Räumungspflicht des Mieters für durch Brand zerstörtes Inventar

Räumungspflicht des Mieters für durch Brand zerstörtes Inventar; keine Vorenthaltung bei unterlassenen Vollstreckungsmaßnahmen

1. Zur Rückgabe von Räumen gehört, daß der Mieter sein in die Mieträume eingebrachtes Inventar entfernt, und zwar unabhängig davon, welchen Zustand dieses bei Beendigung des Mietverhältnisses aufweist.

2. Ist die vom Mieter eingebrachte Ladeneinrichtung durch einen unverschuldeten Brand zwar zerstört, aber noch in verkohltem Zustand vorhanden, trifft den Mieter grundsätzlich die Pflicht, die Brandreste zur Erfüllung seiner Räumungspflicht zu entfernen.

3. Ein Vermieter, der trotz eines Räumungstitels über einen längeren Zeitraum keine Vollstreckungsmaßnahmen unternimmt, obwohl der Mieter keinerlei Anstalten macht, seine verbrannten Einrichtungsgegenstände zu entfernen, verfügt nicht über den für die Annahme einer Vorenthaltung erforderlichen Besitzwillen.

Die Bekl. hatte von dem Kl. ein Ladenlokal im Haus K.-Str. in D. zum Betrieb eines Textil- und Haushaltswarengeschäfts gemietet. Sie wurde durch Versäumnisurteil des Landgerichts Düsseldorf vom 16.1.2004 zur Räumung und Herausgabe des Mietobjekts an den Kl. verurteilt. Am 10.2.2004 wurde das Ladenlokal durch Brand zerstört. Ihre verbrannten und verkohlten Einrichtungsgegenstände ließ die Bekl. in den Mieträumen zurück. Inzwischen sind die Räume anderweit vermietet. Das Landgericht hat die auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung für die Monate März bis Juli 2004 gerichtete Klage abgewiesen.

Hiergegen richtet sich die Berufung des Kl. (...)

Nutzungsentschädigung für die Monate März bis Juli 2004 kann der Kl. von der Bekl. nicht gemäß § 546 a BGB verlangen. Der Anspruch scheitert entgegen der Auffassung des Landgerichts allerdings nicht daran, daß das von dem Kl. gemietete Ladenlokal durch - wie es der Kl. erstinstanzlich formuliert hat - eine Feuersbrunst zerstört worden ist. Zwar kommt ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung nicht in Betracht, wenn dem Mieter die Rückgabe der Mietsache unmöglich ist; denn der Begriff des Vorenthaltens setzt voraus, daß der Mieter die Sache nicht zurückgibt, obwohl er dazu imstande wäre (BGH, Urt. v. 13.4.2005, VIII ZR 377/03). Das Landgericht hat letzteres jedoch zu Unrecht verneint. Die Bekl. war durch das ihr am 20.1.2004 zugestellte Versäumnisurteil des Landgerichts Düsseldorf vom 16.1.2004 verurteilt worden, das von ihr angemietete Ladenlokal zu räumen und an den Kl. herauszugeben. Dieser Anspruch auf Rückgabe der Mietsache ist auf Einräumung des unmittelbaren Besitzes an den Vermieter gerichtet. Die Rückgabe von Räumen erfolgt grundsätzlich dergestalt, daß diese geräumt an den Vermieter zurückzugeben sind. Hierzu gehört, daß der Mieter sein in die Mieträume eingebrachtes Inventar entfernt (Blank/Börstinghaus, Miete, 2. Aufl., § 546 BGB, RdNr. 20). Dies gilt unabhängig davon, welchen Zustand dieses bei Beendigung des Mietverhältnisses aufweist. Diese Verpflichtung der Bekl. ist nicht allein durch den Untergang der Mieträume infolge des von ihr unverschuldeten Brandes am 10.2.2004 entfallen. Unstreitig war die von der Bekl. eingebrachte Ladeneinrichtung durch den Brand zwar zerstört, aber noch in verkohltem Zustand vorhanden. Solange die Bekl. diese Brandreste nicht entfernte, hatte sie ihre Räumungspflicht grundsätzlich nicht erfüllt (BGH, MDR 1996, 356 = NJW 1996, 321 = ZMR 1996,124; KG, GE 1995, 249).

Ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung scheitert jedoch daran, daß dem Kl. das Ladenlokal nach den konkreten Umständen des Streitfalls durch die Bekl. für den streitgegenständlichen Zeitraum nicht vorenthalten worden ist. Der Begriff der Vorenthaltung besagt nach der st. Rspr. des BGH, daß der Mieter die Mietsache nicht zurückgibt und das Unterlassen der Herausgabe dem Willen des Vermieters widerspricht (BGH, Urt. v. 5.10.2005, VIII ZR 57/05; BGH, ZMR 2004, 256 m. w. N.). Zwar reicht zur Erfüllung des Tatbestandes der Vorenthaltung der grundsätzliche Rückerlangungswille des Vermieters aus (BGH NJW 1983, 112). Eine Vorenthaltung scheidet jedoch aus, wenn der Vermieter die Herausgabe der Mietsache - aus welchen Gründen auch immer - gar nicht ernsthaft wünscht. Hiervon ist nach dem unstreitigen Sachverhalt auszugehen. Obwohl der Kl. bereits vor dem Brand gegen die Bekl. ein rechtskräftiges Räumungsurteil erstritten hat, hat er die Vollstreckung hieraus nach dem Brand ersichtlich nicht betrieben. Das belegt, daß dem Kl. offenbar nicht daran gelegen war, die Mieträume zurückzuerhalten. Ein Vermieter, der trotz eines Räumungstitels über einen längeren Zeitraum keine Vollstreckungsmaßnahmen unternimmt, obwohl der Mieter keinerlei Anstalten macht, seine verbrannten Einrichtungsgegenstände zu entfernen, dokumentiert mit diesem Verhalten, daß er nicht über den im Rahmen des § 546 a BGB erforderlichen Besitzwillen verfügt, der Voraussetzung für die Annahme eines Vorenthaltens im Sinne dieser gesetzlichen Regelung und damit für die Gewährung einer Nutzungsentschädigung ist (vgl. Senat GE 2004, 884 = GuT 2004, 175 = OLGR 2004, 375 = ZMR 2004, 750).

Wenn der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses die Räume dem Vermieter vorenthält, kann dieser Nutzungsentschädigung verlangen. Voraussetzung ist aber, daß der Vermieter die Herausgabe der Mietsache ernsthaft wünscht.

Das Ladenlokal war durch einen Brand zerstört worden. Schon vorher war die Mieterin zur Räumung verurteilt worden. Der Vermieter gab keinen Auftrag zur Räumungsvollstreckung, sondern verlangte Nutzungsentschädigung.

Mit Urteil vom 1. Dezember 2005 wies das OLG Düsseldorf die Klage ab und meinte, zwar habe die Mieterin auch nach dem unverschuldeten Brand die Pflicht gehabt, die Brandreste zu entfernen. Der Anspruch auf Nutzungsentschädigung scheitere jedoch daran, daß der Vermieter trotz des Räumungstitels über einen längeren Zeitraum keine Vollstreckungsmaßnahmen unternommen habe. Das belege, daß ihm offenbar nicht daran gelegen gewesen sei, die Räume zurückzuerhalten. Damit scheide eine Vorenthaltung als Voraussetzung für eine Nutzungsentschädigung aus.