Räumungsanspruch

Räumungsanspruch; fristlose Kündigung; Zahlungsverzug; Schonfrist; Versehen des Sozialamts

Die Durchsetzung des Räumungsanspruchs nach fristloser Kündigung wegen Zahlungsverzuges verstößt gegen Treu und Glauben, wenn die Nichtzahlung eines Teilbetrages innerhalb der Schonfrist auf einem offensichtlichen, durch Nachfrage des Vermieters aufzuklärenden Versehen des Sozialamtes beruht, oder wenn die verbleibende Restschuld unbedeutend gering ist.

Die Kündigung wurde gemäß § 554 Abs. 2 Nr. 2 S. 1 Alt. 2 BGB durch die innerhalb der "Schonfrist" erfolgte Übernahmeerklärung des Sozialamtes v. 25.2.1994 unwirksam. Die Erklärung war auch ausreichend, obwohl der betragsmäßig ausgewiesene Rückstand um 2,31 DM unter dem tatsächlichen lag. Zum einen ergab sich aus der Erwähnung der drei vollen Monatsmieten für Oktober und Dezember 1993 sowie Januar 1994, daß das Sozialamt im Umfange dieser Mieten den Rückstand übernehmen wollte. Diese Auslegung drängte sich auch deshalb auf, weil die Minderberechnung sich genau aus den Pfennigbeträgen der einzelnen Monatsmieten addierte.

Zudem würde aber auch die weitere Durchsetzung des Räumungsanspruchs gegen Treu und Glauben verstoßen. Auch bei Erfüllung der Voraussetzungen des § 554 BGB kann im Einzelfall das Festhalten an einer fristlosen Kündigung wegen Treuwidrigkeit rechtlich unwirksam sein. Dies gilt gerade auch für den Fall, daß der Kündigungsgrund sich letztlich aus einem offensichtlichen Versehen des Sozialamtes rechtfertigt, das durch eine Nachfrage von seiten des Vermieters alsbald aufzuklären wäre (vgl. insoweit LG Karlsruhe ZMR 1989, 421, 422). Schließlich ergäbe sich die Treuwidrigkeit auch daraus, daß die Kündigung wegen eines dermaßen unbedeutenden Zahlungsrückstandes weiterverfolgt wird.

Die Kündigungswirkung lebte auch nicht deshalb wieder auf, weil der Bekl. im Anschluß an die Übernahmeerklärung erneut in Zahlungsverzug geriet. Die einmal eingetretene Unwirksamkeit der Kündigung ist endgültig und kann nicht nachträglich wieder beseitigt werden. Für eine derart weitgehende Auslegung des § 554 Abs. 2 Ziff. 2 BGB ergibt sich weder aus dem Wortlaut noch aus dem Sinn und Zweck der den Mieter privilegierenden Vorschrift ein hinreichender Anhaltspunkt (LG Hamburg MDR 1977, 317; Grapentin in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, IV Rn. 184).