Räumungsfrist für Mieter auch bei Zahlungsverzug

Auch bei einem Zahlungsrückstand des Mieters ist eine Räumungsfrist von mindestens sechs Wochen zu gewähren, um die Obdachlosigkeit des Mieters zu vermeiden.

Die Beschwerde hat in der Sache keinen Erfolg, da sie unbegründet ist. Das Amtsgericht hat bei der Gewährung einer Räumungsfrist von sechs Wochen das sich aus § 721 Abs. 1 S. 1 ZPO ergebende Ermessen fehlerfrei ausgeübt. Bei der Entscheidung über die Gewährung einer Räumungsfrist hat das Gericht die Interessen beider Parteien gegeneinander abzuwägen. Fehlerfrei handelt es dabei nur, wenn es sämtliche Umstände, die für und gegen die Gewährung einer Räumungsfrist und ihre kürzere oder längere Dauer sprechen, angemessen berücksichtigt (OLG Hamm NJW-RR 1995, 526 f.; Zöller, ZPO, 21. Aufl., § 721 Rn. 5; Bub/Treier, 3. Aufl., VII. Rn. 30). Mit zu berücksichtigen ist jedoch, daß § 721 ZPO neben dem Schutz des Mieters im Rahmen eines Interessenausgleichs beider Parteien auch im Interesse der Allgemeinheit einer drohenden Obdachlosigkeit des Mieters entgegenwirken will (LG Regensburg WuM 1991, 359; LG Hamburg WuM 1994, 219; MüKomm, ZPO, 2. Aufl., § 721 Rn. 9). Grundsätzlich ist dem Mieter daher eine Räumungsfrist einzuräumen, um ihm die Möglichkeit zu geben, Ersatzwohnraum zu erlangen (ständige Rechtsprechung der Kammer, vgl. LG Berlin ZMR 1998, 351). Insoweit ist dem vorübergehenden Bestandsinteresse des Mieters im allgemeinen der Vorrang vor dem Erlangungsinteresse des Vermieters einzuräumen (LG Hamburg WuM 1990, 216; LG Berlin GE 1991, 251). Darüber hinaus ist zugunsten des Mieters zu berücksichtigen, daß objektive Schwierigkeiten bestehen, eine Ersatzwohnung anzumieten, was insbesondere bei Gebieten anzunehmen ist, die - wie Berlin - als Gebiete mit gefährdeter Wohnraumversorgung bestimmt worden sind (LG Kassel WuM 1989, 443). Befindet sich der Mieter allerdings in Zahlungsverzug, so steht dies der Gewährung einer längeren Räumungsfrist in der Regel dann entgegen, wenn der Vermieter auch in Zukunft mit einer Leistung (einschließlich einer Entschädigung nach § 557 BGB) nicht rechnen kann (MünchKomm, ZPO, 2. Aufl., § 721 Rn. 10). So liegt es hier, denn Gründe dafür, daß die Bekl. zu Leistungen an die Kl. bereit sein könnte, sind nicht ersichtlich. Jedoch ist auch bei einem derartigen Zahlungsrückstand eine Räumungsfrist von mindestens sechs Wochen zu gewähren, um die Obdachlosigkeit der Bekl. zu vermeiden (LG Berlin GE 1992, 979; LG Berlin a. a. O.).

Im Rahmen der anzustellenden Ermessensausübung ist zu berücksichtigen, daß die Eigentumsrechte der Kl. aus Art. 14 Abs. 1 S. 1 GG - wie alle Grundrechte - Inhalts- und Schrankenbestimmungen - hier: Art. 14 Abs. 1 S. 2 GG und Art. 14 Abs. 2 GG - unterliegen. Der Ausgleich zwischen den Interessen der Allgemeinheit und den Eigentümerinteressen muß die Eigenart des vermögenswerten Rechts beachten. Da der gemietete Wohnraum für den Mieter der Mittelpunkt seiner privaten Existenz ist, der einzelne auf seinen Gebrauch zur Befriedigung elementarer Lebensbedürfnisse sowie zur freien Sicherung und Entfaltung seiner Persönlichkeit angewiesen ist ( BVerfG GE 1993, 796), darf seine Nutzung nicht dem "unübersehbaren Spiel der freien Kräfte und dem Belieben des einzelnen vollständig überlassen werden"; vielmehr müssen die Interessen der Allgemeinheit hier in weit stärkerem Maße zur Geltung kommen als bei anderen Vermögensgütern (BVerfGE 21, 73, 82 f.). Diesen Rechtsgedanken hat der Gesetzgeber mit dem die Gewährung einer Räumungsfrist ermöglichenden § 721 ZPO entsprochen. Insoweit läßt auch die Einräumung einer Räumungsfrist von sechs Wochen für die Bekl., die keine Miete zahlt, die Eigentumsrechte der Kl. nicht unberücksichtigt.

Eine fristlose Kündigung beendet das Mietverhältnis sofort. Das Gericht kann dem Mieter aber eine angemessene Räumungsfrist gewähren.

Der Mieter hatte die Mieten nicht gezahlt. Der Vermieter gewann seine Räumungsklage; das Amtsgericht setzte dabei eine Räumungsfrist von sechs Wochen fest. Die sofortige Beschwerde des Vermieters war erfolglos.

Das Beschwerdegericht hob in seinem Beschluß hervor, daß nach § 721 ZPO sämtliche Umstände gegeneinander abzuwägen seien. Auch wenn der Vermieter keine Miete oder Nutzungsentschädigung erhalte, müsse die Obdachlosigkeit des Mieters vermieden werden, so daß er Zeit genug haben müsse, eine neue Wohnung zu suchen.

Wirtschaftlich (auch wegen des Kostenrisikos der Beschwerde) lohnt eine sofortige Beschwerde gegen eine Räumungsfrist von sechs Wochen nicht. Ehe der Gerichtsvollzieher beauftragt ist, der zunächst einmal mit dem Mieter spricht, ist die Frist ohnehin abgelaufen.