Räumungsvollstreckung auch Jahre später möglich

Nimmt der Vermieter nach Erwirken eines Räumungstitels mehrfach Zahlungen von Nutzungsentschädigung entgegen unter ausdrücklichem Hinweis darauf, daß aus sozialen Gründen die Zwangsvollstreckung vorläufig nicht betrieben werde, liegt darin weder der Abschluß eines neuen Mietvertrages noch ist der Räumungsanspruch verwirkt.

Die Kl. (Mieterin) wurde durch Versäumnisurteil des AG Schöneberg vom März 1994 zur Räumung der Wohnung und Herausgabe an die Bekl. verurteilt. Zur Abwendung der Räumung übernahm das Sozialamt die Mietschulden der Kl.; die Bekl. nahm daraufhin von der Räumung Abstand. In der Folge kam es erneut zu Zahlungsrückständen der Kl. Die Bekl. wies mehrmals auf das Vorliegen des vollstreckbaren Räumungsurteils hin und gab der Kl. Gelegenheit, vor Einleitung der Zwangsvollstreckung hieraus den aufgelaufenen Rückstand auszugleichen. Kurz vor einem bereits terminierten zweiten Räumungstermin beglich die Kl. den Zahlungsrückstand durch VS und konnte so erneut die Zwangsräumung abwenden. In der Folge lief wiederum kündigungserheblicher Zahlungsrückstand auf. Die Bekl. leitete daraufhin wiederum die Zwangsvollstreckung aus dem Versäumnisurteil des AG Schöneberg ein. Die seit März 1994 für die streitgegenständliche Wohnung vollzogenen Mieterhöhungserklärungen nach dem Mietenüberleitungsgesetz hatte die Bekl. der Kl. mit einem Anschreiben zugestellt, welches darauf hinwies, daß das Mietverhältnis zwischen den Parteien gekündigt und bei Nichträumung bis zum Erhöhungszeitpunkt die geltend gemachte Summe als Nutzungsentschädigung von der Kl. zu zahlen sei. Die Kl. hat Vollstreckungsgegenklage erhoben und gleichzeitig die einstweilige Einstellung der Zwangsvollstreckung aus dem Versäumnisurteil beantragt. Sie hat die Auffassung vertreten, die Zwangsvollstreckung aus dem Räumungsurteil sei unzulässig, da durch das Verhalten der Bekl. ein neues Mietverhältnis zwischen den Parteien begründet worden sei oder Verwirkung eingewendet werden könne. (...) Nachdem die Kl. am 2. Januar 1998 aus der streitgegenständlichen Wohnung ausgezogen war, hat deren Prozeßbevollmächtigter am 6. Januar 1998 den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt erklärt.

Die Bekl. hat sich der Erledigungserklärung nicht angeschlossen.

Die Klage ist nicht begründet. Eine Erledigung des Rechtsstreits ist nicht eingetreten. (...)

Vorliegend war die von der Kl. ursprünglich betriebene Vollstreckungsgegenklage bei Eintritt der Rechtshängigkeit nicht begründet. Zwar kann die Vollstreckung eines Räumungsurteils, das der Vermieter aufgrund der Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzuges erwirkt hat, unzulässig sein, wenn - wie vorliegend - der Vermieter mehrere Jahre aus dem Urteil nicht vollstreckt, sondern von dem Mieter, der auch nach Rechtskraft des Räumungsurteils weiterhin mit erheblichen Mietzinsbeträgen in Rückstand geraten ist, die Zahlung von Nutzungsentschädigung verlangt und Zahlungen mehrfach entgegengenommen hat, wobei mehrfach die Vollstreckung des Räumungsurteils für den Fall der Nichtzahlung des rückständigen Mietzinses angedroht worden ist (vgl. OLG Hamm, Rechtsentscheid vom 1. Oktober 1981, NJW 1982, S. 341 ff.). Jedoch ist bei der Feststellung, ob dies tatsächlich der Fall ist, entscheidend auf die umfassend zu würdigenden Umstände des Einzelfalles abzustellen. Vorliegend kann nach Würdigung des - hierzu unstreitigen - Sachverhaltes eine Unzulässigkeit der Zwangsvollstreckung aus dem Versäumnisurteil vom März 1994 und damit die ursprüngliche Begründetheit der Vollstreckungsgegenklage nicht festgestellt werden. Die Bekl. hat der Kl. gegenüber immer wieder deutlich gemacht, daß diese in der Wohnung nur geduldet werde, um die Obdachlosigkeit einer alleinerziehenden Mutter und ihrer drei Kinder zu verhindern. Dies entsprach dem Auftrag der Bekl. als soziales Wohnungsunternehmen, konnte jedoch nur bei gleichzeitiger Sicherstellung der Erfüllung der sonstigen Gesellschaftszwecke, hier dem Grundsatz der wirtschaftlichen Betriebsführung durch Entgegennahme einer Vergütung für die Nutzung der gesellschaftseigenen Wohnungen, erfolgen. Die Mieterhöhungsbegehren der Bekl., die für eine Vielzahl von Wohnungen gefertigt und daher auf den typischen Fall des Bestehens eines Mietverhältnisses zwischen Bekl. und Mieter der jeweiligen Wohnung hin formuliert worden waren, versah die Bekl. mit einem Anschreiben an die Kl., in dem sie jeweils ausdrücklich darauf hinwies, daß ein Mietverhältnis nach Kündigung nicht mehr bestehe und die begehrte Zahlung als Nutzungsentschädigung von der Kl. zu entrichten sei, sofern sie nach Wirksamwerden der Erhöhung noch in der Wohnung wohne. Die Möglichkeit der Vollstreckung aus dem Räumungstitel und der Umstand, daß ein Mietverhältnis nicht mehr mit der Kl. bestehe, hat die Bekl. dieser auch deutlich wiederholt mit Schreiben vom 28. Februar 1995, 8. Juni 1995 und 26. September 1995 vor Augen geführt, die dem Vollstreckungsauftrag an die Gerichtsvollzieherin im Oktober 1995 vorausgingen. Bestehen bereits Zweifel am Zeitmoment, welches erfüllt sein muß, um die Zwangsvollstreckung aus einem Räumungsurteil für verwirkt und daher unzulässig zu halten, so ist doch jedenfalls das kumulativ hinzutretende Umstandsmoment nicht erfüllt. Die Bekl. hat während der gesamten Dauer des Nutzungsverhältnisses nach Rechtskraft des Räumungsurteils wiederholt und eindeutig zum Ausdruck gebracht, daß sie das Mietverhältnis mit der Kl. nicht fortsetzen, ihren Aufenthalt in der streitgegenständlichen Wohnung nur zur Abwendung der Obdachlosigkeit der Familie der Kl. dulden wollte. Die Kl. konnte das Verhalten der Bekl. auch nicht als Angebot zum Abschluß eines neuen Mietvertrages auffassen, welches durch Zahlung des Nutzungsentgeltes hätte angenommen und den Räumungsanspruch hätte erledigen können. Auch die Berufung der Kl. auf § 242 BGB und den

ohnung nur zur Abwendung der Obdachlosigkeit der Familie der Kl. dulden wollte. Die Kl. konnte das Verhalten der Bekl. auch nicht als Angebot zum Abschluß eines neuen Mietvertrages auffassen, welches durch Zahlung des Nutzungsentgeltes hätte angenommen und den Räumungsanspruch hätte erledigen können. Auch die Berufung der Kl. auf § 242 BGB und den Grundsatz von Treu und Glauben führt nicht zu dem von ihr erstrebten Ergebnis. Zum einen kann hierbei nicht unberücksichtigt bleiben, daß die Bekl., nachdem die Kl. wiederholt auch das Nutzungsentgelt nicht gezahlt und unstreitig soweit in Rückstand gekommen war, daß die Bekl. - sofern ein Mietverhältnis zwischen den Parteien noch bestanden hätte - zu einer erneuten fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzuges berechtigt gewesen wäre und daher mit Erfolg einen neuen Vollstreckungstitel hätte erlangen können. Zum anderen hätte eine Bewertung des Verhaltens der Bekl. im von der Kl. erstrebten Sinne mit Sicherheit eine, jedenfalls nicht im Interesse der säumigen Mieter der Bekl. und daher auch nicht im Interesse der Kl. liegende Verschärfung ihrer Vollstreckungspraxis zur Folge.