Prozesskostenhilfe

Prozesskostenhilfe; ordentliche Kündigung eines gewerblichen Nutzungsvertrages mit einer Genossenschaft bei gleichzeitiger genossenschaftlicher Mitgliedschaft des Gekündigten

Enthält die genossenschaftliche Satzung sowie der abgeschlossene gewerbliche Nutzungsvertrag keine Regelung zur ordentlichen Kündigung, bedeutet das nicht, dass die ordentliche Kündigung ausgeschlossen ist. Jedenfalls würde aber auch ein Kündigungsschutz nur während der Dauer der genossenschaftlichen Mitgliedschaft gelten und nach Auflösung der Genossenschaft entfallen und nicht auf den Erwerber des Objekts übergehen.

(Leitsatz der Redaktion)

Durch die von der Kl. am 19.6.2013 ausgesprochene Kündigung ist das Mietverhältnis beendet worden, und der Bekl. zu 1) ist zur Räumung des Gewerberaums und Herausgabe gem. § 985 und § 546 Abs. 1 BGB an die Kl. verpflichtet.

1. Eine ordentliche Kündigung des vorliegenden Mietverhältnisses seitens der Vermieterin war nicht durch den zugrunde liegenden Nutzungsvertrag ausgeschlossen.

a) Grundsätzlich gilt es, zwischen dem mietrechtlichen Nutzungsvertrag und dem genossenschaftlichen Mitgliedschaftsverhältnis, das auf der genossenschaftlichen Satzung fußt, zu unterscheiden und zu trennen. Ob die Satzung der Voreigentümerin, der Gewerbe- und Verwaltungsgenossenschaft H.straße eG, überhaupt Bestandteil des hiesigen Nutzungsvertrages geworden ist, und folglich gem. § 566 BGB auf die Kl. als Erwerberin des Erbbaurechts übergegangen ist, kann dahinstehen.

Denn weder die Satzung noch der Nutzungsvertrag selbst schließen die Möglichkeit der ordentlichen Kündigung durch den Vermieter aus. Vielmehr ist in 3.3 des § 3 Nutzungsvertrag lediglich die außerordentliche Kündigung geregelt, die aufgrund des in der Klammer stehenden beispielhaften Kündigungsgrundes „Zahlungsrückstand", der nur von dem Mieter verursacht werden kann, darauf schließen lässt, dass hiervon auch die fristlose Kündigung durch den Vermieter erfasst ist. Sodann ist in jenem § 3 des Nutzungsvertrages die Möglichkeit der ordentlichen Kündigung durch den Mieter geregelt. Das Fehlen einer ausdrücklichen Bestimmung zur vermieterseitigen ordentlichen Kündigung hat hingegen gerade nicht zur Folge, dass diese per se ausgeschlossen ist. Vielmehr greifen in diesem Fall die gesetzlichen, mietrechtlichen Vorschriften. Diese ermöglichen in § 580 a Abs. 2 BGB für Gewerberäume eine ordentliche Kündigung. Die einzuhaltende Kündigungsfrist hat die Kl. hierbei gewahrt.

b) Ebenso schweigt die Satzung der Genossenschaft zu der Möglichkeit der ordentlichen Kündbarkeit durch den Vermieter. Richtig ist sicherlich, dass es der genossenschaftliche Förderungszweck etlicher Wohnungsgenossenschaften vorsieht, im Rahmen eines Dauernutzungsverhältnisses die Möglichkeit der ordentlichen Kündigung durch die Genossenschaft einzuschränken bzw. auszuschließen; dies betrifft jedoch die Wohnraummiete und nicht eine wie hier vorliegende Gewerberaummiete. So enthält der hiesige Nutzungsvertrag genau wie die Satzung gerade nicht eine im Rahmen von genossenschaftlichen Wohnnutzungsverträgen sonst übliche Klausel, die besagt, dass die Genossenschaft das Nutzungsverhältnis von sich aus nicht auflösen wird und darf. Eine solche „Unkündbarkeit", auf die sie der Bekl. zu stützen versucht, hätte von ihm und der Genossenschaft privatautonom im Nutzungsvertrag vereinbart werden können. Da eine Regelung dazu aber fehlt, vermag sich der Bekl. zu 1) auch nicht mit Erfolg auf eine Unkündbarkeit berufen.

Mithin war die Kl. berechtigt, entsprechend der gesetzlichen Regelung des § 580 a Abs. 2 BGB das Mietverhältnis, in dessen Rechte und Pflichten sie gem. § 566 BGB durch Erwerb des Erbbaurechts eingetreten ist, mit dem Bekl. zu 1) ordentlich zu kündigen.

2. Letztlich können jedoch die unter Ziffer 1 erfolgten Ausführungen dahingestellt bleiben, denn ein Kündigungsschutz des Bekl. zu 1) gelte nur während der Dauer der genossenschaftlichen Mitgliedschaft. Vorliegend ist jedoch die Mitgliedschaft des Bekl. zu 1), wenn auch ohne dessen Verschulden, vor Ausspruch der Kündigung durch die Kl. erloschen. Nach § 101 Genossenschaftsgesetz wird eine Genossenschaft aufgelöst, wenn das Insolvenzverfahren eröffnet wird. Dies war bei der Gewerbe- und Verwaltungsgenossenschaft H.straße eG durch Beschluss des Amtsgerichts Charlottenburg vom 7.3.2003 der Fall. Das genossenschaftliche Mitgliedschaftsverhältnis des Bekl. ist damit beendet worden. Gemäß § 566 BGB gehen sämtliche Rechte und Pflichten eines vermieteten Objekts auf den Erwerber über, dies jedoch nur in dem Umfang, der im Zeitpunkt des Übergangs noch besteht. Daraus ergibt sich, dass nach Beendigung der Genossenschaftsbeziehungen die im Vertrag womöglich einbezogenen Kündigungsbeschränkungen nicht mehr wirksam waren. Der Bekl. zu 1) war nach Auflösung der Genossenschaft auch nicht mehr schutzbedürftig. Der Übergang der in der Satzung enthaltenen Kündigungsbeschränkung trotz Auflösung der Genossenschaft auf die hiesige Kl. als Rechtsnachfolgerin hätte zur Folge, dass eine ordentliche Kündigung des Nutzungsverhältnisses für immer, unabhängig vom Bestehen der genossenschaftlichen Mitgliedschaft, ausgeschlossen wäre und der Vermieterin nur die außerordentliche Kündigung bei erheblicher Vertragsverletzung bliebe. Dies entspricht nicht dem Sinn und Zweck des § 566 BGB, der den Eintritt des Rechtsnachfolgers in die Rechtsstellung des Voreigentümers nur insoweit gebieten kann, soweit die Zwecke überhaupt noch erreicht werden können. Durch Auflösung der Genossenschaft wird dagegen deren Satzung sowie deren Inhalt obsolet. Mit Auflösung der Genossenschaft und Erlöschen der Mitgliedschaft kann auf diese auch kein Kündigungsschutz mehr gestützt werden. Dies gilt erst recht, sofern ein Kündigungsverbot seitens des Vermieters nicht einmal im Nutzungsvertrag niedergeschrieben ist. So ist auch ein Vertrauen und damit einhergehende Schutzbedürftigkeit des ehemaligen Genossenschaftsmitgliedes nicht mehr gegeben, sobald seine genossenschaftliche Mitgliedschaft endet, weil die Genossenschaft selbst aufgelöst wird.

Die Kl. war mithin jedenfalls berechtigt, das Gewerberaummietverhältnis nach der gesetzlichen Kündigungsfrist des § 580 a Abs. 2 BGB infolge der Auflösung der Genossenschaft zu beenden. Die Kündigungsfrist wurde hierbei eingehalten.

Die ordentliche Kündigung ist nur dann ausgeschlossen, wenn das im genossenschaftlichen Nutzungsvertrag ausdrücklich so vorgesehen ist.

Der Beklagte war Mitglied einer Gewerbe- und Verwaltungsgenossenschaft und schloss mit dieser einen Nutzungsvertrag über einen Gewerberaum. Die Genossenschaft wurde zahlungsunfähig und später wegen ihrer Insolvenz im Register gelöscht. Das Objekt ging auf einen neuen Vermieter über, der das Mietverhältnis mit dem Beklagten ordentlich kündigte und Räumungsklage erhob. Der Beklagte wandte ein, er könne sich auf das zum Mietvertragsgegenstand gewordene Satzungsrecht der ursprünglichen Genossenschaft berufen, und zwar weil eben nach dieser Satzung eine ordentliche Kündigung der Genossenschaft gegenüber dem Nutzer gar nicht vorgesehen sei. Er beantragte Prozesskostenhilfe.

Die ZK 32 des Landgerichts wies den Antrag zurück. Eine ordentliche Kündigung des vorliegenden Mietverhältnisses seitens des Vermieters sei nicht durch den zugrunde liegenden Nutzungsvertrag ausgeschlossen. Grundsätzlich gelte es, zwischen dem mietrechtlichen Nutzungsvertrag und dem genossenschaftlichen Mitgliedsverhältnis, das auf der genossenschaftlichen Satzung fuße, zu unterscheiden und zu trennen. Ob die vorliegende Satzung der Voreigentümerin überhaupt Bestandteil des hiesigen Nutzungsvertrages geworden sei, könne dahinstehen. Denn weder die Satzung noch der Nutzungsvertrag selbst würden die Möglichkeit der ordentlichen Kündigung durch den Vermieter ausschließen. Das Fehlen einer ausdrücklichen Bestimmung zur vermieterseitigen ordentlichen Kündigung habe gerade nicht zur Folge, dass diese per se ausgeschlossen sei. Vielmehr würden in diesem Fall die gesetzlichen, mietrechtlichen Vorschriften greifen. Diese ermöglichten in § 580 a Abs. 2 BGB für Gewerberäume eine ordentliche Kündigung. Die einzuhaltende Kündigungsfrist habe der Vermieter hierbei gewahrt.

Ebenso schweige die Satzung der Genossenschaft zu der Möglichkeit der ordentlichen Kündigung durch den Vermieter. Richtig sei sicherlich, dass es der genossenschaftliche Förderungszweck etlicher Wohnungsgenossenschaften vorsehe, im Rahmen seines Dauernutzungsverhältnisses die Möglichkeit der ordentlichen Kündigung durch die Genossenschaft einzuschränken bzw. auszuschließen; dies betreffe jedoch die Wohnraummiete und nicht eine wie hier vorliegende Gewerberaummiete. So enthalte der hiesige Nutzungsvertrag genau wie die Satzung gerade nicht eine im Rahmen von genossenschaftlichen Wohnungsnutzungsverträgen sonst übliche Klausel, die besage, dass die Genossenschaft das Nutzungsverhältnis von sich aus nicht auflösen werde und dürfe. Eine solche „Unkündbarkeit", auf die sich der Beklagte zu stützen versuche, hätte von ihm und der Genossenschaft privatautonom im Nutzungsvertrag vereinbart werden können. Da eine Regelung dazu aber fehle, vermöge sich der Beklagte auch nicht mit Erfolg auf die Unkündbarkeit berufen. Mithin sei der Vermieter berechtigt gewesen, entsprechend der gesetzlichen Regelung des § 580 a Abs. 2 BGB das Mietverhältnis ordentlich zu kündigen.

Letztlich könnten jedoch auch die vorstehenden Ausführungen dahingestellt bleiben, denn ein Kündigungsschutz des Beklagten würde nur während der Dauer der genossenschaftlichen Mitgliedschaft gelten. Vorliegend sei jedoch die Mitgliedschaft des Beklagten vor Ausspruch der Kündigung durch den Vermieter erloschen. Nach § 101 GenG werde eine Genossenschaft aufgelöst, wenn das Insolvenzverfahren eröffnet werde. Das sei vorliegend der Fall gewesen. Das genossenschaftliche Mitgliedschaftsverhältnis des Beklagten sei damit beendet worden. Nach § 566 BGB gingen sämtliche Rechte und Pflichten eines vermieteten Objekts auf den Erwerber über, dies jedoch nur in dem Umfang, der im Zeitpunkt des Übergangs noch bestehe. Daraus ergebe sich, dass nach Beendigung der Genossenschaftsbeziehungen die im Vertrag womöglich einbezogenen Kündigungsbeschränkungen nicht mehr wirksam gewesen seien. Der Übergang der in einer Satzung enthaltenen Kündigungsbeschränkung trotz Auflösung der Genossenschaft hätte zur Folge, dass eine ordentliche Kündigung des Nutzungsverhältnisses für immer, unabhängig vom Bestehen der genossenschaftlichen Mitgliedschaft, ausgeschlossen wäre und dem Vermieter nur die außerordentliche Kündigung bei erheblicher Vertragsverletzung bliebe. Das entspreche nicht dem Sinn und Zweck des § 566 BGB, der den Eintritt des Rechtsnachfolgers in die Rechtsstellung des Voreigentümers nur insoweit gebieten könne, als die von dem Voreigentümer und der durch die Satzung festgelegten Zwecke überhaupt noch erreicht werden könnten. Durch Auflösung der Genossenschaft werde dagegen deren Satzung sowie deren Inhalt obsolet. Mit Auflösung der Genossenschaft und Erlöschen der Mitgliedschaft könne auf diese auch kein Kündigungsschutz mehr gestützt werden. Dies gelte erst recht, sofern ein Kündigungsverbot seitens des Vermieters nicht einmal im Nutzungsvertrag niedergeschrieben sei. So sei auch ein Vertrauen und damit einhergehende Schutzbedürftigkeit des ehemaligen Genossenschaftsmitgliedes nicht mehr gegeben, sobald seine genossenschaftliche Mitgliedschaft ende, weil die Genossenschaft selbst aufgelöst werde.

Der mehrmalige Hinweis des Gerichts, das gewerbliche Mietverhältnis habe nach § 580 a Abs. 2 BGB ordentlich gekündigt werden können, könnte missverstanden werden. In der genannten Vorschrift geht es lediglich um die Kündigungsfristen, nicht um die Kündigungsgrundlage. Diese findet sich in § 542 BGB und wird vorliegend wegen des Gewerbemietverhältnisses nicht durch Vorschriften zur Wohnraummiete (§§ 573 BGB) eingeschränkt.