Räumungsverfügung gegen Dritten

Räumungsverfügung gegen Dritten; Selbstwiderlegung der Eilbedürftigkeit

Dem Antrag auf Erlass einer Räumungsverfügung gegen einen Dritten nach § 940 a Abs. 2 ZPO fehlt der Verfügungsgrund, wenn der Antragsteller/Vermieter zu lange nach Kenntnis der Besitzverhältnisse an der Mietwohnung mit seinem Antrag zuwartet (Selbstwiderlegung der Eilbedürftigkeit).

(Leitsatz der Redaktion)

1. Der in Rede stehende Antrag zu I. der Antragstellerin mit Schriftsatz vom 28. Januar 2014 auf Erlass einer einstweiligen Verfügung gegen die Antragsgegner war zurückzuweisen, weil der Antragstellerin - jedenfalls - die dafür erforderliche Eilbedürftigkeit im Sinne des § 917 Abs. 1 in Verbindung mit §§ 935 f., 940, 940 a Abs. 2 ZPO fehlt.

a) Nach Auffassung des Gerichtes gelten die für eine einstweilige Verfügung allgemein geltenden Voraussetzungen der §§ 916 ff., 935 f., 940 ZPO auch für die Anwendung des § 940 a Abs. 2 ZPO: Denn der Gesetzgeber hat die neue Regelung des § 940 a Abs. 2 ZPO auch „räumlich", nämlich in die bestehende Vorschrift über den einstweiligen Rechtsschutz des § 940 a ZPO eingefügt. Hätte er eine von den übrigen Voraussetzungen der §§ 916 ff., 935 f., 940 ZPO losgelöste, also „isolierte" Anwendung nur des Wortlautes des § 940 a Abs. 2 ZPO gewollt, so hätte er dies auch entsprechend durch eine solche „isolierte" Norm zum Ausdruck bringen müssen (vgl. Streyl, NZM 2012, 250, 252 f.; Fischer, NZM 2013, 249, 251 m.w.N.) - zumal die zuvor bereits vorhandene Regelung in § 940 a (nunmehr: Abs. 1) ZPO die §§ 916 ff., 935 f., 940 ZPO eindeutig ergänzt bzw. verschärft, nicht aber eine eigenständige Regelung zu den Voraussetzungen für die einstweilige Räumung von Wohnraum getroffen hatte und auch weiterhin nicht trifft.

b) Die Antragstellerin hat mit ihrem diesbezüglichen Antrag zu I. nämlich zu lange zugewartet: Alle hier (noch) beteiligten Antragsgegner waren der Antragstellerin - nach ihrem eigenen Sachvortrag - seit dem Termin zur mündlichen Verhandlung in anderer Sache gegen den dortigen Bekl., Herrn W. vor dem AG Mitte am 19. November 2013 zum dortigen Geschäftszeichen 14 C 449/12 bekannt. Mit ihrem hiesigen Antrags-Schriftsatz vom 28. Januar 2014 hat sie dann aber neun Wochen und sechs Tage bzw. zwei Monate und acht Tage zugewartet, bevor sie einen entsprechenden Räumungsantrag gegen Dritte im Wege der einstweiligen Verfügung im Sinne des § 916 Abs. 1 in Verbindung mit §§ 935 f., 940, 940 a Abs. 2 ZPO eingereicht hat. Durch diesen Zeitablauf zwischen Kenntniserlangung von den hiesigen Antragsgegnern als weitere Besitzer/Nutzer der streitbefangenen Wohnung im Sinne des § 940 a Abs. 2 ZPO und der Einreichung ihres erwähnten Antrags-Schriftsatzes hier bei Gericht - vorab per Telefax - erst am 29. Januar 2014 hat die Antragstellerin die - besondere - Eilbedürftigkeit der Sache allerdings selbst widerlegt (vgl. KG, OLGR 2009, 623 f. m.w.N.; HansOLG Hamburg, NJW-RR 2008, 1435; Vollkommer, in: Zöller, ZPO, 30. Auflage [2014], § 940, Rn. 4 m.w.N.). [...]

Aus den Gründen des AG Mitte, Beschluss vom 7. Januar 2015 - 9 C 1001/14 -: 1. Das AG Mitte hilft der in Rede stehenden sofortigen Beschwerde der Antragstellerin mit Schriftsatz vom 5. März 2014 gegen den vorerwähnten Beschluss des Gerichtes vom 17. Februar 2014 - auch im Hinblick auf ihr weiteres Vorbringen - aus den Gründen des vorerwähnten Beschlusses nicht ab (§ 572 Abs. 1 Satz 1, 2. Halbsatz i.V.m. § 91 a Abs. 2 Satz 1 ZPO). Ergänzend sei dazu Folgendes ausgeführt: Zum einen schließt sich das Gericht der von der Antragstellerin referierten abweichenden Rechtsauffassung des LG Mönchengladbach (GE 2014, 123), des LG Hamburg und des AG Hanau (NZM 2013, 728) aus den von ihm hier vertretenen Gründen nicht an. Warum der Vermieter einer Wohnung gegenüber jedem anderen (!) Rechtsinhaber im Rahmen des einstweiligen Rechtsschutzes, von dem der Wortlaut von § 940 a Abs. 2 ZPO (neuer Fassung) auch ausdrücklich ausgeht - „durch einstweilige Verfügung" - im Hinblick auf das Zuwarten mit einem solchen einstweiligen Räumungs- und Herausgabeantrag privilegiert sein soll, ist hier nicht nachvollziehbar. Wenn der Gesetzgeber dieses, für jeglichen zivilrechtlichen einstweiligen Rechtsschutz ungeschriebene, aber geltende Zeit- bzw. Dringlichkeits-Moment hätte unbeachtlich lassen wollen, so hätte er dies entsprechend gesetzlich regeln müssen (z. B. in § 940 a Abs. 2 ff. ZPO) - was er aber eben nicht getan hat. Dies würde im Übrigen auch der Rechtsnatur des einstweiligen Rechtsschutzes zuwiderlaufen (so ähnlich auch Börstinghaus, in: NJW 2014, 2225, 2226 m.w.N.) - und dem Vermieter „bis in alle Ewigkeit" erlauben, trotz längerer Kenntnis von dem Besitz eines Dritten an der Wohnung sich des Mittels des einstweiligen Verfügung aus § 940 a Abs. 2 ZPO neuer Fassung zu bedienen.

b) Zum anderen ist dem Gericht nicht nachvollziehbar, warum die Antragstellerin immerhin zwei Monate zugewartet hat, ihren hiesigen Antrag gegen die Antragsgegner beim AG Mitte anzubringen mit Schriftsatz vom 28.1.2014.

(1) Entgegen der Auffassung der Antragstellerin - die sich ja sonst „streng" auf den Wortlaut des § 940 a Abs. 2 ZPO neuer Fassung stützt - kommt es nicht darauf an, dass sie quasi einen Vollstreckungsversuch gegen den Dritten „frei" hat bzw. darauf vertrauen darf, dass - trotz ihrer Kenntnis (!) von dem Besitz dieses Dritten an der Wohnung - dieser Dritte sich der Zwangsvollstreckung (Zwangsräumung) gegen den Wohnungsmieter aus dem von ihr erstrittenen Titel nicht widersetzen werde. Dies gilt hier insbesondere deswegen, weil die Antragstellerin schon vor dem 2. Dezember 2013 mehrere (!) erfolglose (!) Räumungsversuche gegen ihren Mieter seit dem 24. September 2013 verzeichnen musste, weil sich dann stets ein Dritter dem Gerichtsvollzieher als Besitzer der Wohnung präsentierte. Welches (schützenswertes) „Vertrauen" will die Antragstellerin dann im Hinblick auf den weiteren Räumungsversuch am 2. Dezember 2013 gehabt haben? [...]

Aus den Gründen des LG: I. 1) Die sofortige Beschwerde der Antragstellerin vom 5. März 2014 gegen den Beschluss des Amtsgerichts ist - nach Erledigung der Hauptsache - gemäß § 91 a Abs. 2, §§ 567 ff. ZPO zulässig.

2) Die sofortige Beschwerde hat jedoch keinen Erfolg. Nach der Erledigung der Hauptsache war § 91 a Abs. 1 Satz 1 ZPO nur noch über die Kosten des Rechtsstreits zu entscheiden. Insoweit hatte es bei der bereits im Beschluss vom 17. Februar 2014 - seinerzeit mit einer Entscheidung in der Sache verbundenen - Kostenentscheidung zu Lasten der Antragstellerin zu verbleiben. Die Anträge der Antragstellerin waren nicht begründet.

Der Einzelrichter schließt sich dazu der Auffassung des Amtsgerichts an. Auf die Beschlüsse des Amtsgerichts vom 17. Februar 2014 und (ergänzend) vom 7. Januar 2015 kann verwiesen werden. Insbesondere teilt der Einzelrichter die Auffassung, dass § 940 a ZPO keine Aufweichung der allgemeinen Voraussetzungen im Rahmen des einstweiligen Rechtsschutzes, sondern eine Beschränkung der Anwendbarkeit der Leistungsverfügung (§ 940 ZPO) bei Wohnraummietrecht von vornherein auf bestimmte Fälle regelt.

Ein Verfügungsgrund liegt nicht vor, wenn der Vermieter mit seinem Antrag so lange wartet, dass man nicht mehr von einer Eilbedürftigkeit ausgehen kann. Der Antrag auf Erlass der Räumungsverfügung ist dann unbegründet.

Der Vermieter hatte einen Räumungstitel gegen den Mieter erwirkt. Die Räumungsvollstreckung konnte nicht durchgeführt werden, weil sich bei mehreren Räumungsversuchen gegen den Mieter stets ein Dritter dem Gerichtsvollzieher als Besitzer der Wohnung präsentierte. Daraufhin beantragte der Vermieter den Erlass einer Räumungsverfügung nach § 940 a Abs. 2 ZPO gegen die namentlich benannten Wohnungsinhaber.

Das AG Mitte wies den Antrag zurück. Es fehle die Eilbedürftigkeit nach §§ 917, 935, 940, 940 a Abs. 2 ZPO. Der Vermieter habe mit seinem Antrag zu lange zugewartet. Alle beteiligten Antragsgegner seien ihm schon vom 19. November 2013 an bekannt gewesen. Der Antrag auf Erlass der Räumungsverfügung sei vom 28. Januar 2014. Durch die Zeitspanne zwischen Kenntniserlangung von den hiesigen Antragsgegnern als weitere Besitzer/Nutzer habe der Vermieter die – besondere – Eilbedürftigkeit der Sache selbst widerlegt.

Dagegen legte der Vermieter sofortige Beschwerde ein. Das Amtsgericht half dieser mit Beschluss vom 7. Januar 2015 (!) nicht ab und legte die Sache dem Beschwerdegericht vor.

Das LG Berlin, ZK 67 (Einzelrichter), wies die Beschwerde zurück. Nach Erledigung der Hauptsache sei nur noch über die Kosten des Rechtsstreits zu entscheiden gewesen. Insofern verbleibe es bei der Kostenentscheidung des Amtsgerichts. Der Einzelrichter schließe sich in vollem Umfang der Auffassung des Amtsgerichts an. § 940 a ZPO regele keine Aufweichung der allgemeinen Voraussetzungen im Rahmen des einstweiligen Rechtsschutzes, sondern eine Beschränkung der Anwendbarkeit der Leistungsverfügung (§ 940 ZPO) beim Wohnraummietrecht von vornherein auf bestimmte Fälle. Das gelte ebenfalls für die Frage des Zuwartens.

Prozessual nennt der Einzelrichter § 91 a Abs. 1 Satz 1 ZPO (Hauptsachenerledigung nach übereinstimmenden Erklärungen beider Parteien). Somit hatte das Gericht (nur noch) über die Kosten unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes nach billigem Ermessen zu entscheiden. In diesen Fällen wird dann formell nicht mehr über die sofortige Beschwerde entschieden.

In der Sache selbst geht es um die Frage, ob § 940 a Abs. 2 ZPO wie eine „normale" einstweilige Verfügung eine besondere Eilbedürftigkeit voraussetzt (§ 935 ZPO: „... wenn zu besorgen ist, dass durch eine Veränderung des bestehenden Zustandes die Verwirklichung des Rechts einer Partei vereitelt oder wesentlich erschwert werden könnte"). In solchen Fällen ist das Argument der Selbstwiderlegung der Eilbedürftigkeit sehr wohl berechtigt (vgl. z. B. LG Berlin in GE 2015, 325). Die Konzeption des durch das Mietrechtsänderungsgesetz 2013 eingefügten § 940 a Abs. 2 ZPO ist jedoch eine andere. Einzuräumen ist insofern allerdings, dass die räumliche Platzierung der neuen Regelung nicht gerade glücklich ist, weil Abs. 1 der Vorschrift eine Dringlichkeit voraussetzt. Sicher wäre es besser gewesen, die Regelung im jetzigen Abs. 2 in einem weiteren Paragraphen unterzubringen.

Aus den Gesetzesmaterialien (BT-Drs. 17/10485, S. 34) zu § 940 a Abs. 2 ergibt sich, dass die Regelung einen gesetzlichen Fall einer Leistungsverfügung darstellt, der die Hauptsache – Räumung gegen den Dritten – regelmäßig vorwegnimmt (so schon Streyl vor Inkrafttreten der neuen Vorschrift in NZM 2012, 249, 253; Fleindl in ZMR 2013, 677, 679). Das haben auch die vom Amtsgericht zitierten Entscheidungen des AG Hanau und des LG Mönchengladbach so gesehen (vgl. auch Börstinghaus, jurisPR-MietR 2/2014, Anm. 5 in Besprechung der Entscheidung des LG Mönchengladbach).

Fazit: § 940 Abs. 2 ZPO regelt einzige und typisierte Bedingungen für den Verfügungsgrund, soweit und solange diese Voraussetzungen vorliegen.

Die Entscheidung des AG Mitte (sowie die bestätigende Entscheidung des LG Berlin, die dazu allerdings keine weitere Argumentation aufzeigt) ist abzulehnen.