Räumungsanspruch

Räumungsanspruch; Untermieter; Räumungsvollstreckung; Familienangehörige

1. Der Räumungsanspruch des Vermieters gegen den Untermieter entfällt, wenn er die herausverlangten Räume vor der Aufforderung zur Räumung an einen Dritten weitervermietet.

2. Aus einem Räumungsurteil gegen den Mieter kann der Vermieter auch gegen dessen Familienangehörige vollstrecken, ohne daß es eines gesonderten Räumungstitels gegen diese bedarf.

Der Kl. steht gegen die Bekl. kein Anspruch auf Her-ausgabe der von ihr innegehaltenen Räume gem. § 556 Abs. 3 BGB zu. Zwar hat der Vermieter grundsätzlich nach Beendigung des Hauptmietverhältnisses einen Anspruch aus § 556 Abs. 3 BGB gegen den Untermieter auf Räumung und Herausgabe der von ihm innegehaltenen Räume. Etwas anderes gilt aber dann, wenn der Vermieter ein neues Hauptmietverhältnis mit einem Dritten eingeht und den Untermieter zuvor nicht zur Räumung aufgefordert hat (Emmerich/Sonnenschein, Miete, 6. Aufl. 1991, Anm. 31 zu § 556; LG München, Urteil vom 22. Januar 1964, WuM 1964, 118). Zwar ist in § 556 Abs. 3 BGB keine zeitliche Begrenzung für den Herausgabean-spruch geregelt. § 556 Abs. 3 BGB dient aber dazu, den durch die Vor-enthaltung der Mietsache entstehenden Schaden zu mindern; aus diesem Grunde gibt das Gesetz dem Vermieter einen gesonderten Herausgabeanspruch gegen den Dritten. Gelingt es dem Vermieter aber, die ganze Mietsache erneut zu vermieten, dann entfällt dieses zusätzliche Schutzbedürfnis. Der durch die Nichträumung zeitlich sich ausdehnende Mietausfallschaden des Vermieters wird durch den aus der Neuvermietung entstehenden Anspruch auf Mietzahlung beendet. Der zusätzliche Anspruch aus § 556 Abs. 3 BGB hat daher von diesem Zeitpunkt an seine Berechtigung verloren. Mit der Neuvermietung hört somit der Zeitabschnitt "nach Beendi-gung des Mietverhältnisses" auf. Mit dem Abschluß eines neuen Mietvertrages ist auch die besitzrechtliche Stellung des klagenden Eigentümers verändert worden.

Während Ausgangspunkt für seinen Anspruch aus § 556 Abs. 3 BGB die Vorenthaltung des unmittelbaren Besitzes war, liegt in der Neuvermietung bereits die Übertragung der Herrschaftsgewalt auf den neuen Hauptmieter. Mit der Neuvermietung hat sich der Vermieter somit seines Anspruches auf Einräumung des unmittelbaren Besitzes begeben. Für einen Räu-mungsanspruch nach § 556 Abs. 3 fehlt es nunmehr an einem Rechtsschutzbedürfnis.

Bereits das Reichsgericht hat in seinem Urteil vom 15. November 1937 - RGZ 156, 151 - ausgeführt, daß Voraussetzung für die Entstehung der Räumungsverpflichtung des Unterpächters die Aufforderung des Vermieters ist, die Sache zurückzugeben. Liegt aber eine solche Aufforderung vor Abschluß des neuen Hauptmietverhältnisses nicht vor, kann dieses Herausgabeverlangen nach Eingehung eines neuen Mietverhältnisses nicht mehr nachgeholt werden. (...)

III. Der im Wege der Klageerweiterung in der Berufungsinstanz gegen die Bekl. zu 2. bis 4. gerichtete Räumungsanspruch ist bereits als unzulässig abzuweisen. Denn der Kl. fehlt für die Klageerweiterung das Rechtsschutzbedürfnis. Aus einem Räumungsurteil gegen den Räumungsschuldner kann der Gläubiger auch gegen dessen Familienangehörige, die sich in der Wohnung mit aufhalten, vollstrecken (Beschluß des Hanseatischen Oberlandesgerichts Hamburg vom 6. Dezember 1990, ZMR 1991, 143; LG Berlin, WuM 1990, 38; LG Darmstadt, DGVZ 1980, 110 sowie Baumbach/Lauterbach/Albers/Hartmann, ZPO, 48. Aufl. 1990, Anm. Bb zu § 885 ZPO). Eines gesonderten Räumungstitels gegen die Familienangehörigen bedurfte die Kl. nach herrschender Meinung, der sich die Kammer anschließt, daher nicht.

Ist ein Hauptmietverhältnis beendet, hat der Vermieter grundsätzlich einen Anspruch gegen einen etwaigen Untermieter auf Räumung und Herausgabe der von diesem innegehaltenen Räume. So weit, so gut. Daß sich ein eigentlich einfacher Sachverhalt zu einem Riesenproblem ausweiten kann, mußte ein Vermieter durch Urteil des Landgerichts Berlin vom 13. März 1992 erfahren.

Folgendes war geschehen: Das Hauptmietverhältnis war beendet, ein Untermieter befand sich noch in den Räumen. Noch während dieser Zeit schloß der Vermieter ein neues Hauptmietverhältnis mit einem Dritten ab. Der Vermieter versäumte es, vor Abschluß dieses neuen Hauptmietverhältnisses den Untermieter zur Räumung aufzufordern.

Mit Abschluß eines neuen Hauptmietverhältnisses sei aber, befand das Landgericht Berlin, der Räumungsanspruch des Vermieters gegen den Untermieter entfallen. Diese Auffassung hat im übrigen bereits das Reichsgericht vertreten.

Nach Abschluß eines neuen Hauptmietverhältnisses könne das Herausgabeverlangen gegenüber dem Untermieter nicht mehr nachgeholt werden.

Für die Praxis von Bedeutung ist auch ein weiterer Aspekt der Entscheidung. Dabei ging es um die Frage, ob der Vermieter aus einem Räumungsurteil gegen den Mieter auch gegen dessen Familienangehörige vollstrecken kann, oder ob er dafür eines gesonderten Räumungstitels gegen diese bedarf. Das Landgericht meint, eines gesonderten Räumungstitels gegen Familienangehörige bedarf es nicht.