Räumungsvollstreckung gegen mietende GbR

Räumungsvollstreckung gegen mietende GbR; Räumungsschutz; Vollstreckungsschutz; Mieter als Vollstreckungsschuldner; GbR als Vollstreckungsschuldner; Zwangsversteigerung; Grundstückserwerb durch Zuschlag; Ersteigerer; Rechtsfähigkeit der GbR

Aus einem Zuschlagsbeschluss findet gegen den Besitzer des Grundstücks die Räumungsvollstreckung statt. Ein Mieter kann sich auf den Vollstreckungsschutz nach § 57 ZVG nicht berufen, wenn er selbst Vollstreckungsschuldner ist. Das gilt auch dann, wenn der Vollstreckungsschuldner eine GbR ist und deren Gesellschafter sich auf den Vollstreckungsschutz berufen.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Bekl. zu 1), 2) und 3) waren eingetragene Eigentümer zu je 1/3 des Grundstücks, das mit einem Zwei-Familien-Haus bebaut ist. Mit einem am 30. April 2002 geschlossenen notariell beurkundeten Vertrag verkauften sie das Grundstück an eine aus dem Kl. und Frau ... gebildete Gesellschaft bürgerlichen Rechts zu einem Preis von 400.000 € und erteilten ihr die Auflassung.

Der Kaufpreis sollte bis zum April 2007 gestundet werden. Die aus dem Kl. und Frau ... gebildete Gesellschaft bürgerlichen Rechts und diese selbst verpflichteten sich, an die Bekl. als Gesamtgläubiger vom 1. November 2002 bis zum 30. April 2007 einen monatlichen Betrag von 1.500 € an Zinsen zu zahlen. Der Kaufpreis sollte bis spätestens 2. Mai 2007 an die Bekl. gezahlt werden. Die Gesellschaft bürgerlichen Rechts und der Kl. und Frau ... unterwarfen sich wegen der Zahlung das Kaufpreises der sofortigen Zwangsvollstreckung in ihr gesamtes Vermögen. Zur Sicherung ihrer Forderungen auf Zahlung der Kaufpreisforderung und der monatlichen Beträge von Zinsen wurde eine Grundschuld über 400.000 € zugunsten der Bekl. bestellt. Die Übergabe wurde für den 1. Mai 2002 vereinbart.

Der Kl. und Frau ... wurden als Gesellschafter einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts in das Grundbuch eingetragen.

Wegen eines rückständigen Betrages von 40.931.44 € betrieben die Bekl. zu 1), 2) und 3) die Zwangsvollstreckung in das Grundstück.

Das Grundstück wurde den Bekl. zu 1) bis 3) im Wege der Zwangsversteigerung durch Beschluss des Amtsgerichts Spandau vom 16. September 2008 gegen ein Bargebot von 360.000 € zugeschlagen.

Die Bekl. haben die Zwangsvollstreckung gegen den Kl. und Frau ... aus dem Zuschlagsbeschluss auf Räumung und Herausgabe betrieben. Die zuständige Gerichtsvollzieherin hat die Zwangsvollstreckung für den 10. Dezember 2008 angekündigt.

Der Kl. hat im Wege der Vollstreckungsgegenklage beantragt, die aus dem Zuschlagsbeschluss des Amtsgerichts Spandau vom 16. September - 30 K 157-06 - betriebene Zwangsvollstreckung für unzulässig zu erklären.

Der Kl. hat mit der Klageschrift einen Mietvertrag vorgelegt, der zwischen der „GbR", vertreten durch Frau ... und ihm unter dem Datum des 30. April 2002 abgeschlossen ist, wonach ihm Mieträume im Erdgeschoss und im Kellergeschoss zu einer monatlichen Miete von insgesamt 1.240,04 € vermietet worden sind.

Die Klageschrift ist den Bekl. am 1. Dezember 2008 zugestellt worden. Mit Schriftsatz vom 15. Dezember 2008 erklärten die Bekl. die fristlose Kündigung und beriefen sich darauf, dass der Kl. keine Mieten seit dem 16. September 2008 an sie gezahlt habe.

Durch das angefochtene Urteil hat das Amtsgericht die Klage auf Unzulässigerklärung der Zwangsvollstreckung der Bekl. aus dem Zuschlagsbeschluss des Amtsgerichts Spandau vom 16. September 2008 abgewiesen. Zur Begründung hat es ausgeführt, der Kl. könne sich auf den Vollstreckungsschutz aus einem übergegangenen Mietverhältnis nicht berufen, weil er für die Verbindlichkeiten unbeschränkt persönlich hafte. (...)

Gegen das Urteil hat der Kl. Berufung eingelegt.

Zur Begründung hat er ausgeführt, der Räumungsanspruch könne sich nur gegen die rechtsfähige Gesellschaft bürgerlichen Rechts richten, die als Eigentümerin die Forderungen der Bekl. nicht erfüllt habe, nicht aber gegen die Mieter, deren Mietverträge schon Jahre vor der Einleitung der Zwangsvollstreckung abgeschlossen worden seien.

II. Die Berufung hat keinen Erfolg. Der Kl. kann sich gegenüber den Bekl. nicht auf ein Recht zum Besitz aufgrund eines mit der Vollstreckungsschuldnerin geschlossenen Mietvertrages berufen.

1. Gemäß § 90 ZVG sind die Bekl. infolge des Zuschlags im Wege der Zwangsversteigerung Eigentümer des Grundstücks geworden. Gemäß § 93 Abs. 1 Satz 1 ZPO findet aus dem Beschluss, durch welchen der Zuschlag erteilt wird, gegen den Besitzer des Grundstücks die Zwangsvollstreckung auf Räumung und Herausgabe statt. Die Zwangsvollstreckung soll nicht erfolgen, wenn der Besitzer aufgrund eines Rechtes besitzt, das nicht durch den Zuschlag erloschen ist.

2. Gemäß § 57 ZVG findet, wenn das Grundstück einem Mieter überlassen ist, unter anderem die Vorschrift des § 566 BGB nach Maßgabe der §§ 57 a und 57 b ZVG entsprechende Anwendung.

Dies gilt allerdings nicht, wenn der Mieter selbst Zwangsvollstreckungsschuldner ist. Das ist hier der Fall.

a) In dem Zuschlagsbeschluss sind der Kl. und Frau ... Eigentümer in „Gesamthandsgemeinschaft" des Grundstücks und damit als Zwangsvollstreckungsschuldner bezeichnet worden. Der Umstand, dass sie beide eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts gebildet und ausweislich der Kaufvertragsurkunde das Grundstück in dieser Eigenschaft erworben haben, ändert daran nichts. Nach der neueren Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs steht seit der grundlegenden Entscheidung vom 29. Januar 2001 (- II ZR 331/00 - GE 2001, 276 = BGHZ 146, 341 ff.) fest, dass einer Außen‑Gesellschaft bürgerlichen Rechts durch Teilnahme am Rechtsverkehr die Rechtsfähigkeit mit der Folge zusteht, dass sie als solche Rechte und Pflichten erwerben kann.

b) Eine solche Außengesellschaft wollten der Kl. und Frau ... hier auch begründen und unter ihrem Deckmantel das Grundstück erwerben. Der Erwerb des Grundstücks durch die Gesellschaft bürgerlichen Rechts kommt durch die Eintragung im Grundbuch nicht zum Ausdruck. Nach der zum Zeitpunkt der Eintragung maßgeblichen Rechtsauffassung (vgl. BayObLG, NJW 2003, 70) wurde die Grundbuchfähigkeit einer Außen‑Gesellschaft bürgerlichen Rechts verneint.

Als Eigentümer konnten nur die Gesellschafter mit einem auf ihr Gesellschaftsverhältnis hindeutenden Zusatz eingetragen werden.

c) Gemäß 1736 ZPO ist zur Zwangsvollstreckung in das Gesellschaftsvermögen einer nach § 705 BGB eingegangenen Gesellschaft ein gegen alle Gesellschafter ergangenes Urteil erforderlich. Diese gemäß § 795 ZPO auch für vollstreckbare Urkunden geltende Vorschrift hat durch die neuere Rechtsprechung zur Rechtsfähigkeit der Gesellschaft bürgerlichen Rechts nicht ihre Bedeutung verloren. Sie ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nunmehr so zu verstehen, dass der Gläubiger nicht nur mit einem gegen die Gesellschaft als Partei gerichteten Titel in das Gesellschaftsvermögen vollstrecken kann, sondern - anders als bei der oHG (vgl. § 124 Abs. 2 HOB) - auch mit einem Titel gegen alle einzelnen Gesellschafter aus Ihrer persönlichen Mithaftung (GE 2001, 276 = BGHZ 146, 341, 356, Beschluss vom 16. Juli 2004 - IX a ZB 288/03 -, NJW 2004, 3632).

d) Der Bundesgerichtshof lässt es bei einer Vollstreckung aufgrund eines dinglichen Titels dahinstehen, ob auf § 736 ZPO überhaupt zurückgegriffen werden muss, wenn die Zwangsvollstreckung wegen des dinglichen Rechts aufgrund eines gemäß § 800 Abs. 1 ZPO gegen die eingetragenen Eigentümer des Grundbesitzes gerichteten Titels erfolgt. Im vorliegenden Fall bestand und besteht zwischen den Gesellschaftern und den eingetragenen Eigentümern Identität. Die Unterwerfungserklärung richtet sich mithin gegen alle derzeitigen Gesellschafter, so dass die Voraussetzungen des § 736 ZPO jedenfalls vorliegen. Wäre in der den §§ 47 GBO, 15 Abs. 1 Buchst a GBV entsprechenden Buchungsform nunmehr die rechtsfähige Gesellschaft bürgerlichen Rechts als Grundstückseigentümerin eingetragen, diese also auch grundbuchfähig, würde sich der Titel nach § 800 Abs. 1 ZPO entsprechend der Auffassung des Bundesgerichtshofs jetzt gegen diese Eigentümerin richten. Die erteilte Vollstreckungsklausel wäre in Übereinstimmung mit dem Titel auszulegen; einer besonderen vollstreckbaren Ausfertigung gemäß § 727 ZPO gegen die Gesellschaft bedürfe es nicht (vgl. Beschluss vom 16. Juli 2004 - IX ZB 288/03 -, NJW 2004, 3632).

e) An diesen Überlegungen hat sich nichts geändert, nachdem der Bundesgerichtshof durch Beschluss vom 4. Dezember 2008 (V ZB 74/08 - BGHZ, 102) die Eintragungsfähigkeit des Gesellschaft bürgerlichen Rechts anerkannt hat. Danach kann eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) unter der Bezeichnung in das Grundbuch eingetragen werden, die ihre Gesellschafter im Gesellschaftsvertrag für sie vorgesehen haben. Sieht der Gesellschaftsvertrag keine Bezeichnung der GbR vor, wird die GbR als „Gesellschaft bürgerlichen Rechts bestehend aus ..." und den Namen ihrer Gesellschafter eingetragen.

f) Die Tatsache, dass der Kl. und Frau ... neben der Gesellschaft bürgerlichen Rechtes selbst Vollstreckungsschuldner sind, steht der Annahme entgegen, dass sie sich auf ein Recht zum Besitz aufgrund eines Mietvertrages berufen können, dem sie mit der Gesellschaft bürgerlichen Rechts geschlossen haben. (...)

Ein Mieter kann sich nicht auf den Vollstreckungsschutz nach §§ 93, 57 ZVG berufen, wenn er selbst Vollstreckungsschuldner ist. Das gilt auch dann, wenn Vollstreckungsschuldner eine GbR ist und deren Gesellschafter sich auf den Vollstreckungsschutz berufen.

Die Ersteigerer eines Grundstücks hatten dieses an eine aus zwei Personen gebildete GbR verkauft. Der Kaufpreis wurde zeitlich befristet gestundet. Die GbR und deren Gesellschafter persönlich verpflichteten sich, bis zur Fälligkeit des Kaufpreises monatlich eine bestimmte Summe zu zahlen. Zur Sicherung der Forderungen auf Zahlung des Kaufpreises und der monatlichen Beträge wurde auf dem Grundstück eine Grundschuld zugunsten der Verkäufer eingetragen. Die Gesellschafter wurden als Gesellschafter einer GbR in das Grundbuch eingetragen. Die Verkäufer betrieben wegen rückständiger Beträge die Zwangsvollstreckung in das Grundstück. Im Wege der Zwangsversteigerung wurde ihnen das Grundstück zugeschlagen. Die (ehemaligen Eigentümer und Verkäufer) Ersteigerer betrieben die Räumungsvollstreckung, wogegen sich die Käufer (jetzige Besitzer) mit der Drittwiderspruchsklage wandten und vortrugen, dass der Räumungsanspruch sich nur gegen die rechtsfähige GbR richte, die als Eigentümerin des Grundstücks die Forderungen der Verkäufer nicht erfüllt habe, nicht aber gegen die Mieter (hier die Gesellschafter der GbR), deren Mietverträge schon Jahre vor der Einleitung der Zwangsvollstreckung abgeschlossen worden seien. Dazu legten sie einen Mietvertrag vor, der zwischen der GbR und ihren Gesellschaftern abgeschlossen worden war. Das Amtsgericht wies die Klage auf Erklärung der Unzulässigkeit der Zwangsvollstreckung ab, was zur Berufung zum Landgericht führte.

Das LG Berlin, ZK 67, wies die Berufung zurück. Ein Mieter könne sich auf den Mieterschutz nicht berufen, wenn er selbst Vollstreckungsschuldner sei. Das sei hier der Fall. In dem Zuschlagsbeschluss seien die Kläger als Eigentümer in „Gesamthandsgemeinschaft" des Grundstücks und damit als Zwangsvollstreckungsschuldner bezeichnet worden. Der Umstand, dass sie bei dem eine GbR gebildet und das Grundstück in dieser Eigenschaft erworben hätten, ändere daran nichts. Nach der neueren Rechtsprechung des BGH (vgl. GE 2001, 276) stehe fest, dass einer Außengesellschaft bürgerlichen Rechts durch Teilnahme am Rechtsverkehr die Rechtsfähigkeit mit der Folge zustehe, dass sie als solche Rechte und Pflichten erwerben könne. Eine solche Außengesellschaft hätten die Kläger ihr auch begründen und unter ihrem Deckmantel das Grundstück erwerben wollen. In der Zwangsvollstreckung könne der Gläubiger nicht nur mit einem gegen die Gesellschaft gerichteten Titel in das Gesellschaftsvermögen vollstrecken, sondern auch mit einem Titel gegen alle einzelnen Gesellschafter aus ihrer persönlichen Mithaftung. Daran habe sich auch nichts geändert, nachdem der BGH die Eintragungsfähigkeit der GbR anerkannt habe (GE 2009, 113). Danach könne eine GbR unter der Bezeichnung in das Grundbuch eingetragen werden, die ihre Gesellschafter im Vertrag für sie vorgesehen hätte. Die Tatsache, dass die Kläger neben der GbR selbst Vollstreckungsschuldner seien, stehe der Annahme entgegen, dass sie sich auf ein Recht zum Besitz aufgrund eines Mietvertrages berufen können, den sie mit der Gesellschaft geschlossenen hätten.

Die Rechtsprechung des BGH zur Rechtsfähigkeit der GbR hat wohl mehr zu Missverständnissen als zur Klarheit geführt. Das größte Missverständnis liegt darin, dass juristische Laien meinen, die GbR sei wie eine GmbH eine juristische Person und damit ein von den Gesellschaftern völlig losgelöstes Gebilde. Nach wie vor haften die Gesellschafter der GbR persönlich und nicht nur mit ihrem Gesellschaftsanteil. Für einen Vollstreckungsgläubiger ist es aber wichtig, dass er nicht nur gegen die GbR, sondern auch deren Gesellschafter vorgeht und einen entsprechenden Titel gegen die (rechtsfähige) GbR und deren Gesellschafter erlangt.