Räumung trotz Wohlverhaltens des Mieters

Räumung trotz Wohlverhaltens des Mieters; vertragswidriges Verhalten; Hausfriedensstörung; Pflichtverletzung

Hat der Mieter eine Kündigung wegen vertragswidrigen Verhaltens verursacht, fragt sich, wie mit der anschließend erhobenen Räumungsklage umzugehen ist, wenn der Mieter sich danach für einen längeren Zeitraum „vertragskonform" verhält.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kosten des gesamten Rechtsstreits sind gegeneinander aufzuheben, § 91 a Abs. 1 ZPO. [...]

Dies ergibt sich - summarisch - aus folgenden Erwägungen, die bereits im Rahmen der mündlichen Verhandlung vom 10.12.2013 Gegenstand der Erörterung waren:

a) In Betracht kam eine Kündigung nach § 569 Abs. 2 BGB. Hierfür konnten nur Vorfälle nach dem 2.11.2011 zugrunde gelegt werden (vgl. LG Berlin, Urteil vom 10. Februar 2003 - 67 S 240/02 -, GE 2003, 670). Hierzu gehören derjenige vom 26.5.2012 sowie (nach der Anhörung des Bekl. zu 2) auch derjenige im Heizungskeller Anfang 2012. Für beide Vorfälle ist die Gleichartigkeit mit den zuvor abgemahnten Vorfällen zu bejahen.

Was den Vorfall vom 26.5.2012 angeht, so hatte die Zeugin Sch.-A. keine Kenntnisse, während die Zeugin R. dazu ausgesagt hat. Ob ihre Aussage für die Annahme eines Hausfriedensbruchs genügt, erscheint fraglich, und zwar sowohl hinsichtlich des tatsächlichen Ablaufs als auch der rechtlichen Bewertung.

Zum Vorfall im Heizungskeller vermochte sich nur die Zeugin Sch.-A. zu äußern. Das Amtsgericht hat sich wesentlich auf ihre Aussage gestützt. Wenn auch das Berufungsgericht keine Zweifel an der subjektiven Wahrhaftigkeit der Zeugin besitzt, verdienen doch die von Bekl.seite detailliert dargelegten Widersprüche und Verzerrungen in größerem Umfang Beachtung, als dies das Amtsgericht geleistet hat. Der teilweise schwer nachvollziehbare Bericht der Zeugin würde zumindest eine Wiederholung der Beweisaufnahme gebieten. Eine schlicht abweichende Würdigung der vom Amtsgericht eingeholten Zeugenaussagen ist dem Berufungsgericht verwehrt (Zöller/Heßler, aaO., § 529, Rn. 8 m. w. N.).

Insgesamt ist die Frage der Berechtigung der auf § 569 Abs. 2 BGB gestützten Kündigung offen.

b) Das Vorliegen einer oder mehrerer Hausfriedensstörungen unterstellt, hat das Gericht deren Gewicht abzuwägen (vgl. Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., Rn. XII 90, 97; Palandt/Weidenkaff, BGB, 73. Aufl. 2014, § 569, Rn. 14). Auch das Ergebnis dieser Abwägung schätzt das Gericht als offen ein. Für das erhebliche Gewicht der (unterstellten) Störung spricht, dass zwei Mitmieter eine Mietminderung von 25 % angekündigt haben und es sich um zwei Vorfälle handelt, deren Gewicht sich aus der Wiederholung ergeben kann. Andererseits besteht das Mietverhältnis mit den Bekl. seit 1986. Zudem handelt es sich um Vorfälle jeweils an der unteren Grenze der Erheblichkeit, zumal sich der Bekl. zu 2 nur „bedrohlich", aber unstreitig nicht in Form tätlicher Übergriffe verhalten hat; auch zu expliziten rechtswidrigen Drohungen ist es nicht gekommen.

c) Die Kl. hat zudem hilfsweise ordentlich gem. § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 gekündigt. Ob eine erhebliche Pflichtverletzung in diesem Sinne vorliegt, ist aus den vorgenannten Gründen ebenfalls nicht gesichert.

Allerdings kommt insofern auch ein Verhalten des Bekl. zu 2 in Betracht, der mit der Mieterin, der Bekl. zu 1 in Hausgemeinschaft lebt (Palandt/Weidenkaff, aaO., § 573, Rn. 13). Auch ist der Kl. zuzustimmen, dass insoweit eine Abmahnung keine Wirksamkeitsvoraussetzung der Kündigung darstellt (BGH, NJW 2008, 508, 511). Ferner erfordert eine erhebliche Pflichtverletzung als Grundlage einer ordentlichen, fristgebundenen Kündigung ein geringeres Maß an Pflichtwidrigkeit als die Hausfriedensstörung als Grundlage einer außerordentlichen Kündigung (Palandt/Weidenkaff, aaO., § 573, Rn. 21). Die Erheblichkeit kann sich auch aus der Wiederholung gleichartiger Vorfälle ergeben.

Ohne Wiederholung der Beweisaufnahme mit offenem Ergebnis kann aber auch die Voraussetzung einer erheblichen Pflichtverletzung nicht angenommen werden. Auf die Ausführungen zu oben, a), wird Bezug genommen.

d) Bei nachhaltiger Verhaltensänderung kann das Festhalten an dem Anspruch auf Räumung rechtsmissbräuchlich sein (Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 11. Aufl. 2013, § 569, Rn. 32 m. w. N.). Der Vermieter kann dann den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt erklären und entgeht so regelmäßig der Kostenlast, da seine Kündigung ursprünglich gerechtfertigt war. Das erledigende Ereignis ist dabei das auf § 242 BGB beruhende Verlieren des Räumungsanspruchs nach Rechtshängigkeit. Wann dieses eingetreten ist, kann im Einzelfall schwierig zu bestimmen sein, weil Voraussetzung für das Eingreifen von § 242 BGB die Nachhaltigkeit der Verhaltensänderung ist; jedenfalls wird ein erheblicher Zeitraum seit dem letzten kündigungsrelevanten Fehlverhalten des Mieters zu fordern sein. Beweisbelastet ist die Mieterseite.

Auf diese Rechtsfigur berufen sich (hilfsweise) auch die Bekl., indem sie darauf verweisen, dass seit Mitte 2012 keine weiteren Vorfälle im Mietshaus mehr vorgekommen sind. Dieser Vortrag ist unstreitig. Damit beläuft sich die „vorfallsfreie" Periode mittlerweile auf über anderthalb Jahre. Das Berufungsgericht hat daher keine Zweifel, dass jedenfalls inzwischen auf einem (unterstellt gegebenen) Räumungsanspruch nicht mehr bestanden werden könnte.

Hat der Mieter eine wegen vertragswidrigen Verhaltens ausgesprochene Kündigung verursacht, fragt sich, wie mit der anschließend erhobenen Räumungsklage umzugehen ist, wenn der Mieter sich danach für einen längeren Zeitraum „vertragskonform" verhält. Nach Auffassung des LG Karlsruhe muss der Vermieter den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt erklären, um den Kosten einer Klageabweisung zu entgehen.

Nachdem es am 26. Mai 2012 im Heizungskeller des Hauses zu einem Vorfall mit dem Mieter gekommen war, der nach Auffassung der Vermieterin einen Hausfriedensbruch darstellte, kündigte diese das Mietverhältnis am 2. Juli 2012 fristlos und erhob Räumungsklage, der das AG Karlsruhe nach Durchführung einer Beweisaufnahme im Februar 2013 stattgab.

Im Berufungsverfahren wies der Einzelrichter des LG Karlsruhe im Verhandlungstermin am 10. Dezember 2013 darauf hin, dass (bei unterstellter Wirksamkeit der Kündigung) die Weiterverfolgung des Räumungsanspruchs rechtsmissbräuchlich sei, weil sich der Mieter – unstreitig – nach Ausspruch der Kündigung nichts mehr habe zuschulden kommen lassen. Die Parteien erklärten den Rechtsstreit daraufhin in der Hauptsache für erledigt, woraufhin das LG die Kosten erster und zweiter Instanz durch Beschluss gegeneinander aufhob.

Man kann dem Vermieter nur raten, von einer nach verhaltensbedingter Kündigung erhobenen Räumungsklage Abstand zu nehmen, wenn abzusehen ist, dass sich der Rechtsstreit erstaunlicherweise über mehrere Monate oder – völlig untypisch – gar über zwei Instanzen hinziehen sollte. Denn dann handelt der Vermieter rechtsmissbräuchlich, wenn er die Räumungsklage weiter verfolgt, obwohl der Mieter sich nach Ausspruch der Kündigung „brav" verhalten hat! Eine sorgfältig begründete und auch sprachlich durchaus überzeugende Entscheidung eines wackeren Einzelrichters, in der es u. a. wie folgt heißt:

„Bei nachhaltiger Verhaltensänderung kann das Festhalten an dem Anspruch auf Räumung rechtsmissbräuchlich sein [...]. Der Vermieter kann dann den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt erklären und entgeht so regelmäßig der Kostenlast, da seine Kündigung ursprünglich gerechtfertigt war. Das erledigende Ereignis ist dabei das auf § 242 BGB beruhende Verlieren des Räumungsanspruchs nach Rechtshängigkeit. Wann dieses eingetreten ist, kann im Einzelfall schwierig zu bestimmen sein, weil Voraussetzung für das Eingreifen von § 242 BGB die Nachhaltigkeit der Verhaltensänderung ist; [...] Beweisbelastet ist die Mieterseite. Auf diese Rechtsfigur berufen sich (hilfsweise) auch die Beklagten, indem sie darauf verweisen, dass seit Mitte 2012 keine weiteren Vorfälle im Mietshaus mehr vorgekommen sind. Dieser Vortrag ist unstreitig. Damit beläuft sich die „vorfallsfreie" Periode mittlerweile auf über anderthalb Jahre. Das Berufungsgericht hat daher keine Zweifel, dass jedenfalls inzwischen auf einem (unterstellt gegebenen) Räumungsanspruch nicht mehr bestanden werden könnte."

Man glaubt es kaum, dass nicht den klagenden Vermieter, sondern den beklagten Mieter die Beweislast dafür treffen soll, dass er sich wohl verhalten hat, auch die Annahme einer auf § 242 BGB beruhenden „Rechtsfigur" ruft Erstaunen hervor und weist den Leser auf fundamentale Lücken in seiner juristischen Ausbildung hin. Angenommen, der Mieter bezeichnet den Vermieter grundlos als „Nazi-Schwein", wiederholt diese Beleidigung aber nach Kündigung und Erhebung der Räumungsklage nicht mehr: Wieso soll dann vielleicht zehn Monate später Hauptsachenerledigung eingetreten sein? Ist denn der Räumungsanspruch erfüllt worden? Nein. Ist die Kündigung hinfällig geworden? Nein. Ist der Räumungsanspruch etwa verwirkt, und zwar durch den auf langen Terminsständen oder Übergang in die zweite Instanz beruhenden Zeitablauf? Sicherlich nicht!