Räumungsklage

Räumungsklage; Zahlung; Schonfrist; fristlose Kündigung; Mietvorauszahlungsklausel; Vorauszahlungsklausel; Aufrechnung; Ausschluß

Bei einer formularvertraglichen Kombination von Mietvorauszahlungsklausel und Aufrechnungsbeschränkung sind beide Klauseln unwirksam, soweit es dem Mieter dadurch verwehrt ist, eine Kündigung des Vermieters wegen Zahlungsverzugs durch unverzügliche Aufrechnung oder durch Aufrechnung innerhalb der Schonfrist unwirksam zu machen.

Die Kl. trat in einen zwischen dem früheren Eigentümer und dem Bekl. bestehenden Mietvertrag ein. Es war pro Monat ein Kaltmietzins von 1.100 DM sowie 50 DM Pacht für eine Wiese vereinbart. Dies war gem. § 4 Ziffer 1 des Mietvertrages spätestens am 3. Werktag des Monats porto- und spesenfrei an den Vermieter zu zahlen. In § 8 des Vertrages war vereinbart: "Der Mieter kann gegenüber Mietforderungen mit Gegenforderungen nur aufrechnen oder ein Zurückbehaltungsrecht ausüben, wenn er seine Absicht dem Vermieter mindestens einen Monat vor der Fälligkeit der Miete schriftlich angezeigt hat."

Der Bekl. zahlte den Mietzins unregelmäßig, woraufhin die Kl. ihn am 13. August 1999 aufforderte, die rückständigen Mieten für Juni, Juli und August 1999 i. H. v. 2.400 DM auszugleichen. Gleichzeitig kündigte sie den Mietvertrag mit dem Bekl. fristlos.

Der Bekl. zahlte am 7. September 1999 und am 8. Oktober 1999 jeweils 800 DM in bar an die Kl., um die Monatsmieten für September und Oktober 1999 zu begleichen. Nach Zustellung der Räumungsklage am 15. Oktober 1999 zahlte der Bekl. am 15. November 1999 als Mietzins für die Monate Juni bis August 1999 an die Kl. 2.400 DM.

Zwischen den Parteien ist streitig, ob zum Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung vor dem Amtsgericht Bitburg am 16. November 1999 auch die Miete für November 1999 fällig war.

Das Amtsgericht Bitburg hat durch Urteil vom 10. Dezember 1999 der Räumungsklage der Kl. stattgegeben.

Die Klage ist nicht begründet. Das Mietverhältnis der Parteien ist durch die fristlose Kündigung der Kl. im Schreiben vom 13. August 1999 nicht wirksam beendet worden.

Zwar kann der Vermieter nach § 554 Abs. 1 Nr. 1 BGB ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist kündigen, wenn der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung des Mietzinses oder eines nicht unerheblichen Teils des Mietzinses in Verzug ist. Diese Voraussetzungen lagen hier zunächst vor. Zum Zeitpunkt der fristlosen Kündigung war der Bekl. zumindest mit den Mieten für die Monate Juni und Juli 1999 in Verzug.

Die Kündigung der Kl. ist jedoch durch die am 15. November 1999 erfolgte Zahlung des Bekl. i. H. v. 2.400 DM unwirksam geworden.

Nach § 554 Abs. 2 Ziffer 2 BGB wird eine Kündigung dann unwirksam, wenn bis zum Ablauf eines Monats nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich des fälligen Mietzinses und der fälligen Entschädigung nach § 551 Abs. 1 S. 1 BGB der Vermieter befriedigt wird oder eine öffentliche Stelle sich zur Befriedigung verpflichtet. Diese Wirkung ist hier eingetreten. Denn der Bekl. hat nach Rechtshängigkeit innerhalb der Schonfrist von einem Monat der Kl. gegenüber sämtlichen fälligen Mietzins ausgeglichen. Unstreitig hatte er am 7. September 1999 sowie am 8. Oktober 1999 jeweils 800 DM zum Ausgleich der Mieten für September und Oktober 1999 sowie am 15. November 1999 2.400 DM für die Monate Juni bis August 1999 an die Kl. gezahlt.

Zum Zeitpunkt der letzten Zahlung war die Miete für den Monat November 1999 noch nicht fällig geworden. Gemäß § 551 BGB ist der Mietzins grundsätzlich am Ende der Mietzeit zu entrichten, so daß Fälligkeit des Mietzinses für November 1999 frühestens am Ende dieses Monats eingetreten sein kann. Soweit diese Regelung in dem Mietvertrag der Parteien abbedungen worden ist, begegnet dies im Hinblick auf die gleichfalls in dem Vertrag enthaltene Aufrechnungsbeschränkung erheblichen Bedenken (Palandt-Heinrichs, BGB, 59. Aufl. 2000, § 9 AGBG Rdnr. 110; BGHZ 127, 245 [= WM 1995, 28]). Die in einem Mietvertrag über Wohnraum enthaltene Formularklausel, wonach die Miete monatlich im Voraus, spätestens bis zum 3. Werktag eines jeden Monats, zu entrichten sei, ist unwirksam, wenn der Vertrag zugleich die Klausel enthält, daß der Mieter gegenüber Mietforderungen mit Gegenforderungen nur aufrechnen oder ein Zurückbehaltungsrecht ausüben kann, wenn er seine Absicht dem Wohnungsvermieter mindestens einen Monat vor der Fälligkeit des Mietzinses schriftlich angezeigt hat. Dadurch würde nämlich der Mieter unangemessen benachteiligt, weil es ihm abgeschnitten würde, eine Kündigung des Vermieters durch unverzügliche Aufrechnung unwirksam zu machen oder sich durch Aufrechnung innerhalb der Schonfrist des § 554 Abs. 2 Nr. 2 BGB die Wohnung zu erhalten. Die Kombination beider Klauseln führt zu einer unzulässigen Beeinträchtigung der Mieterrechte. Da es nicht Sache des Gerichts sein kann, auszusuchen, welche der beiden Klauseln bestehen bleiben soll, sind in einem solchen Fall beide Klauseln unwirksam (BGH a. a. O., 253).

Soweit die Kl. darauf hinweist, daß das OLG Hamm (MDR 1997, 927) die Ankündigungsklausel für unbedenklich halte, betrifft dies nur diese Klausel allein, nicht jedoch die Verknüpfung beider Klauseln.

Nach alledem hat der Bekl. innerhalb Monatsfrist nach Rechtshängigkeit sämtlichen fälligen Mietzins ausgeglichen, so daß die Kündigung der Kl. unwirksam geworden ist. Diese hat das Mietverhältnis der Parteien nicht beendet.