Quotenklausel

Quotenklausel; starrer Fristenplan; Schönheitsreparaturen

Eine Vereinbarung zur quotenmäßigen Abgeltung angefangener Renovierungsintervalle (sogenannte Quotenklausel) ist dann unwirksam, wenn in der Klausel festgelegte Fristen nicht nur allgemein, sondern ausnahmslos strikt gelten. (Revision zugelassen) (Leitsatz der Redaktion)

Im Mietvertrag war folgende Quotenklausel vereinbart:

"6. Zieht der Mieter vor Ablauf der für die Schönheitsreparaturen vorgesehenen Fristen aus, so muß er seiner Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen durch Zahlung des unten ausgewiesenen Prozentsatzes der Kosten der Schönheitsreparaturen nachkommen.

Räume gemäß

Ziff. 3 a Ziff. 3 b Ziff. 3 c nach einer Nutzungsdauer von mehr als

6 Monaten 17 % 10 % 7,14 %

12 Monaten 33 % 20 % 14,28 %

24 Monaten 66 % 40 % 28,50 %

36 Monaten 60 % 42,85 %

48 Monaten 80 % 57,00 %

60 Monaten 71,40 %

Die Nutzungsdauer beginnt mit dem Anfang des Mietverhältnisses bzw. mit dem Zeitpunkt der letzten Renovierung durch den Mieter.

Berechnungsgrundlage für die Ansprüche nach der obigen Tabelle soll ein bei einer Fachfirma im Zeitpunkt der Vertragsbeendigung einzuholender Kostenvoranschlag sein, der allerdings keine verbindliche Bedeutung haben soll.

Der Mieter wird von der Verpflichtung zur Zahlung eines Prozentsatzes der Kosten der Schönheitsreparaturen frei, wenn er, was ihm unbenommen ist, dieser anteiligen Zahlungsverpflichtung dadurch zuvorkommt, daß er vor dem Ende des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen selbst durchführt. Ansprüche wegen Sachbeschädigungen bleiben unberührt und können neben der obigen Regel geltend gemacht werden."

In einem Rechtsstreit auf Auskehrung der vom Mieter geleisteten Kaution kam es (u. a.) auf eine Verrechnung des Vermieters mit errechneten Malerkosten aufgrund der Quotenklausel an.

Das Amtsgericht hat diese Regelung für unwirksam erachtet. Hierzu hat das Amtsgericht ausgeführt, daß der BGH mit Urteil vom 23.6.2004 (GE 2004, 1023) die formularmäßige Vereinbarung sog. "starrer" Renovierungsfristen für unwirksam erklärt habe. Eine solche Regelung habe die Unwirksamkeit einer Renovierungsklausel zur Folge. Diese Rechtsprechung sei zwar nicht unmittelbar einschlägig, weil der Mietvertrag in § 10 Nr. 3 bestimme, daß die Fristen nur "im allgemeinen" gelten sollen. In der hier maßgeblichen Abgeltungsklausel fehle aber eine entsprechende Regelung. Vielmehr sei der Mieter nach § 10 Ziff. 6 des Mietvertrags verpflichtet, die dort geregelten Anteilsbeträge zu bezahlen, ohne daß es auf den konkreten Wohnungszustand ankomme. Somit sei der Mieter auch dann zur Zahlung verpflichtet, wenn die Wohnung auf Grund besonderer Umstände nicht abgenutzt sei. Dies führe zur Unwirksamkeit der Klausel.

Dies beanstandet die Berufung zu Unrecht.

a) Der BGH hat sich in der Vergangenheit mehrmals mit Klauseln der streitgegenständlichen Art befaßt. Nach dem Rechtsentscheid vom 6.7.1988 (VIII ARZ 1/88, BGHZ 105, 71 = GE 1988, 881 = WuM 1988, 294) ist eine "formularmäßige Klausel, wonach der Mieter bei Ende des Mietverhältnisses je nach dem Zeitpunkt der letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit einen prozentualen Anteil an Renovierungskosten aufgrund des Kostenvoranschlags eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäfts zu zahlen hat, ... jedenfalls dann wirksam, wenn sie den Kostenvoranschlag nicht ausdrücklich für verbindlich erklärt, die für die Abgeltung maßgeblichen Fristen und Prozentsätze am Verhältnis zu den üblichen Renovierungsfristen ausrichtet und dem Mieter nicht untersagt, seiner anteiligen Zahlungsverpflichtung dadurch zuvorzukommen, daß er vor dem Ende des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen in kostensparender Eigenarbeit ausführt."

An dieser Rechtsprechung hat der BGH auch in der Folgezeit festgehalten (BGH, Urteil vom 6.10.2004, VIII ZR 215/03, NZM 2004, 903 = GE 2004, 1452 = WuM 2004, 663). Die Entscheidung zur Unwirksamkeit starrer Fristen datiert vom 23.6.2004. Die Problematik der Abgeltungsklauseln mit "starrer" Berechnungsgrundlage war dem BGH zum Zeitpunkt des Urteils vom 6.10.2004 also bekannt. Gleichwohl wurde die in dem Verfahren zu beurteilende Klausel nicht beanstandet. Andererseits wird zu der speziellen Problematik aber auch nichts ausgeführt.

Aus der Sicht der Kammer ist die Rechtsprechung des BGH zur Unwirksamkeit starrer Renovierungsfristen mit der Rechtsprechung zur Wirksamkeit von Abgeltungsklauseln mit starrer Berechnungsgrundlage nicht in Einklang zu bringen. Wenn sich der Umfang der Renovierungspflicht nach dem Grad der tatsächlichen Abnutzung richtet, so muß dasselbe für die nach der Abgeltungsklausel maßgebliche Zahlungspflicht gelten. Aus diesem Grunde muß dem Mieter auch bei einer Inanspruchnahme aus der Abgeltungsklausel der Einwand offen stehen, daß infolge einer besonders schonenden Behandlung der Mietsache längere als die vereinbarten Fristen maßgeblich sind. Dabei erfordert das Transparenzgebot (§ 307 Abs. 1 Satz 2 BGB), daß sich die Möglichkeit des Einwands aus dem Wortlaut der Klausel ergibt. Die streitgegenständliche Klausel genügt diesen Anforderungen nicht. Die in § 10 Ziff. 6 des Mietvertrags festgelegten Fristen und Prozentsätze gelten nicht nur im allgemeinen, sondern ausnahmslos. Aus diesem Grunde verstößt die Klausel gegen § 307 BGB.

Immer häufiger wird die (nach hier vertretener Auffassung nicht zu befolgende) Auffassung vertreten, eine Quotenklausel mit starren Fristen sei unwirksam - so jetzt auch LG Mannheim.

Mietvertraglich war vereinbart, daß der Mieter, der vor Ablauf der für die Schönheitsreparaturen vorgesehenen Fristen auszieht, seiner Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen durch Zahlung eines im einzelnen ausgewiesenen Prozentsatzes gemäß Nutzungsdauer der Kosten der Schönheitsreparaturen nachkommen muß. Der Mieter wandte sich im Rahmen eines Streits über die Abrechnung einer Kaution gegen einen entsprechenden Ansatz des Vermieters für Malerarbeiten. In der Berufung mußte das LG Mannheim über diese Quotenklausel befinden.

Die Berufungskammer des LG Mannheim wandte die Rechtsprechung des BGH zur Unwirksamkeit starrer Renovierungsfristen auch auf die Quotenklausel an, da auch hier die Fristenregelung gegen § 307 BGB (Transparenzgebot) verstoße.

Vergleiche dazu den Beitrag von Schach in GE 2006, 626.