Quotale Abgeltung noch nicht fälliger Schönheitsreparaturen

Wohnraummietrechtliche „Quotenabgeltungsklauseln“ sind - nicht anders als die Vereinbarung einer „Verwaltungskostenpauschale“ oder die Kostenumlage von Kleinreparaturen - auch als Individualvereinbarung gemäß § 556 Abs. 4 BGB unwirksam.

Die Kl. begehren von der Bekl. die Rückzahlung der von ihnen geleisteten Mietsicherheit. Das AG hat die Klage abgewiesen. Rückzahlungsansprüche bestünden nicht, da die Bekl. wirksam mit Ansprüchen in nämlicher Höhe aus einer zwischen den Parteien geschlossenen „Quotenabgeltungsklausel“ aufgerechnet habe. Bei dieser handele es sich um keine Allgemeine Geschäftsbedingung, sondern um eine wirksame Individualvereinbarung.

Die Berufung ist begründet. Den Kl. steht der geltend gemachte Kautionsrückzahlungsanspruch in der geltend gemachten Höhe zu. Aufrechenbare Gegenansprüche der Kl. im Zusammenhang mit der streitgegenständlichen Quotenabgeltungsklausel bestehen nicht, unabhängig davon, ob es sich bei dieser um eine Individual- oder eine an den §§ 305 ff. BGB zu messende Formularvereinbarung handelt.

Die Klausel ist bereits als Individualvereinbarung gemäß § 556 Abs. 4 Alt. 1 BGB unwirksam. Danach sind Vereinbarungen unwirksam, die zum Nachteil des Mieters von § 556 Abs. 1 BGB abweichen. § 11 Nr. 6 des Mietvertrags und § 3 Nr. 2 der ergänzenden und abändernden Vereinbarung vom 23. September/5. und 10. Oktober 2015 weichen zum Nachteil der Kl. von § 556 Abs. 1 Satz 1 BGB ab.

§ 556 Abs. 1 Satz 1 BGB gestattet den Parteien eines Wohnraummietvertrages lediglich eine Vereinbarung dahingehend, „dass der Mieter Betriebskosten trägt“. Damit ist es im Wohnraummietrecht nur möglich, neben der Grundmiete Betriebskosten, nicht aber Verwaltungs- oder Instandsetzungs- und Instandhaltungskosten auf den Mieter abzuwälzen (st. Rspr., vgl. nur BGH, Urt. v. 19. Dezember 2018 - VIII ZR 254/17, GE 2019, 248 = NJW-RR 2019, 721, beckonline Tz. 13; Kammer, Urt. v. 12. Oktober 2017 - 67 S 196/17, GE 2017, 1408 = ZMR 2018, 45, beckonline Tz. 13 f.). Dass es sich bei der Vereinbarung der quotalen Abgeltung von Schönheitsreparaturen - und noch dazu von zum Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses noch nicht einmal fälligen - weder um die Vereinbarung des Grundmietzinses noch um die Abwälzung von Betriebskosten i.S.d. § 556 Abs. 1 BGB handelt, ist offensichtlich. Damit unterfällt eine solche Vereinbarung, nicht anders als die einer „Verwaltungskostenpauschale“ (vgl. dazu BGH und Kammer, jeweils a.a.O.) oder einer Kostenumlage von Kleinreparaturen, selbst als Individualvereinbarung zwingend dem Unwirksamkeitsverdikt des § 556 Abs. 4 BGB (vgl. zutreffend Lehmann-Richter, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 15. Aufl. 2021, § 538 Rz. 60, 71; a.A. noch BGH, Urt. v. 7. Juni 1989 - VIII ZR 91/88, GE 1989, 587 = NJW 1989, 2247, juris Tz. 24 f.).

Eine der Bekl. günstigere Beurteilung wäre nur in Betracht zu ziehen, wenn die von den Parteien vereinbarte Quotenabgeltung als Bestandteil der Mietzinsabrede oder als eine dieser zuzurechnende Offenlegung der vermieterseitigen Kalkulation zu verstehen wäre. Ein solches Verständnis indes ist unter Zugrundelegung der Auslegungsparameter der §§ 133, 157 BGB nicht herzuleiten, da die ursprünglichen Vertragsparteien den Mietzins in § 3 des Mietvertrages vom 29. Mai 2015 gesondert vereinbart haben, ohne dass sich aus dem Wortlaut, der Systematik, dem Sinn und Zweck oder den Begleitumständen des Gesamtvertrages auch nur ein belastbarer Anhalt dafür ergäbe, dass die Parteien die Quotenabgeltung als Bestandteil der Vereinbarung des Grundmietzinses verstanden hätten oder hätten verstanden wissen wollen. Nichts anderes folgt aus der Entscheidung des VIII. Zivilsenates des BGH zur Zulässigkeit eines formularvertraglichen „Schönheitsreparaturzuschlags“ (vgl. BGH, Beschl. v. 30. Mai 2017 - VIII ZR 31/17, GE 2017, 886 = NJW-RR 2017, 981). Insoweit können nicht nur die bislang unaufgelösten Widersprüche zur Entscheidung des VIII. Zivilsenates des BGH zur Unwirksamkeit der Erhebung einer „Verwaltungskostenpauschale“ dahinstehen (vgl. BGH, Urt. v. 19. Dezember 2018, aaO.), sondern auch die mit Blick auf die §§ 305c Abs. 1 und 2, 307 BGB dagegen erhobenen Auslegungs- und Wertungszweifel (vgl. dazu etwa Fervers, in: Schmidt-Futterer, aaO., Vorbemerkung zu § 535 Rz. 229; § 535 Rz. 217; Lehmann-Richter, aaO., § 538 Rz. 72). Denn in dem vom VIII. Zivilsenat des BGH beurteilten Sachverhalt hatten die Vertragsparteien im unmittelbaren vertragssystematischen Zusammenhang mit dem Ausweis einer monatlichen Grundmiete einen ebenso monatlich zu entrichtenden „Zuschlag Schönheitsreparaturen“ vereinbart. Aus diesem Grunde erscheint das dort gefundene Auslegungsergebnis, der monatlich erhobene Zuschlag sei Bestandteil der monatlichen Grundmiete, zwar nicht zwingend als zutreffend, so doch jedenfalls als nicht unvertretbar.

Hier indes liegt der Sachverhalt in entscheidender Hinsicht anders: Die Pflicht zur quotalen Abgeltung noch nicht fälliger Schönheitsreparaturen steht weder im systematischen Regelungszusammenhang mit der Vereinbarung zur monatlich zu entrichtenden Grundmiete noch ist sie von den Parteien überhaupt als eine monatlich zu leistende (Zuschlags-) Zahlung vereinbart worden. Die Abgeltung war vielmehr erst am Ende des Mietverhältnisses und noch dazu als Einmalzahlung zu bewirken, ohne dass die Parteien - anders als etwa bei der Vereinbarung zusätzlich zur monatlichen Grundmiete zu erbringender monatlicher Nebenkostenvorauszahlungen und einer späteren Abrechnungspflicht des Vermieters - einen wie auch immer gearteten Zusammenhang zwischen beiden Zahlungspflichten hergestellt hätten oder hätte herstellen wollen. Davon ausgehend scheidet auch die Herstellung eines entsprechenden Zusammenhangs gegen den unmissverständlichen Wortlaut und gegen die ebenso unmissverständliche Systematik des Mietvertrages unter Zugrundelegung der Parameter der §§ 133, 157 BGB als jedenfalls hier nicht mehr vertretbares Auslegungsergebnis aus. Aus der in § 2 der ergänzenden und abändernden Nachtragsvereinbarung geregelten Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen, mit der die Bekl. die bereits tatsächlich zweifelhafte „Entgeltthese“ nachzuzeichnen versucht hat (vgl. dazu Kammer, Urt. v. 9. März 2017 - 67 S 7/17, GE 2017, 416 = NZM 2017, 258, juris Tz. 21, 30, 31, jeweils m.w.N.), folgt nichts anderes. Denn die Regelung betrifft bereits ausweislich ihrer Überschrift ausdrücklich die Abwälzung von „Schönheitsreparaturen“ und die damit zusammenhängenden Kosten, nicht aber die Entrichtung des Mietzinses.

Sofern es sich bei der streitgegenständlichen Klausel - dem Vorbringen der Bekl. zuwider - hingegen um eine Allgemeine Geschäftsbedingung handeln sollte, würde ihre Unwirksamkeit nicht nur aus §§ 556 Abs. 1, 556 Abs. 4 BGB, sondern wegen unangemessener Benachteiligung der Kl. auch aus § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB folgen (vgl. BGH, Urt. v. 18. März 2015 - VIII ZR 242/13, GE 2015, 721 = NJW 2015, 1871, beckonline Tz. 30).

Revision wegen grundsätzlicher Bedeutung zugelassen.

Wohnraummietrechtliche „Quotenabgeltungsklauseln“ seien – „nicht anders als die Vereinbarung einer Verwaltungskostenpauschale oder die Kostenumlage von Kleinreparaturen“ – sowohl formularvertraglich als auch als Individualvereinbarung unwirksam, entschied jetzt das Landgericht Berlin und stellt damit nicht nur die vom BGH zu den Schönheitsreparaturen vertretene Entgeltthese in Frage, sondern auch die BGH-Rechtsprechung zur Umlage der Kleinreparaturen. Allerdings wurde Revision zugelassen.

Die Mieter verlangen von der Vermieterin die Rückzahlung der Mietkaution. Das AG hat die Klage abgewiesen, weil die Beklagte wirksam mit Ansprüchen aus der individuell vereinbarten „Quotenabgeltungsklausel“ aufgerechnet habe. Das LG Berlin gab der Klage statt.

Den Klägern stehe die Rückzahlung der Kaution zu, weil die Quotenabgeltungsklausel unwirksam sei. Die Klausel sei bereits als Individualvereinbarung „gemäß § 556 Abs. 4 Alt. 1 BGB“ unwirksam – allerdings betrifft diese Vorschrift ausschließlich Betriebskosten. Die Brücke zu Schönheitsreparaturen glaubt das LG über § 556 Abs. 1 Satz 1 BGB schlagen zu können, der „den Parteien eines Wohnraummietvertrages lediglich eine Vereinbarung dahingehend gestattet, dass der Mieter Betriebskosten trägt“. Daraus zieht das LG den Schluss, dass es im Wohnraummietrecht nur möglich sei, neben der Grundmiete Betriebskosten abzuwälzen, „nicht aber Verwaltungs- oder Instandsetzungs- und Instandhaltungskosten“. Das LG beruft sich dabei auf Rechtsprechung des BGH, die sich indes nur auf Verwaltungskosten bezieht, nicht dagegen auf die Abwälzung der Kleinreparaturen, die lt. BGH auch formularvertraglich zulässig ist, sofern sowohl eine auf den Einzelfall wie auf das Kalenderjahr bezogene Obergrenze vereinbart ist.

Bei Vereinbarung einer quotalen Abgeltung von Schönheitsreparaturen handele es sich weder um die Vereinbarung des Grundmietzinses noch um die Abwälzung von Betriebskosten. Damit sei eine solche Vereinbarung, nicht anders als die einer „Verwaltungskostenpauschale“ oder einer Kostenumlage von Kleinreparaturen, selbst als Individualvereinbarung unwirksam.

Die vereinbarte Quotenabgeltung sei auch nicht als Bestandteil des Mietzinses oder als Offenlegung der vermieterseitigen Kalkulation zu verstehen. Aus der Entscheidung des VIII. Zivilsenates des BGH zur Zulässigkeit eines formularvertraglichen „Schönheitsreparaturzuschlags“ folge nichts anderes. Insoweit könnten „die bislang unaufgelösten Widersprüche zur Entscheidung des VIII. Zivilsenates des BGH zur Unwirksamkeit der Erhebung einer „Verwaltungskostenpauschale“ dahinstehen. Denn in dem vom VIII. Zivilsenat des BGH beurteilten Sachverhalt hätten die Vertragsparteien im unmittelbaren vertragssystematischen Zusammenhang mit dem Ausweis der Grundmiete einen ebenso monatlich zu entrichtenden „Zuschlag Schönheitsreparaturen“ vereinbart. Aus diesem Grunde erscheine das dort gefundene Auslegungsergebnis, der monatlich erhobene Zuschlag sei Bestandteil der monatlichen Grundmiete, „zwar nicht zwingend als zutreffend, so doch jedenfalls als nicht unvertretbar“(!). Hier liege der Sachverhalt anders: Die Pflicht zur quotalen Abgeltung noch nicht fälliger Schönheitsreparaturen stehe weder im systematischen Regelungszusammenhang mit der Vereinbarung der Grundmiete noch sei sie überhaupt als eine monatlich zu leistende (Zuschlags-) Zahlung vereinbart worden. Die Abgeltung sei vielmehr erst am Ende des Mietverhältnisses als Einmalzahlung zu bewirken gewesen.

Der Mieter (von Wohnraum) hat nur die Nettomiete (Grundmiete) und die Betriebskosten zu übernehmen; darüber hinausgehende Vereinbarungen zu seinen Lasten sind nach § 556 Abs. 4 BGB unwirksam. Auf den ersten Blick erscheint die Auffassung der 67. Kammer plausibel, die damit ihre von der Rechtsprechung des BGH abweichende Linie fortsetzt. Schon mit Urteil vom 9. März 2017 (GE 2017, 416) hatte sie die Auffassung vertreten, die Verpflichtung zu Schönheitsreparaturen verstoße gegen § 536 Abs. 4 BGB (Verbot einer Einschränkung des Minderungsrechts des Mieters), sodass auch bei Überlassung einer renovierten Wohnung die Verpflichtung des Mieters zu Schönheitsreparaturen unwirksam sei. Die zugelassene Revision ist wohl, entgegen dem Wunsch von Schach (GE 2017, 382), nicht eingelegt worden.

Dass eine Vereinbarung, auch als Individualvereinbarung, zu einer Quotenabgeltung gegen § 556 Abs. 4 BGB verstößt, wird von der ganz herrschenden Meinung (so Lehmann-Richter in Schmidt-Futterer, Rn. 60 zu § 538 BGB) abgelehnt. Folgt man dem Gedanken zu Ende, wäre jede Vereinbarung über eine zusätzliche Leistung des Mieters unwirksam, also auch Kleinreparaturklauseln oder Pauschalen für eine Grundreinigung am Vertragsende (Lehmann-Richter aaO.). Da danach alle Klauseln unwirksam sind, die den Mieter mit Erhaltungskosten belasten, wären auch Schönheitsreparaturklauseln unwirksam (ebenso im Ergebnis Langenberg/Zehelein, Schönheitsreparaturen, Kap. 1 B Rn. 63 mit der Begründung „Verstoß gegen § 536 Abs. 4 BGB“). Während Lehmann-Richter (Rn. 71) eine Zahlungspflicht für Renovierungsarbeiten für unzulässig hält, eine Vornahmepflicht aber für wirksam, sind Langenberg/Zehelein (Rn. 64) umgekehrt der Auffassung, dass die Abwälzung der Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen unwirksam ist, nicht aber die Vereinbarung über eine Kostenerstattung. Da beide Autoren der Rechtsprechung des BGH ausdrücklich nicht folgen, wäre hier eine Klarstellung durch den Gesetzgeber dringend erforderlich, wie allerdings in der Vergangenheit schon mehrfach vergeblich gefordert (vgl. Kappus, NZM 2016, 609; NZM 2017, 262; Herrlein, NJW 2017, 711).

Die Begründung der absoluten Mindermeinung (entgegen BGH) mit § 556 Abs. 4 BGB ist jedenfalls nicht tragfähig. Die amtliche Überschrift „Vereinbarungen über Betriebskosten“ stellt klar, dass das Verbot der abweichenden Vereinbarungen sich nur darauf bezieht. Es lassen sich weitere Beispiele bilden, bei denen der Mieter zusätzliche Leistungen neben der Nettomiete und den Betriebskosten übernimmt, deren Wirksamkeit bisher von niemandem infrage gestellt wird, auch nicht von Lehmann-Richter und Zehelein. Wirksam ist die Vereinbarung der „schwäbischen Kehrwoche“, wo Mieter turnusmäßig die Treppenhausreinigung übernehmen. Es handelt sich dabei nicht um Betriebskosten, da diese nach der Legaldefinition (§ 1 BetriebskostenVO) beim Vermieter entstehen müssen. Auch die grundsätzliche Möglichkeit (jedenfalls durch Individualvereinbarung), dass der Mieter die Schneeräumpflicht vor dem Haus übernimmt, wird von niemandem bezweifelt.

Die Vorschrift des § 556 Abs. 4 BGB hat also nur Bedeutung für eine Erweiterung des Betriebskostenbegriffs, etwa auf Verwaltungskosten oder für den Mieter benachteiligende Vereinbarungen über die Abrechnung. Andere Vereinbarungen, die nicht Betriebskosten betreffen, werden davon nicht erfasst. Es bleibt abzuwarten, ob die zugelassene Revision gegen das Urteil der Kammer zu einer Klärung führt.