Räumungsfrist

Räumungsfrist; Bewilligung; unzulässige Wohnnutzung; Erledigung der Hauptsache; Kosten; Räumungsklage

Begehrt der Untermieter von Räumen, die dem Hauptmieter als Geschäftsräume vermietet wurden, von dem Untermieter aber zu Wohnzwecken genutzt werden, im Anschluß an ein Räumungsverlangen des (Haupt-) Vermieters lediglich die Bewilligung einer angemessenen Räumungsfrist, so können dem Vermieter, der ungeachtet dieses Verlangens sogleich Räumungsklage erhebt, nach Erledigung der Hauptsache unter Berücksichtigung des Rechtsgedankens des § 93 b Abs. 3 ZPO die Kosten des Rechtsstreits auferlegt werden.

Der Kl. vermietete im Jahre 1990 Räumlichkeiten an M. "zum Betriebe eines Ateliers". Im Oktober 1993 vereinbarten der Kl. und M., letzterer dürfe "die Gewerberäume" an den Bekl. vermieten. Der Bekl. mietete die Räume von M. an. Streitig ist, ob aufgrund des Untermietvertrags eine Nutzung als Wohnung gestattet war. Mit Schreiben vom 5.5.1995 verbot der Kl. dem Bekl. das Wohnen in den Räumen und forderte den Bekl. auf, die Räume zu dem mit M. vereinbarten Ende des Mietverhältnisses, am 14.9.1995, freizumachen. Daraufhin teilte der Bekl. dem Kl. mit, er verlange lediglich eine Räumungsfrist bis zum 31.12.1995 im Hinblick auf die bevorstehende Geburt seines Kindes. Der Kl. hat am 22.9.1995 Räumungsklage erhoben. Der Bekl. hat die Räume, nachdem seine Lebensgefährtin am 6.9.1995 entbunden hatte, zum 31.12.1995 geräumt. Daraufhin haben die Parteien den Rechtsstreit übereinstimmend für erledigt erklärt und wechselseitig Kostenanträge gestellt. Das LG hat die Kosten des Rechtsstreits dem Bekl. auferlegt. Dagegen richtet sich die sofortige Beschwerde des Bekl.

Eine den Umständen nach angemessene Räumungsfrist kann das Gericht dem Räumungsschuldner nach § 721 Abs. 1 ZPO gewähren, wenn auf Räumung von Wohnraum erkannt wird. Darunter ist - entsprechend dem Zweck der Vorschrift, drohende Obdachlosigkeit durch Einräumung einer Übergangsfrist zur Beschaffung neuen Wohnraums zu vermeiden - jeder Raum zu verstehen, der vom Schuldner oder seiner Familie oder seinen Hausgenossen tatsächlich zum Wohnen benutzt wird; auf die Eignung des Raums, seine ursprüngliche Zweckbestimmung und die rechtlichen Verhältnisse kommt es nicht an (vgl. Krüger, in: MüKo, ZPO, § 721 Rdnr. 8; Stein/Jonas/Münzberg, ZPO, 21. Aufl., § 721 Rdnrn. 5 bis 8; Zöller/Stöber, ZPO, 19. Aufl., § 721 Rdnr. 2, jew. m. w. N.). Eine Räumungsfrist kann danach auch dann gewährt werden, wenn der bestehende Mietvertrag als gewerbliches Mietverhältnis zu qualifizieren ist, die Räume aber tatsächlich zum Wohnen benutzt werden (vgl. LG Hamburg, ZMR 1993, 419; LG Kiel, ZMR 1993, 223). Demgemäß ist es für die Frage, ob im Streitfall eine Räumungsfrist hätte gewährt werden können, entgegen der Annahme des LG unerheblich, daß der Kl. dem Hauptmieter M die Räume als "Atelier" vermietet hatte. Unerheblich für die Qualifizierung als Wohnraum ist auch, ob dem Kl. die Nutzung als Wohnraum von Anfang an bekannt war oder nicht.

Der Senat geht davon aus, daß der Bekl. die tatsächliche Nutzung der Räume als Wohnraum bei streitiger Fortsetzung des Rechtsstreits hätte beweisen können. Schon die vorgelegten Fotos, zu denen der Kl. nicht substantiiert Stellung genommen hat, weisen die Nutzung als Wohnraum aus. Die konkrete Ausgestaltung der Sanitäreinrichtung mit einer Badewanne weist sogar auf eine bauseits vorgesehene Wohnnutzung hin. Schließlich ist der Kl. dem Vortrag des Bekl. in der Beschwerdebegründung, den er durch die Vorlage eidesstattlicher Versicherungen Dritter untermauert hat, nicht konkret entgegengetreten.

Da § 93 b Abs. 3 ZPO, soweit es um die Bewilligung einer Räumungsfrist geht, denknotwendig an § 721 ZPO anknüpft, kann der Begriff des Wohnraums in beiden Vorschriften nicht unterschiedlich verstanden werden (vgl. Belz, in: MünchKomm-ZPO, § 93b Rdnrn. 2, 16; Stein/Jonas/Bork, § 93 b Rdnr. 24; Zöller/Stöber, § 93 b Rdnr. 6). Der (rechtsähnlichen) Anwendung dieser Vorschrift steht mithin die Zweckbestimmung des Hauptmietvertrags ebenfalls nicht entgegen.

Unter Berücksichtigung der genannten Vorschriften entspricht es billigem Ermessen, die Kosten des Rechtsstreits dem Kl. aufzuerlegen. Der Bekl. hat seine Räumungsverpflichtung, wie ausgeführt, bereits vorprozessual grundsätzlich anerkannt. Er hat lediglich um die Bewilligung einer Räumungsfrist bis zum 31.12.1995 gebeten. Die erbetene Räumungsfrist war in Anbetracht der dem Kl. mitgeteilten Tatsache, daß die Räume dem Bekl. und seiner Lebensgefährtin als Wohnung dienten, die Entbindung der Lebensgefährtin kurz vor Ende des Mietverhältnisses bevorstand und ein Umzug in der letzten Phase der Schwangerschaft und in der Zeit kurz nach der Geburt schwerlich zumutbar ist, nicht unangemessen. Jedenfalls hat der Kl. keinerlei konkrete Gründe vorgetragen, die ein kurzfristiges Abwarten als unzumutbar erscheinen lassen konnten. ( ...)