Räumungsvollstreckung

Räumungsvollstreckung; Mitbesitzer

Der Vermieter kann aus einem gegen den Mieter erwirkten Räumungstitel jedenfalls grundsätzlich nicht gegenüber anderen Mitbesitzern der Mieträume die Räumungsvollstreckung betreiben, sondern benötigt hierfür gegenüber diesen einen besonderen Räumungstitel.

Die Gläubiger betreiben aus einem gegen den Schuldner als Mieter der betreffenden Wohnung erwirkten Räumungsurteil die Räumungsvollstreckung gegen die Beteiligte und deren in den Jahren 1973 und 1977 geborene Töchter. Die Beteiligte hatte die Wohnung Anfang 1977 gemeinsam mit dem Schuldner bezogen und wohnt seither mit ihren Töchtern ebenfalls in der Wohnung. Dem war folgender Sachverhalt vorausgegangen: Der Schuldner gab die Beteiligte gegenüber dem Rechtsvorgänger der Gläubiger als dem damaligen Vermieter zunächst wahrheitswidrig als seine Ehefrau aus. Daraufhin wurde die Beteiligte im Entwurf des formularmäßigen Mietvertrages unter dem Familiennamen des Schuldners ebenfalls als Mieterin aufgeführt. Der damalige Vermieter erfuhr sodann, daß der Schuldner mit der Beteiligten nicht verheiratet war. Der entworfene Mietvertrag vom 22. Dezember 1976 wurde daraufhin nur vom Mieter (Schuldner) unterzeichnet.

Nach Einleitung der Räumungsvollstreckung bat die Beteiligte den mit der Räumung der Wohnung beauftragten Gerichtsvollzieher erfolglos zu bestätigen, daß die Vollstreckung nicht gegen sie und ihre Töchter betrieben werde. Sie hat sodann mit dem Antrag Vollstreckungserinnerung eingelegt, den Gerichtsvollzieher anzuweisen, die Vollstreckung in diesem Sinne nicht durchzuführen. Das Amtsgericht hat der Erinnerung stattgegeben, während das Landgericht diese Entscheidung auf die von den Gläubigern eingelegte sofortige Beschwerde geändert und die Erinnerung zurückgewiesen hat. Dagegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde der Beteiligten, die sich nach wie vor auf ihren Mitbesitz an der Wohnung sowie darauf beruft, sie sei nach den damaligen Umständen selbst Mieterin der Wohnung geworden. Ein gegen sie gerichteter Räumungstitel sei im übrigen jedenfalls deshalb erforderlich, weil sie mit dem Schuldner seinerzeit vorsorglich einen schriftlichen Untermietvertrag vom 5. Januar 1977 geschlossen habe; ferner sei der Schuldner inzwischen aus der Wohnung ausgezogen.

Die sofortige weitere Beschwerde ist gemäß §§ 793 Abs. 2, 568 Abs. 2 ZPO zulässig, insbesondere enthält die von derjenigen des Amtsgerichts abweichende Entscheidung des Landgerichts einen neuen selbständigen Beschwerdegrund (§ 568 Abs. 2 Satz 2 ZPO). Das Rechtsmittel ist auch begründet, weil die Gläubiger nicht berechtigt sind, aus dem gegen den Schuldner als Mieter der Wohnung erwirkten Räumungstitel die Zwangsvollstreckung auch gegen die Beteiligte und deren Töchter zu betreiben. Dabei ist unter den Umständen des vorliegenden Falles allein entscheidend, daß jedenfalls auch die Beteiligte Besitz an der Wohnung hat, während es auf die von ihr sonst geltend gemachten rechtlichen Gesichtspunkte nicht ankommt, deren tatsächliche Voraussetzungen die Gläubiger im wesentlichen bestritten haben. Die Beteiligte kann, da Fragen des Drittbesitzes das vom Gerichtsvollzieher zu beachtende Verfahren betreffen, die Verletzung ihres Besitzes durch die auch gegen sie beabsichtigte Räumungsvollstreckung unabhängig davon, ob insoweit auch die Drittwiderspruchsklage nach § 771 ZPO oder eine Feststellungsklage gegeben wäre (vgl. dazu BVerfG NJW-RR 1991, 1101), jedenfalls auch im Verfahren nach § 766 ZPO geltend machen (vgl. Stein/Jonas/Münzberg, ZPO, 20. Aufl., § 885 Rdn. 27; Zöller/Stöber, ZPO, 18. Aufl., § 885 Rdn. 16).

In Rechtsprechung und Schrifttum ist umstritten, ob der Vermieter aus einem lediglich gegen den Mieter gerichteten Räumungstitel die Räumungsvollstreckung (§ 885 ZPO) auch gegen andere Personen betreiben kann, welche die Mieträume bewohnen, ohne selbst Mieter zu sein, sofern sie nicht lediglich Besitzdiener sind oder sonst keinen eigenen Besitz an der Wohnung oder an Teilen davon haben. Die herrschende Meinung hält die Zwangsräumung auch gegen solche Personen für zulässig, insbesondere gegen Ehegatten oder Lebensgefährten (vgl. dazu LG Lübeck, JurBüro 1992, 196; LG Freiburg, WuM 1989, 571; LG Darmstadt, DGVZ 1980, 110; Geißler, DGVZ 1987, 65/66 f.; Schilken, DGVZ 1988, 49/56 f. und in MünchKomm ZPO, § 885 Rdn. 9, 11; H. Schneider, DGVZ 1986, 4/8 f.) des Räumungsschuldners, die nicht aufgrund eigenen Mietvertrages oder eines sonst vom Vermieter abgeleiteten Besitzrechtes Mitbesitz an der Wohnung haben (vgl. im übrigen die weiteren Nachweise bei Stein/Jonas/Münzberg, a. a. O. Rdn. 9 ff. und Zöller/Stöber, a. a. O. Rdn. 5 ff.). Der Senat schließt sich indessen der auch vom Amtsgericht vertretenen Auffassung an, wonach der Vermieter aus einem gegen den Mieter erwirkten Räumungstitel jedenfalls grundsätzlich nicht gegenüber anderen Mitbesitzern der Mieträume die Räumungsvollstreckung betreiben kann, sondern hierfür gegenüber diesen einen besonderen Räumungstitel benötigt (OLG Hamburg, NJW 1992, 3306; LG Kiel, DGVZ 1992, 42; Baumbach/Hartmann, ZPO, 51. Aufl., § 885 Rdn. 15; Zöller/Stöber, a. a. O. Rdn. 5 e; Pawlowski, DGVZ 1988, 97/98: je für Lebensgefährten des Mieters; für Ehegatten und andere Mitbesitzer vgl. etwa Zöller/Stöber, a. a. O. Rdn. 5 a, m. w. N., ferner Rdn. 5 c und 5 f). Denn diese Auffassung orientiert sich mit Recht an den allgemeinen Vollstreckungsvoraussetzungen (§ 750 ZPO), trägt der Bedeutung des Grundrechts der Unverletzlichkeit der Wohnung (Art. 13 GG) Rechnung und vermeidet weitgehend die dem Vollstreckungsrecht grundsätzlich fremde Prüfung materiell-rechtlicher Rechtsverhältnisse. Soweit der Senat dazu bisher eine davon abweichende Ansicht vertreten hat, wird daran nicht festgehalten.

Nach § 750 Abs. 1 Satz 1 ZPO darf die Zwangsvollstreckung nur beginnen, wenn u. a. die Personen, gegen die sie stattfinden soll, in dem Urteil oder in der ihm beigefügten Vollstreckungsklausel namentlich bezeichnet sind. Die Zwangsräumung einer unbeweglichen Sache, insbesondere einer Wohnung, ist vom Gerichtsvollzieher in der Weise durchzuführen, daß der Schuldner aus dem Besitz gesetzt und der Gläubiger in den Besitz eingewiesen wird (§ 885 Abs. 1 ZPO). Daraus folgt, daß die Räumungsvollstreckung gegen jeden Besitzer der Wohnung im Sinne von § 750 Abs. 1 ZPO stattfindet, also auch gegen Mitbesitzer der Wohnung, die Vollstreckung gegen solche Personen also grundsätzlich einen gegen sie gerichteten Titel oder eine auf sie lautende Vollstreckungsklausel voraussetzt. Anders verhält es sich nur bei solchen Personen, die als bloße Besitzdiener oder aus sonstigen Gründen die Wohnung des Mieters lediglich mitbenutzen, ohne selbst Mitbesitzer zu sein, etwa Besucher, minderjährige Kinder und nach den Umständen des Einzelfalles auch erwachsene Kinder oder sonstige Verwandte des Mieters (vgl. dazu etwa Zöller/Stöber, a. a. O. Rdn. 5 b, 5 c und 5 d). Gegen solche Personen findet, da sie nicht im Sinne des § 885 Abs. 1 ZPO aus dem Besitz der Wohnung zu setzen sind, keine Zwangsvollstreckung statt; ihre Zwangsräumung hat ihre Grundlage in der allein gegen den Mieter als Besitzer der Wohnung gerichteten Zwangsvollstreckung. Die angeführte, noch herrschende Meinung vermag demgegenüber nicht zu überzeugen. Auch der Senat verkennt nicht, daß es für den Gläubiger in tatsächlicher Hinsicht mitunter umständlich sein kann, zu ermitteln, wer außer dem Mieter Besitzer der Wohnung ist, und erforderlichenfalls auch gegen diese Personen einen Räumungstitel zu erwirken, und daß die Möglichkeit mißbräuchlicher Begründung des Besitzes weiterer Personen besteht. Diese Umstände rechtfertigen es aber jedenfalls im Grundsatz nicht, die Vollstreckung aus dem nur gegen den Mieter erwirkten Räumungstitel auch gegen sonstige Besitzer der Wohnung zuzulassen. Soweit die herrschende Meinung zwischen dem Besitz des Mieters und einem abgeschwächten oder abgeleiteten Mitbesitz von Ehegatten oder Lebensgefährten unterscheidet (vgl. etwa LG Darmstadt, DGVZ 1980, 110; Geißler, DGVZ 1987, 65/67), ist eine solche Unterscheidung sonst dem geltenden Recht fremd. Es gibt keinen überzeugenden Grund für die Annahme, ein so abgeleiteter Mitbesitz ende mit titulierter Beendigung des Besitzrechts des Mieters (vgl. Geißler, a. a. O.) oder jedenfalls mit tatsächlicher Beendigung des Besitzes des Mieters kraft Zwangsräumung, oder er sei sonst vollstreckungsrechtlich nicht zu beachten. Auch kann es vollstreckungsrechtlich nicht entscheidend darauf ankommen, ob der mietvertragslose, aber besitzende Bewohner sonst ein Besitzrecht (auch) vom Vermieter ableitet, worauf teilweise abgestellt wird, ob also im vorliegenden Fall die Beteiligte jedenfalls aufgrund zurechenbarer stillschweigender Duldung des Einzugs in die Wohnung seitens des Rechtsvorgängers der Gläubiger ein auch vom Vermieter abgeleitetes Besitzrecht erworben hat. Gleiches gilt für die Frage, ob die Beteiligte entsprechend ihrem Vorbringen seinerzeit selbst Mieterin der Wohnung geworden ist, obwohl sie den Mietvertrag nicht unterzeichnet hat. Alle diese Fragen betreffen vielmehr eine etwaige Räumungsverpflichtung der Beteiligten gegenüber dem Vermieter nach materiellem Recht und sind deshalb nicht innerhalb des

ches gilt für die Frage, ob die Beteiligte entsprechend ihrem Vorbringen seinerzeit selbst Mieterin der Wohnung geworden ist, obwohl sie den Mietvertrag nicht unterzeichnet hat. Alle diese Fragen betreffen vielmehr eine etwaige Räumungsverpflichtung der Beteiligten gegenüber dem Vermieter nach materiellem Recht und sind deshalb nicht innerhalb des Zwangsvollstreckungsverfahrens, sondern in einem Erkenntnisverfahren zu klären. Der Gerichtsvollzieher ist auch nur dazu berufen, Fragen des Besitzes oder Gewahrsams zu beurteilen, wofür es im wesentlichen auf äußerlich erkennbare Verhältnisse und die Verkehrsanschauung ankommt (vgl. Palandt/Bassenge, BGB, 52. Aufl., § 854 Rdn. 2 ff.; Soergel/Mühl, BGB, 12. Aufl., § 854 Rdn. 4). Gleiches muß jedenfalls im Grundsatz für die vollstreckungsrechtlichen Gerichtsinstanzen im Rahmen der Überprüfung des Verfahrens des Gerichtsvollziehers gelten.

Soweit die herrschende Meinung ihre Auffassung damit begründet, aus § 885 Abs. 1 und 3 ZPO ergebe sich, daß auch solche Personen von einer Herausgabevollstreckung betroffen sein können, gegen die sich der Titel nicht richtet, insbesondere Ehegatten und Lebensgefährten ohne eigenen Mietvertrag, so daß es zu einer Vollstreckung gegen sie in entsprechender oder erweiternder Anwendung des § 885 Abs. 2 und 3 ZPO keines Titels bedürfe (vgl. insbesondere Schilken, DGVZ 1988, 49/57), überzeugt dies ebenfalls nicht. Die genannten Vorschriften besagen nichts darüber, inwieweit auch solche Familienangehörige, die bei Schaffung der Vorschrift grundsätzlich noch als Besitzdiener angesehen wurden, auch soweit es um die Ehefrau ging, bei der Vollstreckung aus einem Räumungstitel gegen den Mieter auch dann mitgeräumt werden dürfen, soweit sie nach inzwischen geläuterter Auffassung eigenen Mitbesitz haben. Dabei ist auch zu berücksichtigen, daß jede Räumungsvollstreckung, und zwar auch eine solche gegen einen Mitbesitzer, der somit eine vollstreckungsrechtlich beachtliche Rechtsposition innehat, dessen Grundrecht auf Unverletzlichkeit der Wohnung (Art. 13 GG) tangiert, so daß gegen eine erweiternde oder entsprechende Anwendung von Vorschriften, die keine eindeutige Zielrichtung in dieser Hinsicht erkennen lassen, auch verfassungsrechtliche Bedenken bestehen (vgl. Pawlowski, DGVZ 1988, 97/98; LG Kiel, DGVZ 1992, 42/43). Unter diesem Gesichtspunkt kann schließlich jedenfalls im Grundsatz auch der Begründung der herrschenden Meinung nicht gefolgt werden, soweit diese sich letztlich nur auf Praktikabilität für den Gläubiger beruft und die Geltendmachung des Mitbesitzes durch den nicht am Mietvertrag beteiligten Mitbewohner schon im Regelfall als unzulässige Rechtsausübung ansieht (H. Schneider, DGVZ 1988, 4/7 f., 9).

Auf der Grundlage der vom Senat vertretenen Meinung ist die Vollstreckungserinnerung der Beteiligten begründet, weil sie selbst Besitzerin der Wohnung ist und der lediglich gegen den Wohnungsmieter gerichtete Räumungstitel deshalb die gegen sie betriebene Zwangsräumung nicht rechtfertigt. Besitzer einer Sache, insbesondere auch einer Wohnung und von Teilen davon ist, wer zu der Sache nach den Umständen und der Verkehrsanschauung willentlich eine nach außen erkennbare räumliche Herrschaftsbeziehung von gewisser Festigkeit und Dauer ausübt (vgl. etwa Palandt/Bassenge, BGB, 52. Aufl., § 854 Rdn. 2 ff.; Soergel/Mühl, BGB, 12. Aufl., § 854 Rdn. 4 ff.). Mitbesitz (§ 966 BGB) ist gegeben, wenn mehrere Personen die tatsächliche Sachherrschaft gemeinsam in der Weise ausüben, daß diese lediglich durch die gleiche Herrschaftsausübung des anderen beschränkt ist, und die Ausübung der sonst unbeschränkten eigenen Sachherrschaft auch nicht lediglich unter Anerkennung einer Alleinherrschaft des anderen und insoweit ohne eigenen Besitzwillen erfolgt (vgl. MünchKomm, BGB-Joost, 2. Aufl., § 866 Rdn. 3; Palandt/Bassenge, a. a. O., § 866 Rdn. 1). Danach sind als Mitbesitzer einer Wohnung neben Ehegatten (vgl. MünchKomm, BGB-Joost, a. a. O., Rdn. 5; Palandt/Bassenge, a. a. O., Rdn. 3; Soergel/Mühl, a. a. O., § 866 Rdn. 6; Zöller/Stöber, ZPO, 18. Aufl., § 885 Rdn. 5 a; Pawlowski, DGVZ 1988, 97/98) jedenfalls im Regelfall auch andere Personen anzusehen, die in einer auf Dauer angelegten Gemeinschaft zusammen mit dem Mieter in der Wohnung wohnen (vgl. OLG Hamburg, NJW 1992, 3308; Battes, Nichteheliches Zusammenleben im Zivilrecht, 1983, Rdn. 168; Scholz, Die nichteheliche Lebensgemeinschaft in der Rechtspraxis, 1982, Seite 56), wovon im Grundsatz auch die hier abgelehnte vollstreckungsrechtliche Auffassung ausgeht (vgl. z. B. LG Lübeck, JurBüro 1992, 198; LG Flensburg, WuM 1989, 571; LG Darmstadt, DGVZ 1980, 118; H. Schneider, DGVZ 1986, 4/5). Denn in solchen Fällen ist normalerweise anzunehmen, daß unabhängig davon, wer den Mietvertrag geschlossen hat, jeder der Partner einer solchen Gemeinschaft die tatsächliche Herrschaft über die Wohnung als eigene ausübt.

Auch im vorliegenden Fall spricht nichts gegen die Annahme, die Beteiligte habe ebenso wie der Mieter und spätere Vollstreckungsschuldner und zusammen mit diesem die erforderliche eigene Herrschaftsbeziehung zu der Wohnung begründet, damit ebenfalls Besitz erlangt und diesen seither aufrechterhalten. Das wird hier besonders deutlich, weil nach den insoweit unstreitigen Umständen seinerzeit beide Partner nach ihrer beider Vorstellung als Mieter der Wohnung eigenen Besitz erlangen wollten und nicht anzunehmen ist, daß sich daran allein deshalb etwas geändert hat, weil es nicht zur Unterzeichnung des Mietvertrages auch durch die Beteiligte gekommen ist. Ist nach alledem schon deshalb ein gegen die Beteiligte gerichteter Räumungstitel erforderlich, so kommt es nicht mehr darauf an, ob gleiches jedenfalls dann zu gelten hätte, wenn sie entsprechend ihrem von den Gläubigern bestrittenen Vorbringen als Untermieterin oder Unterleiherin der Wohnung anzusehen wäre (vgl. dazu Stein/Jonas/Münzberg, ZPO, 20. Aufl., § 885 Rdn. 13 und Zöller/Stöber, ZPO, 18. Aufl., § 885 Rdn. 5 g, je m. w. N.) oder wegen zwischenzeitlichen Auszugs des Mieters Alleinbesitz an der Wohnung hätte (vgl. dazu Zöller/Stöber, a. a. O., Rdn. 5 e m. w. N.). Eine Stellungnahme dazu, inwieweit die Erlangung eines Räumungstitels gegen den besitzenden Lebensgefährten des Mieters die Überweisung eines etwaigen Herausgabeanspruchs des zur Räumung verurteilten Mieters nach § 886 ZPO voraussetzt, ist nicht veranlaßt. Gleiches gilt für die Frage, unter welchen Voraussetzungen dem Gläubiger eine gegen den (weiteren) Besitzer der Wohnung lautende vollstreckbare Ausfertigung des gegen den Mieter erwirkten Räumungsurteils erteilt werden kann (vgl. §§ 727, 325, 265 ZPO).

Offenbleiben kann schließlich auch die Frage, ob sich bei der Räumungsvollstreckung aus einem nur gegen den Mieter gerichteten Titel jedenfalls derjenige Besitzer nicht auf seine Rechtsposition berufen kann, der ohne oder gegen den Willen des Vermieters seinen Mitbesitz begründet und wider Treu und Glauben über einen erheblichen Zeitraum gegenüber dem Vermieter verheimlicht hat (OLG Hamburg, NJW 1992, 3308). Ein solcher Sachverhalt ist hier ersichtlich nicht gegeben. Dabei ist unerheblich, ob seinerzeit versucht worden ist, beim Vermieter den Abschluß eines Mietvertrages auch mit der Beteiligten zu erschleichen. Jedenfalls hat die Beteiligte ihren Mitbesitz nicht treuwidrig begründet und gegenüber dem damaligen Vermieter verheimlicht. Denn diesem war nach den insoweit unstreitigen Umständen bekannt, daß in die Wohnung nicht nur der spätere Mieter, sondern als dessen Lebensgefährtin auch die zunächst als Ehefrau ausgegebene Beteiligte einziehen wollte, und zwar ersichtlich unabhängig davon, ob der Mietvertrag auch mit ihr abgeschlossen wird. Das hat der Vermieter stillschweigend jedenfalls geduldet, was sich insbesondere daraus ergibt, daß er in Kenntnis der Begleitumstände der Mietvertragsverhandlungen den Vertrag jedenfalls mit dem Lebensgefährten der Beteiligten abgeschlossen hat, obwohl er nach den Umständen davon ausgehen mußte, daß auch die Beteiligte in die Wohnung miteinziehen wird. Ein treuwidriges Verhalten der Beteiligten gegenüber den jetzigen Gläubigern als Rechtsnachfolgern des damaligen Vermieters ist ebenfalls nicht ersichtlich, insbesondere bestand für die Beteiligte kein Anlaß, die neuen Vermieter von sich aus über die damaligen Vorgänge zu informieren.

Die Zwangsvollstreckung kann grundsätzlich nur gegen den im Vollstreckungstitel angegebenen Schuldner betrieben werden; nur der im Räumungsurteil aufgeführte Mieter oder Besitzer kann also zwangsweise vom Gerichtsvollzieher aus der Wohnung entfernt werden. Aus praktischen Gründen hatte die ältere Rechtsprechung die Räumung auch gegen andere Personen für zulässig gehalten, die sich in der Wohnung aufhielten, ohne Mieter zu sein, und die folglich im Räumungsurteil nicht aufgeführt waren. Das sollte etwa für die Kinder des Mieters, aber auch für seine Ehefrau oder seine nichteheliche Lebenspartnerin gelten. Begründet wurde dieses mit einem unselbständigen abgeleiteten Besitzrecht. Daß dies zumindest im Falle der Ehefrau mit dem Gleichberechtigungsgrundsatz kaum zu vereinbaren ist, wurde zunehmend auch von Gerichten in Zwangsvollstreckungsentscheidungen erkannt.

Eine solche Ausnahme verneinte das Kammergericht in dem vorliegenden Fall, obwohl bei Abschluß des Mietvertrages der Mieter zunächst wahrheitswidrig angegeben hatte, er sei verheiratet. Da sich alsbald herausstellte, daß dies nicht stimmte, unterblieb es, die Lebenspartnerin als Mieterin mit in den Vertrag aufzunehmen. Verheimlicht hatte der Mieter jedoch nicht, daß seine angebliche Ehefrau in die Wohnung einziehen werde.

In seinem Beschluß vom 26. Oktober 1993 hat auch das Kammergericht seine bisherige entgegenstehende Rechtsprechung ausdrücklich aufgegeben und grundsätzlich festgehalten, daß gegen die Ehefrau oder die Lebenspartnerin des Mieters ebenfalls ein Vollstreckungstitel erforderlich ist.

Nur nach Treu und Glauben kann etwas anderes gelten, wenn dem Vermieter die Aufnahme einer weiteren Person in die Räume für längere Zeit verheimlicht wurde.

Die sicherlich zutreffende Entscheidung des Kammergerichts kompliziert das Räumungsverfahren; Abhilfe kann nur der Gesetzgeber schaffen. Bis dahin dürfte eine Räumung nur dann gegen namentlich im Urteil nicht aufgeführte Personen zulässig sein, wenn es sich um kurzfristige Besucher, Hausangestellte oder minderjährige Kinder des Mieters handelt. Alle anderen sind Besitzer und können nur bei namentlicher Erwähnung im Urteil zwangsgeräumt werden. Allerdings - unter normalen Umständen sollten daraus keine Komplikationen erwachsen, denn bei intakter Ehe wird die in der Wohnung verbleibende Ehefrau dem zwangsgeräumten Ehemann demnächst nachfolgen, so daß nur die Ausnahmen problematisch sind.