Räumungsvollstreckung gegen Dritten

Wenn der Räumungsschuldner ohne Kenntnis des Gläubigers den Besitz an einen Dritten überträgt, ist die Räumungsvollstreckung auch gegenüber dem Dritten zulässig. (Leitsatz der Redaktion)

Es kann dahinstehen, ob die - im übrigen gemäß §§ 793, 568 Abs. 2, 577 Abs. 2 Satz 1 ZPO zulässige - sofortige weitere Beschwerde jedenfalls deshalb unzulässig ist, weil Bedenken bestehen, ob die Schuldnerin, Frau M., durch die angefochtene Entscheidung beschwert ist. Sie hat ausweislich des Räumungsprotokolls des Obergerichtsvollziehers K. vom 7. Juni 2001 die Wohnung bereits geräumt. Von der nunmehr bevorstehenden Räumung ist folglich die behauptete Untermieterin der Schuldnerin betroffen, die R. Verlag und Medien AG. Daß die sofortige weitere Beschwerde seitens Frau M. in ihrer Eigenschaft als vertretungsberechtigtes Organ der Aktiengesellschaft eingelegt wurde, ist zumindest nicht dargelegt.

Die sofortige weitere Beschwerde ist (jedenfalls) unbegründet. Denn die landgerichtliche Entscheidung erweist sich als zutreffend.

Eine Räumung gegenüber der R. Verlag und Medien AG ist hier unabhängig davon, daß nunmehr ausweislich der Darlegungen des Verfahrensbevollmächtigten der Gläubigerin vom 10. Dezember 2001 ein Räumungstitel auch gegen die Aktiengesellschaft existiert (Zweites Versäumnisurteil des Landgerichts Berlin vom 3. Dezember 2001 - Geschäftsnummer 12 O 372/01 -), zulässig.

Nach § 750 Abs. 1 Satz 1 ZPO darf die Zwangsvollstreckung nur beginnen, wenn u. a. die Personen, gegen die sie stattfinden soll, in dem Urteil oder in der ihm beigefügten Vollstreckungsklausel namentlich bezeichnet sind. Nach § 885 Abs. 1 ZPO hat der Gerichtsvollzieher den Schuldner, wenn dieser eine unbewegliche Sache zu räumen hat, aus dem Besitz zu setzen und den Gläubiger in den Besitz einzuweisen. Die Gläubigerin hatte gegenüber Frau M. einen entsprechenden Räumungstitel erwirkt. Sie war Besitzerin (§ 854 BGB) der Räume. Ausweislich ihres - allerdings nicht durch Vorlage einer schriftlichen Vereinbarung belegten - Vortrags hatte sie die Räume an die R. Verlag und Medien AG untervermietet. Gegen einen Untermieter kann ein Gläubiger allerdings nur dann vorgehen, wenn ein Titel auch gegen ihn lautet (vgl. KG GE 1993, 1329; OLG Celle NJW-RR 1988, 913; LG Hamburg NJW-RR 1991, 1297; LG Köln WuM 1991, 507). Der Senat schließt sich allerdings der vom Hanseatischen Oberlandesgericht vertretenen Auffassung (MDR 1993, 274) an, wonach sich derjenige auf die genannte besitzrechtliche Position nicht berufen kann, der ohne oder gegen Wissen und Willen des Vermieters Mitbesitz begründet und wider Treu und Glauben über einen erheblichen Zeitraum gegenüber dem Vermieter verheimlicht. Daß ein solcher Fall hier (ohne vorhandenen Titel gegen die Aktiengesellschaft) vorliegt, hat das Landgericht hier zutreffend bejaht. Eine Kenntnis der Gläubigerin ist nicht dargelegt. Der Senat schließt sich insoweit den Ausführungen im angefochtenen Beschluß (Seite 2 letzter Absatz, Seite 3 erster Satz) an. Diese lauten: "Für die Behauptung der Schuldnerin, die Gläubigerin sei von der Mitbenutzung der Wohnung in Kenntnis gesetzt worden, fehlt es an einer näheren Darstellung darüber, wenn und auf welche Weise dies geschehen soll, was aber angesichts des Bestreitens der Gläubigerin erforderlich gewesen wäre."

Auch mit der weiteren sofortigen Beschwerde werden keine hinreichenden Darlegungen erbracht, wann die Gläubigerin von der behaupteten Untervermietung in Kenntnis gesetzt worden sein soll. Ein konkretes Datum wird nicht vorgetragen. Das Schreiben der Gläubigerin vom 30. August 2001 belegt lediglich eine Kenntnisnahme der Gläubigerin über den Umfang der gewerblichen Nutzung der Räume durch die Schuldnerin. Es ergeben sich daraus keine Hinweise auf eine Tätigkeit der Aktiengesellschaft. Die an die Gesellschaft gerichteten Tagesauszüge der Dresdner Bank belegen lediglich Abbuchungen, nicht aber, daß dem Empfänger die Identität des Überweisenden hätte bekannt sein müssen. Soweit sich die Schuldnerin auf ein Telefonat der Gläubigerin vom 16. Februar 2001 mit dem Firmenkundenberater der Dresdner Bank bezieht, reichen auch diese Darlegungen nicht aus. Denn selbst wenn zu diesem Zeitpunkt eine Kenntnis der Gläubigerin von der Untervermietung bestanden hätte, wäre diese jedenfalls nicht rechtzeitig. Denn der Zeitpunkt stand in unmittelbarem Zusammenhang mit dem Räumungstermin. Die fehlende Information der Gläubigerin ist zudem als treuwidrig anzusehen. Die Schuldnerin sowie die Aktiengesellschaft hatten in der Zeit von April 2000 bis Februar 2001 hinreichend Zeit, eine mietrechtliche Position im Verhältnis zur Gläubigerin zu schaffen. Es wäre, insbesondere, nachdem die behauptete Untervermietung nach der Kündigung des Mietverhältnisses mit der Schuldnerin erfolgte, jedenfalls deren selbstverständliche Pflicht gewesen, das hier nicht vorhandene Einverständnis der Vermieterin zur Untervermietung einzuholen. Ein schutzwürdiges Interesse daran bestand für die Gläubigerin schon im Hinblick auf etwaige Mietzahlungen durch alle Benutzer der Mieträume. Erst im Rahmen der zunächst erfolglosen Vollstreckung hat die Schuldnerin auf die vollstreckungsrechtlich möglicherweise bedeutsame rechtliche Position der Aktiengesellschaft hingewiesen. Unter diesen Umständen gebietet es das schutzwürdige Interesse des Vermieters, seine Vollstreckung nicht behindern zu lassen (HansOLG, a. a. O.).

Grundsätzlich darf der Gerichtsvollzieher nur gegen den vollstrecken, der im Titel namentlich benannt ist. Aus Treu und Glauben kann sich allerdings etwas anderes ergeben.

Das Mietverhältnis der Mieterin war gekündigt worden; sie wurde vom Amtsgericht zur Räumung verurteilt. Bei Beginn der Zwangsvollstreckung erklärte die Mieterin, sie habe die Räume an eine Aktiengesellschaft untervermietet, wenn auch ohne Genehmigung der Vermieterin. Der Gerichtsvollzieher stellte daraufhin die Zwangsvollstreckung ein.

Mit Beschluß vom 11. Dezember 2001 hielt das Kammergericht das Verhalten der Schuldnerin für treuwidrig, da die Mieterin ohne oder gegen Wissen und Willen des Vermieters die Räume untervermietet hatte. Schließlich war die Schuldnerin auch selbst vertretungsberechtigtes Organ dieser Aktiengesellschaft. Ein Räumungstitel gegen die AG sei dann nicht nötig.