Räumungsschutz nur bei besonderen Umständen

Räumungsschutz nach § 765 a ZPO kann nur dann gewährt werden, wenn die Räumung unter voller Würdigung des Schutzbedürfnisses des Gläubigers/Vermieters wegen ganz besonderer Umstände eine Härte bedeutet, die mit den guten Sitten nicht vereinbar ist. Dabei sind auch Zahlungsrückstände des Schuldners/Mieters im Rahmen der Vermieterbelange zu berücksichtigen.

(...) Gemäß § 765 a ZPO kann Räumungsschutz nur dann gewährt werden, wenn die Räumung unter voller Würdigung des Schutzbedürfnisses des Gläubigers wegen ganz besonderer Umstände eine Härte bedeutet, die mit den guten Sitten nicht vereinbar ist. Derartige Umstände, bei deren Annahme Zurückhaltung geboten ist (Zöller/Stöber, ZPO, 25. Aufl., § 765 a Rdn. 5), ließ der Vortrag des Antragstellers jedoch nicht erkennen.

Der Schuldner hatte am 15.6.2005 eine neue Wohnung angemietet. Nach § 11 des Mietvertrages war er berechtigt, die Wohnung nach Hinterlegung der Kaution sofort zu übernehmen und zu nutzen. Von dieser Möglichkeit hätte der Schuldner Gebrauch machen müssen. Abgesehen davon, daß er genügend Zeit hatte, um eine neue Wohnung zu finden - das Räumungsurteil datiert vom 6.1.2005 - standen einem Räumungsaufschub überwiegende Belange des Gläubigers entgegen. Der Schuldner hatte seit Mai 2004 mit Ausnahme einer Zahlung am 8.9.2004 überhaupt keinen Mietzins mehr entrichtet. Der Zahlungsrückstand betrug im Juni 2005 bereits 12.232,72 Euro. Da der Gläubiger seinen Zahlungsverpflichtungen bezüglich der vermieteten Eigentumswohnung ungeachtet des Mietrückstandes weiter nachkommen mußte, geriet er selbst in finanzielle Schwierigkeiten.

Bei dieser Sachlage hätte das Amtsgericht keinen Räumungsschutz gewähren dürfen. Dem Schuldner stand neuer Wohnraum zur Verfügung, der sofort bezogen werden konnte. Es war nicht Sache des Gläubigers, dem Schuldner einen weitgehend "streßfreien" Umzug zu ermöglichen. Ein Umzug läßt sich auch kurzfristig organisieren. Selbst wenn der Schuldner von heut auf morgen kein Umzugsunternehmen mit freien Kapazitäten gefunden hätte, wäre es ihm ohne weiteres zumutbar gewesen, den Umzug in Eigenregie durchzuführen. Es gibt genügend Firmen, die Umzugsfahrzeuge vermieten; das Studentenwerk Berlin vermittelt studentische Hilfskräfte auch für Umzugsarbeiten am folgenden Tag.

Schließlich standen der Räumung auch keine gesundheitlichen Belange des Schuldners entgegen. Den eingereichten Arbeitsunfähigkeitsbescheinigungen ließ sich jedenfalls derartiges nicht entnehmen.

Beim Räumungsschutz nach § 765 a ZPO ist auch das Schutzbedürfnis des Gläubigers/Vermieters zu berücksichtigen - also nicht nur der Härtegesichtspunkt für den Mieter.

Der Vollstreckungsrichter hatte dem zur Räumung verurteilten Mieter Räumungsschutz nach § 765 a ZPO gewährt, obwohl dieser schon eine neue Wohnung angemietet hatte, dort aber noch nicht eingezogen war. Das Räumungsurteil datierte schon von Januar 2005. Im Juni 2005 betrug der Zahlungsrückstand schon über 12.000 €. Der Vermieter ging in die Beschwerde, die sich dann allerdings durch Zeitablauf erledigte. Die Kammer legte dem Mieter die Kosten auf, da der Beschluß des AG keinen Bestand gehabt hätte.

Das LG Frankfurt (Oder) kam zu dem Ergebnis, daß die Räumung unter voller Würdigung des Schutzbedürfnisses des Gläubigers für den Mieter keine Härte bedeutet hatte, die mit den guten Sitten nicht vereinbar wäre. Bei der Annahme derartiger Umstände zugunsten des Mieters sei Zurückhaltung geboten. Dabei sei auch die Höhe seiner Zahlungsverpflichtungen gegenüber seinem Vermieter zu berücksichtigen, der deswegen selbst in finanzielle Schwierigkeiten gekommen sei. Der Mieter hätte in seine neue Wohnung einziehen müssen. Es sei nicht Sache des Gläubigers, dem Schuldner einen weitgehend "streßfreien" Umzug zu ermöglichen. Ein Umzug lasse sich auch kurzfristig organisieren.

Der Vollstreckungsschutz nach § 765 a ZPO ist von der Gewährung einer Räumungsfrist nach § 721 ZPO zu unterscheiden. Letztere kann durch das Prozeßgericht, also das Gericht, das über die Räumung selbst entscheidet, gewährt werden. Dagegen gibt es die sofortige Beschwerde, über die dann die Berufungskammer des LG entscheidet. In diesem Zusammenhang wird auf eine ebenfalls von RA Eilbrecht eingereichte ältere Entscheidung des LG Berlin vom 18. Dezember 2000 - 61 T 116/00 - verwiesen, wonach die regelmäßige und pünktliche Zahlung der laufenden Nutzungsentschädigung Voraussetzung für die Gewährung jeder Räumungsfrist sei, denn zu einer unentgeltlichen Überlassung des Wohnraums sei der Vermieter auch nach § 721 ZPO nicht verpflichtet.

Der Vollstreckungsschutzantrag nach § 765 a ZPO ist der "letzte Rettungsanker" des Mieters. Über diesen Antrag kann keine Räumungsfrist im eigentlichen Sinne gewährt werden. Vielmehr steht ein kurzer Aufschub der Räumung im Vordergrund, der aber dennoch zu einer Räumungsverzögerung mit erheblichen Nachteilen für den Vermieter führen kann. Über den Antrag entscheidet das Vollstreckungsgericht (zunächst der Rechtspfleger), auf die Beschwerde hin das Vollstreckungsgericht.