Quotenklausel

Quotenklausel; Transparenzgebot; Schönheitsreparaturen

Eine sog. Quotenklausel, die den Mieter über das Recht zur Selbstvornahme von Schönheitsreparaturen täuscht, ist wegen Verstoßes gegen das Transparenzgebot unwirksam.

Der klagende Mieter begehrt Rückzahlung der geleisteten Kaution, während der Bekl. hiergegen mit verschiedenen Gegenforderungen aufrechnet.

Fenster, Türen und Heizkörper waren bei Auszug des Kl. von diesem nicht gestrichen worden, wofür der Vermieter unter Berufung auf § 20 des Mietvertrages und einen Kostenvoranschlag vom Kl. 349,82 DM begehrt.

§ 20 Ziff. 2 des Mietvertrages lautet: "Für Schönheitsreparaturen, die bei Vertragsende noch nicht fällig sind, hat der Mieter von den aus dem Kostenvoranschlag eines vom Vermieter gewählten Malerfachgeschäftes ersichtlichen Kosten als Abgeltung der aufgrund der Abnutzung der Wohnung durch ihn erforderlichen Schönheitsreparaturen an den Vermieter zu zahlen". Es folgt eine prozentuale Quotelung nach Zeitabständen.

Ein Anspruch in Höhe von 349,82 DM steht der Bekl. hingegen nicht zu.

Dieser Anspruch ließe sich allein auf § 20 Ziff. 2 des zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrages stützen. Die Klausel in § 20 Ziff. 2 des Mietvertrages ist jedoch wegen Verstoßes gegen das Transparenzgebot unwirksam. Ob in einem Formularmietvertrag die quotenmäßige Kostenbeteiligung des Mieters wirksam vereinbart werden kann, ist in der Rechtsprechung umstritten (vgl. die Nachweise bei Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 2. Aufl., V 213), mit der zutreffenden herrschenden Ansicht jedoch zu bejahen. Nach der Rechtsprechung (vgl. BGHZ 105, 71 [= WM 1988, 294]) ist Voraussetzung für die Wirksamkeit einer solchen Klausel jedoch, daß dem Mieter nicht untersagt werden darf, seinen anteiligen Zahlungsverpflichtungen dadurch nachzukommen, daß er Schönheitsreparaturen in kostensparender Eigenarbeit durchführt. Vorliegend enthält der Mietvertrag hierzu keine ausdrückliche Bestimmung. Die Formulierung der Klausel ("für Schönheitsreparaturen, die bei Vertragsende noch nicht fällig sind, hat der Mieter ...") muß beim Mieter aber gerade den Eindruck erwecken, daß er nicht berechtigt ist, die Zahlungsverpflichtung durch Vornahme von Renovierungsarbeiten in Eigenregie abzuwenden. Die Formulierung der Klausel täuscht somit über das Recht zur Selbstvornahme hinweg und ist damit wegen Verstoßes gegen das Transparenzgebot unwirksam (vgl. Urt. des AG Lörrach v. 21.2.1996 - 4 C 66/96 [=WM 1996, 613]; Sternel, Mietrecht Aktuell, 3. Aufl., Rn. 888; Bub/Treier a.a.O. V 216, der als zulässige Klausel "der Mieter kann die Zahlungsverpflichtung dadurch abwenden, daß er die Schönheitsreparaturen fachgerecht selbst durchführt" ansieht).