Prozesskostentragung durch Verwalter

Stellt der WEG-Verwalter trotz schwerwiegender Mängel die Jahresabrechnung zur Abstimmung, können ihm bei schwerwiegenden Abrechnungsmängeln die Prozesskosten einer erfolgreichen Anfechtung auferlegt werden.

(Leitsatz der Redaktion)

Die sofortige Beschwerde der Verwalterin ist zulässig, §§ 567 Abs. 1 Ziffer 2, 569 ZPO. Sie hat in der Sache jedoch keinen Erfolg. Das Amtsgericht hat der Verwalterin zu Recht die Kosten des Rechtsstreits auferlegt, § 49 Abs. 2 WEG.

Soweit die Verwalterin hiergegen einwendet, ihr sei rechtliches Gehör verweigert worden, hat das Amtsgericht zutreffend darauf verwiesen, dass von der Kl. zu 1. beantragt worden war, der Verwaltung die Kosten des Rechtsstreits aufzuerlegen. Dies ergibt sich aus der Klageschrift, die der Verwalterin am 5.12.2014 zugestellt worden war.

Die Auffassung der Verwalterin, die Klage sei unvernünftig gewesen und nicht veranlasst, kann ihr grobes Verschulden an diesem Rechtsstreit nicht beseitigen. Denn die Kl. zu 1. hatte bereits im Vorfeld dieser Eigentümerversammlung die Heizkostenberechnung beanstandet durch Schrei­ben ihrer Sondereigentumsverwaltung vom 24.6.2014. Die Kl. zu 2. und 3. hatten die nach dem zutreffenden Urteil des Amtsgerichts einschlägigen Beanstandungen hinsichtlich der Jahres­abrechnung 2013 bereits mit Schreiben vom 23.6.2014 anlässlich des ersten Abrechnungsver­suchs der Verwaltung aufgezeigt. Wenn dann die Abrechnung trotz auffälliger Fehler genehmigt wird, muss angefochten werden. Ein weiteres Ringen um eine vorgerichtliche Klärung ist - wenn der Beschluss erst mal gefasst ist - den Wohnungseigentümern nicht zumutbar. Zumindest zwei­felhaft ist die weitere Ansicht der Verwalterin, sie habe an den Berechnungen der I. nicht zweifeln müssen, weil diese schon seit langem zuverlässig arbeite. Das Kostenverhältnis der streitgegenständlichen Jahresabrechnung war in Bezug auf die Heizkosten der Einheit der Kl. zu 1. derart auffällig, dass der Verwalter sie nicht ruhigen Gewissens zur Beschlussfassung vorlegen darf, ohne sachverständigen neutralen Rat einzuholen. Dass schließlich an der Richtig­keit der Jahresabrechnung insgesamt keine Zweifel aufkommen könnten, wird durch den Um­stand, dass in dem Rechenwerk entgegen der Voraussetzungen für eine ordnungsgemäße Jahresabrechnung die Einnahmen nicht enthalten, sondern an anderer, nicht vorgeschriebener Stelle untergebracht sind, offensichtlich widerlegt.

Grobes Verschulden ist zu bejahen, wenn der Verwalter die erforderliche Sorgfalt in ungewöhnlich grobem Maße verletzt und dasjenige nicht beachtet, was jedem einleuchten musste (vgl. Niedenführ in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 11. Auflage, Rn. 31 zu § 49 mwN.).

Wenn das Rechenwerk der I. dazu führen sollte, dass die Kl. zu 1. einen Heizkostenbe­trag zu zahlen haben könnte, der 28 % des gesamten Verbrauchs der Wohnanlage ausmacht, musste die Verwalterin den Beschluss über die Genehmigung der Jahresabrechnung aussetzen, bis dieses Missverhältnis aufgeklärt ist. Eine Jahresabrechnung, die keine Einnahmen enthält (zu dem Erfordernis Niedenführ aaO. Rn. 46 und 48 zu § 28), vorzulegen, bedeutet bei einem pro­fessionellen Verwalter einen schweren Fehler. Wenn darüber hinaus noch weitere erhebliche Fehler zu verzeichnen sind, stellt sich die Beschlussvorlage als grob pflichtwidrig dar. Dabei wird es als erheblicher Fehler gewertet, dass vorliegend die Instandhaltungsrücklage nicht in Überein­stimmung mit der höchstrichterlichen Rechtsprechung aus 2009 zur Abrechnung einer solchen Rücklage dargestellt worden ist. Dieser Vorwurf wird noch verstärkt dadurch, dass nach dem Vor­trag der Kl. zu 2. und 3. das Rechenwerk wegen der Mängel bereits einmal gescheitert war.

Die Entscheidung über die Kosten beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. Die Ermittlung des Beschwerde­wertes beruhte auf Folgenden Rechnungen: Die Jahresabrechnung hat ein Volumen von 94.561,78 €. 50 % hiervon sind 47.280,89 €, § 49a GKG. Da die Kl. zusammen 1.499,75/10.000 Miteigentumsanteile halten, wäre das Fünffache dieses Wertes, jedenfalls mehr als 50 %. Also ist der letzte Wert maßgeblich. Hinzuzurechnen sind 1.000 € für die Verwalterent­lastung, ergibt einen Streitwert in der Hauptsache in Höhe von 49.280,89 €. Nach diesem Wert sind die Gebühren zu berechnen, die die Verwaltung zu tragen hat. Diese ergeben einen Gesamt­betrag von 13.334,75 €. Hierzu gehören die Gebühren von drei Rechtsanwälten und die Gerichtskosten für die erste Instanz.

Bei schwerwiegenden Mängeln der Jahresabrechnung droht dem Verwalter die Gefahr, mit den Prozesskosten eines Anfechtungsprozesses direkt belastet zu werden.

Schon vor der Eigentümerversammlung wies der spätere Anfechtungskläger die Verwalterin auf schwerwiegende Mängel der Jahresabrechnung hin. Die Heizkostenabrechnung sollte dahin führen, dass der Kläger (mit ca. 6/100 Miteigentumsanteilen) allein 28 % des gesamten Verbrauchs zu zahlen hätte. Die Jahreseinnahmen waren an nicht vorgesehener Stelle untergebracht worden. Die Instandhaltungsrücklage wurde nicht in Übereinstimmung mit der BGH-Rechtsprechung (GE 2010, 2343) dargestellt und erläutert. Dennoch stellte die Verwalterin die Jahresabrechnung erfolgreich zur Abstimmung. Auf Anfechtungsklage wurde der Abrechnungsbeschluss für ungültig erklärt. Das AG legte die Prozesskosten der Verwalterin auf. Hiergegen ihre sofortige Beschwerde.

Ohne Erfolg! Verschulden im Sinne des § 49 Abs. 2 WEG ist zu bejahen, wenn der Verwalter die erforderliche Sorgfalt in ungewöhnlich grobem Maße verletzt und dasjenige nicht beachtet, was jedem einleuchten muss. Die Verwalterin musste die Abstimmung über die Jahresabrechnung aussetzen, bis das ungewöhnliche Missverhältnis bei der Heizkostenabrechnung durch einen neutralen Sachverständigen geklärt ist. Tatsächliche und geschuldete Zahlungen der Hauseigentümer auf die Instandhaltungsrücklage sind in der Jahresgesamt- und den Einzelabrechnungen weder als Ausgabe noch als sonstige Kosten zu buchen; es sind die tatsächlichen Zahlungen der Eigentümer auf die Rücklage als Einnahmen darzustellen und zusätzlich auch die geschuldeten Zahlungen anzugeben. Nach einem Streitwert von knapp 50.000 € errechnen sich die Kosten für die erste Instanz auf ca. 13.000 €, welche die Verwalterin zu tragen hat.

Hier hatte sich die Verwalterin auf die Zustimmung der Eigentümermehrheit verlassen. Angesichts der gravierenden Abrechnungsmängel war aber eine Anfechtung nicht auszuschließen. Das eklatante Missverhältnis der 28 % Heizkosten für eine Wohnung mit 6 % Miteigentumsanteilen (wobei die anderen Wohnungseigentümer entlastet wurden!) hätte vor einer Abstimmung aufgeklärt werden müssen.

Der weitere Fallstrick war die vor acht Jahren ergangene BGH-Entscheidung, die besondere Voraussetzungen für die Jahresabrechnung über die Instandhaltungsrücklage aufgestellt hatte: Der Verwalter muss in die Jahresabrechnung einerseits die im Wirtschaftsplan festgesetzten Hausgeldvorschüsse einstellen und andererseits die hierauf geleisteten tatsächlichen Zahlungen der Eigentümer sowie (!) diese scheinbar doppelte Darstellung der Rücklage den Wohnungseigentümern ausreichend erläutern. Daran scheitern offensichtlich noch manche Jahresabrechnungen, wenn sie von unzufriedenen Wohnungseigentümern angefochten werden. Dass eine gutwillige Eigentümermehrheit sich auch mit groben Fehlern abfindet, schützt den Verwalter nicht vor Schadensersatzforderungen.