Prozeßkostenhilfe

Prozeßkostenhilfe; Teilmöblierung; Zuschlag; Mietzinszuschlag; Wohnungsbauförderungsdarlehen; Vertrag zugunsten Dritter

a) Bei mietpreisgebundenem Wohnraum ist die Vereinbarung eines Zuschlags zum Mietzins wegen einer Teilmöblierung in dem Umfang unwirksam, in dem sie das angemessene Maß übersteigt. Für die Bemessung der Höhe eines Teilmöblierungszuschlages bieten die 11% Modernisierungskostenumlage aus dem Miethöhegesetz sowie die Anschaffungskosten und die Lebensdauer der Gegenstände einen Anhalt.

b) Ist der Vermieter aus dem Vertrag mit der Wohnungsbauförderungsanstalt über die Gewährung eines zinsbegünstigten Darlehens berechtigt, den Zuschlag wegen Teilmöblierung zu vereinbaren, so ist der Mieter nach den Grundsätzen des berechtigten Vertrages zugunsten Dritter unmittelbar zur anteiligen Rückforderung unangemessen hoher Zuschlagszahlungen berechtigt.

Eine Klage auf Rückzahlung des für die Teilmöblierung der Studentenwohnung erhobenen Mietzuschlages bietet in Höhe von insgesamt 1.833,48 DM hinreichende Erfolgsaussichten, um Prozeßkostenhilfe zu bewilligen.

Für die Teilmöblierung des Mietobjekts konnte allerdings ein Mietpreiszuschlag vereinbart werden. Der Bekl. hatte sich in dem Darlehensvertrag mit der Wohnungsbauförderungsanstalt v. 28.1.1986 in § 7 Abs. 1 verpflichtet, für die Mietpreisgestaltung die - sonst nicht unmittelbar anwendbaren - Vorschriften des Wohnungsbindungsgesetzes und der Neubaumietenverordnung einzuhalten, wobei aber u. a. für die Mitvermietung von Einrichtungs- und Ausstattungsgegenständen keine Genehmigung der zuständigen Stelle eingeholt werden mußte (§ 7 Abs. 2 des Vertrages). Die Wirksamkeit der Vereinbarung eines Mietzuschlags für die Überlassung der Einrichtungsgegenstände sollte daher nicht wie bei mit öffentlichen Mitteln gefördertem Wohnraum nach § 9 Abs. 6 WoBindG, § 27 NMV von einer Genehmigung der zuständigen Behörde abhängig sein.

Der Wegfall der Genehmigungspflicht bedeutete aber nicht, daß der Antragsgegner als Vermieter auch von der Verpflichtung freigestellt werden sollte, für die Überlassung der Einrichtungsgegenstände nur einen angemessenen Zuschlag zu dem Mietzins zu erheben. Wenn ein Vermieter insoweit in der Preisgestaltung frei wäre, könnte er durch Forderung eines verhältnismäßig hohen Zuschlags für die Teilmöblierung die Bindung an die preisrechtlich zulässige Miete unterlaufen. Außerdem bezöge sich die Genehmigung nach § 9 Abs. 6 WoBindG nur auf die Zulässigkeit der Mitvermietung der Einrichtungsgegenstände, nicht aber auf die Wirksamkeit der Vereinbarung zur Höhe des Zuschlags (Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht, § 9 WoBindG, Anm. 7c). Die für die Genehmigung zuständige Stelle nimmt nur im öffentlichen Interesse eine Grobkontrolle vor, ob die Vereinbarung eine offensichtlich unangemessene Vergütung vorsieht; die Überprüfung, ob die geforderte Vergütung angemessen ist, obliegt allein dem Zivilrichter (Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht, § 27 NMV 1970, Anm. 2).

Bei preisgebundenem Wohnraum ist die Vereinbarung eines Zuschlags zum Mietzins in dem Umfang unwirksam, in dem sie das angemessene Maß übersteigt. Insoweit besteht dann ein Rückforderungsanspruch nach § 812 BGB oder § 8 Abs. 2 WoBindG. Aus dem Sinn der Gewährung des zinsbegünstigten Darlehens ergibt sich, daß diese Regelung auch vorliegend gelten soll und den Mietern - im Rahmen eines berechtigten Vertrags zugunsten Dritter - unmittelbare Ansprüche gegen den Vermieter eingeräumt werden sollen. Die Antragstellerin kann daher die geleisteten Zahlungen in dem Umfang zurückfordern, in dem der Zuschlag wegen der Teilmöblierung von 60 DM monatlich einen angemessenen Betrag übersteigt.

Da eine gesetzliche Regelung fehlt, ist es umstritten, wie der angemessene Zuschlag wegen einer Teilmöblierung zu bemessen ist (vgl. Sternel, Mietrecht, 3. Aufl, Ill 39; FischerDieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht, § 27 NMV 1970, Anm. 6). Dies braucht im Rahmen des Prozeßkostenhilfeverfahrens, in dem nur hinreichende Erfolgsaussichten einer Klage zu prüfen sind, nicht abschließend geklärt zu werden. In Übereinstimmung mit Fischer Dieskau a. a. O. ist ein brauchbarer Anhalt die Regelung in § 3 MHG über die Umlegung von Modernisierungskosten. Es kann davon ausgegangen werden, daß zumindest eine Vergütung in Höhe von 11 % jährlich der aufgewendeten Kosten der Einrichtungs- und Ausstattungsgegenstände als angemessen anzusehen ist. Dies schließt es nicht aus, daß im Einzelfall wegen einer geringeren zu erwartenden Lebensdauer der Gegenstände und naheliegenden Reparaturkosten eine höhere Vergütung gefordert werden kann. Ob diese Voraussetzungen im vorliegenden Fall gegeben sind, muß im Rahmen des Rechtsstreits geprüft werden. Eine Spüle, ein Kühlschrank und eine Waschmaschine haben im allgemeinen wohl eine Lebensdauer von deutlich über zehn Jahren. Dies hängt von der Qualität der Geräte und damit auch von dem aufgewendeten Kaufpreis ab, der vorliegend streitig ist.

Die von dem Antragsgegner mit 3.000 DM angegebenen Anschaffungskosten sind nicht belegt. Im Rahmen der Prüfung der Erfolgsaussichten für die Bewilligung von Prozeßkostenhilfe ist daher von der nicht unrealistisch erscheinenden Schätzung der Antragstellerin auszugehen, daß die Anschaffungskosten nur etwa 2.000 DM betragen haben.

Bei 2.000 DM Anschaffungskosten wäre bei analoger Anwendung des § 3 MHG ein Zuschlag zum Mietzins von 11 %, also 220 DM jährlich angemessen. Dies ergibt einen Betrag von 18,33 DM im Monat.

Während der Mietzeit von 44 Monaten sind Zuschläge von insgesamt 2.640 DM entrichtet worden. Mindestens zulässig waren nur Zuschläge von (44 x 18,33 DM) 806,52 DM. Wegen des Differenzbetrages von 1833,48 DM kommt ein Rückforderungsanspruch in Betracht.

Die von dem Antragsgegner erhobene Verjährungseinrede greift jedenfalls im wesentlichen nicht durch. Es ist allerdings zweifelhaft, ob der Rückforderungsanspruch wegen eines überhöhten Mietzinszuschlages gemäß § 8 Abs. 2 Satz 2 WoBindG - nach Ablauf von vier Jahren nach der jeweiligen Leistung, spätestens ein Jahr nach Beendigung des Mietverhältnisses - verjährt oder hier die für Bereicherungsansprüche maßgebliche dreißigjährige Verjährungsfrist des § 195 BGB gilt. Eine Verjährung von Rückzahlungsansprüchen kommt wegen der fristwahrenden Wirkung des Prozeßkostenhilfegesuchs (vgl. Palandt, BGB, 58. Aufl., § 203 Rn. 9) nur in Betracht, soweit die Zahlungen mehr als vier Jahre vor dem 18.11.1998 geleistet worden sind, also im Zweifel für die erste Mietzinszahlung (November 1994). Angesichts zweifelhafter Rechtslage ist auch insoweit Prozeßkostenhilfe zu bewilligen.