Räumungsvollstreckung

Räumungsvollstreckung; Zwangsvollstreckungsabwehrklage; bedingter Räumungsvergleich; Verwirkung; unpünktliche Mietzahlung

Die Zwangsvollstreckung aus einem Prozessvergleich, in dem sich die Mieter zur Räumung für den Fall der nicht rechtzeitigen Zahlung der Miete verpflichtet haben, ist auch nach einer unpünktlichen Zahlung gut drei Jahre nach Abschluss des Räumungsvergleichs noch zulässig.

(Leitsatz der Redaktion)

I. Die Parteien streiten über die Zulässigkeit der Zwangsvollstreckung aus einem zwischen ihnen geschlossenen gerichtlichen Räumungsvergleich.

Wegen des Vorbringens der Parteien in erster Instanz und ihrer dort gestellten Anträge wird auf die tatsächlichen Feststellungen der angefochtenen Entscheidung mit folgenden Ergänzungen Bezug genommen:

Das Amtsgericht hat die Zwangsvollstreckung aus dem Vergleich des Amtsgerichts Wedding vom 5. September 2008 - 4 C 100/08 - mit Urteil vom 14. August 2012, auf dessen tatsächliche Feststellungen gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO Bezug genommen wird, für unzulässig erklärt.

Zur Begründung hat es ausgeführt, der auf Räumung und Herausgabe der von den Kl. innegehaltenen Doppelhaushälfte in ... Berlin gerichteten Zwangsvollstreckung stehe entgegen, dass zwischen den Parteien über die streitgegenständlichen Räumlichkeiten ein neues Mietverhältnis begründet worden sei. Nach einer mehr als zweieinhalbjährigen pünktlichen und vollständigen Zahlung des vereinbarten Mietzinses habe der zwischenzeitlich bestehende vertragslose Zustand geendet, da ansonsten dieser Zustand zeitlich unbegrenzt fortgedauert und von Vermieterseite nur hätte beendet werden können, wenn die Kl. in Zahlungsverzug geraten wären. Eine solche Konstellation habe nicht den Interessen und dem Willen der Parteien bei Abschluss des Vergleichs entsprochen. Wegen der weiteren Einzelheiten der Begründung wird auf die Entscheidungsgründe des angefochtenen Urteils verwiesen.

Die Bekl. haben gegen das ihnen am 20. August 2012 zugestellte Urteil am 4. September 2012 Berufung eingelegt und diese am 15. Oktober 2012 begründet. Sie meinen, dass das vormals zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis über die Doppelhaushälfte durch den Räumungsvergleich nicht beendet worden sei, sondern fortbestanden habe, da keine der Parteien bei Abschluss des Räumungsvergleichs einen rechtlosen Zustand habe schaffen wollen. Jedenfalls hätten die Bekl. für die Zeit nach Abschluss des Räumungsvergleichs nicht auf ihre Rechte als Vermieter verzichten wollen. Im Übrigen sei ihr Recht auf Zwangsvollstreckung aus dem geschlossenen Räumungsvergleich auch nicht verwirkt. [...]

1. Die Berufung ist gemäß § 511 Abs. 1 ZPO statthaft und die gemäß § 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO erforderliche Mindestbeschwer ist erreicht. Die Form- und Fristvorschriften der § § 517, 519 und 520 ZPO sind erfüllt. Die Berufung ist damit insgesamt zulässig.

2. Die Berufung ist auch begründet.

Die Zwangsvollstreckung aus dem zwischen den Parteien vor dem Amtsgericht Wedding am 5. September 2008 geschlossenen Vergleich - 4 C 100/08 - ist nicht unzulässig. Die Vollstreckungsabwehrklage ist unbegründet.

Der Zwangsvollstreckung aus dem Prozessvergleich stehen keine beachtlichen Einwendungen im Sinne des § 767 ZPO entgegen. Der sich aus dem vor dem Amtsgericht Wedding geschlossenen Prozessvergleich gemäß § 794 Abs. 1 Nr. 1 ZPO ergebende Titel ist nach wie vor vollstreckbar.

Der Prozessvergleich hat nach nunmehr übereinstimmender Ansicht in Rechtsprechung und Lehre eine Doppelnatur: Als Prozesshandlung, die den Rechtsstreit beendet und Vollstreckbarkeit erzeugt, bestimmt sich seine Wirksamkeit nach den Regeln des Prozessrechts. Als materiell-rechtlicher Vergleich regelt er das streitige Rechtsverhältnis neu und untersteht insoweit dem Privatrecht (vgl. zur Meinungsübersicht Staudinger‑Marburger, BGB, Neubearbeitung 2009, § 779 Rn. 91).

Entgegen der Ansicht der Kl. ist die Vollstreckung aus dem Räumungstitel durch die Bekl. erst drei Jahre nach dessen Erlass auch nicht rechtsmissbräuchlich oder verwirkt. Voraussetzung hierfür wäre, dass die Bekl. keinen Anspruch mehr auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Doppelhaushälfte hätten. Dies ist zur Überzeugung der Kammer aber nicht der Fall.

Grundsätzlich kommt ein Rechtsmissbrauch oder eine Verwirkung des Räumungsanspruchs nur in sehr seltenen Fällen in Betracht, beispielsweise, wenn durch den Druck der Räumung immer wieder Zahlung, letztlich nicht aber die Räumung erreicht werden soll (AG Dorsten, Beschluss vom 30. Mai 2007, DGVZ 2007, 142; AG München, Beschluss vom 24. Mai 2006, DGVZ 2006, 123 f.; AG Bad Neuenahr‑Ahrweiler, Beschluss vom 17. Januar 2005, DGVZ 2005, 79). Dies ist im gegenständlichen Verfahren jedoch nicht der Fall. Was die Parteien bei Abschluss des Prozessvergleichs bezüglich des zwischen ihnen (vormals) bestehenden Mietverhältnisses regeln wollten, ist unter Berücksichtigung der Doppelnatur des Prozessvergleichs im Wege der Auslegung zu ermitteln. Dabei ist gemäß den § § 133, 157 BGB der wirkliche Wille der Parteien zu ermitteln und die Vereinbarung so auszulegen, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern.

Bereits die Frage, ob ein Räumungsvergleich entsprechenden Inhalts überhaupt wirksam ist, ist strittig. Während der Bundesgerichtshof (Urteil vom 14. Oktober 2009 - VIII ZR 272/08, GE 2009, 1614) einerseits in entsprechenden Fallkonstellationen von einem „an sich begründeten Räumungsanspruch" ausgeht, führt er sodann aus, dass die Parteien zur „Fortsetzung des Mietverhältnisses" bereit waren, ohne dass die Vermieter auf die ihnen zustehenden Rechte verzichteten. Jedenfalls stelle die Vereinbarung keine unwirksame Vertragsstrafe im Sinne des § 555 BGB dar. Dem tritt die Literatur entgegen, indem sie darauf hinweist, dass das ursprüngliche Mietverhältnis nicht fortgesetzt, sondern bereits durch den Vergleich ein neues Mietverhältnis begründet werde (Blank: Der bedingte Räumungsvergleich, NZM 2010, 31 ff). In diesem Mietverhältnis stelle die Vereinbarung aus dem Räumungsvergleich aber eine auflösende Bedingung im Sinne des § 572 Abs. 2 BGB dar, die unwirksam sei, während die übrigen Regelungen wirksam blieben. Dies hätte zur Konsequenz, dass der Vermieter im Falle des Verzugs erneut kündigen und ein erneutes Räumungsverfahren betreiben müsse (Blank, ebd.; Schmidt‑Futterer/Blank, Mietrecht, 10. Auflage 2011, § 572 Rn. 12). Ein weiterer Lösungsansatz geht dahin, im Räumungsvergleich ein Vollstreckungsmoratorium zu sehen, während dessen „Schwebezeit" im Zweifel die Regelungen des Mietrechts zur Anwendung kämen (Häublein, Münchener Kommentar zum BGB, 6. Auflage 2012, § 572 Rn. 4).

Im gegenständlichen Verfahren geht die Kammer davon aus, dass die Parteien übereinstimmend der Ansicht waren, dass das zwischen ihnen vormals bis zur Kündigung durch die hiesigen Bekl. bestehende Mietverhältnis beendet ist. Dies ergibt sich schon aus der gewählten Formulierung, wonach die hiesigen Kl. sich verpflichteten, die Doppelhaushälfte an die hiesigen Bekl. herauszugeben und dieser Herausgabeanspruch lediglich gehemmt sein sollte, solange die pünktliche Zahlung erfolgt. Ein Herausgabeanspruch besteht aber nur bei Beendigung des Mietverhältnisses, nicht im bestehenden Mietverhältnis. Zwar bezeichnen die Parteien das zu entrichtende Entgelt im Vergleich als Mietzins und nicht als Nutzungsentschädigung, dies allein lässt aber keinen Rückschluss darauf zu, dass man übereinstimmend vom Fortbestand des Mietverhältnisses ausging, sondern sich vielmehr an die Regelung und Formulierung des § 546 a Abs. 1 BGB anlehnte. Auch die Kl. gingen nach ihrem erstinstanzlichen Vortrag davon aus, dass das vormals bestehende Mietverhältnis zunächst beendet war; die Bekl. strebten im Ergebnis die Beendigung des Mietverhältnisses an, weshalb sie auch im Jahre 2008 die Kündigung ausgesprochen hatten.

Entgegen der Ansicht des Amtsgerichts in der angefochtenen Entscheidung ist zwischen den Parteien auch nicht zu einem späteren Zeitpunkt ein neues Mietverhältnis zu den Bedingungen des ursprünglichen Mietverhältnisses begründet worden. Hinsichtlich des Zustandekommens eines neuen Mietverhältnisses wären die Kl. darlegungs‑ und beweispflichtig. Ein entsprechender Beweis ist den Kl. jedoch nicht gelungen. Zwar hat es in der Zeit nach Abschluss des Räumungsvergleiches wegen der Spülmaschine, des Nachweises der Wartung der Heizungsanlage und des von den Bekl. geltend gemachten Eigenbedarfs an der Wohnung Korrespondenz gegeben, in welcher die Hoffnung auf einen weiteren störungsfreien Verlauf des Mietverhältnisses geäußert wurde, die Kl. an ihre mietvertraglichen Pflichten gemahnt, sie als „Mieter" bezeichnet oder die Kündigung des Mietverhältnisses ausgesprochen wurde. Die Wahl dieser Formulierungen zeigt jedoch nur die Unsicherheit der Parteien über den rechtlich nicht geregelten Zustand nach Abschluss des Räumungsvergleichs, der zwar kein Mietverhältnis im rechtlichen Sinne, tatsächlich einem solchen aber vergleichbar war. Im Übrigen setzt die Kündigung eines Mietverhältnisses zwar begriffslogisch das Bestehen eines solchen voraus. Intention der Kündigung war aber einzig die Beendigung des Verhältnisses zwischen den Parteien, nicht aber im Umkehrschluss das Zugeständnis des Bestehens eines solchen.

Mangels Bestehens eines Mietverhältnisses bedurfte es also keiner erneuten Kündigung eines solchen und eines erneuten Räumungsverfahrens, sondern die Zwangsvollstreckung aus dem ursprünglichen Titel blieb möglich. Die im Räumungsvergleich vereinbarte Bedingung für die Räumung ist auch eingetreten, denn die Kl. verletzten ihre Verpflichtung zur pünktlichen und vollständigen Zahlung. Während schon erhebliche Zweifel bezüglich einer pünktlichen und vollständigen Mietzinszahlung für den Monat Mai 2011 wegen der Minderung aufgrund der Ersatzbeschaffung einer Spülmaschine bestehen, da nach der Beendigung des Mietverhältnisses durch wirksame Kündigung kein Minderungsrecht und allenfalls noch ein eingeschränktes Instandhaltungsrecht besteht (Schach in Kinne/Schach/Bieber, Miet‑ und Mietprozessrecht, 6. Auflage 2011, § 536 Rn. 15), ist jedenfalls im Monat Dezember 2011 keine rechtzeitige Gutschrift der Miete auf einem Konto der Bekl. erfolgt. Diese hätte bis zum 3. Werktag, also bis Montag, dem 5. Dezember 2011 erfolgen müssen, der Betrag ist unstreitig aber erst am 6. oder 7. Dezember 2011 dem Konto der Bekl. gutgeschrieben worden.

Entgegen der Ansicht der Kl. verstößt die Zwangsvollstreckung auch unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt gegen § 242 BGB. Auch eine nur geringfügige Überschreitung des Zahlungstermins geht zu Lasten des Schuldners und führt nicht zur Treuwidrigkeit des Verhaltens des Gläubigers. Der Bundesgerichtshof hat in seinem Urteil vom 14. Oktober 2009 - VIII ZR 272/08 - dazu unter anderem ausgeführt:

„Ist - wie vorliegend - für den Fall einer nicht rechtzeitigen Zahlung zu einem bestimmten Termin eine bestimmte Rechtsfolge (bedingt) vereinbart, so geht es zu Lasten des Schuldners, wenn er auch nur einen Tag zu spät zahlt und die Bedingung damit eintritt. Der Sinn solcher Verfallsregelungen ist es gerade, feste Fristen und Termine zu schaffen, durch deren Nichteinhaltung Rechtswirkungen im Sinne auflösender oder aufschiebender Bedingungen ausgelöst werden. Derjenige, der in einem Vergleich auf einen Teil seiner Ansprüche gegen die Zusicherung verzichtet, dass nunmehr der vereinbarte Zahlbetrag genau und pünktlich unter den festgesetzten Bedingungen an ihn gelangen werde, hat ein Interesse daran, dass auch sein Gegner diese ausgehandelten Zahlungsbedingungen einhält (Senat, NJW 1981, 2686 [unter 13]). Es kann ihm daher nicht als treuwidriges Verhalten angelastet werden, wenn er die für den Fall des Zahlungsverzugs vereinbarte Rechtsfolge auch bei einer nur verhältnismäßig geringfügigen Verletzung der im Vergleich festgelegten Zahlungspflicht des anderen Teils für sich in Anspruch nimmt."

Anderes ergibt sich auch nicht aus der Tatsache, dass seit Abschluss des Räumungsvergleichs im Zeitpunkt der Ankündigung der Zwangsvollstreckung durch den Gerichtsvollzieher mehr als drei Jahre verstrichen waren. Die Kl. vertreten die Ansicht, dass der Anspruch der Bekl. auf Vollstreckung aus dem Räumungsvergleich verwirkt sei. Dieser Ansicht vermag sich die Kammer nicht anzuschließen. Welche Anforderungen sich aus dem Gebot von Treu und Glauben ergeben, lässt sich nur unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls entscheiden.

Zur Überzeugung der Kammer fehlt es schon an dem für die Annahme der Verwirkung notwendigen Zeitmoment. Hier ist zu beachten, dass titulierte Ansprüche grundsätzlich erst nach Ablauf von 30 Jahren verjähren (§ 197 Abs. 1 BGB). Das Gebot der Rechtssicherheit führt in einem solchen Fall dazu, dass der Rechtsgedanke des § 242 BGB zurücktreten muss (Palandt-Grüneberg, Bürgerliches Gesetzbuch, 70. Auflage 2011, § 242 Rn. 17). Das Bestreben des Vermieters, dem Mieter die Wohnung zu erhalten, darf nicht dadurch konterkariert werden, dass das Zeitmoment im Rahmen des Verwirkungseinwandes zu knapp bemessen wird (Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Auflage 2009, Rn. XIV 158, der eine Grenze von mindestens 5 Jahren als Orientierung anbietet). Dies wäre jedenfalls bei einer zumindest streitigen vollständigen und pünktlichen Zahlung nur gut zweieinhalb Jahre nach Abschluss des Räumungsvergleichs und zusätzlich bei einer unstreitig unpünktlichen Zahlung nur gut drei Jahre nach Abschluss des Räumungsvergleichs der Fall. Von einer Verwirkung ist demnach nicht auszugehen [...]

Anmerkung: Revision zugelassen

Die Zwangsvollstreckung aus einem Prozessvergleich, mit dem sich der Mieter zur Räumung für den Fall unpünktlicher Zahlung verpflichtet hat, ist auch noch gut drei Jahre nach Abschluss des Räumungsvergleichs zulässig. Ausreichend ist es in einem solchen Fall bereits, wenn der Mieter auch nur eine Miete unpünktlich zahlt.

Die Mieter, denen bereits im Jahre 2008 gekündigt worden war, schlossen in einem Räumungsprozess, den die Vermieter angestrengt hatten, am 5. September 2008 einen Vergleich, wonach sie sich für den Fall der nicht pünktlichen oder unvollständigen Zahlung der Miete zur Räumung verpflichteten.

Nach einer mehr als zweieinhalbjährigen pünktlichen und vollständigen Zahlung minderten sie im Mai 2011 die Miete, weil für die – wohl mitvermietete – Spülmaschine Ersatz beschafft werden musste. Insoweit korrespondierten die Parteien auch miteinander, worin die Vermieter ihre Hoffnung auf einen weiteren ungestörten Verlauf des Mietverhältnisses äußerten, die Mieter an ihre mietvertraglichen Pflichten erinnert und diese als „Mieter" bezeichnet wurden.

Als die Mieter die Miete für Dezember 2011 erst nach dem dritten Werktag dieses Monats zahlten, vollstreckten die Vermieter den Räumungsanspruch aus dem Prozessvergleich. Dagegen erhoben die Mieter Zwangsvollstreckungsabwehrklage, der das Amtsgericht statt gab. Das Amtsgericht begründete seine Entscheidung damit, dass durch die mehr als zweieinhalbjährige pünktliche und vollständige Zahlung der Miete faktisch ein neues Mietverhältnis entstanden sei und der nach dem Räumungsvergleich zwischenzeitlich bestehende vertragslose Zustand geendet habe. Gegen diese Entscheidung richtete sich die Berufung der Vermieter.

Die Berufung hatte bei der ZK 67 des LG Berlin Erfolg. Die Zwangsvollstreckung aus dem Prozessvergleich sei zulässig, weil dieser das Mietverhältnis beendet habe und die Bedingung für die Hemmung des Räumungsanspruchs durch die unpünktliche Zahlung weggefallen sei. Durch die zweieinhalbjährige pünktliche Zahlung der Miete sei ebenso wenig ein neues Mietverhältnis begründet worden wie durch die vorangegangene Korrespondenz der Parteien. Der Räumungsanspruch sei auch nicht verwirkt, da das dafür notwenige Zeitmoment noch nicht erfüllt sei.

Der Entscheidung ist zuzustimmen. Mit dem von der Kammer auch zitierten Urteil des BGH (Urteil vom 14. Oktober 2009, VIII ZR 272/08, GE 2009, 1614) ist davon auszugehen, dass mit dem Vergleich das Mietverhältnis beendet werden sollte und die Vermieter auf ihren an sich begründeten Räumungsanspruch zunächst – auflösend bedingt – verzichteten, ohne zur Fortsetzung des Mietverhältnisses bereit zu sein. Zu Recht stellt die Kammer darauf ab, dass sich dies schon aus der Formulierung des Vergleichs ergab, wonach sich die Mieter zur „Herausgabe" verpflichteten, und dieser Herausgabeanspruch lediglich gehemmt sein sollte. Die nachfolgende Korrespondenz führte schon deswegen nicht zum Abschluss eines neuen Mietvertrages, weil ein fortbestehendes Mietverhältnis – wenn auch zu Unrecht – vorausgesetzt wurde. Die Bedingung für den Räumungsanspruch ist auch zu Recht als eingetreten angesehen worden. Ist – wie vorliegend – für den Fall einer nicht rechtzeitigen Zahlung zu einem bestimmten Termin eine bestimmte Rechtsfolge (bedingt) vereinbart, so geht es zu Lasten des Schuldners, wenn er auch nur einen Tag zu spät zahlt und die Bedingung damit eintritt (BGH, aaO.). Auch die Ausführungen dazu, dass der Räumungsanspruch nicht verwirkt ist, überzeugen.