Quadratmeterzahl der Wohnung

Quadratmeterzahl der Wohnung; Mietvertrag

1. Die Differenz zwischen tatsächlicher und im Mietvertrag angegebener Wohnungsgröße begründet keinen Fehler der Mietsache.

2. Die Aufnahme der Quadratmeterzahl der Wohnung in einen Mietvertrag begründet für sich allein keine zugesicherte Eigenschaft.

AG Schöneberg, Urteil vom 16. Juni 1989 - 15 C 154/89 -

Der Bekl. ist wegen der Abweichung der Wohnfläche nicht zur teilweisen Minderung des Mietzinses berechtigt.

Ein Recht zur Herabsetzung der Grundmiete ergibt sich nicht durch Aus-legung des Mietvertrages. Eine Anpassung des Mietzinses an die tatsächliche Quadratmeterzahl der Wohnung kommt im Wege der Auslegung nur dann in Betracht, wenn die Parteien bei Berechnung der Grundmiete aus-drücklich einen bestimmten Quadratmeterpreis zugrundegelegt hätten.

Nach dem Mietvertrag beträgt die Grundmiete 900 DM. Hinweise darauf, daß die Parteien einen Preis je qm vereinbart hätten, sind dem Mietvertrag nicht zu entnehmen.

Die Tatsache, daß der Mietpreis von 900 DM geteilt durch die Wohnungsgröße von 66 qm einen Quadratmeterpreis von 13,63 DM ergibt, ändert an dieser Auslegung nichts. Denn jeder vereinbarte Mietzins, geteilt durch die angemietete Wohnfläche, ergibt einen entsprechenden Mietzins pro qm, der allein deshalb noch nicht zur Bemessungsgrundlage des Mietzinses wird (vgl. LG Berlin, ZMR 1987, 95). So wie der vorliegende Mietvertrag ausgestaltet ist, ist davon auszugehen, daß die Grundmiete als solche zu zahlen ist. Etwas anderes folgt auch nicht aus dem Umstand, daß in der dem Bekl. erteilten Heizkostenabrechnung die wirkliche Wohnungsgröße zugrundegelegt ist. Denn selbstverständlich können Betriebskosten nicht nach fiktiven qm-Größen zugrundegelegt werden.

Der im Mietvertrag vereinbarte Mietzins ist auch nicht nach § 537 Abs. 1 BGB zu mindern, nur weil die Wohnung 55 qm und nicht 66 qm groß ist. Denn eine Minderung des Mietzinses tritt nur ein, wenn die Wohnung mit einem Fehler im Sinne des § 537 Abs. 1 Satz 1 BGB behaftet ist, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch erheblich mindert. Allein die Differenz zwischen tatsächlicher und im Mietvertrag angegebener Wohnungsgröße begründet noch keinen Fehler der Mietsache, denn dadurch ist noch nicht zwingend die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung erheblich beeinträchtigt (LG Kleve WM 1988, 13, 14), zumal der Bekl. dies auch nicht behauptet hat.

Eine Minderung des Mietzinses kommt auch nicht wegen Fehlens einer zu-gesicherten Eigenschaft gemäß §§ 537 Abs. 2 Satz 1, 537 Abs. 1 Satz 1 BGB in Betracht.

Nach §§ 537 Abs. 2 Satz 2, 580 BGB wird kraft Gesetzes bei Vermietung von Grundstücken und Wohnräumen die Zusicherung einer bestimmten Größe der Zusicherung einer Eigenschaft gleichgesetzt. Demnach berechtigt das Fehlen einer zugesicherten Wohnungsgröße auch dann nicht zur Minderung nach § 537 Abs. 2 BGB, wenn der Gebrauchswert der Wohnung durch die geringere Wohnungsgröße nur unerheblich beeinträchtigt wird.

§ 537 Abs. 2 Satz 2 BGB setzt eine Zusicherung voraus, besagt aber nichts darüber, ob eine solche tatsächlich abgegeben wurde.

Das Amtsgericht Duisburg (WM 1987, 217, 218) vertritt die Auffassung, die Angabe der Wohnungsgröße stelle grundsätzlich die Zusicherung einer Eigenschaft dar. Dies wird jedoch von der überwiegenden Meinung in der Rechtsprechung abgelehnt (vgl. LG Würzburg WM 1984, 213; LG Freiburg WM 1988, 263 m.w.N.).

Entscheidend sei vielmehr, ob in der Angabe der Wohnfläche im Mietvertrag die Zusicherung einer Eigenschaft im Sinne des § 537 Abs. 2 Satz 2 BGB oder eine bloße Beschreibung des Mietobjekts zu sehen sei.

Eine Zusicherung liegt nur vor, wenn in vertragsgemäß bindender Form Angaben mit dem Willen gemacht werden, für die Richtigkeit einstehen zu wollen (Sternel, MietR., 3. Aufl. II Rn. 526).

Eine solche Zusicherung läßt der Wortlaut des Mietvertrages ausdrücklich nicht erkennen. Für sich betrachtet dient § 1 Ziff. 1 des Mietvertrages le-diglich der Aufgabe, das Mietobjekt näher zu beschreiben. Dafür spricht auch, daß die Flächenangabe keinen Bezug zur Kalkulation des Mietzinses hat, eben der Umstand, daß die Wohnflächenangabe sich unmittelbar an die genaue Lage- und Zimmerbeschreibung der Wohnung anschließt.

In § 1 Ziff. 1 ist auch nicht konkludent eine Zusicherung hinsichtlich der Wohnungsgröße erklärt. Zur Annahme einer konkludenten Erklärung müßten besondere Umstände vorliegen, aus denen sich ergibt, daß die Flächenangabe für den Mieter von besonderer Bedeutung ist (vgl. LG Mannheim WM 1989, 11).

Die Aufnahme der Quadratmeterzahl der Wohnung in den Mietvertrag vermag für sich allein keine konkludente Zusicherung begründen, denn eine solche Angabe wird typischerweise in den Mietvertrag aufgenommen, ohne daß ihr deshalb eine besondere Bedeutung zukommt.

Der Bekl. hat keine Umstände vorgetragen, daß er bei Vertragsschluß gesteigerten Wert darauf gelegt hätte, daß die Wohnung 66 und nicht 55 qm hat.