Räumungsverpflichtung aus Prozessvergleich aufgrund erneuten Zahlungsverzugs

Räumungsverpflichtung aus Prozessvergleich aufgrund erneuten Zahlungsverzugs; Vertragsstrafeversprechen

Verpflichtet sich der Mieter in einem Prozessvergleich, für den Fall der Verletzung seiner Pflicht, die Miete bis zum 3. Werktag eines jeden Monats zu zahlen, die Wohnung zu räumen und an den Vermieter herauszugeben, und sind sich die Parteien darüber hinaus einig, dass der Vermieter aus vorangegangenen Kündigungen wegen Zahlungsverzugs keine Rechte mehr herleiten werde, liegt darin wegen Rechtsverzichts des Mieters ein unwirksames Vertragsstrafeversprechen. Das hat zur Folge, dass der Vermieter aus dem Räumungsvergleich nicht vollstrecken kann (Abgrenzung zu LG Berlin, GE 2014, 391).

(Leitsatz der Redaktion)

Die Berufung ist begründet.

Die Vollstreckungsabwehrklage (§§ 767, 795 ZPO) ist zulässig. Ein Rechtsschutzinteresse liegt auch hinsichtlich der Kl. zu 1) vor. Unerheblich ist, dass sie aus der streitgegenständlichen Wohnung ausgezogen ist. Allein der Auszug der Kl. zu 1) stellt keine endgültige Besitzaufgabe dar, weil sie vorträgt, aus Angst vor der Räumung vorübergehend zu einem Bekannten gezogen zu sein und für den Fall des Obsiegens im hiesigen Verfahren wieder in die Wohnung zurückkehren zu wollen. Im Übrigen ist im Falle des Auszugs eines von mehreren Mietern ein Rechtsschutzbedürfnis des Vermieters an der Erlangung eines Herausgabetitels auch gegen den ausgezogenen Mieter zu bejahen (vgl. KG, Beschl. v. 25. Juli 2006 - 8 W 34/06 - WuM 2006, 529 Tz. 6 m.w.N.). In gleicher Weise ist dann aber ein Rechtsschutzinteresse des ausgezogenen Mieters gegeben, wenn er im Wege der Vollstreckungsabwehrklage Einwendungen gegen einen titulierten Herausgabeanspruch des Vermieters erhebt.

Die Klage ist auch begründet.

Dem Bekl. steht der in Ziffer 2 des am 7. Juni 2012 von den Parteien vor dem Amtsgericht Schöneberg - 109 C 8/12 - geschlossenen Vergleichs titulierte Räumungs- und Herausgabeanspruch nicht zu.

Der Vergleich hat folgenden Wortlaut:

„1. Die Bekl. verpflichten sich gesamtschuldnerisch, die laufende Gesamtmiete in Höhe von zur Zeit 581,70 € monatlich für die von ihnen innegehaltene Wohnung im Hause ... bis zum 3. Werktag eines jeden Monats zu zahlen.

2. Für den Fall der Verletzung der Pflicht zu Ziffer 1. verpflichten sich die Bekl. gesamtschuldnerisch, die unter Ziffer 1. genannte Wohnung bis zum Ende des Monats der Pflichtverletzung zu räumen und an den Kl. herauszugeben.

3. Die Parteien sind sich darüber einig, dass aus den Kündigungen vom 15.12.2011 und 19.3.2012 keine Rechte mehr hergeleitet werden.

4. Über die Kosten des Rechtsstreits soll das Gericht durch Beschluss nach billigem Ermessen entscheiden.

5. Beide Parteien behalten sich den Widerruf des Vergleichs durch einfache schriftliche Anzeige an das Gericht bis zum 21. Juni 2012 vor."

Der Bekl. kann sich auf die Klausel in Ziffer 2 des Vergleichs nach § 572 Abs. 2 BGB nicht berufen. Denn nach dieser Klausel sollte das Mietverhältnis auflösend bedingt sein für den Fall, dass die Kl. mit der laufenden Gesamtmiete in Verzug geraten sollten (vgl. dazu Blank, NZM 2010, 31 f.).

Mit dem Vergleich haben die Parteien kein so genanntes Vollstreckungsmoratorium vereinbart. Ein solches liegt vor, wenn im Vergleich die Räumungsverpflichtung des Mieters tituliert wird, ein Vollstreckungsverzicht für den Fall der ordnungsgemäßen Zahlung vereinbarter Beträge und ggf. der künftige Abschluss eines Mietvertrages unter der aufschiebenden Bedingung der vereinbarungsgemäßen Zahlung geregelt wird (vgl. dazu MünchKomm/Häublein, BGB, 6. Aufl., § 572 Rn. 4). Hier haben die Parteien bereits mit Abschluss des Vergleichs - nicht erst für die Zukunft - die Fortsetzung des Mietverhältnisses vereinbart. Denn in Ziffer 3 des Vergleichs ist die Einigung enthalten, dass aus den dort genannten Kündigungen keine Rechte mehr hergeleitet werden. Dies ist dahin gehend zu verstehen, dass sich die Parteien darüber einig waren, dass den Kündigungen keine vertragsbeendende Wirkung zukommen, das Mietverhältnis also fortbestehen sollte.

Im Übrigen stellt die in Ziffer 2 vereinbarte Räumungs- und Herausgabeverpflichtung ein nach § 555 BGB unwirksames Vertragsstrafeversprechen dar.

Unter einer Vertragsstrafe wird das Versprechen einer Zahlung (§ 339 BGB) oder einer anderen Leistung (§ 342 BGB) durch den Schuldner verstanden für den Fall, dass dieser eine Verbindlichkeit nicht oder in nicht gehöriger Weise, insbesondere nicht rechtzeitig (§ 341 BGB) erfüllt. Auch in dem Verzicht auf eigene Rechte kann eine Leistung zu sehen sein, die im Einzelfall dazu führen kann, die für die Vertragsstrafe geltenden Vorschriften jedenfalls entsprechend anzuwenden (BGH, Urt. v. 27. Juni 1960 - VII ZR 101/59 - NJW 1960, 1568; Urt. v. 8. Oktober 1992 - IX ZR 98/91 - NJW-RR 1993, 243, Urt. v. 14. Oktober 2009 - VIII ZR 272/08 - GE 2009, 1614).

Die in Ziffer 2 des Vergleichs von den Kl. übernommene Verpflichtung, für den Fall der Verletzung der sich aus Ziffer 1 ergebenden Zahlungspflicht die Wohnung zu räumen und an den Bekl. herauszugeben, enthält einen solchen Verzicht auf ihnen zustehende Rechte nach §§ 543, 569 BGB.

Der hiesige Fall unterscheidet sich maßgeblich von demjenigen Sachverhalt, über den der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 14. Oktober 2009 - VIII ZR 272/08 - (NJW 2010, 859 ff.) zu entscheiden hatte. Anders als in dem vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall ergab sich hier nicht aus dem Vergleichstext, dass der Räumungsanspruch des Bekl. gegeben war und der Bekl. auf die Vollstreckung dieses Anspruchs nur auflösend bedingt verzichtete. Denn die in Ziffer 3 des Vergleichs enthaltene Einigung, dass aus den dort genannten Kündigungen gerade keine Rechte mehr hergeleitet werden, ist - wie bereits oben dargestellt - im Gegenteil dahin gehend zu verstehen, dass sich die Parteien über das Fortbestehen des Mietverhältnisses einig waren.

Nach den obigen Ausführungen kann offen bleiben, ob die Vollstreckung aus Ziffer 2 des Vergleichs jedenfalls gegen den Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) verstoßen würde (vgl. dazu LG Freiburg, Urt. v. 7. März 2013 - 3 S 7/13 - Tz. 17 ff.). Es bedarf deshalb keiner vertieften Erörterung, dass die Kl. hinsichtlich der sich aus Ziffer 1 des Vergleichs ergebenden Verpflichtung lediglich für neun Monate jeweils bloß 0,70 € - insgesamt 6,30 € - zu wenig zahlten und der Bekl. sie andererseits auf diese geringfügige Differenz nicht hinwies, bevor er den Gerichtsvollzieher mit der Vollstreckung beauftragte.

Kein sogenanntes Vollstreckungsmoratorium (Aufschub), sondern ein unwirksames Vertragsstrafeversprechen liegt dann vor, wenn die Mietvertragsparteien sich in einem Prozessvergleich darüber einig sind, dass der Vermieter aus erfolgten fristlosen Kündigungen wegen Zahlungsverzugs keine Rechte mehr herleiten werde, der Mieter sich jedoch bei einem Verstoß gegen die Mietzahlungspflicht jeweils bis zum 3. Werktag eines jeden Monats verpflichtet, die Wohnung zu räumen und an den Kläger herauszugeben.

Der Mieter geriet in einen kündigungsbegründenden Zahlungsrückstand; der Vermieter kündigte und erhob Räumungsklage. In dem Rechtsstreit schlossen die Parteien einen Vergleich. Danach verpflichtete sich der Mieter zur Mietzahlung jeweils bis zum 3. Werktag eines jeden Monats. Für den Fall der Verletzung dieser Pflicht verpflichtete er sich ferner, die gemietete Wohnung zu räumen und an den Vermieter herauszugeben. Daneben waren sich die Parteien darüber einig, dass der Vermieter aus der Kündigung keine Rechte mehr herleiten werde. In der Folgezeit kam der Mieter seiner Verpflichtung zur fristgerechten Mietzahlung (allerdings mit monatlich marginalen Beträgen) nicht nach. Der Vermieter betrieb daraufhin die Räumungsvollstreckung. Dagegen ging der Mieter mit der Vollstreckungsabwehrklage vor, hatte aber beim Amtsgericht keinen Erfolg. Das führte zur Berufung des Mieters zum Landgericht.

Das LG Berlin, ZK 63, änderte das amtsgerichtliche Urteil ab und erklärte die Zwangsvollstreckung aus dem Räumungsvergleich für unzulässig. Der Vermieter könne sich nicht auf die Räumungsklausel im Prozessvergleich berufen, da nach dieser Räumungsklausel das Mietverhältnis auflösend bedingt für den Fall sein sollte, dass der Mieter mit der laufenden Gesamtmiete in Verzug gerät. Mit dem Vergleich hätten die Parteien nämlich kein sog. Vollstreckungsmoratorium vereinbart.

Ein solches liege vor, wenn im Vergleich die Räumungsverpflichtung des Mieters tituliert werde, ein Vollstreckungsverzicht für den Fall der ordnungsgemäßen Zahlung vereinbarter Beträge und ggf. der künftige Abschluss eines (neuen) Mietvertrages unter der aufschiebenden Bedingung der vertragsgemäßen Zahlung geregelt werde.

Vorliegend hätten die Parteien jedoch bereits mit Abschluss des Vergleichs – nicht erst für die Zukunft – die Fortsetzung des Mietverhältnisses vereinbart. Denn in dem Vergleich sei die Einigung enthalten, dass aus der dort genannten Kündigung keine Rechte mehr hergeleitet würden. Das sei dahin gehend zu verstehen, dass man sich darüber einig gewesen sei, dass der Kündigung keine vertragsbeendende Wirkung zukommen, das Mietverhältnis also fortbestehen solle.

Die vereinbarte Räumungsverpflichtung sei deshalb ein nach § 555 BGB unwirksames Vertragsstrafeversprechen. Auch in dem Verzicht auf eigene Rechte könne eine Leistung zu sehen sein, die im Einzelfall dazu führen könne, die für die Vertragsstrafe geltenden Vorschriften jedenfalls entsprechend anzuwenden (BGH 2009, 1614).

Die Verpflichtung des Mieters zur Räumung im Falle des Verstoßes gegen die Zahlungspflicht enthalte einen solchen Verzicht auf die ihm zustehenden Rechte nach §§ 543, 569 BGB. Der Fall unterscheide sich maßgeblich von dem Sachverhalt, über den der BGH (VIII ZR 272/08, GE 2009, 1614) zu entscheiden gehabt habe. Anders als in dem Fall des BGH habe sich vorliegend nicht aus dem Vergleichstext ergeben, dass der Räumungsanspruch des Vermieters gegeben gewesen sei und er auf die Vollstreckung dieses Anspruchs nur auflösend bedingt verzichtet habe.

Danach könne offen bleiben, ob die Vollstreckung aus dem Vergleich jedenfalls (auch) gegen den Grundsatz von Treu und Glauben (§ 2 42 BGB) verstoßen würde (vgl. LG Freiburg, Urteil vom 7. März 2013 - 3 S 7/13, zitiert bei juris). Es bedürfe deshalb keiner vertieften Erörterung, dass der Mieter lediglich für neun Monate jeweils 0,70 €, insgesamt 6,30 € zu wenig gezahlt habe und der Vermieter auf die geringfügige Differenz nicht hingewiesen habe, bevor er den Gerichtsvollzieher mit der Vollstreckung beauftragt habe.

Die Kammer grenzt sich in der vorliegenden Entscheidung gegen ihr Urteil vom 7. Februar 2014 - 63 S 226/13, GE 2014, 391 ab. Prozessbevollmächtigte sollten bei einem Räumungsvergleich penibel darauf achten, dass der Vergleich den Vorgaben des BGH mit Urteil vom 14. Oktober 2009 - VIII ZR 172/08, GE 2009, 1614 entspricht. Im Fall des Urteils des LG Berlin, ZK 63, GE 2014, 391, waren diese Vorgaben erfüllt. Möglicherweise hat der Vermieter vorliegend „etwas zu viel des Guten getan" und dann auch noch in dem Vergleich die Kostenentscheidung dem Gericht (vorliegend also dem Amtsgericht) überlassen. Wie dieser ausgesehen hat, entzieht sich hiesiger Kenntnis. So ist der Vermieter in die „Falle" des unwirksamen Vertragsstrafeversprechens geraten.