Räumungsschutz bei bevorstehendem Umzug in Ersatzwohnung

Die Zwangsvollstreckung aus einem Räumungsurteil kann vorübergehend eingestellt werden, wenn der Schuldner kurze Zeit danach in eine Ersatzwohnung ziehen wird und die Zahlung der Nutzungsentschädigung nachweist.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Voraussetzungen des § 765 a ZPO sind vorliegend gegeben. Hiernach kann das Vollstreckungsgericht eine Maßnahme der Zwangsvollstreckung ganz oder teilweise aufheben, wenn die Maßnahme bei voller Würdigung des Schutzbedürfnisses des Gläubigers wegen ganz besonderer Umstände eine Härte bedeutet, die mit den guten Sitten nicht vereinbar ist. Es handelt sich insoweit um eine eng auszulegende Ausnahmevorschrift, so dass die normalerweise mit einer Zwangsräumung verbundenen Härten nicht ausreichen. Vielmehr müssen ganz besondere Umstände, die mit der Art oder dem Zeitpunkt der Zwangsvollstreckungsmaßnahme zusammenhängen, hinzutreten. Anzuwenden ist § 765 a ZPO auch nur dann, wenn im Einzelfall die Maßnahme nach Abwägung der beiderseitigen Belange zu einem untragbaren Ergebnis führen würde (BGH NJW 2005, 1859 ff.; LG Lübeck, Rpfleger 2004, 435 f.). Ob die engen Ausnahmevoraussetzungen des § 765 a ZPO erfüllt sind, ist im jeweiligen Einzelfall unter Beachtung der konkreten Umstände individuell zu prüfen.

Nach diesen Voraussetzungen kann Räumungsschutz zu gewähren sein, wenn sicher ist, dass der Schuldner kurze Zeit nach dem Zwangsräumungstermin in eine Ersatzwohnung ziehen kann. In diesem Fall kann es als eine unbillige, sittenwidrige Härte anzusehen sein, dass der Schuldner in kurzer Zeit mehrmals umziehen müsste. Dies ist vorliegend gegeben. Der Schuldner hat einen von beiden Parteien unterschriebenen Mietvertrag vorgelegt, wonach er ab 1.12.2009 über Ersatzwohnraum verfügt. Der Einzug könnte mithin lediglich 6 Wochen nach dem Zwangsräumungstermin erfolgen. Im Übrigen hat er dargelegt, dass er in der Lage ist, den Umzug mit Hilfe des Fahrzeuges eines Freundes zu bewerkstelligen.

Soweit die Gläubigerin darauf abgestellt hat, der Schuldner könne vorübergehend in eine Notunterkunft ziehen, da ohnehin vom Vermieterpfandrecht Gebrauch gemacht werde und Kosten für die Einlagerung von Möbeln nicht anfallen würden, kann dem nicht uneingeschränkt gefolgt werden, denn es ist nicht davon auszugehen, dass sämtliche Möbel des Schuldners dem Vermieterpfandrecht unterfallen.

Die Gläubigerinteressen haben insoweit ebenfalls Berücksichtigung gefunden, als der Räumungsschutz unter der Bedingung gewährt wurde, dass der Schuldner die Nutzungsentschädigung für den laufenden Monat sowie den Monat November zahlt und die Zahlung dem Gerichtsvollzieher hinsichtlich des laufenden Monats bis zum Zeitpunkt der angekündigten Räumung nachweist. Gleiches gilt für etwa angefallene Bereitstellungszinsen.

Räumungsschutz kann nach § 765 a ZPO nur ausnahmsweise angenommen werden, nämlich wenn die Zwangsvollstreckung mit den guten Sitten nicht vereinbar ist. Das Landgericht Berlin bejaht das, wenn der Räumungsschuldner eine Ersatzwohnung in Aussicht hat und die Nutzungsentschädigung zahlt.

Der Mieter war rechtskräftig zur Räumung verurteilt worden; es bestanden Mietrückstände, die er auch nach einem Urteil des Landgerichts Berlin nicht ausgeglichen hatte. Die Vermieterin betrieb die Zwangsräumung; unter Berufung darauf, dass er demnächst eine neue Wohnung beziehen werde, beantragte der Mieter einstweilige Einstellung der Zwangsvollstreckung.

Das Amtsgericht Köpenick hatte die Einstellung abgelehnt; das Landgericht Berlin war in seinem Beschluss vom 13. Oktober 2009 anderer Meinung. Zu berücksichtigen sei, dass der Mieter kurze Zeit danach in eine Ersatzwohnung ziehen werde. Das Interesse der Vermieterin sei dadurch gewahrt, dass der Räumungsschutz nur unter der Bedingung gewährt wurde, dass die Nutzungsentschädigung für den laufenden und den sich daran anschließenden Monat gezahlt werde. Dem Vortrag der Vermieterin, der Schuldner könne vorübergehend in eine Notunterkunft ziehen, sei nicht zu folgen, da nicht sämtliche Möbel dem Vermieterpfandrecht unterfielen und deshalb auch Kosten für die Einlagerung anfallen würden.

In einem Punkt ist der Beschluss zu kritisieren. Die Vermieterin hatte ein uneingeschränktes Vermieterpfandrecht geltend gemacht ("Berliner Räumung"); auf die Unpfändbarkeit von einzelnen Gegenständen kommt es dann nicht an (BGH GE 2009, 1042).