Räumungsverfügung gegen Untermieter nach § 940a Abs. 2 ZPO

Räumungsverfügung gegen Untermieter nach § 940a Abs. 2 ZPO; Räumungsanspruch gegen Untermieter nach § 546 Abs. 2 BGB

Der Vermieter kann vom Untermieter gemäß § 940a Abs. 2 ZPO im einstweiligen Verfügungsverfahren nur die Räumung und Herausgabe derjenigen Räume und Flächen verlangen, die dem Untermieter tatsächlich zum Gebrauch überlassen worden sind. Das setzt wie bei § 546 Abs. 2 BGB Allein- oder Eigenbesitz, zumindest aber Mitbesitz oder mittelbaren Besitz voraus.

I. Die Antragstellerin begehrt mit ihrer sofortigen Beschwerde, der das Amtsgericht nicht abgeholfen und die es der Kammer zur Entscheidung vorgelegt hat, die vollständige Räumung und Herausgabe von Wohnraum, der aufgrund unterschiedlicher Untermieterverträge an Dritte, unter anderem auch den Antragsgegner, überlassen wurde. [...]

II. Die sofortige Beschwerde ist zulässig, hat aber in der Sache keinen Erfolg.

Das Amtsgericht hat dem gegen den Antragsgegner gerichteten Räumungsantrag gemäß § 940a Abs. 2 ZPO zutreffend nur im erstinstanzlich tenorierten Umfang stattgegeben und den Antrag der Antragstellerin im Übrigen als unbegründet zurückgewiesen. Dagegen vermag die sofortige Beschwerde nichts zu erinnern.

Gemäß § 940a Abs. 2 ZPO darf die Räumung von Wohnraum durch einstweilige Verfügung gegen einen Dritten, der in Besitz der Mietsache ist, über den hier nicht eröffneten Anwendungsbereich des § 940a Abs. 1 ZPO hinaus nur angeordnet werden, wenn gegen den Mieter ein vollstreckbarer Räumungstitel vorliegt und der Vermieter vom Besitzerwerb des Dritten erst nach dem Schluss der mündlichen Verhandlung Kenntnis erlangt hat. Diese Voraussetzungen sind - wie das Amtsgericht zutreffend erkannt hat - nur hinsichtlich der an den Antragsgegner überlassenen Wohn- und Gemeinschaftsräume, nicht jedoch hinsichtlich sämtlicher Räume der Mietsache erfüllt. Denn der Mieter der streitgegenständlichen Wohnung, dessen erstinstanzliche Räumungsverurteilung mittlerweile durch Zurückweisungsbeschluss der Kammer gemäß § 522 Abs. 2 Satz 1 ZPO bestätigt worden ist (vgl. Kammer, Beschl. v. 18. Juni 2015 - 67 S 63/15, n.v.), hat dem Antragsgegner nicht die gesamte Mietsache überlassen, sondern lediglich das ihm ausweislich des eingereichten Untermietvertrages zu einem monatlichen Mietzins von 360 € vermietete „Zimmer 2" sowie die im Vertrag und im erstinstanzlichen Tenor näher bezeichneten „Gemeinräume". Die übrigen (Wohn-) Räume sind ebenfalls vertragswidrig, jedoch aufgrund eigenständiger Untermietverträge an - auch im einstweiligen Verfügungsverfahren gesondert in Anspruch genommene - Dritte überlassen und vermietet. Insoweit ist der Antragsgegner bereits deshalb nicht passivlegitimiert, weil er diese Räume nicht gemäß § 940a Abs. 2 ZPO „im Besitz" hat.

Keine der Antragstellerin günstigere Beurteilung rechtfertigt § 546 Abs. 2 BGB. Danach kann der Vermieter die Sache nach Beendigung des Mietverhältnisses auch von einem Dritten zurückverlangen, sofern der Mieter diesem den Gebrauch der Mietsache überlassen hat. Die den übrigen Untermietern zur alleinigen Nutzung überlassenen Räumen sind nur diesen, nicht aber dem Antragsgegner zum Gebrauch überlassen worden. Gebrauch erfordert Besitz, allerdings nicht zwingend Allein- oder Eigenbesitz; ausreichend ist auch Mitbesitz oder mittelbarer Besitz (Streyl, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Aufl. 2013, § 546 Rz. 98 m.w.N.). Keine dieser Besitzformen ist in der Person des Antragsgegners hinsichtlich der zum Gegenstand des Beschwerdeverfahrens erhobenen Räume erfüllt. Davon ausgehend besteht ihm gegenüber insoweit auch kein Anspruch aus § 546 Abs. 2 BGB, da nur der Besitzer in der Lage ist, den Rückforderungsanspruch des Vermieters gemäß § 546 Abs. 2 BGB zu erfüllen und dem Vermieter die Mietsache zurückzugeben (vgl. Streyl, aaO., m.w.N.). Etwas anderes würde nur gelten, wenn die Rückgabepflichten des Dritten gemäß § 546 Abs. 2 BGB grundsätzlich identisch mit der des Mieters wären. Ein zwingender Gleichklang der Rückgabepflichten nach § 546 Abs. 1 und 2 BGB besteht aber nicht (vgl. Streyl, aaO., Rz. 104; unklar ders., aaO. Rz. 100). Die von der Beschwerde angezogenen Entscheidungen des BGH vom 19. Oktober 1995 (IX ZR 82/94, NJW 1996, 321) und 22. Oktober 1995 (VIII ARZ 4/95, NJW 1996, 515) besagen nichts anderes, da sie nicht Fälle einer nur unvollständigen Gebrauchsüberlassung oder Vermietung betreffen. Das hat das Amtsgericht ebenfalls zutreffend erkannt.

Der Vermieter kann vom Untermieter nur die Herausgabe derjenigen Räume und Flächen verlangen, die dem Untermieter tatsächlich zum Gebrauch überlassen worden sind.

Der Vermieter hatte einen vollstreckbaren Räumungstitel gegen den Mieter und fand bei der Vollstreckung mehrere Untermieter vor, von denen er vorher nichts gewusst hatte. Er beantragte eine Räumungsverfügung nach § 940a Abs. 2 ZPO. Das Amtsgericht erließ die Verfügung nur hinsichtlich der jeweils zur Untermiete überlassenen Räume. Der Vermieter legte dagegen sofortige Beschwerde ein.

Das LG Berlin, ZK 67 („geborener" Einzelrichter) wies die Beschwerde zurück. Der zur Räumung verurteilte Mieter habe dem Untermieter nicht die gesamte Mietsache überlassen, sondern jeweils lediglich ein Zimmer sowie die im Untermietvertrag näher bezeichneten „Gemeinräume". Die übrigen (Wohn-) Räume seien ebenfalls vertragswidrig, jedoch aufgrund eigenständiger Untermietverträge an – auch im einstweiligen Verfügungsverfahren gesondert in Anspruch genommene – Dritte überlassen und vermietet. Insoweit sei der Antragsgegner (des vorliegenden Beschwerdeverfahrens) nicht passivlegitimiert, weil er diese Räume nicht im Besitz habe. Eine andere Beurteilung ergebe sich nicht aus § 546 Abs. 2 BGB. Die Rückgabepflichten des Dritten bezögen sich nur auf die zur Untermiete überlassenen Räume, nicht auf die gesamte Wohnung, da nur der Besitzer in der Lage ist, den Rückforderungsanspruch des Vermieters gem. § 546 Abs. 2 BGB zu erfüllen.