Räumungsvollstreckung gegen Untermieter

Räumungsvollstreckung gegen Untermieter; Räumung gegen im Vollstreckungstitel nicht aufgeführten Besitzer der Mietsache

1. Eine Räumungsvollstreckung darf nur dann nicht betrieben werden, wenn ein weder im Vollstreckungstitel noch in der Vollstreckungsklausel aufgeführter Dritter im Besitz der Mietsache ist.

2. Zum Besitznachweis nicht ausreichend ist die Vorlage lediglich einer Meldebescheinigung; der Gerichtsvollzieher muss sich vielmehr anhand der tatsächlichen Verhältnisse vor Ort ein Bild zum Besitz des Dritten machen.

3. Ist der Dritte bei der Vollstreckung nicht anwesend, kann er seine Rechte gegenüber dem Gerichtsvollzieher nicht geltend machen.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Schuldner (Mieter) wurden zur Räumung des den Gläubigern gehörenden Bungalows verurteilt; über die von den Schuldnern eingelegte Berufung ist noch nicht entschieden. In einem ersten auf den 21. Oktober 2011 anberaumten Räumungstermin legten die Schuldner zu 1 und 2 den Untermietvertrag mit Herrn A. vor, wonach die Räume seit dem 1. August 2011 an A. vermietet worden waren; ferner wurde eine Meldebescheinigung vorgelegt, ausweislich der A. seit dem 23. September 2011 unter der Anschrift der streitgegenständlichen Räume gemeldet ist. Daraufhin brach der Gerichtsvollzieher die Räumung ab. Ausweislich der von den Gläubigern eingereichten Melderegisterauskunft vom 29. November 2011 ist A. nunmehr unter einer anderen Anschrift gemeldet. Auf Antrag der Gläubiger wurde ein neuer Räumungstermin auf den 6. Januar 2012 anberaumt. Der Gerichtsvollzieher stellte die Räumungsvollstreckung erneut ein, weil ihm eine Meldebescheinigung vom 5. Januar 2012 vorgelegt wurde, ausweislich der seit dem 1. Januar 2012 ein Herr B. unter der Anschrift der streitgegenständlichen Räume gemeldet sei. B. war bei der Räumungsvollstreckung nicht vor Ort.

Mit Urteil des AG Wedding vom 14.4.2011 - 21a C 173/10, wurden die Schuldner u. a. verurteilt, „das von ihnen innegehaltene, im von der Straße gesehen rückwärtigen Bereich des Grundstücks gelegene Wohnhaus (Bungalow) zu räumen und geräumt an die Kl. herauszugeben".

Die von den Schuldnern bei dem Landgericht eingelegte Berufung gegen das Urteil ist noch nicht entschieden. Mit Schriftsatz vom 24.8.2011 erteilten die Gläubiger einen Räumungsauftrag bei der Gerichtsvollzieherverteilerstelle des AG Wedding, nachdem die Verpflichtung aus dem Urteil von den Schuldnern bis dahin nicht erfüllt worden war.

Auf die Anforderung des Obergerichtsvollziehers (OGV) hin wurden 300 € Kostenvorschuss von den Gläubigem eingezahlt. Termin zur Räumung wurde vom OGV auf den 21.10.2011 anberaumt. Die Räumungsankündigung wurde den Schuldnern zu 1 bis 4 jeweils am 30.9.2011 zugestellt. Die Räumung wurde nicht durchgeführt, aber eingestellt, da dem OGV ein Untermietvertrag der Schuldner zu 1 und 2 mit einem Herrn ... vorgelegt wurde, nach welchem seit dem 1.8.2011 die streitgegenständlichen Räumlichkeiten an diesen vermietet worden waren. Ferner wurde eine Anmeldebescheinigung vorgelegt, welche besagte, dass Herr ... seit dem 23.9.2011 unter der Anschrift ... gemeldet ist. Ausweislich der von den Gläubigern eingereichten Melderegisterauskunft vom 29.11.2011 ist Herr ... nunmehr gemeldet unter der Anschrift: ...

Ein erneuter Termin zur Räumung wurde auf den dahin gehenden Antrag der Gläubiger vom 6.12.2011 vom OGV auf den 6.1.2012 anberaumt. In dem Antrag wurde der OGV darüber informiert, dass Herr ... zu keiner Zeit in den streitgegenständlichen Räumen gewohnt hatte. Die Räumungsankündigung wurde den Schuldnern zu 1 bis 4 jeweils am 15.12.2011 bzw. 16.12.2011 zugestellt.

Die Gläubiger tragen vor, dass zum Zeitpunkt des Räumungstermins am 6.1.2012 der Bungalow komplett geräumt gewesen wäre. Vor Ort habe der OGV jedoch trotzdem die Räumungsvollstreckung eingestellt, weil ihm eine Meldebescheinigung vom 5.1.2012 vorgelegt worden sei, ausweislich derer seit dem 1.1.2012 ein Herr ... unter der Anschrift ... gemeldet sei. Herr ... war nicht vor Ort.

Gegen die Einstellung der Räumung vom 6.1.2012 wenden sich die Gläubiger mit ihrer Erinnerung vom 17.1.2012, mit der sie beantragen, den OGV anzuweisen, die Zwangsvollstreckung aus dem Auftrag vom 9.12.2011 (gemeint ist der 6.12.2011) fortzusetzen.

Der OGV hat der Erinnerung nicht abgeholfen und in seiner Stellungnahme u.a. ausgeführt, dass die Zwangsvollstreckung aus dem Räumungstitel nur gegen die Schuldner aus dem Titel erfolgen könne. Ihm sei vom Vertreter der Schuldner gesagt worden, dass die Sachen ... in den nächsten Tagen in die Räume eingebracht werden würden.

Die Erinnerung der Gläubiger ist gemäß § 766 ZPO zulässig und darüber hinaus begründet. Zwar ist dem OGV darin beizupflichten, dass die Räumung aus einem Räumungstitel nur gegen die im Titel genannten Personen durchgeführt werden darf.

Der Fall liegt hier jedoch noch anders.

Der BGH hat entschieden, dass die Räumungsvollstreckung nicht betrieben werden darf, „wenn ein Dritter, der weder im Vollstreckungstitel noch in der diesem beigefügten Vollstreckungsklausel namentlich bezeichnet ist, im Besitz der Mietsache ist. Dies gilt selbst dann, wenn der Verdacht besteht, dem Dritten sei der Besitz nur eingeräumt worden, um die Zwangsräumung zu vereiteln", BGH, Beschluss vom 14.8.2008 - I ZB 39/08 = GE 2008, 1317).

Ersichtlich stellt der BGH darauf ab, dass der Dritte im Besitz der Mietsache ist. Bei der Durchführung der Zwangsvollstreckung hat der Gerichtsvollzieher nicht das behauptete Recht zum Besitz, sondern allein die tatsächlichen Besitzverhältnisse zu beurteilen, gleich wie der Besitz erlangt ist. Sodann hat er nur noch zu prüfen, ob sich die Räumungsverpflichtung nach dem vom Gläubiger beigebrachten Titel gegen den von ihm festgestellten Besitzer der Mietsache richtet, BGHZ 159, 383, 386.

Für die Annahme, dass die Mietsache im Besitz eines Dritten, hier Herrn ... ist, reichte aber im Gegensatz zu der Auffassung des OGV nicht aus, dass eine Meldebescheinigung durch einen Schuldnervertreter vorgelegt wurde. Es ist bereits fraglich, ob der OGV die Zwangsvollstreckung einstellen durfte, obwohl eine Person, gegen die er die Vollstreckung durchführen sollte gar nicht anwesend war. Ein Untermieter oder ein Bevollmächtigter eines Untermieters, der vermeintlichen Besitz an den Räumen hatte, war nach dem übereinstimmenden Vortrag aller Beteiligten nicht anwesend. Somit war auch niemand anwesend, der sich zu Recht auf eine formale Rechtsstellung, wonach die Zwangsvollstreckung nach § 750 Abs. 1 Satz 1 ZPO unzulässig sei, weil sie in dem Titel oder der Klausel namentlich nicht bezeichnet wurde, berufen hat. Das Fehlen eines Vollstreckungstitels gegen einen Mitbesitzer wird als unschädlich angesehen, wenn er der Zwangsvollstreckung (mit Titel nur gegen einen Schuldner) nicht widerspricht, vgl. Zöller/Stöber, 29. Auflage, § 885 Rdn. 13.

Der vom Gerichtsvollzieher zu überprüfende Besitz bedeutet die tatsächliche Sachherrschaft über die Räume, hierzu gehört u.a., dass der Dritte (Untermieter) einen Schlüssel für die Räume in Besitz hat. Weder hiervon hat sich der OGV überzeugt, noch lagen andere Hinweise auf einen Besitz oder Mitbesitz vor. Die Räume waren unstreitig vollständig leer geräumt. Seit Oktober 2011 verfügen die Räume nicht mehr über Wasser und Gas. Ein Namensschild hat sich nicht an der Tür zu den Räumen befunden. Sachen des Untermieters waren nicht vorhanden. ... ist ausweislich der Melderegisterauskunft vom 8.3.2012 zwischenzeitlich auch abgemeldet und unbekannt verzogen.

Die Räumungsvollstreckung ist fortzusetzen.

Eine Räumungsvollstreckung darf nur dann nicht betrieben werden, wenn ein nicht im Vollstreckungstitel oder in der Vollstreckungsklausel aufgeführter Dritter im Besitz der Mietsache ist. Nicht ausreichend ist jedoch die Vorlage einer Meldebescheinigung. Der Gerichtsvollzieher muss sich anhand der tatsächlichen Verhältnisse vor Ort ein Bild vom Besitz des Dritten machen. Ist der Dritte bei der Vollstreckung nicht anwesend, kann er seine Rechte gegenüber dem Gerichtsvollzieher nicht geltend machen.

Die Eigentümer eines Einfamilienhauses erstritten einen Räumungstitel gegen die Nutzer. Beim ersten Räumungstermin im Oktober 2011 wurde dem Gerichtsvollzieher von einem Dritten ein auf ihn lautender Untermietvertrag vorgelegt. Zudem wurde eine Anmeldebescheinigung vorgelegt. Der Gerichtsvollzieher brach die Vollstreckung ab. Der angebliche Untermieter meldete sich kurze Zeit danach wieder um. Beim nächsten Räumungstermin im Januar 2012 waren die Räume offensichtlich leergeräumt. Der Vertreter der Vollstreckungsschuldner überreichte die Meldebescheinigung eines neuen Dritten. Dieser war jedoch persönlich nicht vor Ort. Weitere Feststellungen machte der Gerichtsvollzieher nicht und brach die Vollstreckung ein zweites Mal ergebnislos ab. Die Gläubiger legten gegen dieses Handeln Erinnerung beim zuständigen Amtsgericht ein.

Das Amtsgericht Wedding hielt die Erinnerung nach § 766 ZPO für zulässig und begründet. Zwar dürfe der Gerichtsvollzieher grundsätzlich nur Räumungen gegen eine im Räumungstitel genannte Person durchführen. Der Fall liege jedoch anders. Nach Auffassung des Bundesgerichtshofes (Beschluss vom 14. August 2008, I ZB 39/08) gelte das Räumungsverbot bereits dann, wenn der Verdacht bestehe, dass dem Dritten der Besitz nur zur Vereitelung der Zwangsvollstreckung eingeräumt worden sei. Kernfrage sei jedoch stets, ob der Dritte im Besitz der Mietsache sei. Werde dies behauptet, müsse der Gerichtsvollzieher anhand der Situation vor Ort die tatsächlichen Besitzverhältnisse prüfen. Die Vorlage einer Meldebescheinigung genüge nicht zum Nachweis einer Besitzstellung. Fraglich sei bereits, ob der Gerichtsvollzieher trotz Abwesenheit des vermeintlichen Besitzers die Vollstreckung einstellen durfte.

Grundsätzlich müsse sich ein Anwesender auf die formale Rechtsposition berufen. Jedenfalls müsse der Gerichtsvollzieher überprüfen, ob der Dritte tatsächliche Sachherrschaft über die Räume habe. Dies sei insbesondere an folgenden Kriterien zu bewerten:

– Besitz eines Schlüssels

– Möblierung der Räume

– Anschluss an Versorgungsleitungen

– Namensschilder

– persönliche Dinge.

Mangels Prüfung der tatsächlichen Umstände war der Abbruch der Räumungsvollstreckung fehlerhaft.

Vereitelungen durch vorgeschobene Untermieter sind seit Jahren ein wiederkehrendes Problem von Vermietern und deren Rechtsanwälten. Zu beobachten ist, dass es Schuldnern häufig seitens der Gerichtsvollzieher leicht gemacht wird, die Vollstreckung über Monate oder Jahre hinauszuzögern. Regelmäßig werden die formellen Anforderungen des Bundesgerichtshofes zur Räumungsvollstreckung ins Feld geführt. Wie die vorliegende Entscheidung zeigt, hat der Gerichtsvollzieher im konkreten Fall durchaus einen Ermessensspielraum und muss zumindest eine Grobprüfung durchführen. Erst wenn dies geschehen ist, bleibt dem Vermieter aktuell nur die Möglichkeit, einen neuen Titel gegen den Untermieter zu erlangen. Dieses Katz-und-Maus-Spiel soll jedoch durch § 940 a Abs. 2 ZPO, dessen Einfügung das Mietrechtsänderungsgesetz vorsieht, beendet werden.