Räumungsvergleich

Räumungsvergleich; Abfindungsvereinbarung; Vertragsstrafe

Der Mieter kann nach verspäteter Räumung die in einem Räumungsvergleich vereinbarte Abfindungszahlung nicht mehr verlangen.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Berufung hat Erfolg.

Der Kl. hat gegen die Bekl. keinen Anspruch auf Zahlung von 18.000 € aus Satz 1 der Nr. 4) des im Beschluss des Amtsgerichts Mitte vom 12. September 2012 - 25 C 206/11 - festgestellten Vergleiches.

Mit dem Vertrag vom 8. Dezember 1977 mieteten die Eltern des Kl., Frau E. S. und Herr W. S., von der damaligen VEB Kommunalen Wohnungsverwaltung (KWV) Berlin‑Mitte die Wohnung Nr. ... in der W. Straße, Vorderhaus, viertes Obergeschoss links, Berlin. Die Wohnung hat drei Zimmer. Aufgrund der Nachträge vom 29. August und 12. Oktober 1995 trat der (schon in der Wohnung lebende) Kl. als alleiniger Mieter an der Stelle seiner Eltern in den Mietvertrag ein.

In dem Verfahren 25 C 206/11 des Amtsgerichts Mitte nahmen die Bekl. den Kl. auf Räumung in Anspruch. Die Parteien einigten sich außergerichtlich und ließen nach § 278 Abs. 6 ZPO den Vergleichsabschluss durch Beschluss feststellen. Im Vergleich heißt es:

„1. Der Bekl. [in den Beiakten umgekehrtes Rubrum] verpflichtet sich, die [näher bezeichnete] Wohnung geräumt an die Kl. zum 31.10.2012 herauszugeben. Das betrifft auch die Keller [...]. Die Verpflichtung zur Herausgabe besteht nur, wenn die ergänzenden Voraussetzungen unter Ziffer 4) erfüllt sind.

2. ... [Keller]

3. ... [Duldung Arbeiten in der Wohnung]

4. Die Kl. verpflichten sich gesamtschuldnerisch, an den Bekl. 18.000 € in der Weise zu zahlen, dass sie bis zum 15.10.2012 den Betrag zugunsten des Bekl. in unwiderruflicher Weise auf das Fremdgeldkonto von Rechtsanwalt S. [...]. Rechtsanwalt S. wird angewiesen, die Auszahlung an den Bekl. vorzunehmen, wenn die H. Hausverwaltung AG gegenüber dem Bekl. fristgerechte Räumung der in Ziffer 1) genannten Wohnung und der in Ziffer 2) genannten Keller seitens des Bekl. schriftlich bestätigt. Räumt der Kl. [im dortigen Text wohl richtig: der Bekl.] die Wohnung nicht fristgerecht (Ziffer 1) oder [...] oder [...], entfällt die Verpflichtung zur Zahlung des Betrags gemäß dieser Ziffer 4) Satz 1; die Verpflichtung des Bekl. nach diesem Vertrag bleibt unberührt.

5. ... [Minderungsrecht]

6. ... [kein Schadensersatz Umzugsschäden]

7. ... [Erledigung einer einstweiligen Verfügung]

8. ... [Erledigung von anderen Ansprüchen]

9. Die Kosten des Rechtsstreites und des Vergleiches werden gegeneinander aufgehoben."

Die (hiesigen) Bekl. zahlten die 18.000 € nicht am 15., sondern erst am 18. Oktober 2012 auf das Fremdgeldkonto. Der Kl. räumte die Wohnung erst im November, nachdem von ihm zunächst noch zurückgelassene Sachen entsorgt worden sind. Der Prozessbevollmächtigte des Kl. zahlte - als Treuhänder - die 18.000 € auf Anforderung der Bekl. an sie zurück.

Der Kl. verlangt aus Satz 1 der Nr. 4) des Vergleiches (nochmals) die Zahlung der 18.000 € von den Bekl.

Das Amtsgericht hat die Bekl. antragsgemäß verurteilt, weil es die Rückforderung der schon gezahlten 18.000 € angesichts der eigenen Einzahlungsverspätung als treuwidrig angesehen hat.

Der Einzelrichter hat mit der Ladungsverfügung folgenden Hinweis erteilt:

„... hat der Einzelrichter nach erster Durchsicht der Sache Zweifel, ob tatsächlich aus der Fristüberschreitung vom 15. zum 18. Oktober 2012 folgen kann, dass der hiesige Kl. die Wohnung später zurückgeben und dann noch die Zahlung der 18.000 € beanspruchen darf. Der Verweis des hiesigen Kl. auf Satz 3 der Nr. 1) des Vergleiches überzeugt den Einzelrichter bisher nicht. Es mag sein, dass die Räumungsverpflichtung entfallen war. Darauf dürfte es aber nicht (mehr) ankommen. Aus Satz 3 der Nr. 4) dürfte sich wohl - insoweit wohl auch unabhängig von allen anderen Fragen - ergeben, dass die Zahlungsverpflichtung bei nicht fristgemäßer Rückgabe entfällt. Der Einzelrichter teilt noch die Auffassung, dass zu prüfen ist, ob die Berufung der hiesigen Bekl. auf die Fristüberschreitung bei der Räumung treuwidrig ist. Der Einzelrichter tendiert aber bisher dazu, dies anders als das Amtsgericht zu bewerten. Insbesondere ist (bisher) nicht ersichtlich, dass der hiesige Kl. tatsächlich die Wohnung wegen der verspäteten Einzahlung erst verspätet herausgeben konnte. Die Beurteilung all dieser Fragen ist zum jetzigen Zeitpunkt natürlich nicht abschließend. Sie steht insbesondere unter dem Vorbehalt der Äußerungen in der Berufungserwiderung und selbstverständlich in der mündlichen Verhandlung.

Der Einzelrichter möchte die Mitteilung der hiesigen Bekl. zu einem Vergleichsangebot aufnehmen. Wegen des jetzigen Verfahrensstandes schlägt der Einzelrichter den Parteien den Abschluss des folgenden Vergleiches vor (§ 278 Abs. 6 ZPO):

1) Die Bekl. verpflichten sich, an den Kl. 9.000 € zu zahlen.

2) Damit sind die streitgegenständlichen Ansprüche der Parteien ausgeglichen und erledigt.

3) Die Kosten beider Rechtszüge und des Vergleiches werden gegeneinander aufgehoben.

Die Parteien werden aufgefordert, binnen zwei Wochen mitzuteilen, ob sie den vorgenannten Vorschlag annehmen. Der Einzelrichter würde dann das Zustandekommen des Vergleiches durch Beschluss feststellen. Der angesetzte Termin würde in diesem Fall natürlich aufgehoben werden."

An dieser Auffassung hält der Einzelrichter fest.

Insbesondere geht der Verweis des Kl. auf § 555 BGB - Verbot einer Vertragsstrafe gegen den Wohnungsmieter - ins Leere. Dabei kann angenommen werden, dass der etwaige Verzicht auf einen Anspruch der zusätzlichen Strafe gleichzustellen wäre. Allerdings betrifft § 555 BGB das Mietverhältnis. Hier aber haben die Parteien das Mietverhältnis - übereinstimmend - beendet und Regelungen für die Zeit danach getroffen. Auf diese Frage geht die vom Kl. angeführte Entscheidung des Amtsgerichts Hamburg‑Blankenese vom 28. September 2007 - 518 C 144/07 - nicht ein. [...]

Der Mieter kann nach verspäteter Räumung nicht mehr die in einem Räumungsvergleich vereinbarte Abfindungszahlung verlangen.

Der Mieter verpflichtete sich in einem Räumungsvergleich, die Wohnung bis zum 31. Oktober 2012 geräumt an den Vermieter herauszugeben. Dieser verpflichtete sich, bis zum 15. Oktober 2012 18.000 € bei einem Treuhänder zu hinterlegen. Im Falle der fristgerechten Räumung sollte der Betrag an den Mieter ausgezahlt werden. Der Mieter räumte die Wohnung vollständig erst im November 2012. Die vom Vermieter erst am 18. Oktober 2012 gezahlten 18.000 € zahlte der Treuhänder zunächst zurück, woraufhin sie der Mieter erneut einklagte. Gegen das der Klage stattgebende Urteil des Amtsgerichts legte der Vermieter Berufung ein.

Die Berufung hatte Erfolg. Der Einzelrichter der ZK 67 des LG Berlin sah in der verspäteten Zahlung der Abfindungssumme keinen Umstand, dass der Mieter die Wohnung habe verspätet zurückgeben dürfen. Der Wegfall der Abfindung bei verspäteter Räumung habe auch nicht gegen das Verbot einer Vertragsstrafe zu Lasten des Mieters verstoßen, da die Parteien das Mietverhältnis beendet und Regelungen nur für die Folgezeit getroffen hätten.

Der Entscheidung ist zuzustimmen. Zwar unterfallen dem Verbot der Vertragsstrafe im Sinne von § 555 BGB nicht nur die Zusage einer Zahlung (§ 339 BGB) oder einer anderen Leistung (§ 342 BGB) für den Fall der nicht ordnungsgemäßen Erfüllung einer Verbindlichkeit, sondern auch der Verzicht auf eigene Rechte, auf welche die Regelungen betreffend die Vertragsstrafe jedenfalls entsprechend anzuwenden sind (LG Berlin, Urteil v. 7. Februar 2014, GE 2014, 391). Die Vereinbarung des Abfindungsbetrages begründete aber erst einen – vorher nicht bestehenden – Anspruch des Mieters, der unter der aufschiebenden Bedingung der rechtzeitigen Räumung stand. Wenn nach der ausdrücklichen Regelung im Vergleich die Verpflichtung zur Zahlung des Betrages bei nicht rechtzeitiger Räumung entfiel, handelt es sich nur um die Regelung der Folgen des Bedingungseintritts, nicht aber um einen unzulässigen Verzicht auf Rechte des Mieters.