Räumungsverpflichtung aus einem Prozessvergleich aufgrund erneuten Zahlungsverzugs

Räumungsverpflichtung aus einem Prozessvergleich aufgrund erneuten Zahlungsverzugs; Vertragsstrafeversprechen

Verpflichtet sich der Mieter in einem Prozessvergleich zur Wohnungsräumung und verpflichtet sich der Vermieter gleichzeitig, keine Vollstreckung, aus dem Räumungsanspruch durchzuführen, sofern der Mieter seinen Verpflichtungen aus dem ehemaligen Mietvertrag ordnungsgemäß nachkommt, insbesondere nicht mit einer Miete/Nutzungsentschädigung mehr als 14 Tage in Zahlungsverzug gerät, liegt kein Rechtsverzicht des Mieters und damit kein (unwirksames) Vertragsstrafeversprechen vor. Gerät dann der Mieter wiederum in Zahlungsverzug, ist die Zwangsvollstreckung aus dem Räumungsvergleich jedenfalls dann möglich, wenn der Vermieter eine erneute (berechtigte) Kündigung des Mietverhältnisses ausspricht.

(Leitsatz der Redaktion)

Die zulässige Berufung des Kl. ist nicht begründet.

Der Kl. kann nicht gemäß § 767 ZPO die Feststellung der Unzulässigkeit der Zwangsvollstreckung der Bekl. aus dem gerichtlichen Vergleich der Parteien vom 11. November 2010 (AG Schöneberg - 106 C 113/10) verlangen. Die in dem Vergleich begründete Räumungsverpflichtung des Kl. ist wirksam, und die Voraussetzungen für die Stillhalteverpflichtung der Bekl. für den Fall, dass der Kl. mit der Zahlung der laufenden Miete/Nutzungsentschädigung nicht mehr als 14 Tage in Verzug gerät, sind entfallen.

Der Vergleich der Parteien hat folgenden Wortlaut:

1. Der Bekl. verpflichtet sich, die Wohnung zu räumen und geräumt an die Kl. herauszugeben.

2. Die Kl. verpflichtet sich, vorerst keine Vollstreckung aus Nr. 1 dieses Vergleichs herzuleiten, sofern der Bekl. seinen Verpflichtungen aus dem ehemaligen Mietvertrag ordnungsgemäß nachkommt, insbesondere nicht mit einer Miete/Nutzungsentschädigung mehr als 14 Tage in Zahlungsverzug gerät.

3. Die Parteien sind sich darüber einig, dass das Mietverhältnis zu den bisherigen Konditionen neu begründet wird, sofern der Bekl. bis zum 31.12.2012 all seinen Verpflichtungen, insbesondere zur pünktlichen Zahlung der Miete/Nutzungsentschädigung nachgekommen ist.

4. Die Kosten des Rechtsstreits und des Vergleichs hat der Bekl. zu tragen.

Die im Vergleich der Parteien vereinbarte Räumungsverpflichtung des Kl. stellt sich nicht als ein unzulässiges Vertragsstrafeversprechen im Sinne von § 555 BGB dar. Darunter fallen nicht nur die Zusage einer Zahlung (§ 339 BGB) oder einer anderen Leistung (§ 342 BGB) für den Fall der nicht ordnungsgemäßen Erfüllung einer Verbindlichkeit, sondern auch der Verzicht auf eigene Rechte, auf welche die Regelungen betreffend die Vertragsstrafe jedenfalls entsprechend anzuwenden sind. Der Kl. hat jedoch im vorliegenden Fall im Rahmen der vereinbarten Räumungsverpflichtung nicht auf ihm zustehende Rechte verzichtet (BGH, Urteil vom 14. Oktober 2009 - VIII ZR 272/08 -, GE 2009, 1614).

Denn der im Vorprozess von der hiesigen Bekl. geltend gemachte Räumungsanspruch war begründet. Die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs vom 24. Februar 2010 war aufgrund der unstreitigen Rückstände für Januar und Februar 2010 jeweils in voller Höhe nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB in beiden Alternativen begründet. [wird ausgeführt]

Wenn danach der Räumungsanspruch bei Abschluss des Vergleichs begründet war, ist in dem Vergleich insoweit kein Rechtsverzicht der Bekl. zu sehen, sondern ein auflösend bedingter Rechtsverzicht der Bekl., die ihren an sich bestehenden Räumungsanspruch zunächst nicht weiter verfolgt, sofern der Kl. seiner Verpflichtung zur Zahlung der laufenden Miete/Nutzungsentschädigung nachkommt. Derartige vergleichstypisch ausgestaltete Verfallklauseln sind grundsätzlich wirksam (BGH aaO.).

Zur rechtlichen Beurteilung eines solchen Räumungsvergleichs im Hinblick auf die Regelung in § 572 Abs. 2 BGB hat der Bundesgerichtshof in der vorgenannten Entscheidung nicht Stellung genommen. In der Literatur werden hierzu unterschiedliche Auffassungen vertreten.

Einerseits wird angenommen, dass das Mietverhältnis der Parteien aufgrund der Kündigung beendet sei. Für den Fall der ordnungsgemäßen Erfüllung der Verpflichtung des Mieters in der Wohlverhaltensphase - hier zur Zahlung der laufenden Miete/Nutzungsentschädigung bis zum 31. Dezember 2012 - wäre dann die neue Begründung des Mietverhältnisses zu den bisherigen Konditionen vereinbart. Es handelt sich hierbei um ein Vollstreckungsmoratorium, verbunden mit dem aufschiebend bedingten Neuabschluss des Mietvertrags für den Fall der ordnungsgemäßen Erfüllung (MüKo‑Häublein, 6. Auflage, § 572 BGB, Rn. 4). Einer derartigen Vereinbarung steht die Regelung in § 572 Abs. 2 BGB nicht entgegen.

Dagegen hält Blank (Blank, Der bedingte Räumungsvergleich, NZM 2010, 31 m.w.N.) derartige Vereinbarungen trotz des entgegenstehenden Wortlauts für unwirksam, weil die Parteien in Wirklichkeit etwas anderes wollten. Nachdem das Mietverhältnis durch die vorangegangene Kündigung beendet war, komme nur eine Neubegründung in Betracht. Die Vereinbarung einer kündigungsunabhängigen Räumungsverpflichtung für den Fall des Eintritts des Verzugs des Mieters mit den vereinbarten Verpflichtungen stelle eine auflösende Bedingung des durch den Räumungsvergleich begründeten Mietverhältnisses dar. Auf eine solche auflösende Bedingung zum Nachteil des Mieters könne sich jedenfalls der Vermieter gemäß § 572 Abs. 2 BGB nicht berufen. Es bedürfe auch in einem solchen Fall einer erneuten Kündigung des neuen bzw. fortgesetzten Mietverhältnisses.

Der obige Streit braucht im vorliegenden Fall indes nicht entschieden zu werden. Es kommt nicht darauf an, ob die Vereinbarung der Parteien als Vollstreckungsmoratorium oder als ein neu begründetes Mietverhältnis anzusehen ist, welches für den Fall der Nichterfüllung der Verpflichtungen des Kl. in der Wohlverhaltensphase auflösend bedingt ist. Denn auch wenn Letzteres anzunehmen wäre, ist anerkannt, dass das neue bzw. fortgesetzte Mietverhältnis für den Fall des Vertragsverstoßes neu gekündigt werden kann (Blank aaO.). Eine solche Kündigung hat die Kl. vorliegend jedoch im Schreiben vom 13. März 2013, mit dem sie das Herausgabeverlangen geltend gemacht hat, vorsorglich ausdrücklich erklärt.

Entgegen der Auffassung des Kl. liegen die Voraussetzungen, unter denen die Bekl. auf die Vollstreckung aus dem Vergleich verzichtet hat, nicht vor.

Dem Kl. mag zuzugeben sein, dass weder die Zahlung der Prozesskosten, noch die Zahlung der Betriebskostennachzahlung Voraussetzung für den vereinbarten Räumungsverzicht sind. Dies lässt sich dem Wortlaut des Vergleichs nicht entnehmen. Dieser hängt allein von der Zahlung der laufenden Miete/Nutzungsentschädigung ab. Deshalb stehen auch die nicht gezahlten, sondern in irgendeiner Weise verrechneten Rückstände für Januar 2011 bis Mai 2011 (das war vor Abschluss des Vergleichs) dem Räumungsverzicht nicht entgegen. Das kann jedoch dahinstehen. Das Amtsgericht hat zutreffend ausgeführt, dass der Kl. seine Zahlungsverpflichtung nicht insgesamt pünktlich erfüllt hat.

Die Regelung in Bezug auf die Zahlung der laufenden Miete/Nutzungsentschädigung ist eindeutig. Die Bekl. war nur dann an den Räumungsverzicht gebunden, wenn der Kl. bis zum 31. Dezember 2012 mit den einzelnen Zahlungen mit nicht mehr als 14 Tagen in Verzug gerät. Das war bei den Zahlungen für November 2011 (15.11.2011), Dezember 2011 (16.11.2011) und Februar 2012 (16.2.2012) unter Berücksichtigung der Fälligkeit jeweils zum dritten Werktag nicht der Fall.

Die Zahlungen für Juni 2012 (am 2.7.2012) und für November 2012 (am 3.12.2012) überschreiten die Schonfrist indes deutlich. Der Umstand, dass die Zahlungen durch das JobCenter erfolgt sind, entlastet den Kl. nicht. Der Eintritt des Zahlungsverzugs ist grundsätzlich verschuldensunabhängig. Nach dem erkennbaren Sinn und Zweck des Vergleichs kam es nicht darauf an, ob der Kl. das beim JobCenter Erforderliche veranlasst, sondern darauf, ob die Miete/Nutzungsentschädigung bei der Bekl. eingeht. Bei sachgerechter Auslegung ist vielmehr davon auszugehen, dass die über die Fälligkeit hinaus dem Kl. eingeräumte Schonfrist von 14 Tagen etwaigen Hindernissen in der Sphäre des Kl. Rechnung tragen sollte. Ist für den Fall einer nicht rechtzeitigen Zahlung zu einem bestimmten Termin eine bestimmte Rechtsfolge vereinbart, so geht es zu Lasten des Schuldners, wenn er auch nur einen Tag zu spät zahlt und die Bedingung eintritt. Der Sinn solcher Verfallsregelungen ist es gerade, feste Fristen und Termine zu schaffen, durch deren Nichteinhaltung der Bedingungseintritt ausgelöst wird (BGH, Urteil vom 14. Oktober 2009 - VIII ZR 272/08 -, GE 2009, 1614).

Damit liegen die Voraussetzungen für einen Räumungsverzicht der Bekl. nicht mehr vor. Der Umstand, dass die Bekl. die Räumung erst etwa drei Monate nach der letzten Zahlungsverzögerung durchsetzt, steht dem nicht entgegen. In Betracht käme insoweit nur ein Verstoß gegen Treu und Glauben. Ein solcher ist hier nicht erkennbar.

Die Wirksamkeit der Vereinbarung der Parteien hinsichtlich der Voraussetzungen für den Räumungsverzicht der Kl. ist jedenfalls für den hier vorliegenden Sachverhalt nicht zu beanstanden. Bedenken könnten insoweit bestehen, als die Voraussetzungen für den Räumungsverzicht geringer sind als für eine Kündigung des Mietverhältnisses. Eine derartige Vereinbarung würde im Falle eines Wohnraummietverhältnisses gegen § 569 Abs. 5 BGB verstoßen.

Auch hierauf kommt es im vorliegenden Fall jedoch nicht an. Denn die von der Kl. im Schreiben vom 13. März 2013 vorsorglich erklärte Kündigung, welche auf einen Rückstand für Januar und Februar 2013 in Höhe von jeweils 32 € und auf den Rückstand mit der gesamten Miete für März 2013 gestützt ist, ist auch unter Berücksichtigung der gesetzlich geregelten Kündigungsgründe gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 a) BGB wirksam, weil der Rückstand für zwei aufeinander folgende Monate mehr als eine Monatsmiete beträgt. [...]

Verpflichtet sich der Mieter in einem Prozessvergleich zur Wohnungsräumung, und verpflichtet sich der Vermieter gleichzeitig, keine Vollstreckung aus dem Räumungsanspruch durchzuführen, sofern der Mieter seinen Verpflichtungen aus dem ehemaligen Mietvertrag ordnungsgemäß nachkommt, insbesondere nicht mit einer Miete/Nutzungsentschädigung mehr als 14 Tage in Zahlungsverzug gerät, liegt in diesem Prozessvergleich kein Rechtsverzicht des Mieters und damit kein Vertragsstrafeversprechen – Letzteres wäre nämlich unwirksam. Gerät der Mieter danach wiederum in Zahlungsverzug, ist die Zwangsvollstreckung aus dem Räumungsvergleich jedenfalls dann möglich, wenn der Vermieter eine erneute (berechtigte) Kündigung des Mietverhältnisses ausspricht.

Der Mieter geriet in einen kündigungsbegründenden Zahlungsverzug; der Vermieter kündigte das Mietverhältnis. Im Rechtsstreit verglichen sich die Mietvertragsparteien dahin, dass der Mieter sich verpflichtet, die gemietete Wohnung zu räumen und an den Vermieter herauszugeben. Der Vermieter verpflichtete sich im Gegenzug, vorerst keine Räumungsvollstreckung durchzuführen, sofern der Mieter seinen Verpflichtungen aus dem ehemaligen Mietvertrag ordnungsgemäß nachkommt, insbesondere bis Ende 2012 nicht mit einer Miete mehr als 14 Tage in Zahlungsverzug gerät (zum Wortlaut des Räumungsvergleichs siehe GE 2014, 391).

Der Mieter kam später wiederum in Zahlungsverzug, was zur erneuten (vorsorglichen) Kündigung des Vermieters und Einleitung der Zwangsvollstreckung führte. Dagegen erhob der Mieter Zwangsvollstreckungsgegenklage. Damit hatte er beim Amtsgericht keinen Erfolg. Das wiederum führte zur Berufung des Mieters zum Landgericht.

Das LG Berlin, ZK 63, wies die Berufung zurück. Die im Vergleich der Parteien vereinbarte Räumungsverpflichtung des Mieters sei kein unzulässiges Vertragsstrafeversprechen, weil der Mieter damit nicht auf ein ihm zustehendes Recht verzichtet habe (BGH GE 2009, 1614).

Der Räumungsanspruch sei in dem Vorprozess begründet gewesen. In dem Vergleich sei kein Rechtsverzicht des Mieters zu sehen, vielmehr liege ein auflösend bedingter Rechtsverzicht des Vermieters vor. Der habe seinen an sich bestehenden Räumungsanspruch zunächst nicht weiter verfolgt, sofern der Mieter seinerseits seiner Zahlungsverpflichtung nachkommt.

Zur rechtlichen Beurteilung eines so abgefassten Räumungsvergleichs habe der BGH in der zitierten Entscheidung nicht Stellung genommen. In der Literatur werde die Rechtsfrage kontrovers diskutiert. Zum einen wird die Auffassung vertreten, das alte Mietverhältnis sei durch die Kündigung beendet, und nach Ende der Wohlverhaltensphase (hier Ende 2012) werde ein neues Mietverhältnis zu den bisherigen Bedingungen begründet (Vollstreckungsmoratorium). Zum anderen wird die Auffassung vertreten, es werde sofort ein neues Mietverhältnis begründet mit der Folge, dass bei Zahlungsverzug eine neue wirksame Kündigung ausgesprochen und erneut auf Räumung geklagt werden müsse. Das LG meinte, im vorliegenden Fall komme es auf diese Differenzierung nicht an. Denn auch wenn ein neuer Mietvertrag abgeschlossen sei, sei anerkannt, dass das neue bzw. fortgesetzte Mietverhältnis für den Fall des Vertragsverstoßes neu gekündigt werden könne. Eine solche Kündigung habe der Vermieter vorliegend jedoch vorsorglich ausdrücklich erklärt.

Die Voraussetzungen, unter denen der Vermieter auf die Vollstreckung aus dem Vergleich verzichtet habe, lägen nicht vor. Die Zahlungen des Mieters für Juni 2012 (am 2. Juli 2012) und für November 2012 (am 3. Dezember 2012) hätten die Schonfrist deutlich überschritten. Dass die Zahlungen durch das JobCenter erfolgt seien, entlaste den Mieter nicht. Der Eintritt des Zahlungsverzugs sei grundsätzlich verschuldensunabhängig. Nach Sinn und Zweck des Vergleichs sei es nicht darauf angekommen, ob der Mieter das beim JobCenter Erforderliche veranlasse, sondern darauf, ob die Miete beim Vermieter eingehe.

Bedenken könnten insoweit bestehen, als die Voraussetzungen für den Räumungsverzicht geringer seien als für eine Kündigung des Mietverhältnisses. Eine derartige Vereinbarung würde bei Wohnraummiete gegen § 569 Abs. 5 BGB verstoßen. Darauf komme es vorliegend nicht an, weil die vorsorglich erklärte Kündigung schon deshalb wirksam sei, weil der Rückstand für zwei aufeinanderfolgende Monate mehr als eine Monatsmiete betragen habe.