Räumungsvollstreckung bei ausgewechseltem Türschild

Allein ein an der zu räumenden Wohnung befindliches Schild mit einem anderen Namen als demjenigen des in dem Vollstreckungstitel ausgewiesenen Räumungsschuldners berechtigt den Gerichtsvollzieher nicht, von der Räumung abzusehen.

(Leitsatz der Redaktion)

I. Der Gerichtsvollzieher hat die im Auftrag der Gläubigerin vorgenommene Räumung aufgrund des Titels vom 28.7.2011 am 27.10.2011 eingestellt, nachdem er zu Beginn seiner Vollstreckungshandlung festgestellt hatte, dass die Wohnungstür und der zur Wohnung gehörende Briefkasten jeweils mit dem Namen „M. H." beschriftet war und er eine zur Wohnung gehörende Person nicht angetroffen hatte. Hiergegen wendet sich die Gläubigerin mit ihrer Erinnerung vom 9.11.2011, die das Vollstreckungsgericht, das Amtsgericht Neukölln, ausweislich seines Beschlusses vom 24.11.2011 zurückgewiesen hat.

Gegen diesen ihr am 29.11.2011 zugestellten Beschluss richtet sich die sofortige Beschwerde der Gläubigerin vom 13.12.2011, bei Gericht am selben Tage eingegangen. Das Vollstreckungsgericht hat dem Rechtsmittel ausweislich seines Beschlusses vom 15.12.2011 nicht abgeholfen.

II. Das zulässige Rechtsmittel ist in der Sache begründet. Nach § 750 Abs. 1 Satz 1 ZPO darf die Zwangsvollstreckung nur beginnen, wenn die Personen, gegen die sie stattfinden soll, in dem Urteil oder in der ihm beigefügten Vollstreckungsklausel namentlich bezeichnet sind. Geht der Titel auf die Räumung einer unbeweglichen Sache, hat der Gerichtsvollzieher nach § 885 Abs. 1 ZPO den Schuldner aus dem Besitz zu setzen und den Gläubiger in den Besitz einzuweisen. Deshalb kann das Organ der Zwangsvollstreckung regelmäßig gegen weitere Personen nur dann räumenderweise vorgehen, wenn auch gegen sie ein Titel vorliegt (vgl. anstelle vieler: BGH GE 2004, 1094 = Rpfleger 2004, 640 f., NJW 2008, 3288 f.; KG GE 1993, 1329; OLG Celle NJW-RR 1988, 913). Hierauf hat das Vollstreckungsgericht zutreffend hingewiesen.

Hierzu ist weiterhin beachtlich, dass die maßgeblichen Feststellungen hinsichtlich der Besitzverhältnisse an dem zu räumenden Objekt im Räumungstermin in der betreffenden Wohnung zu treffen sind.

Hier lag keine Situation vor, die mit der gebotenen Sicherheit die Schlussfolgerung rechtfertigte, dass eine dritte Person, die nicht Titelschuldner ist, Besitz oder Mitbesitz an den Räumen hatte, zu deren Räumung der Schuldner verurteilt worden ist; Besitz bedeutet tatsächliche Sachherrschaft, getragen von einem Besitzwillen (Palandt/Bassenge, BGB, 71. Auflage, § 854 Rdnr. 3 und 4 sowie Überbl. v. § 854 Rdnr. 1). Hier konnte aber anhand des Türschildes und/oder der Beschriftung des Briefkastens mit „M. H." nicht mit der erforderlichen Sicherheit darauf geschlossen werden, dass eine Person dieses Namens oder eine andere Person Besitz bzw. Mitbesitz an der Wohnung hat. Eine solche Feststellung konnte, da auch keine Person aufgetreten ist, die sich eines solchen Besitzes berühmt hat, nur in der Wohnung getroffen werden. Eine solche Feststellung wird erst bei Fortsetzung der Zwangsräumung getroffen werden können. Sollte sich dabei herausstellen, dass (auch) eine andere Person als die Schuldnerin beachtlichen Besitz an einigen oder allen der herauszugebenden Räume hat, wird sich die Frage stellen, ob die Besitzverhältnisse in Ansehung der tatsächlichen Gegebenheiten eine isolierte Zwangsräumung des Schuldners zulassen. Sollte sich herausstellen, dass eine dritte Person beachtlichen Besitz an allen herauszugebenden Räumen hat, wäre die Zwangsräumung einzustellen, bis die Gläubigerin auch über einen Räumungstitel auch gegen die dritte Person verfügt.

Der Gerichtsvollzieher muss sich auch dann, wenn das an der zu räumenden Wohnung befindliche Schild eine andere Person als den in dem Vollstreckungstitel genannten Räumungsschuldner ausweist, zunächst davon überzeugen, ob diese Person tatsächlich den Besitz an der Wohnung innehat.

Der Gerichtsvollzieher stellte die Räumung der Wohnung ein, nachdem er festgestellt hatte, dass die Wohnungstür und der zur Wohnung gehörende Briefkasten nicht mit dem Namen des in dem Vollstreckungstitel genannten Räumungsschuldners, sondern mit einem anderen Namen beschriftet war und auf Klingeln niemand geöffnet hatte. Gegen die Zurückweisung der dagegen eingelegten Erinnerung richtete sich die sofortige Beschwerde der Gläubigerin.

Die Beschwerde hatte beim LG Berlin Erfolg. Der Gerichtsvollzieher habe sich auch dann, wenn das an der zu räumenden Wohnung befindliche Schild eine andere Person als den in dem Vollstreckungstitel genannten Räumungsschuldner ausweise, zunächst davon zu überzeugen, ob diese Person tatsächlich den Besitz an der Wohnung innehabe. Diese Feststellung könne er nur in der Wohnung treffen, weshalb diese zu öffnen gewesen sei. Sollte sich bei Fortsetzung der Zwangsvollstreckung herausstellen, dass (auch) eine andere Person als der Vollstreckungsschuldner beachtlichen Besitz an allen herauszugebenden Räumen habe, müsse er allerdings die Zwangsräumung einstellen, bis die Gläubigerin auch einen Räumungstitel gegen die andere Person erstritten habe. Bei Besitz nur an einigen Räumen käme auch eine isolierte Zwangsräumung in Betracht.

Die Entscheidung ist zu begrüßen, weil sie Versuchen, die Zwangsräumung einer Wohnung durch Vorschieben von anderen Wohnungsnutzern als den in dem Titel genannten zu verhindern, einen Riegel vorschiebt. Tatsächliche Besitzer der Wohnung sind dadurch geschützt, dass gegen sie ein Vollstreckungstitel vorliegen – oder erwirkt werden – muss.