Räumungsstreitwert bei Klage auch gegen den Untermieter

1. § 41 Abs. 1 Satz 2 GKG gilt auch für die Ermittlung des Räumungsstreitwerts.

2. Dass die Räumungsklage sich (auch) gegen den Untermieter richtet, bedingt keine Änderung des Streitwerts.

3. Zur Auslegung einer mietvertraglichen Nebenkostenabrede als Nebenkostenvorauszahlung.

Wird wegen Beendigung eines Mietverhältnisses die Räumung eines Grundstücks verlangt, so ist das gemäß § 41 Abs. 2 GKG für die Dauer eines Jahres zu zahlende Entgelt maßgebend. Der maßgebliche Jahresbetrag ist aus dem höchsten Entgelt zu errechnen, wenn das Entgelt - wie hier gemäß § 3 Abs. 2 MV (die höchste Staffel beträgt 700 €) - aufgrund einer Staffelmiete in verschiedenen Zeiträumen verschieden hoch ist (BGH, Beschl. v. 21.9.2005 - XII ZR 256/03, GE 2006, 320 = NZM 2005, 944). Nach § 41 Abs. 1 Satz 2 GKG zählen zum Entgelt neben dem Nettogrundentgelt auch die Nebenkosten, wenn diese als Pauschale vereinbart und nicht gesondert abgerechnet werden. Vom Entgeltbegriff werden grundsätzlich alle Leistungen umfasst, die der Mieter, Pächter oder Nutzer von Gesetzes wegen oder aufgrund vertraglicher Vereinbarung für die Gebrauchsüberlassung zu erbringen hat. Hierzu gehört auch die auf die Miete zu zahlende Mehrwertsteuer (BGH, Beschl. v. 2.11.2005 - XII ZR 137/05 -, GuT 2006, 81 = ZMR 2006, 190). § 41 Abs. 1 Satz 2 GKG findet auch bei der Ermittlung des Räumungsstreitwerts Anwendung, da für die Bestimmung des Entgelts in § 41 Abs. 2 GKG auf Abs. 1 verwiesen wird (BGH, Beschl. v. 30.10.2007 - VIII ZR 163/07 -, NZM 2007, 935). Dass die Räumungsklage sich (auch) gegen den Untermieter richtet, bedingt keine Änderung des Streitwerts (Senat, OLGR 2005, 74).

Hieran gemessen beträgt der Streitwert für den streitgegenständlichen Räumungsantrag 9.996 €. Bei dem für die Betriebskosten in § 3 Abs. 2 MV ausgewiesenen Betrag von 120 € monatlich handelt es sich nicht um eine Pauschale, sondern um eine abzurechnende Vorauszahlung. Gemäß § 3 Abs. 2 MV ist neben der Miete monatlich ein Betrag von 120 € als Betriebskostenvorschuss gemäß Abs. 3 zu entrichten. Dieser enthält eine Aufzählung der Betriebskosten und den Zusatz, dass die Betriebskosten in der vereinbarten Kaltmiete nicht enthalten sind. § 4 Abs. 2 MV regelt schließlich, dass die Heiz- und Betriebskosten gemäß § 3 in Form monatlicher Abschlagszahlungen erhoben werden und jährlich mit dem Mieter abzurechnen sind. Damit haben die Parteien bei verständiger Würdigung gemäß §§ 133, 157, 242 BGB eine Abrechnung der in § 3 Abs. 3 MV genannten Betriebskosten vereinbart, so dass es sich bei dem Betrag von 120 € um eine bei der Streitwertberechnung nicht zu berücksichtigende Betriebskostenvorauszahlung handelt.

Mit Urteil vom 21. September 2005 (XII ZR 256/03, GE 2006, 320) hatte der BGH die damals umstrittene Frage, welchen Einfluss es auf die Wertberechnung nach § 41 GKG hat, wenn sich die streitige Zeit über ein Jahr hinaus erstreckt und das Mietentgelt in verschiedenen Zeitabschnitten unterschiedlich hoch ist, dahingehend entschieden, dass es für die Berechnung des Gebührenwertes nach § 41 GKG bei wechselnden Entgelten auf die höchsten Beträge ankommt, die in der streitigen Zeit innerhalb eines Jahres zu zahlen sein würden. Entscheidend ist also, dass die höchste Staffel auch innerhalb des Jahreszeitraums in Kraft treten soll. Soweit es die gleichzeitige Inanspruchnahme des Untermieters angeht, hat das OLG Düsseldorf bereits mit Beschluss vom 29. Juni 2004 (I-10 W 61/04, NZM 2005, 240) entschieden, dass es für den Streitwert nur auf das „Durchsetzungsinteresse" des Hauptvermieters ankomme und dieses sich allein nach der im Hauptmietvertrag vereinbarten Miete richte.

Hans-Jürgen Bieber

Der maßgebliche Betrag ist aus dem höchsten Entgelt zu errechnen, wenn das Entgelt aufgrund einer Staffelmiete in verschiedenen Zeiträumen verschieden hoch ist.

In einem Räumungsrechtsstreit ging der vom Landgericht erlassene Streitwertbeschluss in die Beschwerde.

Das OLG Düsseldorf änderte den Beschluss teilweise ab. Werde wegen Beendigung eines Mietverhältnisses Räumung eines Grundstücks verlangt, sei das gem. § 41 Abs. 2 GKG für die Dauer eines Jahres zu zahlende Entgelt maßgebend. Der Jahresbetrag sei aus dem höchsten Entgelt zu errechnen, wenn das Entgelt aufgrund einer Staffelmiete in verschiedenen Zeiträumen verschieden hoch sei. Nach § 41 Abs. 1 Satz 2 GKG zählten zum Entgelt neben dem Nettogrundentgelt auch die Nebenkosten, wenn diese als Pauschale vereinbart und nicht gesondert abgerechnet würden. Vom Entgeltbegriff würden grundsätzlich alle Leistungen umfasst, die der Mieter von Gesetzes wegen oder aufgrund vertraglicher Vereinbarung für die Gebrauchsüberlassung zu erbringen habe. Hierzu gehöre auch die von den Mietern zu zahlende Mehrwertsteuer. § 41 Abs. 1 Satz 2 GKG finde auch bei der Ermittlung des Räumungsstreitwerts Anwendung, da für die Bestimmung des Entgelts in § 41 Abs. 2 GKG auf Abs. 1 verwiesen werde. Dass die Räumungsklage sich (auch) gegen den Untermieter richte, bedinge keine Änderung des Streitwerts.