Räumung und Herausgabe aus Eigentum

1. Gemäß § 986 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Besitzer die Herausgabe der Sache an den Eigentümer nur dann verweigern, wenn er oder der mittelbare Besitzer, von dem er sein Recht zum Besitz ableitet, dem Eigentümer gegenüber zum Besitz berechtigt ist.

2. Der Besitzer kann dem Eigentümer ein von einem Dritten abgeleitetes Besitzrecht nur entgegenhalten, wenn dieser Dritte mittelbarer Besitzer der Sache und seinerseits dem Eigentümer gegenüber zum Besitz berechtigt ist.

(Leitsätze der Redaktion)

1 Der Bekl. ist seit 1994 Mieter einer Wohnung in D. Vermieter war ausweislich des Mietvertrags der dort als Zwangsverwalter bezeichnete U. B. Die Kl. erwarb im Jahr 2006 das Eigentum an der Immobilie und wurde später als Erbbauberechtigte im Grundbuch eingetragen. Der Bekl. zahlte die Miete daraufhin mehrere Jahre an die Kl. Die Kl. kündigte das Mietverhältnis mit Schreiben vom 18. August 2010 sowie vom 5. Januar und 9. März 2011 wegen Zahlungsverzugs.

2 Das Amtsgericht hat der Räumungsklage stattgegeben, das Landgericht hat sie unter Abänderung des erstinstanzlichen Urteils abgewiesen. Mit der vom Senat zugelassenen Revision begehrt die Kl. die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.

3 Die Revision hat Erfolg.

I. 4 Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt:

5 Die von der Kl. erhobene Räumungsklage sei unbegründet. Ein auf § 546 BGB gestützter Herausgabeanspruch scheitere daran, dass die Kl. ihre Aktivlegitimation als Vermieterin nicht nachgewiesen habe. Denn der Mietvertrag sei ursprünglich mit einem Herrn B. geschlossen worden, der zu keinem Zeitpunkt Eigentümer oder Erbbauberechtigter der Immobilie gewesen sei, so dass die Kl. nicht nach § 566 BGB Vermieterin geworden sein könne.

6 Dass der Bekl. die Miete über einen Zeitraum von etwa fünf Jahren an die Kl. gezahlt habe, führe nicht dazu, dass ein Mietvertrag zwischen den Parteien zustande gekommen sei. Eine derartige Bedeutung könne den Mietzahlungen des Bekl. nicht beigemessen werden. Lebensnah sei nur die Annahme, dass der Bekl. auf eine entsprechende Mitteilung der Kl., dass diese nun Vermieterin sei, die Miete an diese gezahlt habe, um vermeintliche Verpflichtungen ihr gegenüber zu erfüllen. Zudem habe die Kl. nicht erläutert, wie der bisherige Vermieter B., ohne dessen Zustimmung eine Vertragsübernahme nicht möglich gewesen sei, aus dem Vertragsverhältnis ausgeschieden sei.

7 Ein Herausgabe- oder Räumungsanspruch aus § 985 BGB in Verbindung mit § 11 Abs. 1 Erbbaurechtsverordnung stehe der Kl. ebenfalls nicht zu. Zwar habe die Kl. ihr Erbbaurecht an der streitigen Wohnung belegt. Dem Bekl. stehe aber aufgrund des am 21. Januar 1994 mit Herrn B. abgeschlossenen Mietvertrages ein Recht zum Besitz nach § 986 BGB zu. Denn die Kl. habe nicht in Zweifel gezogen, dass der damalige Vermieter zur Vermietung der streitigen Wohnung berechtigt gewesen sei. Dieses Mietverhältnis sei durch die Kündigungen der Kl. schon deshalb nicht beendet worden, weil sie nicht schlüssig dargelegt habe, dass sie in den Mietvertrag eingetreten sei.

II. 8 Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Anspruch der Kl. auf Räumung der dem Bekl. vermieteten Wohnung nicht verneint werden.

9 1. Zu Unrecht hat das Berufungsgericht einen Herausgabeanspruch der Kl. aus § 985 BGB in Verbindung mit § 11 Abs. 1 der Erbbaurechtsverordnung mit der Begründung verneint, der Bekl. könne ihr aufgrund des im Jahr 1994 mit U. B. abgeschlossenen Mietvertrags ein Recht zum Besitz (§ 986 BGB) auch dann entgegenhalten, wenn die Kl. zwischenzeitlich nicht Vermieterin des Bekl. geworden sei.

10 Gemäß § 986 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Besitzer die Herausgabe der Sache an den Eigentümer nur dann verweigern, wenn er oder der mittelbare Besitzer, von dem er sein Recht zum Besitz ableitet, dem Eigentümer gegenüber zum Besitz berechtigt ist. Wenn der im Jahr 1994 vom Bekl. abgeschlossene Mietvertrag, wie das Berufungsgericht meint, nicht auf die Kl. übergegangen ist, stünde dem Bekl. gegenüber der Kl. als Eigentümerin bzw. als Erbbauberechtigter kein Besitzrecht zu. Denn der Besitzer kann dem Eigentümer ein von einem Dritten abgeleitetes Besitzrecht nur entgegenhalten, wenn dieser Dritte mittelbarer Besitzer der Sache und seinerseits dem Eigentümer gegenüber zum Besitz berechtigt ist. Hierfür hat der Bekl. nichts Konkretes vorgetragen und ist auch sonst nichts ersichtlich. Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung genügt der - pauschale - Vortrag des Bekl., dass U. B. einst zum Abschluss des Mietvertrags berechtigt gewesen sei, nicht.

11 2. Auch ein Räumungsanspruch aus § 546 BGB kann mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung nicht verneint werden.

12 a) Das Berufungsgericht hat zum einen nicht berücksichtigt, dass der auf der Vermieterseite durch U. B. unterzeichnete Mietvertrag mit Wirkung für den damaligen Eigentümer abgeschlossen worden sein könnte. Denn U. B. ist im Mietvertrag als Zwangsverwalter bezeichnet, so dass es nahe liegt, dass er für den damaligen Eigentümer der Immobilie gehandelt hat. Da sich der Bekl. seither im Besitz der Wohnung befindet, hätte dies zur Folge, dass bei allen späteren Veräußerungen auch das Mietverhältnis gemäß § 566 BGB auf den jeweiligen Erwerber und somit zuletzt auf die Kl. übergegangen wäre. Auf die Anzahl der Veräußerungsgeschäfte oder die Identität der jeweiligen Veräußerer/Erwerber käme es insoweit nicht an.

13 b) Aber auch dann, wenn der Mietvertrag im Jahr 1994 nicht mit Wirkung für den damaligen Eigentümer abgeschlossen worden wäre und sich die Vermieterstellung der Kl. deshalb nicht schon über eine Veräußerungskette nach § 566 BGB ergäbe, könnte ein Mietverhältnis zwischen den Parteien nicht ohne Weiteres verneint werden. Denn in diesem Fall käme - entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts - eine stillschweigende Übernahme des Mietvertrags durch die Kl. in Betracht. Die gegenteilige Würdigung des Berufungsgerichts lässt wesentliche Umstände außer Betracht und wird den Interessen der Parteien - insbesondere des Bekl. - nicht gerecht. Denn nur die Kl. (und nicht U. B. oder ein früherer Eigentümer) war nach dem Erwerb des Eigentums bzw. des Erbbaurechts in der Lage, dem Bekl. den Besitz an der Wohnung weiterhin zu gewähren. Die Übernahme des Mietvertrags durch die Kl. entsprach dem - offensichtlichen - Interesse beider Parteien, weil der Bekl. auf diese Weise ein Besitzrecht und die Kl. im Gegenzug einen Anspruch auf Zahlung der Miete erhielt, während der bisherige Vermieter kein Interesse an einer weiteren Fortsetzung des von ihm gar nicht mehr erfüllbaren Vertrages gehabt haben dürfte. Nach der Rechtsprechung des Senats kommt in derartigen Fällen eine stillschweigende Vertragsübernahme durch dreiseitigen Vertrag in Betracht (vgl. Senatsurteil vom 20. Januar 2010 - VIII ZR 84/09, GE 2010, 758 = NZM 2010, 471 Rn. 18 f.). Diese könnte hier darin liegen, dass die Kl. dem Bekl. mitgeteilt hat, dass sie nunmehr Vermieterin (entsprechend dem Mietvertrag von 1994) sei, der Bekl. dies durch Zahlung der weiteren Miete an die Kl. akzeptiert hat und der bisherige Vermieter seither nicht mehr in Erscheinung getreten ist und die Übernahme stillschweigend gebilligt hat.

III. 14 Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand haben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Rechtsstreit ist nicht zur Endentscheidung reif, weil das Berufungsgericht die dazu erforderlichen Feststellungen nicht getroffen hat.

Ist der Vermieter – wie in aller Regel – gleichzeitig auch Eigentümer der Mietsache, kann er seinen Räumungsanspruch sowohl aufgrund Eigentum (§ 985 BGB) als auch Mietrecht (§ 546 BGB) stützen. Das zu wissen ist hilfreich, wenn die eine oder die andere Rechtsstellung aufgrund der Umstände zweifelhaft sein kann.

Der Beklagte ist seit 1994 Mieter einer Wohnung. Vermieter war ausweislich des Mietvertrages der als Zwangsverwalter bezeichnete U. B. Die Klägerin erwarb 2006 das Eigentum an der Immobilie und wurde später als Erbbauberechtigter im Grundbuch eingetragen. Der Beklagte zahlte die Miete daraufhin mehrere Jahre an die Klägerin, die 2010 das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs kündigte und Räumungsklage erhob. Das Amtsgericht gab der Räumungsklage statt, das Landgericht wies in der Berufung die Klage ab, weil es der Auffassung war, die Klägerin habe nicht nachgewiesen, dass sie Vermieterin geworden sei. Die zugelassene Revision der Klägerin hatte Erfolg.

Der VIII. Senat des BGH hob das Berufungsurteil auf und wies die Sache in die Instanz zurück. Zu Unrecht habe das Landgericht einen Herausgabeanspruch der Klägerin aus § 985 BGB verneint. Gemäß § 986 BGB könne der Besitzer die Herausgabe der Sache an den Eigentümer nur dann verweigern, wenn er oder der mittelbare Besitzer, von dem er sein Recht zum Besitz ableite, dem Eigentümer gegenüber zum Besitz berechtigt sei. Wenn der 1994 von dem Mieter abgeschlossene Mietvertrag nicht auf die Klägerin übergegangen sei, stünde dem Beklagten gegenüber der Klägerin als Eigentümerin kein Besitzrecht zu. Denn der Besitzer könne dem Eigentümer ein von einem Dritten abgeleitetes Besitzrecht nur entgegenhalten, wenn dieser Dritte mittelbarer Besitzer der Sache und seinerseits dem Eigentümer gegenüber zum Besitz berechtigt sei. Hierfür habe der Beklagte nichts Konkretes vorgetragen und sei auch sonst nichts ersichtlich.

Auch ein Räumungsanspruch aus § 546 BGB (aus Miete) könne nicht ohne Weiteres verneint werden. Das Berufungsgericht habe zum einen nicht berücksichtigt, dass der auf Vermieterseite durch U. B. unterzeichnete Mietvertrag mit Wirkung für den damaligen Eigentümer abgeschlossen worden sein könnte. Denn dieser sei in dem Mietvertrag als Zwangsverwalter bezeichnet, so dass es nahe liege, dass er für den damaligen Eigentümer der Immobilie gehandelt habe. Insofern komme § 566 BGB mit der Folge in Betracht, dass das Mietverhältnis auf den jeweiligen Erwerber übergegangen sei. Aber auch dann, wenn der Mietvertrag nicht mit Wirkung für den damaligen Eigentümer abgeschlossen worden wäre, könnte ein Mietverhältnis zwischen den Parteien bestehen. Denn in diesem Fall käme eine stillschweigende Übernahme des Mietvertrages durch die Klägerin in Betracht. Nach der Rechtsprechung des Senats käme eine stillschweigende Vertragsübernahme durch dreiseitigen Vertrag in Betracht. Diese könnte hier darin liegen, dass die Klägerin dem Beklagten mitgeteilt habe, dass sie nunmehr Vermieterin sei, der Beklagte dies durch Zahlung der weiteren Miete an die Klägerin akzeptiert habe und der bisherige Vermieter seither nicht mehr in Erscheinung getreten sei und die Übernahme stillschweigend gebilligt habe. Das müsse vom Landgericht jetzt geklärt werden.