Quotenklausel für Schönheitsreparaturen und Umbauarbeiten

Die Rechtsprechung des BGH, wonach bei nachträglichen Umbauarbeiten der Mieter für fällige Schönheitsreparaturen einen Geldausgleich in Höhe des Wertes der zu schätzenden Eigenleistung schuldet, ist auf den Fall der Quotenklausel übertragbar.

Es verbleibt bei den mietvertraglichen Vereinbarungen der Parteien, die beanstandungsfrei eine quotenmäßige Haftung des Mieters bei Auszug für noch nicht fällige Schönheitsreparaturen vorsehen, die angesichts der Laufzeit des Mietvertrages 40 % der Kosten beträgt. Dieser vermieterseitige Anspruch auf einen Geldausgleich ist im vorliegenden Fall jedoch nicht auf die anteiligen Kosten eines Handwerkers zu beziehen, sondern auf die fiktiven Kosten der Selbstvornahme der Arbeiten durch den Mieter beschränkt. Dies folgt im Anschluß an BGH NJW 1985, 480 ff., zuletzt BGH NJW 2002, 2383 f. im Wege der ergänzenden Auslegung des Mietvertrages daraus, daß - unstreitig - die Durchführung von Schönheitsreparaturen durch umfangreiche Sanierungsmaßnahmen des Vermieters obsolet geworden ist und auf diese Weise ein bestmöglicher Interessenausgleich hergestellt werden kann. Entgegen der Auffassung des Kl. ist kein Grund ersichtlich, von dieser Rechtsprechung des BGH, die zu bei Vertragsende fälligen Schönheitsreparaturen ergangen ist, für den vorliegenden Fall der Quotenhaftung abzuweichen. Auch wenn es sich bei der Quotenhaftung um einen primären Zahlungsanspruch handelt, unterliegt dieser der Vertragsauslegung, für die im Falle der Grundsanierung des Hauses dieselben Wertungsgesichtspunkte maßgeblich sind.

Hinsichtlich des Umfangs der Eigenleistungen ist zu berücksichtigen, daß nach einer Wohndauer von drei Jahren in der Regel kein Neutapezieren, sondern ein Überweißen von Decken und Wänden erforderlich ist, ebenso ein Streichen der Türen und Innenrahmen der Fenster nach vorherigem Anrauhen der Flächen ausreichend gewesen wäre. Einen darüber hinausgehenden außerordentlichen Renovierungsbedarf in der Wohnung der Bekl. hat der Kl. nicht dargelegt. Sollte die Renovierung mehr Arbeiten erfordert haben, weil die Grundsubstanz der dann sanierten Wohnung bereits so schlecht gewesen wäre, dann gingen diese Arbeiten, die dann auch das Ausbessern von Türen, Ablaugen, Abschleifen etc. durchaus umfassen könnten, jedenfalls nicht zu Lasten der Bekl.

Das Gericht schätzt gemäß § 287 ZPO nach eigener Sachkunde die für die Renovierung der Zweizimmerwohnung mit etwa 63 qm erforderliche Zeit auf etwa drei Tage für jeweils zwei Maler, also insgesamt 48 Stunden zu einem Stundensatz von 10 Ä, also insgesamt 480 Ä. Hinsichtlich der Materialkosten, im wesentlichen Farbe, setzt die Kammer einen Betrag von 250 Ä an, der um die gesetzliche Mehrwertsteuer von 40 Ä zu erhöhen ist. Von den Gesamtkosten von 770 Ä hat die Bekl. eine Quote von 40 %, mithin die ausgeurteilten 308 Ä zu tragen.

Wenn nach Beendigung des Mietverhältnisses der Vermieter Umbauarbeiten plant, die fällige Schönheitsreparaturen für den Mieter sinnlos werden ließen, schuldet nach der Rechtsprechung des BGH der Mieter einen Ausgleichsanspruch in Geld, bemessen nach dem Wert seiner Eigenleistung (und nicht den Kosten eines Handwerkers). Für Quotenklauseln, wonach je nach Mietdauer auch bei nichtfälligen Schönheitsreparaturen der Mieter einen bestimmten Prozentsatz der Kosten eines Fachhandwerkers zu zahlen hat, soll der Eigenleistungs-Ansatz nach Auffassung des LG Potsdam auch gelten.

Bei Auszug des Mieters waren Schönheitsreparaturen noch nicht fällig; nach dem Vertrag wären 40 % der Kosten eines Malerfachgeschäfts als Ausgleich zu zahlen gewesen. Allerdings plante der Vermieter umfangreiche Umbauarbeiten, so daß Schönheitsreparaturen sinnlos gewesen wären.

Mit Urteil vom 24. April 2004 meinte das Landgericht Potsdam, hier sei im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung der Anspruch auf Geldausgleich auf die fiktiven Kosten der Selbstvornahme der Arbeiten durch den Mieter beschränkt. Davon könne der Vermieter 40 % geltend machen.

1. Es dürfte schon an einer planwidrigen Regelungslücke fehlen, die analog der BGH-Rechtsprechung bei bereits fälligen Schönheitsreparaturen im Wege ergänzender Vertragsauslegung geschlossen werden kann; denn die Quotenhaftungsklausel regelt ja gerade den Fall eines anteiligen Geldausgleichs für noch nicht fällige Schönheitsreparaturen.

2. Unrichtig dürfte ferner sein, die fiktiven Eigenkosten des Mieters zugrunde zu legen und davon die Quote zu berechnen; denn der Quotenhaftungsanspruch ist von vornherein primär auf eine Geldleistung gerichtet, wobei es dem Mieter allerdings unbenommen bleibt, den Geldanspruch des Vermieters dadurch abzuwenden, daß er die (noch) nicht geschuldeten Schönheitsreparaturen insgesamt (also zu 100 %) durchführt. Im Falle des Umbaus der Mieträume wird dem Mieter also allein die zuletzt genannte Abwendungsmöglichkeit in Gestalt einer vollständigen Renovierung genommen, so daß er entweder 100 % seiner fiktiven Eigenkosten oder aber den quotalen Anteil (hier: 40 %) der für eine fachhandwerkliche Reparatur veranschlagten Kosten zu tragen hat. Ansonsten würde der Mieter zu Unrecht bessergestellt, als er ohne die Umbauabsicht des Vermieters stünde.