Psychologische Praxis

Psychologische Praxis; Eigentumswohnung; Zweckbestimmung; Wohnzweck; Nutzung; Sondereigentum

Der Betrieb einer psychologischen Einzel-Praxis in den Räumen der vermieteten Eigentumswohnung zu den üblichen Tageszeiten steht mit der Zweckbestimmung einer Nutzung zu Wohnzwecken in Einklang.

Der Bet. zu 1. hat seine Eigentumswohnung an seine Ehefrau (Bet. zu 7.) zum Betrieb einer psychologischen Praxis vermietet.

Hiergegen wenden sich die übrigen Wohnungseigentümer durch verschiedene Beschlüsse, weil sie der Meinung waren, durch den Betrieb der psychologischen Praxis werde das Wohnungseigentum entgegen der Bestimmung in der Teilungserklärung, die lediglich eine Nutzung zu Wohnzwecken vorsieht, in Anspruch genommen.

Auf die Anfechtung der Beschlüsse durch den Bet. zu 1. hat das AG Solingen den Anträgen des Bet. zu 1. weitgehend stattgegeben und - soweit mit der Beschwerde angefochten - entschieden, daß der Beschluß der Eigentümergemeinschaft über das Verbot der Nutzung der Eigentumswohnung des Bet. zu 1. für eine psychologische Praxis unwirksam ist.

Des weiteren hat es festgestellt, daß der Bet. zu 1. berechtigt ist, seine Wohnung als Praxis für seine Ehefrau zum Betreiben einer psychologischen Praxis, und zwar montags bis freitags zwischen 10.00 und 21.00 Uhr, zu vermieten.

Hiergegen richtet sich das Rechtsmittel der sofortigen Beschwerde der Bet. zu 2. bis 6. und zu 8.

Das Rechtsmittel hat im wesentlichen keinen Erfolg; lediglich soweit in Ziffer 4. des amtsgerichtlichen Beschlußtenors das Betreiben der Praxis in der Zeit von 10.00 bis 21.00 Uhr gestattet wurde, hat die Kammer statt dessen lediglich eine Zeit von 8.30 bis 18.30 Uhr werktags von Montag bis Freitag für angemessen erachtet.

In der Teilungserklärung wird den Wohnungseigentümern das Sondereigentum an den acht Wohnungen "zu Wohnzwecken" zugewiesen. Grundsätzlich ist damit eine Zweckbestimmung dahingehend getroffen, daß die im Sondereigentum stehenden Räume auch nur zu Wohnzwecken genutzt werden dürfen. Entgegen der Auffassung der Bet. zu 2. bis 6. und zu 8. bedeutet dies jedoch nicht, daß jede Nutzung zu einem anderen Zweck ausgeschlossen sein soll. In Rechtsprechung und Lehre ist es vielmehr anerkannt, daß auch bei einer Zweckbestimmung "zu Wohnzwecken" eine andere Nutzung möglich ist, soweit diese nicht mehr stört als die dem ursprünglichen Zweck dienende Nutzung (Bärmann/Pick/Merle, WEG, 7. Aufl., Rz. 46 zu § 13 WEG m.w.N.). So ist es von der Rechtsprechung als zulässig angesehen worden, ein in der Teilungserklärung als "Wohnung" gekennzeichnetes Wohneigentum als Architektenbüro oder Steuerpraxis zu nutzen (KG NJW-RR 1995, 333/334 [= WM 1994, 494]). Zur Begründung wird unter anderem auf den Wortlaut des § 13 Abs. 1 WEG verwiesen, der selbst von der - weiteren - Befugnis des Wohnungseigentümers spreche, das Wohnungseigentum nicht nur zu bewohnen, sondern auch "in sonstiger Weise zu nutzen". In Übereinstimmung mit dem Rechtsgedanken des § 14 Nr. 1 WEG sei deshalb von den übrigen Wohnungseigentümern eine über das Wohnen hinausgehende Nutzung des Sondereigentums dann zu dulden, wenn diese Nutzung als zumutbar angesehen werden könne. Diese Ausführungen finden in Rechtsprechung und Literatur breite Zustimmung (BayObLG MDR 1994, 582 [= WM 1994, 393]; LG Berlin DWE 1995, 44; Bärmann/Pick/Merle a. a. O.).

Somit ist lediglich für die Kammer die Frage zu klären, ob im konkreten Fall die Benutzung der Eigentumswohnung durch die Bet. zu 7. als psychologische Praxis für die Mitbewohner der anderen Räume keine größeren Störungen als üblich und zumutbar verursacht.

Hierzu ist die Kammer der Auffassung, daß eine solche Störung von der Benutzung als psychologische Praxis jedenfalls dann nicht ausgeht, wenn sich die Bet. zu 7. dabei innerhalb der durch die Kammer jetzt vorgegebenen zeitlichen Grenzen - von 8.30 bis 18.30 Uhr - bei ihrer Praxisausübung hält. Die Bet. zu 7. empfängt pro Woche maximal 40, das heißt pro Tag durchschnittlich acht Besucher im Abstand von einer Stunde. Diese Patienten müssen von der Haustür in den ersten Stock, um in die Praxis der Bet. zu 7. zu gelangen. Bei einem von acht Parteien bewohnten Haus liegt eine solche Patientenzahl zwar möglicherweise über derjenigen, die jeder einzelne Haushalt durchschnittlich als Besuch zu erwarten hat. Andererseits kann der - durchschnittlich - stündliche Besucherwechsel nach Auffassung der Kammer auch keinesfalls als so störend für die Mitbewohner angesehen werden, daß deshalb der Bet. zu 7. diese Nutzung der Eigentumswohnung zu untersagen wäre. Die konkrete Art der Nutzung verursacht jedenfalls nicht mehr Störungen, als sie bei einem von der Rechtsprechung als zulässig angesehenen Architekturbüro oder einer Steuerpraxis verursacht werden würden. Das gilt auch angesichts der Tatsache, daß möglicherweise ein bis zwei Nichterwachsene pro Tag als Patienten die Bet. zu 7. besuchen. In einem Haus, in welchem zahlreiche Kinder leben und wohnen, würden solche jugendlichen oder kindlichen Besucher selbst dann nicht über das übliche Maß hinaus stören, wenn sie - was keineswegs feststeht sich bei einem Besuch - kindgemäß - laut verhalten würden.

Die Kammer vermag auch nicht dem Argument der Mehrheit der Wohnungseigentümer zu folgen, weil die Patienten der Bet. zu 7. psychologisch betreut würden, stellten sie eine größere Störung oder gar eine Gefahr dar, als dies bei anderen Besuchern der Fall wäre, oder seien gar unzumutbar. Nach den nachvollziehbaren und auch nicht substantiiert angegriffenen Darstellungen der Bet. zu 7. leiden von ihr behandelte Patienten unter Trennungsängsten, Eßproblemen oder allgemein unter Depressionen und Ängsten. Diese - in der modernen Gesellschaft weit verbreiteten Erkrankungen - sind nicht psychischen Erkrankungen gleichzustellen, die von Fachärzten für Psychiatrie behandelt werden, und erst recht nicht als "gefährlich" einzustufen. Daß - wie die Bet. zu 2. bis 6. und 8. zu meinen scheinen - von derartigen Patienten generell ein größere Gefahr ausginge als von anderen Besuchern des Hauses, kann nicht festgestellt werden.

Mit dem AG ist die Kammer aber der Auffassung, daß die grundsätzlich erlaubte Nutzung der Eigentumswohnung des Bet. zu 1. durch die Bet. zu 7. als psychologische Praxis sich in zeitlichen Grenzen zu halten hat, damit keine übermäßigen Störungen von dieser Nutzungsart ausgehen. Mit der bereits genannten Rechtsprechung und Literatur hat sich die Kammer dabei davon leiten lassen, daß die vorgegebenen Zeiten für die Praxisnutzung sich im Rahmen vergleichbarer Betriebe wie Arztpraxen, Architekturbüros oder Steuerberatungspraxen halten müssen.

Anmerkung: Das landgerichtliche Urteil wurde vom OLG Düsseldorf (Beschluß vom 7. Januar 1998 - 3 Wx 500/97 - WM 1998, 113) bestätigt.