in den verlegten Fußboden eingezogen, kann sogar ein vollständiger Ersatz des Fußbodens notwendig sein. Bei mitvermietetem Teppichboden kann der Teppichfußboden zu ersetzen sein.

Es ist Sache des Vermieters, solche Ansprüche im Einzelnen darzulegen und ggf. auch zu beweisen. Solche Ansprüche - aus Pflichtverletzung - sind auch durchsetzbar, wenn die Vereinbarung über die Schönheitsreparaturen unwirksam war. Der Vermieter muss also eine Abgrenzung der "reinen" Schönheitsreparaturen und der Sachbeschädigung vornehmen, und zwar dem Grunde und der Höhe nach. Ein Kostenvoranschlag muss also getrennt die Arbeiten beziffern, die sich auf den reinen Anstrich bzw. die Aufbringung von Tapeten beziehen, und solchen Arbeiten und Materialien, die sich auf die sonstige Beseitigung der Rauchspuren beziehen.

Die wichtigsten Raucherurteile bisher: So urteilen deutsche Gerichte über den Qualm

Wohnung: Rauchen in den "eigenen vier Wänden" ist erlaubt. Es ist als Konsequenz freier Willensentscheidung, als Teil sozialadäquaten Verhaltens in der Wohnung, dem Zentrum der Lebensgestaltung, gestattet (LG Köln, Urteil vom 19. August 1998 - 9 S 188/98 -, WuM 1998, 596 und LG Paderborn, Urteil vom 23. März 2000 - 1 S 2/00 -, NZM 2000, 710 f.).

Balkon: Da der Balkon mit zur gemieteten Wohnung gehört, ist auch hier das Rauchen erlaubt, entschieden die Amtsgerichte Bonn (Urteil vom 9. März 1998 - 6 C 510/98 -, WuM 1999, 452) und Wennigsen (Urteil vom 14. September 2001 - 9 C 156/01 -, WuM 2001, 487). Nachbarn, die durch aufsteigenden Rauch belästigt werden, haben in der Regel keinen Unterlassungsanspruch gegen den Raucher. Das gilt auch, wenn Mieter am offenen Fenster rauchen und die Zigarettengerüche in die darüber liegende Wohnung ziehen (AG Hamburg, Urteil vom 31. Oktober 2001 - 102 e II 368/00 -, ZMR 2001, 1015 f.).

Hausflur: Im Treppenhaus bzw. im Hausflur kann das Rauchen untersagt werden, entschied das Amtsgericht Hannover (Urteil vom 31. Januar 2000 - 70 II 414/99 -, NZM 200, 520).

Rauchverbot: Bei Abschluss des Mietvertrages muss ein Mieter nicht angeben, dass er Raucher ist. Ein Rauchverbot ist nach Ansicht des Amtsgerichts Albstadt (Urteil vom 21. Mai 1992 - 1 C 288/92 -, WuM 1992, 475 f.) unwirksam. Dagegen geht das Amtsgericht Nordhorn (Urteil vom 5. Dezember 2000 - 3 C 1440/00 -, NZM 2001, 892) davon aus, dass Mieter und Vermieter ein Rauchverbot wirksam vereinbaren können. Ein Grundsatzurteil gibt es hierzu bisher nicht.

Sucht der Vermieter per Zeitungsannonce einen Nichtraucher und erklärt der Mieter auf Nachfrage, er habe aufgehört, bleibt der Mietvertrag auch bei einem eventuellen Rückfall wirksam. Gelegentliches Rauchen berechtigt nicht zu einer Anfechtung des Mietvertrages (LG Stuttgart, Urteil vom 2. Juli 1992 - 16 S 137/92 -, NJW-RR 1992, 1360 f.). Selbst starkes Rauchen in der Mietwohnung ist grundsätzlich kein Kündigungsgrund (AG Ellwangen, Urteil vom 26. Oktober 1990 - C 175/90-12 -, WuM 1991, 104 f.).

Schadensersatzansprüche des Vermieters: Vor rund einem Jahr hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass der Mieter Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, nicht zu vertreten hat. Ein Mieter, der in der gemieteten Wohnung raucht, handelt grundsätzlich nicht vertragswidrig. Schadensersatzansprüche des Vermieters wegen Nikotinablagerungen und Verfärbungen sind ausgeschlossen (BGH, Urteil vom 28. Juni 2006 - VIII ZR 124/05 - GE 2006, 1158 f.). Der Vermieter hatte hier auf Schadensersatz geklagt, weil der Mieter aufgrund einer unwirksamen Schönheitsreparaturklausel beim Auszug keine Renovierungsarbeiten durchführen musste.

Exzessives Rauchen: Die vom BGH jetzt entschiedene Frage war bisher von den Amts- und Landgerichten unterschiedlich beurteilt worden. Das Landgericht Paderborn (Urteil vom 23. Februar 2000 - 1 S 2/00 -, NZM 2000, 710 f.) ging von einem vertragswidrigen Gebrauch der Mietwohnung aus, wenn der Mieter täglich bis zu 60 Zigaretten rauchte und Renovierungsbedarf bereits nach zwei Jahren Mietzeit bestand. Ähnlich entschieden das AG Tuttlingen (Urteil vom 19. Mai 1999 - 1 C 52/99 -, NZM 1999, 1141), das AG Magdeburg (Urteil vom 19. April 2000 - 17 C 3320/99 -, WuM 2000, 303) und das AG Cham (Urteil vom 11. April 2002 - 1 C 0019/02 -, ZMR 2002, 761 f.). Dagegen lehnen einen Schadensersatzanspruch wegen Nikotinablagerungen in der Wohnung grundsätzlich ab: LG Köln (Urteil vom 28. Juni 2001 - 30 S 9/01 -, WuM 2001, 467 f.), LG Köln (9 S 188/98), AG Frankenberg (Urteil vom 13. Dezember 2002 - 6 C 369/02 -, ZMR 2003, 848 f.), LG Karlsruhe (Urteil vom 14. Januar 2001 - 9 S 119/99 - WuM 2002, 50) und LG Hamburg (Urteil vom 26. April 2001 - 333 S 156/00 -, WuM 2001, 469).