Räumungsklage

Räumungsklage; Rechtsschutzbedürfnis; Besitzaufgabe

1. Eine Räumungsklage ist nur dann mangels Rechtsschutzbedürfnisses unzulässig, wenn der Mieter den Besitz endgültig aufgegeben und den Vermieter davon in Kenntnis gesetzt hat.

2. Der ausgezogene Mieter muß Umstände vortragen, aus denen sich eine ernsthafte und endgültige Besitzaufgabe ergibt.

Die auf § 556 BGB gestützte Räumungsklage ist - entgegen der Ansicht des Amtsgerichts - zulässig, denn das auch im Rahmen einer Räumungsklage erforderliche Rechtsschutzbedürfnis ist gegeben. Nach dem Rechtsentscheid des OLG Schleswig vom 25.6.1982 (NJW 1982, 2672; WuM 1982, 264) ist zwar das Vorliegen eines Rechtsschutzbedürfnisses dann zu verneinen, wenn der auf Leistung klagende Gläubiger kein Urteil braucht, weil er das gleiche Ziel auf wesentlich einfacherem Weg erreichen kann. Gegen einen endgültig ausgezogenen Mieter, der den Vermieter von seinem Auszug auch in Kenntnis gesetzt hat, müsse Klage nicht erhoben werden, denn in diesem Fall reiche es, wenn gegen den alleinbesitzenden Mitmieter klageweise der Räumungsanspruch verfolgt wird. Ein gegen den ausgezogenen Mitmieter erstrittener Räumungstitel bliebe hingegen praktisch bedeutungslos. Die vom OLG Schleswig in der vorzitierten Entscheidung aufgestellten Grundsätze sind aber vorliegend nicht anwendbar, denn der Entscheidung lag ein anderer Sachverhalt zugrunde. Anders als im vorliegenden Fall zog die Ehefrau anläßlich eines Scheidungsverfahrens aus der Wohnung aus, gab alle Schlüssel ab und setzte den Vermieter von ihrer Besitzaufgabe in Kenntnis. Die aufgezählten Merkmale einer endgültigen Besitzaufgabe können im hier zu entscheidenden Fall in Ermangelung näherer Darlegungen nicht angenommen werden. Zwar wird seit der mündlichen Verhandlung vor dem Amtsgericht vom 9.6.1994 schlicht behauptet, die Bekl. sei "umgezogen". Diese Behauptung steht jedoch im Gegensatz zu dem Inhalt des Schreibens der Bekl. zu 1. vom 21.9.1993, in dem es heißt: "Ich bin derzeit aus beruflichen Gründen leider gezwungen, einen Zweitwohnsitz außerhalb Berlins zu nehmen.". Für die Kammer ist damit nicht erkennbar, ob die jetzige Wohnungssituation der Bekl. von dauerhafter oder von bloß vorübergehender Natur ist. Es wird kein Zeitpunkt genannt, zu dem die Bekl. die streitbefangene Wohnung von ihren persönlichen Gegenständen geräumt haben will. Zu den Besitzverhältnissen an der Wohnung, die Rückschlüsse auf die erforderliche endgültige Aufgabe der Wohnung zuließen, fehlt es an Darlegungen. Dem Kl. ist es damit nicht einmal im Ansatz möglich, die Ernsthaftigkeit der Erklärung der Bekl. zu überprüfen. Er liefe mithin Gefahr, bei der Zwangsvollstreckung sodann vor der Schwierigkeit zu stehen, daß eine Räumung der Wohnung nicht erfolgen kann, weil die Bekl. zu 1. sich die Angelegenheit anders überlegt hat und erneut in die Wohnung eingezogen ist (vgl. auch Argumentation bei Scholz, WuM 1990, 99 ff.).

Auch die materiell-rechtlichen Voraussetzungen des Räumungsanspruchs aus § 556 BGB liegen vor, denn das zwischen den Parteien vormals bestehende Mietverhältnis ist durch die beiden Bekl. zugestellte Kündigung vom 9. Juni 1994 beendet. Unstreitig befanden sich die Bekl. im Zeitpunkt der Kündigung mit zwei Monatsmieten in Verzug, so daß die Voraussetzungen des § 554 Abs. 1 Nr. 1 BGB gegeben sind.

Wenn von mehreren Mietern, etwa Eheleuten, einer auszieht, ist es immer für den Vermieter problematisch, wem er eine etwaige Kündigung aussprechen und gegen wen er Räumungsklage erheben soll. Grundsatz ist: Im Zweifel gegen alle Mitmieter!

Das OLG Schleswig hatte zwar in einer (bedenklichen) älteren Entscheidung gemeint, eine Räumungsklage gegen einen Mitmieter, der ernstlich und endgültig erkennbar den Besitz aufgegeben habe, sei mangels Rechtsschutzbedürfnis unzulässig. Unter Bezugnahme auf diese Entscheidung meinte eine Mieterin, die aus der Wohnung ausgezogen war, eine Räumungsklage gegen sie sei unzulässig.

Das Landgericht Berlin schloß sich jedoch in seinem Urteil vom 16. März 1995 dieser Auffassung nicht an. Die endgültige Besitzaufgabe müsse zweifelsfrei feststehen, woran auch nach einem eigenen Schreiben der Mieterin Zweifel bestünden, in dem es hieß, sie müsse derzeit an einem Zweitwohnsitz wohnen.