Räumungsschutz

Räumungsschutz; Zwischenvermietung

Kein Räumungsschutz des Untermieters bei Zwischenvermietung, wenn die Abhängigkeit vom Hauptmietverhältnis vereinbart war.

Die Kl. sind Eigentümer des Hausgrundstücks J. Straße in Berlin. Die Voreigentümer des Grundstücks haben mit Vertrag vom 5. Mai 1989 den rechten Seitenflügel des Gebäudes auf dem vorgenannten Grundstück zur "gewerblichen Zwischenvermietung zur Wohnnutzung" vom 1.6.1989 - 31.5.1991 an das M. Werk e. V. vermietet. Das M. Werk untervermietete die Räumlichkeiten an die Bekl. zu Wohnzwecken. Hintergrund dieser vertraglichen Konstruktion war die von den damaligen Grundstückseigentümern, dem M. Werk, der Senatsverwaltung für Bau- und Wohnungswesen und dem Bezirksamt Kreuzberg angestrebte Legalisierung der Hausbesetzung des Gebäudes. Das Landgericht Berlin verurteilte das M. Werk mit Urteil vom 17.12.1992 zur Räumung und Herausgabe des Mietobjektes.

Das Hauptmietverhältnis der Kl. mit dem M. Werk ist zwischenzeitlich aufgrund des Urteils des Kammergerichts - 8 U 1428/93 - vom 28. Februar 1994 per 30. November 1991 beendet. § 549 a BGB, der durch das Vierte Mietrechtsänderungsgesetz vom 21. Juli 1993 eingefügt worden ist, findet demgemäß auf das vorliegende Vertragsverhältnis schon deswegen keine Anwendung. Die Beendigung des Mietverhältnisses zwischen den Kl. und dem M. Werk ist vorliegend nicht aufgrund des Urteils des Kammergerichts eingetreten, sondern vielmehr - wie auch im dortigen Urteil ausgeführt - durch Fristablauf am 30. November 1991 erfolgt.

Soweit die Bekl. meinen, die Grundsätze der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts (BvR 538/90 = GE 1991, 771) über die Rechte des Untermieters bei einer Zwischenvermietung fänden vorliegend Anwendung, ist dies zutreffend. Denn die dem vorliegenden Rechtsstreit zugrunde liegenden Fälle liegen anders: Bei dem Vertrag zwischen den Kl. als Eigentümern und dem M. Werk handelt es sich zwar um einen Gewerbemietvertrag, jedoch hatte hier nicht ein gewerblicher Zwischenvermieter einzelne Wohnungen oder Einfamilienhäuser zum Zwecke der Weitervermietung angemietet, sondern lt. Vertrag hatte das M. Werk einen Teil eines Gebäudes mit einer unabhängig von Einzelwohnungen ermittelten Gesamtgröße zu einem Gesamtpreis zur Nutzung als Wohnraum gemietet. Das M. Werk hat dann zwar auch einzelne Räume einzelnen Mietern, nämlich den Bekl. des Rechtsstreits, überlassen. Dies geschah jedoch nicht (wie in den der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts zugrunde liegenden Fällen) durch übliche Mietverträge wie zwischen Vermieter und Mieter mit der Folge, daß sich der Untermieter wie ein normaler Mieter fühlen konnte. Vielmehr sind vorliegend zwischen dem M. Werk und den einzelnen Nutzern besondere Verträge geschlossen worden, in denen gerade die Abhängigkeit des Hauptmietverhältnisses herausgestellt worden ist. So ist schon im Rubrum erkennbar, daß die jeweiligen Bekl. als Untermieter Vertragsparteien geworden sind. Ferner wird in § 2 "Mietzeit" hinsichtlich der Verlängerungsklausel ausdrücklich auf den Hauptmietvertrag zwischen den Kl. und dem M. Werk Bezug genommen und hierzu darauf hingewiesen, daß "der Hauptmietvertrag mit dem Eigentümer umstritten ist". Diese Vertragsausgestaltung zeigt - ähnlich wie in der Entscheidung der Kammer - 62 S 109/92 - vom 9. Juli 1993 und anders als in dem dem Bundesverfassungsgericht zur Entscheidung vorliegenden Sachverhalt -, daß der Charakter eines Untermietverhältnisses und damit die Abhängigkeit vom Hauptmietvertrag wesentlicher Bestandteil des Vertragsverhältnisses war, so daß von einem Mißbrauch durch die Kl. - nämlich die Zwischenschaltung eines gewerblichen Vermieters mit der Folge eines möglichen Ausschlusses des Kündigungsschutzes - vorliegend jedenfalls nicht die Rede sein kann.

Ein Verein mietete ein ganzes Haus für "gewerbliche Zwischenvermietung zur Wohnnutzung"; die Räume wurden dann vom Verein untervermietet. Nach Beendigung des Hauptmietverhältnisses verlangte der Eigentümer auch von den Untermietern Räumung und bekam vor dem Landgericht Berlin Recht.

In seinem Urteil vom 5. Mai 1994 führte das Gericht aus, es liege schon deshalb keine gewerbliche Zwischenvermietung nach § 549 a BGB vor, wonach der Eigentümer in das Untermietverhältnis als Vermieter eintritt, weil schon vor dem Inkrafttreten dieser Vorschrift das Hauptmietverhältnis beendet gewesen sei. Im übrigen liege hier aber auch keine Zwischenvermietung vor, die einen besonderen Schutz des Untermieters rechtfertige, denn die Untermietverträge seien ausdrücklich vom Bestand des Hauptmietverhältnisses abhängig gewesen.

So ganz zweifelsfrei ist das allerdings nicht, denn ein Kündigungsschutz kann vertraglich nicht zu Lasten des Mieters eingeschränkt werden, so daß es auf die Vertragsgestaltung der Untermietverhältnisse eigentlich nicht ankommen kann. Entscheidend vielmehr und von der Rechtsprechung noch nicht eindeutig geklärt ist die Frage, wann eine gewerbliche Zwischenvermietung mit Kündigungsschutz vorliegt und wann ein "normales" Untermietverhältnis.