Qualifizierter Mietspiegel, Sachverständigengutachten, Mietergarten

Ein Sachverständigengutachten ist regelmäßig einem qualifizierten Mietspiegel unterlegen.

(Leitsatz der Redaktion)

II. 1. […] Die Kl. hat gegen die Bekl. keinen Anspruch auf die begehrte Erhöhung der Bruttokaltmiete für die im Hause G.weg in … gelegene Wohnung von bisher monatlich 436,91 € um 22,80 € auf monatlich 459,71€.

Die von der Bekl. gezahlte Miete entspricht bereits der ortsüblichen Vergleichsmiete für die unstreitig in das Mietspiegelfeld H 4 des Berliner Mietspiegels 2011 einzuordnende Wohnung, das eine Mietzinsspanne von 4,48 €/m2 bis 5,68 €/m2 und einen Mittelwert von 5,05 €/m2 ausweist. Unter Berücksichtigung der Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung als Schätzgrundlage hat das Amtsgericht die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend bestimmt. Es hat zudem die von der Kl. ermittelten, in der Bruttokaltmiete enthaltenen „kalten“ Betriebskosten in Höhe von 1,86 €/m2 berücksichtigt.

[…]

c) Entgegen der Auffassung der Kl. ist ein Sachverständigen-Gutachten - auch wenn es für die Wohnung eingeholt worden sein sollte - dem qualifizierten Mietspiegel - wie er in Berlin anzutreffen ist - als „Sammelsurium von Mieten unterschiedlichster Wohnungen“ nicht grundsätzlich überlegen, sondern [hier fehlt im Urteilstext offenbar das Wort „dieser“ oder „er“; d. Red.] bietet im Gegenteil eine besondere Gewähr für die Richtigkeit und Aktualität der in ihm enthaltenen Daten, wenn er nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und - wie in Berlin - von der Gemeinde sowie Interessenvertretern der Vermieter und Mieter anerkannt worden ist (vgl. BT-Ds. 14/4553, S. 57). Aus eben diesem Grund wird allein beim qualifizierten Mietspiegel von Gesetzes wegen vermutet (§ 292 ZPO), dass die in dem Mietspiegel angegebenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben. Das einem Gutachten überlegene Gewicht des qualifizierten Mietspiegels kommt auch darin zum Ausdruck, dass der Gesetzgeber dem Vermieter allein für den Fall des Vorhandenseins eines qualifizierten Mietspiegels, der Angaben zu der Wohnung enthält, in § 558a Abs. 3 BGB zwingend aufgibt, diese dem Mieter im Mieterhöhungsverlangen mitzuteilen.

Zuzugeben ist der Kl. zwar, dass die Vermutungswirkung des Mietspiegels nur greift bzw. greifen kann, wenn er die Voraussetzungen der §§ 558c, 558d BGB erfüllt. Wegen der an den qualifizierten Mietspiegel geknüpften Rechtsfolgen muss die Anwendung anerkannter wissenschaftlicher Methoden dokumentiert und damit nachvollziehbar und überprüfbar sein (vgl. BT-Ds., a.a.O., S. 57). Ob dies geschehen ist, ist im Zivilprozess inzident im Rahmen der Prüfung der Berechtigung einer Mieterhöhung zu überprüfen (vgl. BGH, Urteil v. 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, Rz. 15 f.).

Für die Frage, ob ein Mietspiegel den Anforderungen des § 558d Abs. 1 BGB genügt, kann - soweit dies bestritten wird - nicht schon verzichtet werden, weil der Mietspiegel von seinem Ersteller als qualifizierter Mietspiegel bezeichnet oder von der Gemeinde und/oder von den Interessen Vertretern der Vermieter und der Mieter als solcher anerkannt und veröffentlicht worden ist. Nach Auffassung des BGH sei dann, gegebenenfalls durch Einholen amtlicher Auskünfte, über das Vorliegen der in § 558d Abs. 1 BGB genannten Voraussetzungen Beweis zu erheben (BGH a.a.O.). Dies sei aber nur dann überhaupt erforderlich, wenn sich die Einhaltung/Nichteinhaltung anerkannter wissenschaftlicher Grundsätze nicht bereits aufgrund der veröffentlichten Erläuterungen als offenkundig darstellt oder vom Gericht in eigener Sachkunde beurteilt werden kann (BGH a.a.O.).

Im Übrigen hänge die Frage der Erforderlichkeit des Einholens eines Sachverständigengutachtens vorrangig von der Art der gegen den Mietspiegel vorgebrachten Einwendungen, der Aussagekraft der vorhandenen und zugänglichen Dokumentation der Datenerhebung und Datenauswertung, dem Inhalt der Erläuterungen zu der im Mietspiegel angewandten Methodik und der eigenen Sachkunde des Gerichts ab.

Vor dem Hintergrund der vom Gesetzgeber gewollten verfahrensvereinfachenden Funktion des qualifizierten Mietspiegels und der daran anknüpfenden Vermutungswirkung muss - mit dem BGH - unter sachgerechter Anwendung zivilprozessualer Grundsätze von der Partei, die das Vorliegen eines qualifizierten Mietspiegels in Abrede stellt, zunächst verlangt werden, dass sie - im Rahmen des Möglichen - substantiierte Angriffe gegen den Mietspiegel vorbringt, sofern - wie in Berlin - die Erstellung des Mietspiegels in allgemein zugänglichen Quellen dokumentiert ist. Das gilt insbesondere dann, wenn die angewandten Methoden ausführlich und verständlich dargestellt sind und dies - wie die „Hinweise zur Erstellung von Mietspiegeln“ voraussetzen - in allgemein zugänglicher Form geschehen ist. Informationen, die sich aus einer derartigen Dokumentation ergeben, kann die Partei, die den qualifizierten Mietspiegel nicht anerkennen will, auch nicht mit Nichtwissen bestreiten. Auch der BGH setzt insoweit voraus, dass die Partei sich mit dem Inhalt der Dokumentation substantiiert auseinandersetzt, soweit dies ohne Fachkenntnisse - etwa auf dem Gebiet der Statistik - möglich ist (BGH a.a.O.).

Diesen Anforderungen genügt das Bestreiten der Kl. im Berufungsverfahren nicht. Sie hat das Erhöhungsverlangen zunächst selbst mit dem Mietspiegel begründet, die Qualifiziertheit des Mietspiegels auch nicht etwa in der Berufungsbegründung in Abrede gestellt, ihre Zweifel an der Richtigkeit und Vollständigkeit der Tatsachenfeststellungen durch das Amtsgericht nicht darauf gestützt, dass der von ihr selbst zur Begründung des Mietererhöhungsverlangens herangezogene Mietspiegel nicht den Anforderungen des Gesetzes genügen würde. Unabhängig davon, dass sie mit ihrem erstmaligen schlichten Bestreiten, dass der Mietspiegel 2011 nach anerkannten wissenschaftlichen Maßstäben erstellt wurde, nach § 520 Abs. 3 Nr. 3 ZPO ausgeschlossen ist, genügt sie damit nicht den oben dargestellten, vom BGH aufgestellten Anforderungen vor dem Hintergrund der Intentionen, die der Gesetzgeber mit der Einführung des qualifizierten Mietspiegels verband. Es fehlt jede Auseinandersetzung mit den im Endbericht zum Mietspiegel 2011 im Einzelnen dargestellten methodischen Ansätzen der Datenerhebung. Den Endbericht hat die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung Berlin öffentlich zugänglich gemacht, er ist auf deren Seiten verfügbar, eine substantiierte Auseinandersetzung demnach möglich: http://www.stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/mietspiegel/de/download/berliner_mietspiegel_2011 _endbericht.pdf.

Soweit die Kl. geltend macht, dass der Mietspiegel „willkürlich“ nicht berücksichtige, dass es in Berlin Mietwohnungen mit Mietergärten gebe, die dem Mieter zur alleinigen Nutzung überlassen wurden, fehlt dieser Behauptung jeder sachliche Bezug, insbesondere eine Auseinandersetzung mit dem methodischen Ansatz der Mietspiegelersteller. Aus dem - der Kl. aus vorangegangenen Entscheidungen der Kammer bekannten, im Übrigen als Information allgemein zugänglichen - Umstand, dass Mietergärten in früheren Mietspiegeln wohnwerterhöhend berücksichtigt wurden, folgt gerade, dass es sich nicht um Willkür handelt, sondern um eine bewusste Entscheidung, diesen Faktor fortan, jedenfalls bis zum Mietspiegel 2011 nicht als wertbildend im Rahmen der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete zu berücksichtigen. Soweit Sondermerkmale - wie im Mietspiegel 2000 auch der Mietergarten - in nachfolgenden Mietspiegeln bis 2011 keine Berücksichtigung mehr fanden, ist dies Ausdruck des Wandels, dem wertbildende Faktoren am Markt ganz allgemein unterliegen. Eben dies ist eine Ursache dafür, dass der Mietspiegel den Anforderungen des § 558c BGB gemäß im Zwei-Jahres-Rhythmus an die Marktentwicklung angepasst werden soll.

Soweit die Mietspiegel anderer Orte einen Zuschlag für Mietergärten vorsehen, ist dieser Umstand allein für die Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete in Berlin ohne Belang. Es ist offenkundig, dass die Marktverhältnisse in der Millionenstadt Berlin anderen Regeln folgen und andere Faktoren die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete bestimmen als die in einer Stadt mit knapp 90.000 Einwohnern wie Marl.

Entgegen der Auffassung der Kl. entfaltet das in einem vorangegangenen Rechtsstreit der Parteien eingeholte Sachverständigen-Gutachten keine Bindungswirkung. Wie oben dargestellt, ist das Gutachten dem Mietspiegel schon nicht „überlegen", denn die Datengrundlage bilden gerade einmal drei Vergleichsobjekte. Unabhängig davon ist der Gesetzgeber - wie bereits dargestellt - von einem ständigen Wandel der Marktverhältnisse ausgegangen, was einer „Bindung“ bereits entgegensteht. Die Kl. selbst hat zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens von einem Rückgriff auf das Gutachten abgesehen. Die Kammer ist an das vom Vermieter gewählte Begründungsmittel zwar im Rahmen ihrer Überzeugungsbildung nicht gebunden, sieht hier vor dem oben dargestellten Hintergrund aber auch keine Veranlassung, auf das allenfalls die Marktverhältnisse vor mehr als 2 Jahren darstellende Gutachten zurückzugreifen.