Räumung eines Garagenplatzes

1. Ein Wohnungseigentümer kann als Teilbesitzer gegenüber anderen Wohnungseigentümern hinsichtlich seines Sondereigentums und des Teils des Gemeinschaftseigentum, an dem ihm ein Sondernutzungsrecht eingeräumt ist, Besitzschutzansprüche geltend machen.

2. Gegenüber dem Anspruch eines Wohnungseigentümers auf Nutzung seines Wohnungseigentums (hier: Kraftfahrzeugstellplatz in einer Doppelgarage) kann ein anderer Wohnungseigentümer ein auf die Beseitigung einer baulichen Veränderung gestütztes Zurückbehaltungsrecht grundsätzlich nicht geltend machen.

Der Antragstellerin gehört das Sondereigentum Nr. 2 in einer aus zwei Wohnungen bestehenden Wohnanlage. Die Antragsgegner sind die Wohnungseigentümer des Sondereigentums Nr. 1. Das Wohnungseigentum wurde am 26.2.1979 durch Teilungserklärung der Antragsgegner begründet. In dem als Anlage beigefügten Aufteilungsplan ist eine Doppelgarage eingezeichnet, deren zwei Stellplätze ebenso wie die Räume des jeweiligen Sondereigentums mit den Nrn. 1 und 2 bezeichnet und schwarz oder rot umrandet sind. Durch Kaufvertrag vom 4.6.1980 veräußerten die Antragsgegner das Wohnungseigentum Nr. 2 an die Antragstellerin und den weiteren Beteiligten. Nr. XII des Vertrags enthält die Verpflichtung der Erwerber, das überlassene Wohnungseigentum den Veräußerern unter bestimmten Voraussetzungen zurückzuübertragen. Im Jahr 1993 trennte sich die Antragstellerin vom weiteren Beteiligten und bezog die bis dahin nur zeitweilig genutzte Wohnung Nr. 2. In der Folgezeit kam es zu Spannungen zwischen ihr und den Antragsgegnern. Der Antragsgegner zu 2 verlangte von ihr die Rückübertragung des Wohnungseigentums gemäß Nr. XII des Kaufvertrags und § 18 WEG.

Im vorliegenden Verfahren hat die Antragstellerin beantragt, die Antragsgegner zu verpflichten, die im Sondereigentum Nr. 2 stehende Fläche der Doppelgarage zu räumen und an sie herauszugeben sowie den Antragsgegnern unter Androhung von Ordnungsgeld aufzugeben, diese Fläche zu ihrer ausschließlichen Nutzung frei und jederzeit zugänglich zu halten.

Das Amtsgericht hat den Anträgen der Antragstellerin stattgegeben. hiergegen haben beide Antragsgegner sofortige Beschwerde eingelegt. Das Landgericht hat die Grundakten beigezogen und durch die Berichterstatterin als beauftragte Richterin einen Augenschein eingenommen. Sodann hat es die sofortigen Beschwerden mit der Maßgabe zurückgewiesen, daß die Antragsgegner samtverbindlich verpflichtet sind, die Abstellfläche Nr. 2 der Doppelgarage (vom Tor aus gesehen linker Stellplatz) mit Ausnahme bestimmter Gegenstände freizuräumen und an die Antragstellerin herauszugeben. Ferner hat es den Antragsgegnern unter Androhung von Ordnungsgeld aufgegeben, die Garagenfläche Nr. 2 für die Antragstellerin frei und jederzeit zugänglich zu halten. Im Weg der einstweiligen Anordnung hat das Landgericht die Räumungs- und Herausgabeverpflichtung für vorläufig vollstreckbar erklärt. Beide Antragsgegner haben sofortige weitere Beschwerde eingelegt; der Antragsgegner zu 2 beantragt die Aussetzung des Verfahrens.

1. Die Aussetzung des Rechtsbeschwerdeverfahrens kommt schon deshalb nicht in Betracht, weil es entscheidungsreif ist. Die Aussetzung eines solchen Verfahrens wäre unzulässig (vgl. BayObLG WE 1990, 214; Zöller/Greger ZPO 20. Aufl. § 148 Rn. 4).

2. Das Landgericht ist davon ausgegangen, daß den Eigentümern der Wohnung Nr. 2 das Recht auf Nutzung des Stellplatzes Nr. 2 zusteht, weil dieser Stellplatz entweder zum Sondereigentum der Wohnung Nr. 2 gehöre oder den Eigentümern dieser Wohnung ein Sondernutzungsrecht daran eingeräumt sei. Dies ist frei von Rechtsfehlern. Die Antragstellerin beansprucht die Wiedereinräumung des entzogenen Alleinbesitzes an der Stellplatzfläche. Ein Wohnungseigentümer kann als Alleinbesitzer gegenüber anderen Wohnungseigentümern Besitzschutzansprüche (§ 861 Abs. 1, § 862 Abs. 1, § 858 BGB) geltend machen, soweit er Teilbesitz im Sinn von S 865 BGB hat. Dies trifft nicht nur für Sondereigentum zu, sondern auch für die Teile des Gemeinschaftseigentums, an denen einem Wohnungseigentümer ein Sondernutzungsrecht zusteht, das ihn zum alleinigen Gebrauch des Gemeinschaftseigentums unter Ausschluß aller übrigen Wohnungseigentümer berechtigt (vgl. BayObLGZ 1990, 115/119; Weitnauer/Lüke WEG 8. Aufl. § 13 Rn. 14).

Der Senat, der die Teilungserklärung und deren Anlagen wie jede Grundbucherklärung selbst auslegen kann, gelangt allerdings zu dem Ergebnis, daß die Stellplatzflächen zum Sondereigentum der Wohnung gehören, der sie im Aufteilungsplan zugeordnet sind. In der Abgeschlossenheitsbescheinigung der Baubehörde werden die Garagen Nr. 1 und Nr. 2 als in sich abgeschlossen bezeichnet. Im Aufteilungsplan sind die Flächen der beiden Stellplätze wie die jeweiligen Sondereigentumsräume rot oder schwarz umrandet und mit der Ordnungszahl 1 oder 2 versehen; im Mittelbereich der Garage verlaufen die rote und die schwarze Linie parallel zueinander. Der beim Augenschein des Landgerichts zu Tage getretene Umstand, daß die im Aufteilungsplan vorgesehene dauerhaft markierte Trennlinie nicht ausgeführt worden ist, steht der Entstehung von Sondereigentum an den Stellplätzen nicht entgegen (vgl. BayObLGZ 1981, 332/336; OLG Köln NJW-RR 1994, 717).

3. Das Landgericht ist davon ausgegangen, daß der Wohnung Nr. 2 die vom Tor aus gesehen linke Hälfte der Doppelgarage zugeordnet ist. Es hat zu Recht davon abgesehen, die im Aufteilungsplan eingetragene rote Markierung als verbindlich für die Größe und insbesondere die Breite der beiden Stellplätze anzusehen. Diese ist ebenso wie die parallel zu ihr verlaufende schwarze Markierung des Stellplatzes Nr. 1 freihändig gezeichnet; eine eingemessene Trennlinie liegt ersichtlich nicht zugrunde.

4. Ein Recht der Antragsgegner, den Stellplatz Nr. 2 zu nutzen, hat das Landgericht verneint, weil eine Vereinbarung, durch die ihnen die gesamte Garage zur alleinigen Nutzung überlassen worden sei, nicht erwiesen sei. Diese Feststellung ist ohne Verfahrensfehler getroffen und daher für das Rechtsbeschwerdegericht bindend. ...

5. Das Landgericht hat aufgrund des Augenscheins der Berichterstatterin festgestellt, daß die in der linken Garagenhälfte auf der Fläche des Stellplatzes Nr. 2 lagernden Gegenstände aus dem Haushalt der Antragsgegner stammen, ausgenommen ein Ständer mit vier Autoreifen und ein Stapel von Gartenstühlen, die der Antragstellerin gehören. Zu Recht hat es die Verpflichtung beider Antragsgegner bejaht, die aus ihrem Haushalt stammenden Gegenstände zu entfernen und die Stellplatzfläche an die Antragstellerin herauszugeben (§ 14 Nr. 1 und 2 WEG, § 861 Abs. 1, § 862 Abs. 1 BGB, vgl. Bärmann/Pick/Merle WEG 7. Aufl. § 13 Rn. 185). Die Antragsgegnerin zu 1 kann sich nicht darauf berufen, daß die Gegenstände ihrem Ehemann und ihren Kindern, nicht aber ihr selbst gehörten Denn als Wohnungseigentümerin hat sie gemäß § 14 Nr. 2 WEG für die Einhaltung der in Nr. 1 bezeichneten Pflichten durch die ihrem Hausstand angehörenden Personen zu sorgen. Darauf hat das Landgericht zutreffend hingewiesen.

6. Gemäß § 862 Abs. 1 Satz 2, § 1004 Abs. 1 Satz 2 BGB sind die Antragsgegner verpflichtet, künftige Beeinträchtigungen der Antragstellerin bei der Nutzung ihres Stellplatzes zu unterlassen. Diesen Inhalt hat die von den Vorinstanzen angegebene Verpflichtung der Antragsgegner, die betroffene Fläche frei und jederzeit zugänglich zu halten. Das Landgericht ist ohne Rechtsfehler davon ausgegangen, daß eine Wiederholungsgefahr gegeben ist. Die vorangegangenen Verletzungen des Besitzrechts der Antragstellerin begründen eine tatsächliche Vermutung für die Besorgnis weiterer Beeinträchtigungen. An den Wegfall dieser Befürchtung sind strenge Anforderungen zu stellen. Die bloße Erklärung oder Versicherung, die unzulässigen Handlungen nicht mehr vorzunehmen, kann sie regelmäßig nicht ausräumen (vgl. BayObLG WE 1995, 347/348 m.w.N.; Palandt/Bassenge BGB 57. Aufl. § 1004 Rn. 29). ohne Rechtsfehler hat das Landgericht auch die vom Amtsgericht ausgesprochene Androhung von Ordnungsmitteln bestätigt (§ 45 Abs. 3 WEG, § 890 Abs. 2 ZPO).

7. Das Landgericht hat zutreffend angenommen, daß die Natur des Schuldverhältnisses der Wohnungseigentümer untereinander der Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts im vorliegenden Fall entgegensteht. Die Nutzung des Garagenstellplatzes, die der Antragstellerin von den Antragsgegnern vorenthalten wird und durch die Ausübung des Zurückbehaltungsrechts weiterhin vorenthalten bleiben soll, steht in enger Beziehung zur Nutzung der Wohnung selbst. gegenüber dem Nutzungsanspruch eines Wohnungseigentümers kommt die Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts nur unter besonderen Umständen in Betracht. Der Senat und mehrere Oberlandesgerichte haben die Ausübung eines Zurückbehaltungsrechts (durch Absperrung der Versorgungsanschlüsse), die einen Wohnungseigentümer weitgehend an der Nutzung seines Eigentums hindert, bisher nur als Notmaßnahme zur Durchsetzung erheblicher Wohngeldforderungen zugelassen, die sonst nicht beizutreiben gewesen wären (vgl. BayObLG WE 1992, 347 m. w. N.). Ein vergleichbarer Fall liegt hier nicht vor.