Quotenabgeltungsklausel als Individualvereinbarung

1. Wenn ein Verstoß gegen die §§ 556 Abs. 1 Satz 3 BGB, 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV die Unwirksamkeit der vertraglichen Regelung gemäß § 556 Abs. 4 Alt. 1 BGB nach sich zieht, gilt für einen Verstoß gegen die §§ 556 Abs. 1 Satz 3 BGB, 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV dasselbe (hier: Unwirksamkeit einer individualvertraglichen Quotenabgeltungsklausel).

2. Trotz vom Vermieter vorformulierter Vertragsbedingungen kann eine im Einzelnen ausgehandelte Individualvereinbarung i.S.d. § 305 Abs. 1 Satz 3 BGB vorliegen. Das erfordert allerdings nicht nur die ausdrückliche Aufforderung des Vermieters an den Mietinteressenten, vor Aufnahme der Verhandlungen über die vermieterseits entworfenen Vertragsbedingungen zunächst seinerseits konkrete und alternative Regelungs- und Textvorschläge einzubringen, sondern gleichzeitig die Erklärung, die Vertragsverhandlungen selbst dann fortzuführen, wenn keine zeitnahe Einigung über die mieterseits eingebrachten Vorschläge erzielt werden kann.

I. Die Kl. begehren von der Bekl. die Rückzahlung der von ihnen geleisteten Mietsicherheit.

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Rückzahlungsansprüche bestünden nicht, da die Bekl. wirksam mit Ansprüchen in nämlicher Höhe aus einer zwischen den Parteien geschlossenen „Quotenabgeltungsklausel“ aufgerechnet habe. Bei dieser handele es sich um keine Allgemeine Geschäftsbedingung, sondern um eine wirksame Individualvereinbarung. Die tatbestandlichen Voraussetzungen der Vereinbarung habe die Bekl. bewiesen.

Gegen das ihnen am 27. September 2021 zugestellte Urteil haben die Kl. mit am 30. September 2021 eingegangenem Schriftsatz Berufung eingelegt und die Berufung mit am 18. November 2021 eingegangenem Schriftsatz begründet.

Die Kl. rügen, die zur Aufrechnung gestellte Gegenforderung bestünde nicht. Die „Quotenabgeltungsklausel“ sei unwirksam, da es sich bei ihr um eine Allgemeine Geschäftsbedingung handele, die sie unangemessen benachteilige. Aber auch als Individualvereinbarung habe sie keinen Bestand, da sie keine nachvollziehbare Ermittlung des Abgeltungsbetrages erlaube.

Die Kammer hat der Berufung unter Abänderung des erstinstanzlichen Urteils mit am 15. März 2022 verkündetem Urteil stattgegeben. Auf die von der Kammer zugelassene Revision hat der Bundesgerichtshof das Berufungsurteil aufgehoben und die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an die Kammer zurückverwiesen. […]

II. Die Berufung ist begründet. Den Kl. steht der geltend gemachte Kautionsrückzahlungsanspruch in der geltend gemachten Höhe zu. Aufrechenbare Gegenansprüche der Kl. im Zusammenhang mit der streitgegenständlichen Quotenabgeltungsklausel bestehen nicht.

Die gleichzeitige Unwirksamkeit der Quotenabgeltungsklausel als Individualvereinbarung und als Allgemeine Geschäftsbedingung gemäß § 556 Abs. 4 Alt. 1 BGB kann dahinstehen, insbesondere der in der neuerlichen Berufungsverhandlung erörterte Wertungswiderspruch des Revisionsurteils, das die Unbedenklichkeit einer individualvertraglich vereinbarten Quotenabgeltungsklausel damit begründet hat, dass die „Pflicht zur Ausführung von Schönheitsreparaturen“ eingeschränkt zulässig sei (vgl. BGH, Urt. v. 6. März 2024 - VIII ZR 79/22, GE 2024, 395, juris Tz. 20). Wie die Berufung im Ergebnis zu Recht rügt, ist hier aber nicht die Wirksamkeit der Abwälzung der Durchführungspflicht zu beurteilen, sondern die der kostenmäßigen Beteiligung des Mieters an der späteren Durchführung der Schönheitsreparaturen durch den Vermieter oder Dritte. Insoweit handelt es sich um die Abwälzung von Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten (vgl. BGH, Urt. v. 6. März 2024, aaO., Tz. 19 m.w.N.). Diese kann ein Vermieter von Wohnraum nach § 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrkVO jedoch gerade nicht als Betriebskosten auf den Mieter abwälzen. Dasselbe gilt für Verwaltungskosten, die gemäß §§ 556 Abs. 1 Satz 3 BGB, 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV ebenfalls von den umlagefähigen Betriebskosten ausgenommen sind und deren gleichwohl erfolgte Abwälzung wegen Verstoßes gegen § 556 Abs. 1 Satz 3 BGB gemäß § 556 Abs. 4 Alt. 1 BGB unwirksam ist (vgl. BGH, Urt. v. 19. Dezember 2018 - VIII ZR 254/17, GE 2019, 248 = NJW-RR 2019, 721, juris Tz. 14, 21). Wenn allerdings ein Verstoß gegen die §§ 556 Abs. 1 Satz 3 BGB, 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV die Unwirksamkeit der vertraglichen Regelung gemäß § 556 Abs. 4 Alt. 1 BGB nach sich zieht, kann für einen Verstoß gegen die §§ 556 Abs. 1 Satz 3 BGB, 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV nichts anderes gelten. Dazu verhält sich weder das Revisionsurteil noch das dort in Bezug genommene Urteil des BGH vom 16. Juni 2010, auch wenn Letzteres eine individualvertragliche Quotenabgeltungsklausel begründungslos als „wirksam“ erachtet hat (vgl. BGH, Urt. v. 16. Juni 2010 - VIII ZR 280/09, GE 2010, 1119 = NJW-RR 2010, 1310, beckonline Tz. 9).

Es bedarf keiner abschließenden Entscheidung der Kammer, ob sie gemäß § 563 Abs. 2 ZPO daran gehindert ist, der Berufung mit dieser über die Begründung des aufgehobenen Berufungsurteils hinausgehenden Begründung stattzugeben, da das Revisionsurteil lediglich ausgeführt hat, dass „mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung“ ein Zahlungsanspruch der Bekl. „nicht verneint“ werden könne (vgl. Kessal-Wulff, BeckOK ZPO, 52. Ed., Stand: 1. März 2024, § 563 Rz. 6 m.w.N.). Denn die Unwirksamkeit der Vereinbarung folgt hier jedenfalls daraus, dass es sich bei der Quotenklausel nicht um eine Individualvereinbarung, sondern um eine von der Bekl. gestellte Allgemeine Geschäftsbedingung handelt, die die Kl. gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unangemessen benachteiligt (vgl. BGH, Urt. v. 18. März 2015 - VIII ZR 242/13, GE 2015, 721 = BGHZ 204, 316 Tz. 24 ff.; Urt. v. 6. März 2024, aaO. Tz. 15).

Anders als die Bekl. - so wie zuvor das Amtsgericht - meint, handelt es sich bei § 11 Nr. 6 des Vormietvertrages und §§ 1 und 2 der Übernahmevereinbarung vom 10. Oktober 201 schon wegen der Erscheinungsform des Textes und ihres Inhalts prima facie um Allgemeine Geschäftsbedingungen und nicht um im Einzelnen ausgehandelte Vertragsbedingungen i.S.d. § 305 Abs. 1 Satz 3 BGB (st. Rspr., vgl. nur BGH, Urt. v. 5. März 2013 - VIII ZR 137/12, GE 2013, 612 = NJW 2013, 1668, beckonline Tz. 5).

Das Vorbringen der Bekl. rechtfertigt keine ihr günstigere Beurteilung. Dabei kann dahinstehen, ob sie den Kl. und dem Vormieter die Gelegenheit zur Einbringung eigener Textvorschläge eingeräumt hat (vgl. zur Erforderlichkeit BGH, Urt. v. 6. März 2024, aaO., Tz. 24 m.w.N.). Denn für die Annahme einer Individualvereinbarung wäre es zusätzlich erforderlich gewesen, dass die Bekl. ihnen die effektive Möglichkeit eröffnet hätte, sich mit eigenen Textvorschlägen zur Durchführung der Schönheitsreparaturen und zur anteiligen Kostentragung für den Fall einer Beendigung des Mietverhältnisses vor Erforderlichkeit der Durchführung der Schönheitsreparaturen durchzusetzen (vgl. BGH, Urt. v. 23. Januar 2003 - VII ZR 210/01, BGHZ 153, 311, juris Tz. 49; Urt. v. 6. März 2024, aaO., Tz. 24 m.w.N.). Das hätte nicht nur die ausdrückliche Aufforderung der Bekl. an den Vormieter und die Kl. erfordert, vor Aufnahme der Verhandlungen über die von der Bekl. jeweils entworfenen Vertragsbedingungen zunächst ihrerseits konkrete und alternative Regelungs- und Textvorschläge einzubringen, sondern gleichzeitig die ausdrückliche Erklärung, die Vertragsverhandlungen selbst dann fortzuführen, wenn keine zeitnahe Einigung über die mieterseits eingebrachten Vorschläge erzielt werden könnte. An beidem fehlte es bereits prima facie. Denn für Vermieter in von einer Mangellage gekennzeichneten Wohnungsmärkten wie Berlin besteht wegen der Vielzahl um einen Vertragsschluss konkurrierender Wohnungsbewerber gewöhnlich keine Veranlassung, sich mit einzelnen Mietinteressenten auf aufwendige Verhandlungen über von den vermieterseits vorformulierten Vertragsbedingungen abweichende Vertragsvorstellungen einzulassen. Das gilt auch hier. Dieser Regelvermutung entspricht allerdings auch der tatsächliche Geschehensverlauf, der dadurch gekennzeichnet war, dass sich die Bekl. weder gegenüber dem Vormieter noch gegenüber den Kl. im aufgezeigten Umfang erklärt hat.

Unabhängig davon fehlt es an einer im Einzelnen ausgehandelten Vertragsbedingung aber auch deshalb, weil an der von der Bekl. behaupteten „Verhandlung“ über die dreiseitige Vereinbarung vom 10. Oktober 2015 auch ausweislich des - im Einzelnen streitigen - Vortrags der Bekl. nur die Kl. und die Bekl. beteiligt waren, nicht aber der Vormieter als weitere Partei der Vereinbarung. Ausgehandelt sind vorformulierte Vertragsbedingungen aber nur dann, wenn auf Seiten des Klauselgegners sämtliche späteren Vertragspartner an den Verhandlungen beteiligt und zudem nicht nur das gesamte Vertragsmuster „en bloc“, sondern sämtliche Vertragsbedingungen im Einzelnen besprochen und verhandelt werden (vgl. Lehmann-Richter, in: BeckOGK BGB, Stand: 1. Juni 2024, § 305 Rz. 177 m.w.N.). Diese Voraussetzungen sind hier ebenfalls nicht erfüllt.

Die Entscheidung zu den Kosten und zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf den §§ 91 Abs. 1, 708 Nr. 10 Satz 1, 711 ZPO. Die Kammer hat die Revision gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB erneut wegen grundsätzlicher Bedeutung zugelassen, da dem Revisionsurteil nicht zu entnehmen ist, dass und warum die Voraussetzungen des § 305 Abs. 1 Satz 3 BGB unter Zugrundelegung des Sachvortrags der Bekl. hier erfüllt sind. Die Bekl. hat den besonders strengen Anforderungen des VII. Zivilsenats und anderer Senate des Bundesgerichtshofs an den Sachvortrag des Klauselverwenders zum angeblichen Aushandeln einer vorformulierten Vertragsbedingung zu keinem Zeitpunkt, und zudem offensichtlich, nicht genügt (st. Rspr., vgl. nur BGH, Urt. v. 23. Januar 2003 - VII ZR 210/01, BGHZ 153, 311, juris Tz. 49 f.). Davon ausgehend erscheint es als jedenfalls nicht ausgeschlossen, dass der Revisionssenat seinem Urteil abstrakte Anforderungen an das Vorliegen einer Individualvereinbarung im Wohnraummietrecht zugrunde gelegt hat, die nicht nur von den abstrakten Anforderungen der übrigen Zivilsenate des Bundesgerichtshofs, sondern damit auch von den von der Kammer tatsächlich angelegten Maßstäben zum Vorteil des Klauselverwenders abweichen. Das gebietet die Zulassung der Revision.

Es ging um die Vereinbarung, dass der Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses auch für nicht fällige Schönheitsreparaturen einen bestimmten Anteil zu zahlen hat, was als Allgemeine Geschäftsbedingung nach der Rechtsprechung des BGH unwirksam ist. Das Landgericht Berlin urteilt erneut, auch eine Individualvereinbarung sei nichtig.

Die Mieter waren aufgrund einer Vereinbarung mit der Vermieterin in einen Mietvertrag mit dem Vormieter eingetreten, der eine Quotenabgeltungsklausel enthielt. Sie hielten diese für unwirksam, sodass nach Beendigung des Mietverhältnisses die Vermieterin nicht zur Aufrechnung gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch berechtigt sei. Das LG Berlin (GE 2022, 412) meinte, die Klausel sei auch als Individualvereinbarung unwirksam. Der BGH (GE 2024, 395) verwies die Sache an die Kammer wegen unrichtiger Begründung zurück. Das Landgericht Berlin wiederholte seine Entscheidung.

Die Kammer meinte, es ginge nicht um die Pflicht zur Ausführung von Schönheitsreparaturen, sondern um die kostenmäßige Beteiligung des Mieters. Selbst wenn man mit dem BGH die Abwälzung von Instandhaltungspflichten auf den Mieter für wirksam ansehe, sei davon die Abwälzung von Kosten zu unterscheiden, was nach § 556 BGB unzulässig sei. Außerdem sei die Vereinbarung mit der Vermieterin nicht individuell ausgehandelt worden. Dazu hätten die Mieter vor Aufnahme der Verhandlungen aufgefordert werden müssen, konkrete alternative Regelungs- und Textvorschläge einzubringen, verbunden mit der zusätzlichen Erklärung der Vermieterin, auch ohne Einigung darüber die Verhandlungen fortzuführen. Daran fehle es angesichts der Wohnraummangellage in Berlin schon auf den ersten Blick. Außerdem hätte dazu noch der Vormieter beteiligt werden müssen.

Es ist schon bemerkenswert, dass die Kammer bei ihrer vom Bundesgerichtshof ausdrücklich nicht geteilten Auffassung bleibt, eine Quotenabgeltungsklausel sei auch als Individualvereinbarung unwirksam und diese Auffassung auch in den amtlichen Leitsatz übernimmt. Immerhin schreckt sie davor zurück, sich nicht an die Aufhebung durch den BGH gebunden zu sehen, weil in der Entscheidung des Bundesgerichtshofs die von ihr für wesentlich erachtete Unterscheidung zwischen der Übernahme von Pflichten und der Übernahme von Kosten nicht getroffen wurde.

Sie bedient sich des Tricks, dass jedenfalls eine Allgemeine Geschäftsbedingung vorliege.

Nach der Rechtsprechung des BGH (GE 2016, 852) ist dafür erforderlich, dass auch der Mieter Alternativvorschläge in die Verhandlungen einbringen konnte. Die 67. Kammer fordert zusätzlich, dass der Vermieter vor Aufnahme der Verhandlungen das ausdrücklich schon erklärt haben müsse mit dem Zusatz, dass auch ohne Einigung darüber die Verhandlungen fortgeführt würden. Daran fehle es schon auf den ersten Blick, da angesichts der Mangellage in Berlin keine Veranlassung für den Vermieter dazu bestehe.

Bei erneuter Revisionseinlegung ist es kaum denkbar, dass der Bundesgerichtshof diese Entscheidung bestätigt.