Räumung

Räumung; Nutzungsentschädigung; GbR; Gesamtvertretung; Mietvertragsunterzeichnung; Heilung des Mietvertrages durch Genehmigung; Parteiwechsel; Eintritt des Zwangsverwalters in anhängigen Rechtsstreit; Prozessstandschaft

1. Besteht für eine GbR Gesamtvertretung, muss der mit ihr geschlossene Mietvertrag von allen Gesellschaftern unterschrieben werden.

2. Die Entgegennahme von Zahlungen auf Mietforderungen durch einen Gesellschafter kann nur dann als Genehmigung des infolge fehlender Unterschrift eines Gesellschafters schwebend unwirksamen Mietvertrages angesehen werden, wenn der Mieter mit der Möglichkeit rechnete, dass ein Genehmigungsbedürfnis besteht.

3. Wird die Zwangsverwaltung nach Rechtshängigkeit angeordnet, kann der Zwangsverwalter durch bloße Übernahmeerklärung auch ohne Zustimmung des Beklagten an Stelle des Klägers in den Rechtsstreit eintreten.

(Leitsätze der Redaktion)

Der Kl. ist mit Beschluss des Amtsgerichts Nettetal vom 1.8.2014 zum Zwangsverwalter über das Grundstück W. Straße 31 in N. bestellt worden. Mit der Klage begehrt er von der Bekl. Räumung der von dieser genutzten Flächen des Grundstücks und Miete bzw. Nutzungsentschädigung für die Monate August 2013 sowie November 2013 bis April 2014 in Höhe von monatlich 7.675,50 €, insgesamt 53.728,50 €. Ursprünglich war die Klage von der Eigentümerin des Grundstücks erhoben worden, der G. und M. GbR, vertreten durch den Gesellschafter G. Zugunsten der GbR ist wegen der auch vom Zwangsverwalter weiter verfolgten Ansprüche in der mündlichen Verhandlung vom 9.7.2014 ein klagestattgebendes Versäumnisurteil erlassen worden. Mit Schriftsatz vom 18.9.2014 (der Bekl. zugestellt am 22.9.2014) erklärte der jetzige Kl. (der Zwangsverwalter), dass er das Verfahren aufnehme und nunmehr Kl. sei.

Die G. und M. GbR bestand ursprünglich und jedenfalls bis zum 9.4.2014 aus den beiden Gesellschaftern G. und M. Ein schriftlicher Gesellschaftsvertrag existiert nicht, ebenso wenig besondere Absprachen über die Vertretung der GbR. Es besteht ein schriftlicher Mietvertrag zwischen der GbR und der Bekl. über die Nutzung der Räumlichkeiten, der auf Vermieterseite nur vom Gesellschafter G. unterzeichnet ist. Dieser Mietvertrag wurde unter dem 10.4.2014 wegen Zahlungsverzugs gekündigt.

Der Kl. behauptet: Der Mitgesellschafter M. sei aus der G. und M. GbR am 9.4.2014 mit sofortiger Wirkung aus wichtigem Grund ausgeschlossen worden, die Anteile habe der Gesellschafter G. übernommen.

Die Bekl. bestreitet die Bevollmächtigung der Prozessvertreter des Kl. und behauptet, sie habe die streitgegenständlichen Mieten an den Mitgesellschafter M. bezahlt.

Die Klage ist zulässig und ganz überwiegend begründet. Dem Kl. steht gegen die Bekl. ein Anspruch auf Herausgabe (nicht aber auf Räumung) der innegehaltenen Räumlichkeiten und darüber hinaus der eingeklagte Zahlungsanspruch zu. [...]

II. Die Klage ist zulässig.

1. Die Prozessbevollmächtigten des Kl. haben ihre Bevollmächtigung im nachgelassenen Schriftsatz vom 29.9.2014 durch Vorlage der Original-Prozessvollmacht nachgewiesen.

2. Der Kl. ist spätestens durch seinen Schriftsatz vom 18.9.2014 an Stelle der ursprünglichen Kl., der G. und M. GbR, Partei des Rechtsstreits geworden. Hierdurch ist es jedoch nicht zu einem neuen Prozessrechtsverhältnis des Kl. mit der Bekl. unter Beendigung (Klagerücknahme) des ursprünglichen Prozessrechtsverhältnisses mit der G. und M. GbR gekommen, der Kl. ist vielmehr für Letztere in den Prozess eingetreten. Dieser Parteiwechsel unter Aufrechterhaltung des ursprünglichen Prozessrechtsverhältnisses führt dazu, dass das Versäumnisurteil vom 9.7.2014 - jedenfalls ganz überwiegend - aufrechtzuerhalten war; der Klageantrag des Kl. aus der mündlichen Verhandlung vom 24.9.2014 war in dieser Weise auszulegen. Weiterhin führt es dazu, dass der Bekl. ein Kostenerstattungsanspruch gegen die G. und M. GbR nicht zusteht, weil es insoweit keine Klagerücknahme gegeben hat. Das alles beruht auf folgenden Erwägungen:

Der Zwangsverwalter wird durch die Beschlagnahme nicht Rechtsnachfolger des Eigentümers der Mietsache (BGH, GE 2005, 854 = WuM 2005, 460). Mangels Rechtsnachfolge ist § 265 ZPO jedenfalls nicht direkt anwendbar, wenn das Mietgrundstück - wie vorliegend - nach Rechtshängigkeit unter Zwangsverwaltung gestellt wird. Mit der Anordnung der Zwangsverwaltung verliert der Eigentümer allerdings seine Prozessführungsbefugnis, der Zwangsverwalter wird gesetzlicher Prozessstandschafter (BGH, NZM 2006, 312 = GE 2005, 1419 Rdn. 8; BGH, NZM 2010, 676). Da es für die Zwangsverwaltung keine Vorschrift gibt, die den §§ 85, 86 InsO entspricht und mit der der Insolvenzverwalter ohne Weiteres einen Prozess an Stelle des Schuldners weiterführen kann, sollen die Regeln des gewillkürten Parteiwechsels bzw. der Parteierweiterung auf Kl.seite mit den daraus ggf. folgenden Zustimmungserfordernissen seitens der Bekl.seite gelten (vgl. für die Fälle der Beendigung der Zwangsverwaltung bzw. einer Prozessstandschaft: BGH, NJW 1993, 3072; BGH, NJW-RR 1990, 1213; BGH, NJW 1978, 1529).

Dementgegen ist der BGH in einer älteren Entscheidung möglicherweise von einer Anwendung des § 265 ZPO in den Fällen der nach Rechtshängigkeit angeordneten Zwangsverwaltung ausgegangen (s. BGH, NJW 1986, 3206; dem BGH folgend: OLG Düsseldorf, Urteil v. 7.3.2006 [24 U 112/05]; OLG Naumburg, Beschluss v. 17.6.2000 [9 W 18/00]). Die Entscheidung macht nicht deutlich (so auch BGH, NJW-RR 2003, 1419 Rdn. 10), ob § 265 direkt oder analog angewendet wurde, wenn dort geschrieben wird, eine Zwangsverwaltung müsse dieselben Auswirkungen haben wie eine Abtretung oder Pfändung. Eine direkte Anwendung scheitert schon an dem erwähnten Fehlen einer Rechtsnachfolge in das Eigentum. Für eine analoge Anwendung passt die Interessenlage des § 265 ZPO nicht auf die Fälle der Zwangsverwaltung, weil sich der Bekl. hier nicht mit einem gänzlich anderen Rechtsinhaber auseinanderzusetzen hat, sondern „nur" mit einem auf Zeit bestellten gesetzlichen Prozessstandschafter (vgl. OLG Düsseldorf, Urteil v. 24.11.1993 [Az. 9 U 55/93]). Der Eigentümer dürfte überdies meist zur Fortführung des Prozesses ungeeignet und eine Prozessführung durch den Zwangsverwalter zur Verwirklichung der Ziele des Zwangsverwaltungsverfahrens geboten sein.

Aber auch ein gewillkürter Parteiwechsel wird der Interessenlage nur bedingt gerecht. Insbesondere in Räumungsverfahren hätte es der Bekl. durch Verweigerung seiner Zustimmung in der Hand, das Verfahren bzw. eine Räumung zu verzögern, und dies, obwohl § 272 Abs. 4 ZPO eine besondere Beschleunigung vorschreibt. Da die Interessenlage bei der Zwangsverwaltung derjenigen bei Insolvenz nicht unähnlich ist (beides sind besondere Verfahren zur Vermögenssicherung und -verteilung und ergänzen einander teilweise; in beiden Verfahren werden besondere Verwalter bestellt, die zugleich gesetzliche Prozessstandschafter sind), sollte auch dem Zwangsverwalter die zustimmungslose Übernahme eines bereits begonnenen Rechtsstreits aus dem Rechtsgedanken der §§ 85, 86 InsO ermöglicht werden. In beiden Fällen wechselt - anders als üblicherweise bei einem gewillkürten Parteiwechsel - nicht der Rechtsträger, sondern nur der Prozessstandschafter. Das geschieht - ebenfalls anders als üblicherweise bei einem gewillkürten Parteiwechsel - kraft Gesetzes und um der Sache willen, nämlich der möglichst optimalen Verwirklichung der Verfahrensziele. Eine analoge Anwendung der §§ 239, 241 ZPO, die teilweise erwogen wird, erscheint wegen der damit verbundenen Verfahrensunterbrechung allerdings eher ungeeignet.

Vielmehr sollte bei der Auslegung von § 263 ZPO das Kriterium der Sachdienlichkeit entsprechend weit verstanden werden in dem Sinne, dass der Zwangsverwalter um der Verwirklichung der Ziele des Zwangsverwaltungsverfahrens willen durch einseitige Erklärung den Prozess an Stelle des Eigentümers übernehmen kann und diesen ersetzt; eine Klagerücknahme durch den Eigentümer ist - ähnlich wie bei dem Schuldner im Insolvenzverfahren - nicht notwendig. Nur so wird der Zweck verwirklicht, den das Gesetz mit dem gesetzlichen Wechsel der Prozessstandschaft verfolgt. Schutzwürdige Belange des Eigentümers stehen nicht entgegen, weil er seine Prozessführungsbefugnis kraft Gesetzes verliert. Schutzwürdige Belange des beklagten Mieters stehen ebenfalls nicht entgegen. Soweit ein Zustimmungserfordernis dem Rechtsgedanken des § 265 Abs. 2 Satz 2 ZPO entnommen wird, fehlt es schon - wie dargelegt - an einer Rechtsnachfolge; auch die Interessenlage ist nicht vergleichbar, weil bei der Zwangsverwaltung nicht - auf Dauer - der Rechtsträger des Vermögens ausgetauscht wird, sondern - auf Zeit - die Person, die zur Verwaltung des Vermögens berechtigt ist. Aus ähnlichen Gründen ist auch eine Zustimmung wegen des Interesses des beklagten Mieters an einer rechtskräftigen Entscheidung gegen den bisherigen Kl. nicht anerkennenswert; die Entscheidung für und gegen den Zwangsverwalter hat nämlich auch Rechtskraftwirkung gem. § 325 ZPO für und gegen den Eigentümer (vgl. MünchKommZPO/Gottwald, 4. Aufl., § 325 Rdn. 50; s. auch BGH, NJW 1986, 3206 zu § 727 ZPO).

III. Die Klage ist in der Sache überwiegend begründet. Der Zahlungsanspruch beruht auf §§ 987, 988, 812 BGB; die Bekl. ist verpflichtet, an den Kl. Nutzungsersatz für die Monate August 2013 sowie November 2013 bis April 2014 in Höhe von monatlich 7.675,50 €, insgesamt 53.728,50 € zu zahlen. Ein Räumungsanspruch besteht nicht, wohl aber ein Herausgabeanspruch gem. § 985 BGB.

1. § 985 BGB gewährt nur einen Herausgabeanspruch, nicht aber einen Anspruch auf Räumung, also auf Entfernung der eingebrachten Gegenstände und Einrichtungen. Hinsichtlich der begehrten Räumung war die Klage abzuweisen und das Versäumnisurteil aufzuheben. Räumung (zusätzlich zur Herausgabe) könnte der Kl. von der Bekl. nur gem. § 546 BGB verlangen, nämlich dann wenn über das von ihm verwaltete Grundstück ein Mietverhältnis zustande gekommen wäre. Das ist jedoch nicht der Fall. Nach dem Vortrag der Bekl., dem der Kl. nicht entgegengetreten und der damit unstreitig ist, bestand nämlich für die G. und M. GbR Gesamtvertretung gem. § 709 BGB, das heißt, der von dem Kl. vorgelegte Mietvertrag hätte von beiden Gesellschaftern unterschrieben werden müssen. Das ist jedoch unstreitig nicht geschehen.

Der schwebend unwirksame Mietvertrag ist auch später nicht durch den Mitgesellschafter M. genehmigt worden. Zwar erscheint eine Genehmigung nicht grundsätzlich ausgeschlossen, wenn der Mitgesellschafter M. - wie von der Bekl. behauptet - tatsächlich die streitgegenständlichen (und ggf. weitere) Mieten von der Bekl. entgegengenommen hätte. Ob der Entgegennahme aber tatsächlich dieser Erklärungswert beizumessen ist, ergibt sich aus dem Vortrag der Bekl. nicht mit der notwendigen Sicherheit. Zunächst einmal schildert sie in der Klageerwiderung einen auch nach Mietvertragsschluss anhaltenden Streit der beiden Gesellschafter, bei dem der Gesellschafter M. auch auf die fehlende Vertretungsbefugnis des Gesellschafters G. hingewiesen hat. Ein solcher Streit um die Vertretungsbefugnis deutet eher auf einen fehlenden Genehmigungswillen hin. Weiterhin ist dem Vortrag der Bekl. nicht ausdrücklich zu entnehmen, ob die Beteiligten die Zahlungen als Mietzahlungen angesehen haben oder ggf. als Leistung eines sonstigen Nutzungsentgeltes bzw. -ersatzes. Auch trägt die Bekl. nicht ausdrücklich vor, dass der Gesellschafter M. die Zahlungen in eben dieser Eigenschaft (und nicht etwa für sich selbst) entgegengenommen hat. Angesichts des Streits der Gesellschafter erscheint das nicht selbstverständlich. Überdies wird zum Zeitpunkt der Zahlungen seitens der Bekl. nichts vorgebracht. Das wäre notwendig gewesen, da jedenfalls ab der Kündigung des Mietvertrages durch den Gesellschafter G. der Schwebezustand beendet war und Zahlungen nicht mehr zu einer Genehmigung führen konnten. Schließlich ergibt sich aus dem Bekl.vortrag nichts dazu, dass sie selbst die Zahlungen als Ausdruck des Genehmigungswillens verstanden hat. An dieser Notwendigkeit der Erkenntnis des Genehmigungswillens (s. Staudinger/Gursky, BGB, Neubearbeitung 2014, § 182 Rdn. 10) fehlt es, wenn der potentielle Genehmigungsadressat (die Bekl.) nicht mit der Möglichkeit rechnete, dass ein Genehmigungsbedürfnis bestehen könnte.

Mangels Mietvertrag hat die Beklagt kein Recht zum Besitz, und sie hat den Besitz an den Kl. als Zwangsverwalter über das Grundstück gemäß § 985 BGB herauszugeben.

2. Der Zahlungsanspruch besteht mangels vertraglichen Nutzungsrechtes jedenfalls gemäß §§ 987, 988, 812 BGB. Die Bekl. ist zur Herausgabe der Bereicherung verpflichtet, die sich im Falle der Gebrauchsüberlassung nach dem ortsüblichen Mietentgelt richtet (vgl. BGH, NZM 1998, 192). Hierbei ist davon auszugehen, dass die ortsübliche Miete der vereinbarten Miete entspricht.

Soweit die Bekl. sich im Schriftsatz vom 23.9.2014 auf Erfüllung beruft, hat sie ihrer Darlegungslast nicht genügt. Da sie schon nicht vorgetragen hat, wann die Zahlungen erfolgten, kann nicht beurteilt werden, ob sie gegenüber dem Kl. hätten geleistet werden müssen, weil dieser nach Anordnung der Zwangsverwaltung allein empfangsberechtigt war. Selbst wenn die Zahlungen aber vor Anordnung der Zwangsverwaltung erfolgt sein sollten, wären sie nicht schuldbefreiend gewesen, da nach dem unstreitigen Vortrag des Bekl. Gesamtvertretung für die G. und M. GbR bestand, so dass die Bekl. - wie bei Mitgläubigern - schuldbefreiend nur an beide vertretungsberechtigten Gesellschafter hätte leisten können. Das ist jedoch nicht geschehen, nach dem eigenen Vortrag der Bekl. erfolgten die Zahlungen vielmehr allein an den Mitgesellschafter M.

Der nach Rechtshängigkeit eines von dem Schuldner angestrengten Mietprozesses bestellte Zwangsverwalter für das vermietete Grundstück kann durch bloße Übernahmeerklärung auch ohne Zustimmung des Beklagten an Stelle des Klägers in den Rechtsstreit eintreten.

Die ursprüngliche Vermieterin, eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, erhob Klage auf Herausgabe eines vermieteten Grundstücks sowie Nutzungsentschädigung. Der nach Rechtshängigkeit bestellte Zwangsverwalter über das der GbR gehörende und vermietete Grundstück nahm das Verfahren als Kläger auf und verfolgte die von der GbR geltend gemachten Ansprüche weiter.

Der Mieter hielt dies für unzulässig und berief sich auf einen schriftlichen Mietvertrag mit der GbR, der auf Vermieterseite jedoch nur von einem der beiden Gesellschafter unterzeichnet worden war. Ferner machte er geltend, dass durch die Entgegennahme seiner Mietzahlungen der Mietvertrag von dem nicht unterzeichnenden Gesellschafter genehmigt worden sei.

Das LG Krefeld hielt die Übernahme des Rechtsstreits durch den Zwangsverwalter für wirksam.

Zwar sei der Zwangsverwalter nicht Rechtsnachfolger der GbR als Eigentümerin des Grundstücks geworden, so dass § 265 ZPO weder direkt noch entsprechend anwendbar sei. Auch ein gewillkürter Parteiwechsel werde der Interessenlage nur bedingt gerecht, zumal der Beklagte durch Verweigerung seiner für notwendig gehaltenen Zustimmung dazu das Verfahren verzögern könnte. Die Übernahme des Rechtsstreits durch den Zwangsverwalter auch ohne Zustimmung des Beklagten sei aber sachdienlich, da weder der durch die Anordnung der Zwangsverwaltung ohnehin seine Prozessführungsbefugnis verlierende Eigentümer benachteiligt werde noch der beklagte Mieter, weil die Rechtskraftwirkung des Urteils in dem übernommenen Rechtsstreit auch gegenüber dem Eigentümer wirke.

Der beklagte Mieter könne sich auch nicht auf den Mietvertrag mit der GbR berufen, so dass ihm kein vertragliches Nutzungsrecht zustehe. Da für die vermietende GbR mangels abweichender Vereinbarungen kraft Gesetzes Gesamtvertretung gem. § 709 BGB bestanden habe, sei der Mietvertrag infolge Unterschrift nur eines der beiden Gesellschaftern schwebend unwirksam gewesen. Eine Genehmigung des Mietvertrages durch den anderen Gesellschafter dadurch, dass er Zahlungen auf Mietforderungen entgegengenommen habe, scheide aus, weil der Mieter nicht mit der Möglichkeit habe rechnen können, dass der Vertrag genehmigungsbedürftig sei. Auch sei nicht sicher, ob die Beteiligten die Zahlungen als Miete angesehen haben oder ggf. als sonstiges Nutzungsentgelt, noch dass der Gesellschafter die Zahlungen in eben dieser Eigenschaft (und nicht etwa für sich selbst) entgegengenommen habe.

Das Urteil schließt mit durchaus vertretbarer Begründung eine Gesetzeslücke, die darin besteht, dass es einerseits für die Zwangsverwaltung keine Vorschrift gibt, mit der der Zwangsverwalter ohne Weiteres einen Prozess anstelle des Schuldners weiterführen kann, andererseits § 265 ZPO mangels Rechtsnachfolge des Zwangsverwalters direkt nicht anwendbar sein dürfte. Zudem ist die nach § 265 Abs. 2 Satz 2 ZPO notwendige Zustimmung des Schuldners nicht interessengerecht, ebenso wenig ein gewillkürter Parteiwechsel, der ebenfalls der Zustimmung des Schuldners bedürfte. Die Heranziehung des Rechtsgedankens der Sachdienlichkeit ist allerdings sehr weitgehend.

Zuzustimmen ist auch den Ausführungen zur schwebenden Unwirksamkeit des Mietvertrages und den sich daraus ergebenden Konsequenzen für den Herausgabe- und den Zahlungsanspruch.