Räumungsklage auch gegen ausgezogenen Mitmieter

Die Räumungsklage ist gegen alle Mitmieter zu richten, auch wenn einer der Mitmieter bereits ausgezogen ist. Das Rechtsschutzbedürfnis entfällt nicht deshalb, weil der ausgezogene Mieter erklärt hatte, nicht mehr in die Wohnung einziehen zu wollen (gegen LG Berlin, ZK 64, GE 2003, 529).

Die Bekl. mieteten durch Mietvertrag vom 28. September 1988 gemeinsam von dem Kl. die im Urteilstenor bezeichnete Wohnung. Der Bekl. zu 1) zog nach einigen Jahren aus. Im Laufe des Jahres 1996 kündigte der Bekl. zu 1) das Mietverhältnis gegenüber der klägerischen Hausverwaltung. Diese verwies darauf, daß die Kündigung von beiden Mietern erklärt werden müsse. Der mit Schreiben vom 1. März 1996 vorgebrachten Bitte des Bekl. zu 1) um Entlassung aus dem Mietverhältnis wurde nicht entsprochen. In der Folgezeit zahlte die in der Wohnung verbliebene Bekl. zu 2) die Miete gelegentlich nicht, so daß die Vermieterseite mehrfach fristlos kündigte. (...) Der Kl. hat die Bekl. als Gesamtschuldner auf Räumung und Ausgleich der Mietzinsrückstände in Anspruch genommen. Das Amtsgericht hat unter Hinweis auf die Entscheidung der Zivilkammer 64 des Landgerichts Berlin vom 25. Februar 2003 (GE 2003, 529 f.) die Ansicht vertreten, das Rechtsschutzbedürfnis für die Räumungsklage bestehe nicht mehr, wenn der Vermieter bereits ein Räumungsurteil gegen den in der Wohnung verbliebenen Mieter erstritten habe. (...) Die Berufung hat in der Sache Erfolg. Die gegen den Bekl. zu 1 gerichtete Räumungsklage ist zulässig. Das Mietverhältnis zwischen den Parteien ist durch den Auszug des Bekl. zu 1 aus der Wohnung und seiner ohne Mitwirkung der Bekl. zu 2 erfolgten Kündigung nicht beendet worden. Davon geht auch der Bekl. zu 1 aus, da er ansonsten die noch offenen Mietforderungen nicht anerkannt hätte. Sind aber mehrere Mieter vorhanden, so ist die Räumungsklage gegen alle zu richten, auch wenn einer der Mieter bereits ausgezogen ist (vgl. Schach bei Kinne/Schach, Miet- und Mietprozeßrecht, 3. Auflage, Teil 1, § 546 BGB, Rn. 2; BGH NJW 1996 515 ff. = GE 1996, 255 ff.). Dies legt auch die Zivilkammer 64 des Landgerichts Berlin (aaO.) zugrunde. Sie verneint aber das Rechtsschutzbedürfnis für die Räumungsklage, wenn der ausgezogene Mieter erklärt hat, nicht mehr in die Wohnung einziehen zu wollen. Zwar wird auch im vorliegenden Fall deutlich, daß der Bekl., ohne einen ausdrücklichen Verzicht auf die Wohnung abgegeben zu haben, nicht mehr in die streitgegenständliche Wohnung einziehen wird. Die erkennende Kammer teilt aber die Ansicht der Parallelkammer nicht. Denn wenn sich der Mieter eines anderen besinnt, wäre der Frage, ob er an seine frühere Erklärung gebunden ist, im Rahmen der Zwangsvollstreckung nachzugehen. Es verbietet sich aber, die materielle Berechtigung des Inhabers einer Wohnung zum Besitz an ihr statt im Erkenntnisverfahren im formalisierten Vollstreckungsverfahren zu überprüfen (vgl. BGH GE 2003, 1207 zur Notwendigkeit des Vollstreckungstitels gegen einen Untermieter; Paschke, GE 2004, 28).

Das Rechtsschutzbedürfnis könnte nur dann entfallen, wenn der Gerichtsvollzieher gegen den in der Wohnung verbliebenen Mieter bereits die Zwangsräumung durchgeführt und den Vermieter bereits in den Besitz der Wohnung eingewiesen hätte und so der Räumungsanspruch erfüllt worden wäre (BayObLG WuM 1989, 489 f.). Dies ist aber bisher nicht erfolgt, die Bekl. zu 2 ist noch unter ihrer bisherigen Anschrift erreichbar.

Die sonach zulässige Klage ist auch begründet. Bereits die Kündigung vom 21. Februar 2002 hat das Mietverhältnis nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB beendet. (...)

Damit ist der Bekl. zu 1 als Gesamtschuldner neben der Bekl. zu 2 nach § 546 Abs. 1 BGB verpflichtet, die Wohnung zurückzugeben. Dieser Anspruch besteht auch gegen den bereits ausgezogenen Mieter, denn er ist auf Einräumung des unmittelbaren Besitzes an den Vermieter gerichtet, und für diese unteilbare Leistung müssen alle Mieter einstehen (BGH NJW 1996, 515 ff. = GE 1996, 255 ff.; Schach bei Kinne/Schach, aaO.; § 546 BGB, Rn. 2). Auch ist die Leistung dem Bekl. zu 1 nicht nach § 275 Abs. 1 BGB unmöglich geworden, weil er auf die in der Wohnung verbliebene Bekl. zu 2 mit dem Ziel, sie zur Räumung zu bewegen, einwirken kann (vgl. BGH aaO.; Gather bei Schmidt-Futterer, Mietrecht, 8. Aufl., § 546 BGB, Rn. 31).

Der bloße Auszug aus der gemeinsamen Wohnung beendet das Mietverhältnis nicht. Eine Räumungsklage muß grundsätzlich gegen alle Mitmieter erhoben werden. Entgegen einem Rechtsentscheid des Bundesgerichtshofs hat die 64. Kammer des Landgerichts Berlin allerdings ein Rechtsschutzbedürfnis für eine Räumungsklage gegen den ausgezogenen Mitmieter verneint.

Der Beklagte zu 1 zog nach einigen Jahren aus der gemeinsam gemieteten Wohnung aus und bat - vergeblich - um Entlassung aus dem Mietverhältnis. Nach fristloser Kündigung des Vermieters verlangte dieser von beiden Beklagten Räumung. Der Beklagte zu 1 meinte, ein Rechtsschutzbedürfnis bestehe nicht, da er in die Wohnung nicht wieder einziehen wolle.

Mit Urteil vom 5. Februar 2004 hielt das Landgericht Berlin die Räumungsklage für zulässig und begründet. Die Auffassung der 64. Kammer werde nicht geteilt, daß hier kein Rechtsschutzbedürfnis für eine Räumungsklage gegen den ausgezogenen Mitmieter bestehe. Anders sei es nur, wenn schon gegen den anderen Mitmieter die Zwangsräumung durchgeführt wurde und der Vermieter wieder den Besitz der Wohnung erlangt hätte.