Qualitätsanforderungen an Schönheitsreparaturen des Mieters

Qualitätsanforderungen an Schönheitsreparaturen des Mieters; Lackläufer; Tropfenbildung; ungleichmäßiger Farbauftrag

Der Mieter schuldet zwar nicht unbedingt Schönheitsreparaturen nach einem DIN Maßstab; ungleichmäßigen und scheckigen Farbauftrag mit Lackläufern, Tropfenbildung sowie Schmutzpartikel und Tapeten mit Hohlstellen muß der Vermieter jedoch nicht hinnehmen.

Die zulässige Berufung der Bekl. ist unbegründet, denn dem Kl. steht ein Schadensersatzanspruch in Höhe von 20.000 DM zu, unabhängig davon, ob man diesen Anspruch - mit dem Amtsgericht - aus den Regeln der positiven Forderungsverletzung oder aus § 326 BGB herleitet. Denn die Bekl. lehnte durch ihren Bevollmächtigten im Abnahmetermin am 31. März 1998 die Durchführung weiterer Arbeiten ab, so daß aufgrund dieser ernsthaften und endgültigen Erfüllungsverweigerung eine Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung gemäß § 326 Abs. 2 BGB nicht mehr erforderlich war.

Die Feststellungen des erstinstanzlichen Amtsrichters bei der Augenscheinnahme und die des Sachverständigen S. sind zwischen den Parteien unstreitig. Die Parteien streiten lediglich darüber, ob insoweit ordnungsgemäße Schönheitsreparaturen vorliegen oder nicht. Entgegen der Auffassung der Bekl. müssen Schönheitsreparaturen stets sachgerecht - wenn auch in mittlerer Art und Güte - ausgeführt werden (Langenberg in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 7. Aufl., § 548 Rn. 79; Kraemer in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., III. A Rn. 1073); was Eigenleistungen des Mieters jedoch nicht ausschließt (vgl. auch BGHZ 105, 71, 78). Übertriebene Anforderungen dürfen nicht gestellt werden.

Davon, daß vorliegend "Meisterarbeiten" zugesichert worden sind, kann nicht ausgegangen werden. Insoweit hat die Bekl. anläßlich der Abnahme der Wohnung lediglich erklärt, daß die Arbeiten von einem Malermeister durchgeführt worden seien. Selbst wenn der ausführende Maler kein Malermeister gewesen sein sollte, bedeutet dies nicht, daß - ohnehin nachträglich - eine Durchführung der Schönheitsreparaturen in "Meisterqualität" zugesichert wurde.

Auch wenn die Wohnung dem erstinstanzlichen Richter bei der Augenscheinnahme auf den ersten Blick einen gut weiß gestrichenen Eindruck machte und der Sachverständige ebenfalls schreibt, daß die Qualität bei oberflächlicher Augenscheinnahme nicht sofort erkennbar sei, sondern auch er erst nach eingehender Prüfung und Gewichtung feststellen mußte, daß die Ausführungen als nicht handwerksgerecht zu bewerten sind, kann nicht davon ausgegangen werden, daß vorliegend fachgerechte Schönheitsreparaturen mittlerer Art und Güte durchgeführt worden sind, ohne daß überzogene Anforderungen gestellt werden. Zwar kommt der Sachverständige weiter zum Schluß, daß die Arbeiten nicht der VOB/C, der DIN 18 363 und 18 366, den anerkannten Regeln der Technik und dem Stand der Technik entsprächen, dennoch läßt sich aus seinem Gutachten entnehmen, daß die von der Bekl. durchgeführten Schönheitsreparaturen auch ohne Anlegung eines DIN-Maßstabes nicht ordnungsgemäß und vom Kl. nicht hinzunehmen sind:

Bei den Fensterflächen ist der Farbauftrag ungleichmäßig und scheckig; es lassen sich Walzenstrukturen, Lackläufer und Tropfenbildungen erkennen. Die Beschichtung des Türflächenanstriches ist in ihrer Oberflächenstruktur unterschiedlich, teilweise seidenglänzend, dann glänzend und dann halbmatt. Der Anstrich der Heizkörper ist ungleichmäßig und nicht deckend, mit unterschiedlichem Glanzgrad, eingeschlossene Sand- und Staubpartikel ergeben eine sandpapierähnliche Rauhigkeit; unterhalb der einzelnen Rippen ist sogar kein Anstrich erfolgt. Die Fußleisten sind - soweit nicht schon vom Nachmieter behandelt - nicht deckend, scheckig und nicht gleichmäßig gestrichen worden, Eckanschlüsse sind teilweise nicht verschlossen, erneut sind Schmutzpartikel eingestrichen worden. Die Beschichtung der Rauhfasertapete im Flur weist Streifen und Fehlstellen auf, es sind sogar Tapetenablösungen und Hohlstellen mit Rißbildungen zu erkennen. Die Decken - soweit nicht vom Nachmieter inzwischen bearbeitet - weisen in der Farbbeschichtung Hohlstellen und Rollenstrukturen auf.

Streifige Lackarbeiten mit Pinselhaaren und Schmutzpartikeln (AG Köln WuM 1998, 136), wolkiger oder nicht deckender Anstrich von Wänden und Decken, zahlreiche Farbläufer oder -nasen an Lackflächen können jedoch nicht mehr als ordnungsgemäße Schönheitsreparaturen angesehen werden (vgl. Langenberg in Schmidt-Futterer, a.a.O., § 548 Rn. 79).

Schönheitsreparaturen können teuer werden, wenn sie nicht in Schwarzarbeit oder vom Mieter selbst ausgeführt werden. Auch in einem solchen Fall muß der Vermieter allerdings nicht eine "Hobbyqualität" hinnehmen, wie das Landgericht Berlin erst kürzlich festgestellt hat.

Auf dieser Linie liegt auch das Urteil der 65. Kammer vom 23. Juni 2000, wonach die Verurteilung des Mieters zur Zahlung von 20.000 DM durch das Amtsgericht zu Recht erfolgte. Das Landgericht führt im einzelnen darin auf, worin die Pfuscharbeit der Mieterin lag.

Die Lektüre dieses Teils der Entscheidungsgründe ist jedem Vermieter anzuraten, denn oftmals besteht die Schwierigkeit darin, die Mangelhaftigkeit der Malerarbeiten näher zu beschreiben. Die Gerichte weisen nämlich Klagen, in denen es nur heißt, die Räume seien schlecht renoviert oder einem Nachmieter so nicht zumutbar, in der Regel als unsubstantiiert ab. Die plastischen Formulierungen des Urteils (sandpapierähnliche Rauhigkeit, Schmutzpartikel eingestrichen usw.) bieten sich insbesondere auch für Wohnungsabnahmeprotokolle an.