Rasterfeld des Mietspiegels nach Baualter und nicht Bezugsfertigkeit

Rasterfeld des Mietspiegels nach Baualter und nicht Bezugsfertigkeit; Zeitpunkt der Bauabnahme; gestaltete und abschließbare Müllstandsfläche; fehlende Stellmöglichkeit für Waschmaschine bei mieterseitig gestelltem Geschirrspüler; Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel

Maßgeblich für die Einordnung in den Berliner Mietspiegel ist das Baualter (hier: Abnahme am 29. Dezember 1964) und nicht die Bezugsfertigkeit (hier: 1. Januar 1965).

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. hat keinen Anspruch auf Zustimmung der Bekl. zu der begehrten Mieterhöhung gemäß § 558 BGB.

Nachdem der Bundesgerichtshof durch am 11.3.2009 verkündetes Urteil - VIII ZR 316/07 - GE 2009, 512, entschieden hat, dass das hier streitgegenständliche Erhöhungsverlangen in formeller Hinsicht nicht zu beanstanden ist, war hier über deren materielle Berechtigung zu entscheiden. [...]

Die Wohnung ist in das Mietspiegelfeld H 6 des Berliner Mietspiegels 2005 einzuordnen.

a. Obgleich der Wirkungszeitraum des Zustimmungsverlangens der 1.10.2006 und damit der Stichtag des Berliner Mietspiegels 2007 ist, findet vorliegend der Berliner Mietspiegel 2005 Anwendung.

Der Zeitpunkt, auf den abzustellen ist für die Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete, ist der Zugang des Erhöhungsverlangens (so BGH, Urteil vom 26.10.2005 - VIII ZR 41/05 - Rn. 15 zitiert nach Juris, GE 2006, 46; RE BayObLG vom 27.10.1992 - RE‑Miet 3/92, Rn. 12 zitiert nach Juris; Schmidt‑Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 9. Auflage 2007, zu § 558 BGB, Rn. 44; Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozessrecht, 5. Auflage 2008, zu § 558 a BGB Rn. 6, S. 930; Emmerich/Sonnenschein, Miete, 8. Auflage 2003, zu § 558 Rn. 16; Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Auflage 1999, Rn. III 494; Barthelmess, Komm. zum WKSchG u. MHG, 5. Auflage 1995, zu § 2 MHG, Rn. 27 d). [...]

b. Die Auffassung der Bekl., die Wohnung sei in das Mietspiegelfeld H 6 einzuordnen, trifft zu.

Die Bekl. trägt insoweit unbestritten vor, laut dem Gebrauchsabnahmeschein vom 14.1.1965 sei die Wohnung am 29.12.1964 ohne Beanstandungen abgenommen worden.

Nach den Erläuterungen zum Mietspiegel unter Ziffer 6.4 wird die Beschaffenheit einer Wohnung im Mietspiegel durch das Alter erläutert. Da diese wesentlich durch die während bestimmter Zeitperioden übliche Bauweise charakterisiert wird, ist hierfür das Baualter/die Bezugsfertigkeit der Wohnung maßgebend, welche unter Berücksichtigung unterschiedlicher Bauweisen während verschiedener Zeitperioden (im Mietspiegel mit den Ziffern der Spalten 1 bis 11 untergliedert) gebildet wurden. Ausweislich des von der Bekl. überreichten Gebrauchsabnahmescheins vom 14.1.1965 fand zwar - was insofern zutreffend mitgeteilt wird - die Prüfung der Bauausführung am 29.12.1964 statt, während dort ausdrücklich mitgeteilt wird, dass das Bauvorhaben ab dem 1.1.1965 in Gebrauch genommen werden kann. Zwar mag die Bezugsfertigkeit ein praktikabler Fixpunkt für das Ende der Bautätigkeit sein. Wenn aber - wie hier - die Bauabnahme 3 Tage vor Jahresende stattfand und mit dem Ende des Jahres zugleich das Ende einer Baualtersklasse im Sinne des Mietspiegels markiert wird, so kann nicht auf schlichte Datumsgrenzen abgestellt werden. Aus den Erläuterungen zum Mietspiegel ergibt sich vielmehr, dass maßgeblicher Anknüpfungspunkt zu sein hat, wann, d. h. innerhalb des Zeitraums welcher Baualtersklasse das Bauwerk errichtet wurde (für die Maßgeblichkeit des Baualters ebenso: Schmidt‑Futterer/Börstinghaus, aaO., zu § 558 BGB, Rn. 80; Kinne/Schach/Bieber/Schach, aaO., zu § 558 Rn. 18). Dieser Zeitraum wird regelmäßig dem Gebäude sein Gepräge geben. Da die Parteien hier nicht zu einzelnen baualterstypischen Merkmalen der Mietsache vorgetragen haben, ist auch kein Grund ersichtlich, der dazu führen könnte, die Baualtersklasse anders festzulegen als nach demjenigen Zeitraum, in dem die Bautätigkeit stattgefunden hat. Allein der Umstand, dass hier aufgrund einer am Jahresende vorgenommenen Bauabnahme die Ingebrauchnahme ab dem 1.1.1965 erfolgen durfte, kann nicht dazu führen, dass das Gebäude bezogen auf den Baustandard insgesamt als aus dieser Baualtersklasse stammend anzusehen ist. Es ist ohne näheren Vortrag nicht ersichtlich, dass das bis Ende 1964 errichtete Gebäude in Bezug auf den Standard seiner Errichtung solchen entspricht, die ab dem 1.1.1965 errichtet wurden. Aufgrund dieser Erwägungen ist davon auszugehen, dass der Zeitraum von 1956 bis 1964 der Wohnung seine bauzeittypische Prägung gegeben hat.

c. Die mit dem Erhöhungsbetrag von 18,76 € verlangte Miete ist nicht ortsüblich.

Der Mittelwert des Feldes H 6 des Berliner Mietspiegels 2005 beträgt 4,32 €.

Dabei ist unstreitig die Merkmalgruppe 1 Bad/WC (wegen der modernen Entlüftung bei innen liegendem Bad, einem Strukturheizkörper als Handtuchwärmer sowie einem wohnungsbezogenen Kaltwasserzähler) positiv zu berücksichtigen.

Die Merkmalgruppe 2 Küche ist neutral. Die Bekl. hat schon erstinstanzlich im Schriftsatz: vom 26.3.2007, wenn auch nicht ganz eindeutig, zum Geschirrspüleranschluss in der Küche vorgetragen, in der Küche stehe auf dem Platz, an dem eine Waschmaschine stellbar sei, "ein auf Kosten der Bekl. installierter Geschirrspüler". Im Rahmen des Tatbestandsberichtigungsantrags vom 11.5.2007 ist ausdrücklich vorgetragen worden, dass der Anschluss auf Kosten der Bekl. erfolgte. Die Kl. hat nicht mit der für die Annahme des wohnwerterhöhenden Merkmals nötigen Klarheit vorgetragen, dass ein vermieterseits geschaffener Geschirrspülanschluss in der Küche vorhanden sei. Sie beruft sich lediglich darauf, dass einer vorhanden sei und die Installation durch die Mieterin erstinstanzlich nicht hinreichend klar vorgetragen gewesen sei. Letzteres trifft zwar zu, was zu einer entsprechenden Aufklärung seitens des Amtsgerichts hätte führen müssen, sofern daraus die Annahme eines Positivmerkmals folgt. Da aber vermieterseits eben kein entsprechender Vortrag erfolgt ist und auch in der Klage eine neutrale Bewertung erfolgte, bestand hierfür kein Anlass. Da die Kl. auch in der Berufung nicht bestritten hat, dass der Geschirrspüleranschluss in der Küche mieterseits geschaffen wurde, kann dessen Vorhandensein nicht wohnwerterhöhend berücksichtigt werden.

Die Merkmalgruppe 3 Wohnung ist gleichfalls neutral zu bewerten. Unstreitig liegt das Positivmerkmal der überwiegend modernen Isolierverglasung vor.

Der ursprüngliche Einwand der Bekl., es liege kein Breitbandkabelanschluss vor, ist als überholt anzusehen. Nach dem entsprechenden Bestreiten der Kl. hat sie im Schriftsatz vom 26.3.2007 nur noch behauptet, dieser sei nicht rückkanalfähig. Auf die Rückkanalfähigkeit des Breitbandkabelanschlusses kommt es nur dann an, wenn sich die Kl. auf diesen Umstand als wohnwerterhöhendes Merkmal berufen würde, was aber nicht der Fall ist. Dass ein Kabelanschluss vorhanden ist, ist damit aber nicht mehr im Streit und eine wohnwertmindernde Berücksichtigung hat nicht zu erfolgen.

Als wohnwertminderndes Merkmal ist zu berücksichtigen, dass in der Wohnung in Küche oder Bad eine Waschmaschine nicht stellbar oder anschließbar ist. Auf den in der Küche vorhandenen Anschluss - an dem tatsächlich ein Geschirrspüler unstreitig angeschlossen ist - kommt es nicht an, da, wie ausgeführt, die Vermieterin nicht bestritten hat, dass dieser Anschluss mieterseits geschaffen wurde, so dass die Kl. sich hierauf nicht stützen kann. Dass ein weiterer Anschluss für eine Waschmaschine in der Küche vorhanden sei, hat die Kl. schon nicht dargelegt. Allein der Umstand, dass sofern die Mieterin nicht, wie klägerseits behauptet, ohne Genehmigung einen Geschirrspüleranschluss hätte legen lassen, Platz für das Aufstellen einer Waschmaschine in der Küche vorhanden wäre, reicht insoweit nicht aus. Nach dem Wortlaut der Orientierungshilfe sind vielmehr die Varianten "nicht stellbar oder nicht anschließbar" gleichwertig. Selbst wenn entsprechender Platz mithin vorhanden wäre, so fehlt es an einem vermieterseits angebrachten Anschluss, so dass die Waschmaschine, selbst wenn räumlich stellbar unterstellt wird, jedenfalls nicht an einen vermieterseits geschaffenen Anschluss angeschlossen werden könnte. Insgesamt führt dies zu einer neutralen Berücksichtigung der Merkmalgruppe 3.

Unbestritten ist auch in der Berufung die positive Berücksichtigung der Merkmalgruppe 4 Gebäude geblieben (wegen eines abschließbaren Fahrradabstellraums und wegen einer zusätzlichen Wärmedämmung).

Die Merkmalgruppe 5 Wohnumfeld ist negativ zu berücksichtigen. Im Straßenverzeichnis zum Berliner Mietspiegel 2005 ist die Blankenburger Straße 54 mit einem * versehen, welches nach der Erläuterung 12.3 zum Berliner Mietspiegel 2005, 3. Absatz auf eine hohe Verkehrslärmbelastung hinweist und damit das entsprechende wohnwertmindernde Merkmal dieser Gruppe erfüllt. Soweit sich die Kl. auf das positive Merkmal der "gestalteten und abschließbaren Müllstandsfläche" beruft, ist dieses bestrittene Merkmal nicht hinreichend dargetan. Zwar hat die Kl. ein Foto überreicht, aus dem die Müllstandsfläche ersichtlich und deren unstreitige Umfriedung und damit Abschließbarkeit ersichtlich ist. Eine über diese Abschließbarkeit hinausgehende Gestaltung ist schon nicht vorgetragen. Da die Abschließbarkeit, die hier durch die Umfriedung der Freifläche hergestellt wird, mit einer Gestaltung nicht gleichzusetzen ist, sondern der Mietspiegel über die Abschließbarkeit hinausgehend eine besondere Gestaltung verlangt, damit das positive Merkmal eingreift, wäre hierzu entsprechender Vortrag der Kl. erforderlich gewesen. Eine Gestaltung lässt sich dem überreichten Foto auch nicht entnehmen, so dass die Voraussetzungen für die wohnwerterhöhende Berücksichtigung nicht dargetan sind.

Es ergibt sich mithin folgende Einordnung:

Merkmalgruppe 1: + 20 %

Merkmalgruppe 2: 0 %

Merkmalgruppe 3: 0 %

Merkmalgruppe 4: + 20 %

Merkmalgruppe 5: - 20 %

Ergebnis: + 20 %.

Dies führt auf der Grundlage des Mittelwertes des Feldes H 7 (gemeint: H 6, die Red.) des Berliner Mietspiegels 2005 zu folgender Berechnung:

Ausgehend von 4,32 € sind 20 % der Differenz zum Oberwert zu addieren, mithin 0,192 €/m2. Dies führt zu einer ortsüblichen Vergleichsmiete in Höhe von 4,512 €/m2 und damit für die unstreitig 67,35 m2 große Wohnung zu einer Nettokaltmiete in Höhe von 303,88 €. Im Hinblick auf die Einhaltung der Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB verlangt die Kl. aber nur eine Erhöhung auf 325,20 €, so dass die verlangte Zustimmung zu dieser Erhöhung unbegründet ist, weil die ortsübliche Vergleichsmiete noch unter der Ausgangsmiete in Höhe von 306,44 € liegt. [...]

Für die Einordnung in den Berliner Mietspiegel kommt es auf die Beschaffenheit der Wohnung an, die sich aus dem Alter (Bezugsfertigkeit/Baualter) ergeben soll. Fraglich ist die Einordnung, wenn die Bauabnahme zum Jahresende erfolgt, die Bezugsfertigkeit aber erst ab dem 1. Januar des Folgejahres bescheinigt wird und ab diesem Folgejahr eine andere Baualtersgruppe des Mietspiegels maßgeblich wäre. Das Landgericht Berlin meint, es müsse auf die Baualtersklasse, mithin nicht auf die Bezugsfertigkeit abgestellt werden, da sich hieraus der Baustandard ergebe.

Die Bauabnahme fand am 29. Dezember 1964 statt; im Gebrauchsabnahmeschein hieß es, dass das Bauvorhaben ab dem 1. Januar 1965 in Gebrauch genommen werden könne. In einem späteren Mieterhöhungsverfahren wurde streitig, ob das Mietspiegelfeld H 6 (1956-1964) oder H 7 (1965-1972) maßgeblich wäre. In einem ersten Urteil (GE 2007, 1635) hielt das Landgericht Berlin das Erhöhungsverlangen zwar für materiell begründet, aber für formell unwirksam, da das angegebene Rasterfeld H 7 unzutreffend sei. Der Bundesgerichtshof (GE 2009, 512) hob dieses Urteil auf, da die Einordnung in das Rasterfeld nicht zur formellen Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens gehöre. Das Landgericht hätte daher nunmehr über die materielle Berechtigung zu entscheiden.

Mit Urteil vom 13. Oktober 2009 stellte das Landgericht Berlin fest, dass für die Beschaffenheit der Wohnung die Baualtersklasse maßgeblich sein müsse, aus der sich der Baustandard ergebe. Anwendbar sei hier daher das Mietspiegelfeld H 6. Hier lägen jedoch nur in den Gruppen 1 und 4 wohnwerterhöhende Merkmale vor, während die Merkmalgruppe 5 negativ zu bewerten sei. Das Erhöhungsverlangen sei daher unbegründet.

Das Gericht geht nicht darauf ein, dass es in der Mietspiegeltabelle nur heißt "bezugsfertig", während die Erläuterung zur Beschaffenheit von Bezugsfertigkeit/Baualter spricht. Da es aber für den Wohnwert in der Tat auf den Baustandard ankommt, kann eine Bezugsfertigkeit kurz nach dem Stichtag nicht maßgeblich sein. Misslich - insbesondere für den Vermieter, der die Kosten beider Rechtszüge zu tragen hat - ist es aber, wenn zur materiellen Berechtigung des Erhöhungsverlangens nunmehr gegenteilige Ausführungen gemacht werden. Hieß es im Urteil vom 5. November 2007 noch, das Erhöhungsverlangen sei materiell begründet, wird nunmehr das Gegenteil festgestellt.