Räumungsfrist bei Geschäftsraummietverhältnis über ein Wohnheim

1. Die Räumungsfrist nach § 721 ZPO kann auch gewährt werden, wenn die tatsächliche Wohnnutzung Gegenstand eines gewerblichen Mietverhältnisses ist (hier: Wohnheim für kranke bzw. betreuungsbedürftige Menschen).

2. Es bestehen keine Bedenken dagegen, je nach Lage des Falles die Räumungsfrist dahin auszugestalten, dass sie sich unter der Bedingung der rechtzeitigen Zahlung der Nutzungsentschädigung jeweils um einen Monat (bis zum festgesetzten Endtermin) verlängert.

B. Die Berufung der Kl. ist begründet.

Die Bekl. ist gemäß § 546 Abs. 1 BGB zur Räumung und Herausgabe des Mietobjekts verpflichtet, da die Kündigung der Kl. vom 20.7.2011 - sowohl nach § 543 Abs. 1 BGB unter dem Gesichtspunkt der ständig unpünktlichen Zahlungsweise als auch wegen eines erheblichen Zahlungsrückstands i.S. von § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 lit. a BGB - wirksam ist. Auf die im Prozess mit Schriftsatz vom 23.8.2011 (zugestellt am 2.9.2011) erneut ausgesprochene Kündigung kommt es damit nicht an.

I. Die Kündigung vom 20.7.2011 ist wegen unpünktlicher Zahlungsweise der Bekl. wirksam.

1) Unerheblich ist, dass die Kündigung mit „Zahlungsverzug" und nicht ausdrücklich mit unpünktlicher Zahlungsweise begründet worden ist. Die Vorschrift des § 569 Abs. 4 BGB, welche die Angabe des wichtigen Grundes erfordert, gilt nur für Wohnraummietverhältnisse (§ 578 Abs. 2 BGB; Weidenkaff in: Palandt, BGB, 72. Aufl., § 542 Rn. 14).

2) a) Nach § 543 Abs. 1 BGB ist ein wichtiger Grund zur Kündigung gegeben, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Insbesondere kann die fortdauernde unpünktliche Zahlungsweise des Mieters eine schwerwiegende Vertragsverletzung und einen wichtigen Grund zur Kündigung darstellen (BGH NJW-RR 1997, 203; NJW 2006, 1585, 1586 Tz. 13). Insoweit genügt es für eine Kündigung regelmäßig, dass nach einer wegen wiederholter Zahlungsverzögerungen ausgesprochenen Abmahnung (§ 543 Abs. 3 Satz 1 BGB) ein weiterer Zahlungstermin nicht eingehalten wird. Denn das Verhalten des Mieters nach Abmahnung muss geeignet sein, das Vertrauen des Vermieters in eine pünktliche Zahlungsweise wieder herzustellen (BGH NJW 2006, 1585, 1586 Tz. 14 f.). Andererseits steht es der Annahme von Unzumutbarkeit für den Vermieter entgegen, wenn er jahrelang eine Überschreitung des Zahlungstermins widerspruchslos hingenommen hat und nach seiner Abmahnung lediglich einmalig ein Zahlungstermin geringfügig überschritten wird (BGH NJW 2011, 2201 Tz. 20 - jahrelange Hinnahme der Zahlung erst zur Monatsmitte).

b) Die Kündigungsvoraussetzungen sind vorliegend erfüllt. Die Kl. hat mit Schreiben vom 27.5.2011 (K 2) die schleppende Zahlungsweise der Bekl. im Zeitraum ab Januar 2011 gerügt (die Zahlungen waren überwiegend erst im übernächsten Monat erfolgt, für April und Mai war noch keine Zahlung eingegangen), sie aufgefordert, „ab sofort für vertragsgemäße pünktliche Zahlungen zu sorgen", und „bei Fortsetzung der vertragswidrig verspäteten Zahlung" eine fristlose Kündigung angedroht.

Sodann hat die Bekl. die nach mündlicher Gestattung (erst) zum 15.6.2011 fällige Miete nicht gezahlt. Die Junimiete war im Übrigen auch per 20.7.2011 noch vollständig offen und wurde in Teilbeträgen am 30.8., 16.9. und 17.10.2011 beglichen (s. LG-Urteil, UA S. 3, 4). Auch die Miete für Juli 2011 wurde jedenfalls nicht vollständig zum 15.7.2011 gezahlt; ein Restbetrag von 18.000 € wurde erst am 27.7.2011 gezahlt.

Bereits mit der Nichtzahlung der Miete am 15.6.2011 nach Abmahnung vom 27.5.2011 ist das Kündigungsrecht nach § 543 Abs. 1 BGB entstanden, weil die Bekl. es unterlassen hat, das Vertrauen der Kl. in eine pünktliche Zahlungsweise wieder herzustellen. Dem steht nicht entgegen, dass die Kl. die Bekl. mit Schreiben vom 8.6.2011 (B 7) zu einem Gespräch am 27.6.2011 einlud, in dem es um die „Mietzahlungen" gehen sollte. Damit hat die Kl. nicht (konkludent) erklärt, abweichend von ihrer Abmahnung vom 27.5.2011 keinen Wert auf künftige pünktliche Zahlung zu legen. Hintergrund der Einladung war vielmehr erkennbar, dass die am 27.5.2011 gesetzte Zahlungsfrist zum 3.6.2011 für den Ausgleich des Rückstands von 166.699,18 € erfolglos abgelaufen war.

Unschädlich ist, dass die Kl. die Kündigung nicht sogleich nach dem 15.6.2011 erklärte, sondern erst am 20.7.2011. Auch wenn man, wofür einiges spricht, das Erfordernis des Kündigungsausspruchs innerhalb einer angemessenen Frist nach Kenntnis des Berechtigten vom Kündigungsgrund (§ 314 Abs. 3 BGB) im Rahmen einer Kündigung nach § 543 BGB anwendet (Senat, Urt. v. 20.12.2004, 8 U 66/04, bei Juris Tz. 32; KGR 2003, 186; vgl. auch BGH ZMR 2009, 521, 522; NJW-RR 2007, 886 Tz. 21), war diese Frist vorliegend nicht abgelaufen. Die Frist nach § 314 Abs. 3 BGB wird sich regelmäßig in einer Größenordnung von zwei Monaten bewegen, da diese Zeit zur Prüfung und Überlegung des Vermieters, ob eine außerordentliche Kündigung ausgesprochen werden soll, grundsätzlich erforderlich und ausreichend erscheint (vgl. Senat, beide Entscheidungen aaO.; vgl. auch BGH NJW-RR 2007, 886 Tz. 21: 4 Monate bei Nichtzahlung der Kaution ist nicht zu lang).

Auch steht es der Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung für die Kl. im Ergebnis nicht entgegen, dass sie sich am 27.6.2011 auf Verhandlungen in Bezug auf einen ratenweisen Ausgleich des Mietrückstands - einschließlich nunmehr auch der Junimiete - eingelassen hat. Damit hat sie zwar zunächst zu erkennen gegeben, dass sie die Vertragsfortsetzung trotz der erneuten Zahlungsstockung nicht als unzumutbar empfand.

Die Kl. hat damit jedoch nicht auf ein Kündigungsrecht für den Fall weiterer, hinzu tretender Pflichtverletzungen verzichtet, so dass jedenfalls die weitere Nichtzahlung eines nicht unerheblichen Teils der Julimiete die Kündigung (wieder) rechtfertigte. Die Kl. hat im Schreiben vom 28.6.2011 (B 8) ausdrücklich erklärt hat, dass „zukünftig, so insbesondere beginnend ab dem Monat Juli keine Verspätungen mehr ... entstehen" dürfen. Auch wenn insoweit keine Kündigungsandrohung erfolgte, handelt es sich um eine erneute Abmahnung mit dem Ziel, eine künftig pünktliche Zahlungsweise zu erreichen. Eine sog. qualifizierte Abmahnung mit einer Kündigungsandrohung fordert das Gesetz nicht (vgl. BGH NJW 2007, 2474 Tz. 11). Auf die von der Kl. behauptete Erklärung des Hr. S. am 27.6.2011 kommt es daher nicht an. Der Ernsthaftigkeit der Erklärung vom 28.6.2011 steht auch nicht entgegen, dass die Kl. die Verspätung für Juni nicht zum Anlass für eine Kündigung genommen hatte. Für den Mieter besteht allgemein kein Anlass, aus dem Ausbleiben einer alsbaldigen Reaktion des Vermieters auf eine Vertragsverletzung den Schluss zu ziehen, dass der Vermieter auch aus einer Fortsetzung des vertragswidrigen Verhaltens keine Konsequenzen ziehen wird (vgl. BGH NJW 2011, 2201, 2202 Tz. 21). Indem die Kl. ausdrücklich das Erfordernis pünktlicher Zahlungen ab Juli betonte, hat sie an die Abmahnung vom 27.5.2011 angeknüpft und deutlich gemacht, dass sie lediglich bereit ist, den per 28.6.2011 bestehenden Rückstand einer Ratenzahlungsvereinbarung zuzuführen, nicht jedoch, eine Fortsetzung des in der Vergangenheit gezeigten grob vertragswidrigen Zahlungsverhaltens hinzunehmen. Unter diesen Umständen stellt es einen Kündigungsgrund i. S. von § 543 Abs. 1 BGB dar, dass (jedenfalls) ein Teilbetrag von 18.000 € für Juli nicht am 15.7.2011 gezahlt wurde.

Die Entscheidung BGH NJW 2011, 2201, wonach bei umfassender Abwägung der Interessen der Mietvertragsparteien eine einmalige Überschreitung des Zahlungstermins nach Abmahnung nicht für die Annahme einer erheblichen Vertragsverletzung genügt, wenn der Vermieter vor der Abmahnung jahrelang das abgemahnte Verhalten hingenommen hatte, steht dem nicht entgegen. Zum einen handelte es sich dort um einen Sonderfall, der dadurch gekennzeichnet war, dass die Miete seit Beginn des Mietverhältnisses jahrzehntelang unwidersprochen anstatt zum 3. Werktag erst zur Monatsmitte gezahlt worden war, und die Vertragsverletzung nach Abmahnung bestand in der Fortsetzung dieses die Interessen des Vermieters ohnehin nur geringfügig beeinträchtigenden Zahlungsverhaltens. Vorliegend hingegen hat die Bekl. mit der um Monate verzögerten Zahlungsweise, die auch zu wiederholten Zahlungsklagen führte, die Interessen der Bekl. ganz erheblich beeinträchtigt. Zum anderen ist insoweit auch das Zahlungsverhalten der Bekl. für Juni zu berücksichtigen. Gerade vor dem Hintergrund der trotz Abmahnung im Mai ausgebliebenen Junimiete hatte die Bekl. allen Anlass, das Vertrauen der Kl. in eine pünktliche Zahlungsweise (vgl. BGH NJW 2006, 1585, 1586 Tz. 15) wenigstens ab Juli wieder herzustellen. Das Ausbleiben auch nur eines Teilbetrags von 18.000 € (ca. 1/4 des Monatsmiete) erscheint insoweit auch nicht als Bagatelle, sondern zeigt, dass die Bekl. (vor dem Ausspruch der Kündigung vom 20.7.2011) nicht bereit oder in der Lage war, ein vertragsgemäßes Zahlungsverhalten an den Tag zu legen.

Die Verhandlungen im Juni 2011 über den Ausgleich offener Mieten lassen die Kündigung vom 20.7.2011 nicht nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) als unwirksam erscheinen. Die Bekl. durfte - entgegen ihrer Ansicht in der Berufungserwiderung - nicht davon ausgehen, dass nunmehr auch Verhandlungen über den Fälligkeitstermin geführt werden könnten. Das Schreiben vom 28.6.2011 war eindeutig dahin gefasst, dass in Bezug auf die offenen Forderungen Verhandlungen über eine Ratenzahlungsvereinbarung, hilfsweise über eine Übernahme des Hauses, angeboten wurden, während für die Mieten ab Juli eine pünktliche Zahlung „wie vertraglich vereinbart" eingefordert wurde. Die Bekl. konnte damit auf ihre Bitte vom 13.7.2011 zur Verlegung des Fälligkeitstermins nicht ernsthaft eine erneute Reaktion bzw. Abmahnung vor Ausspruch einer Kündigung erwarten.

II. Die Kündigung vom 20.7.2011 ist auch wegen Zahlungsverzugs begründet. Unstreitig war die Miete für Mai und Juni vollständig und für Juli in Höhe von 18.000 € offen, so dass am 20.7.2011 ein kündigungsrelevanter Rückstand im Sinne von § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 lit. a BGB bestand.

Einer Abmahnung bedarf es nach § 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 3 BGB vor Ausspruch der Kündigung wegen Zahlungsverzugs grundsätzlich nicht (vgl. auch BGH ZMR 2009, 521, 522).

Jedoch kann eine Kündigung ohne Abmahnung ausnahmsweise treuwidrig sein, wenn der Mieter aufgrund besonderer Umstände ohne eine solche von einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs überrascht würde (vgl. OLG Hamm ZMR 1998, 493, 494; OLG Frankfurt, Urt. v. 10.8.2007, 2 U 229/06, bei Juris Tz. 36; OLG München ZMR 1998, 632, 633; Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., Rn. XII 135).

So liegt es hier jedoch nicht. Nachdem sich die Parteien - auf Initiative der Kl. - Ende Juni 2011 in Verhandlungen über einen ratenweisen Ausgleich des Rückstands für Mai und Juni 2011 befanden, musste die Bekl. zwar mit einer fristlosen Kündigung, die auf diesen Rückstand gestützt war, zunächst nicht rechnen. Dies änderte sich jedoch, als ein Teil der Julimiete am 15.7.2011 offen blieb, obwohl die Kl. mit ihrem Schreiben vom 28.6.2011 darauf hingewiesen hatte, dass „ab dem Monat Juli" keine Verspätungen mehr entstehen dürften. Infolge ihres Zahlungsverhaltens musste die Bekl. auch ohne erneute Abmahnung mit einer fristlosen Kündigung rechnen. Daran ändert der Hinweis im Schreiben vom 28.6.2011 nichts, dass die Kl. bei Zahlungsunvermögen alternativ bereit sei, „Verhandlungen zu führen über die Übernahme des Hauses, da dann Kaufpreisforderungen mit offenen Mieten verrechnet werden können". Denn dieses Angebot bezog sich schon seinem Wortlaut nach lediglich auf den vorhergehend unter Ziffer 2 des Schreibens behandelten Vorschlag der Ratenzahlungsvereinbarung in Bezug auf „offene", also per 28.6.2011 bestehende Forderungen und konnte damit nicht dahin verstanden werden, dass bis auf Weiteres auf das gesetzliche Kündigungsrecht wegen eines weiter ansteigenden Mietrückstands verzichtet werde.

III. Die Kostenentscheidung erster Instanz beruht auf § 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO. Das Landgericht hat seiner Kostenentscheidung zutreffend - und von den Parteien unbeanstandet - zugrunde gelegt, dass die Kl. lediglich gemäß § 269 Abs. 3 Satz 2 ZPO die Kosten zu tragen hat, soweit sie mit Schriftsatz vom 8.8.2011 die Klage wegen der schon am 2.8.2011 gezahlten Augustmiete (68.347,59 €) zurückgenommen hat, während die weiteren Klagerücknahmen wegen Zahlungen zwischen Anhängigkeit und Rechtshängigkeit gemäß § 269 Abs. 3 Satz 3 ZPO zu Lasten der Bekl. gehen, ebenso wie die - rechtskräftige - einseitige Erledigungserklärung im Umfang von 76.776,19 €. Ausgehend von einem Gesamtstreitwert von 894.270,04 € (nur) für die Gerichtsgebühren und die außergerichtlichen Kosten der Kl., von 777.574,86 € für die außergerichtlichen Kosten der Bekl. und von 676.621,52 € für die beiderseitigen Terminsgebühren erster Instanz (672.451,08 € + 3.309,89 € Zinsen + Feststellungsinteresse nach Kostendifferenz wegen Erledigung über 76.776,19 € von 860,55 €) ergibt sich eine Unterliegensquote der Kl. von lediglich ca. 2 %, die geringfügig i.S. von § 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO ist.

Die Kostenentscheidung des Berufungsverfahrens folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO, die Vollstreckbarkeitsentscheidung aus den §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Revisionszulassungsgründe i.S. von § 543 Abs. 2 ZPO liegen nicht vor.

IV. Der Bekl. war auf ihren Antrag eine Räumungsfrist gemäß § 721 Abs. 1 ZPO zu gewähren.

Es geht vorliegend um „Räumung von Wohnraum" im Sinne der Vorschrift. § 721 ZPO ergreift nach seinem Schutzzweck auch gewerbliche Mietverhältnisse, die eine faktische Wohnnutzung zum Gegenstand haben (LG Lübeck ZMR 1993, 223, 225 - Frauenhaus -; Stöber in: Zöller, ZPO, 29. Aufl., § 721 Rn. 2).

Der Senat hat keine Bedenken, der Bekl. eine Räumungsfrist von gut 9 Monaten (bis Ende September 2013) zu gewähren, da es ohne Weiteres nachvollziehbar ist, dass eine geordnete Verlegung des Heimbetriebs eine solche Zeit in Anspruch nimmt, wogegen im Übrigen die - ebenfalls branchenkundige - Kl. nichts vorgebracht hat. Jedoch hat das Gericht bei seiner Entscheidung nicht nur das Interesse der Bekl. an einer geordneten Betriebsverlegung sowie der Heimbewohner und der Allgemeinheit an der Vermeidung von Obdachlosigkeit zu berücksichtigen, sondern auch das Interesse der Kl. daran, durch die Räumungsfristgewährung keinen erheblichen materiellen Schaden zu erleiden. Angesichts der in der Vergangenheit aufgetretenen hohen Zahlungsrückstände und der erheblichen Miethöhe von 68.347,59 € monatlich erscheint es dem Senat daher angemessen, vorliegend eine Räumungsfrist anzuordnen, die sich monatsweise nur unter der Bedingung verlängert, dass die Nutzungsentschädigung (§ 546 a Abs. 1 BGB) in Höhe von 68.347,59 € jeweils rechtzeitig bis zum 15. des dem Verlängerungszeitraum vorangehenden Monats gezahlt worden ist. Der Senat vermag weder der Vorschrift des § 721 ZPO noch allgemeinen Grundsätzen des Prozess- oder Vollstreckungsrechts einen durchschlagenden Grund zu entnehmen, der einer solchen die Interessen der Vertragsparteien angemessen berücksichtigenden Regelung entgegen steht (im Ergebnis ebenso Münzberg in: Stein/Jonas, ZPO, 22. Aufl., § 721 Rn. 17; Götz in: MüKO, ZPO, 4. Aufl., § 721 Rn. 10; Belz in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., Rn. VII 30; Seiler in: Thomas/Putzo, ZPO, 33. Aufl., § 721 Rn. 11; Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., Rn. XIV 191; s. a. LG Hamburg WuM 1990, 216; LG Mainz WuM 1997, 233; a. A. LG Berlin GE 1991, 881; Blank in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 10. Aufl., § 721 Rn. 355).

Eine Räumungsfrist nach § 721 ZPO (regelt nur Wohnnutzung) kann – unter der Bedingung rechtzeitiger Zahlung der Nutzungsentschädigung – auch bewilligt werden, wenn Wohnnutzung im Rahmen eines gewerblichen Mietverhältnisses stattfindet (hier: Wohnheim für Kranke).

Mit der Klage begehrt die Klägerin Zahlung rückständiger Miete sowie nach fristloser Kündigung Räumung und Herausgabe eines Gebäudes, in dem die Beklagte ein Wohnheim für betreuungsbedürftige Personen betreibt.

Im Berufungsverfahren gab das KG der Räumungsklage statt und bewilligte eine Räumungsfrist bis Ende September 2013, allerdings mit folgender Maßgabe: „Der Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 31. Januar 2013 gewährt, die sich um jeweils einen Monat, längstens bis zum 30. September 2013 verlängert, wenn die Nutzungsentschädigung für den jeweils vorhergehenden Monat in Höhe von 68.347,59 € bis zum 15. des Monats an die Klägerin gezahlt worden ist."