Prozessführungsbefugnis einzelner Wohnungseigentümer, Störungsbeseitigungsanspruch

Wird ein Störungsbeseitigungsanspruch - Individualanspruch aller einzelnen Wohnungseigentümer - durch Mehrheitsbeschluss zur gerichtlichen Geltendmachung auf die Wohnungseigentümergemeinschaft, vertreten durch den Verwalter, übertragen, erlischt die Prozessführungsbefugnis der einzelnen Wohnungseigentümer.

(Leitsatz der Redaktion)

Die zulässige Berufung hat in der Sache Erfolg. Entgegen der vom Amtsgericht vertretenen Ansicht kann der Kl. von der Bekl. nicht gem. §§ 1004 Abs. 1 BGB i.V.m. § 14 Nr. 1 WEG die Beseitigung des Balkons verlangen. Denn der Kl. ist bereits zur Geltendmachung der Forderung nicht aktiv legitimiert, da der Verband Beseitigungsansprüche gem. § 1004 Abs. 1 BGB an sich gezogen hat.

Die Frage der Aktivlegitimation ist eine Rechtsfrage, so dass der Hinweis des Kl., die Bekl. habe diesen Aspekt in erster Instanz nicht bestritten, nicht überzeugt. Zwar ist es zutreffend, dass die Frage der Aktivlegitimation erstinstanzlich - soweit ersichtlich - weder von den Parteien noch dem Gericht problematisiert worden war. Jedoch können unstreitig lediglich Tatsachen sein, nicht hingegen Fragen der rechtlichen Bewertung eines Sachverhaltes.

Unstreitig haben die Eigentümer in der Versammlung am 26.11.2014 zu TOP 3 mehrheitlich beschlossen, dass der Verwalter beauftragt wird, einen Anwalt mit der Prüfung zu beauftragen, ob der von der Bekl. angebrachte Balkon gegen die Regelungen der Teilungserklärung und des WEG verstößt und ggf. eine Klage auf Rückbau gegen die Bekl. einzuleiten. Die Kosten des Rechtsstreits sollten aus der Sonderumlage für Rechtsstreitkosten entnommen werden.

Mit diesem Beschluss haben die Eigentümer den Individualanspruch gem. § 1004 Abs. 1 BGB zur Beseitigung des Balkons vergemeinschaftet. Eine derartige Vorgehensweise ist nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung auch grundsätzlich zulässig (vgl. BGH, Urteil vom 5. Dezember 2014 - V ZR 5/14 = BGHZ 203, 327). Danach ist es anerkannt, dass Ansprüche gegen einen Eigentümer gemäß § 1004 BGB auf Beseitigung und Unterlassung einer Störung des gemeinschaftlichen Eigentums wegen unzulässiger baulicher Veränderung etc. zu den klassischen Individualansprüchen zählen, die jedoch durch Mehrheitsbeschluss zur Angelegenheit der Gesamtheit der Wohnungseigentümer gemacht werden können und nach Vergemeinschaftung durch den Verband auszuüben sind (LG München I, Urteil vom 31. März 2011 - 36 S 1580/11 = ZMR 2011, 835). Ob dies erfolgt ist, ist aufgrund des objektiven Inhalts sowie des Wortlauts des dort streitgegenständlichen Beschlusses anhand der herkömmlichen Auslegungsgrundsätze festzustellen. Ab dem Zeitpunkt der Vergemeinschaftung ist der Verband aus eigenem Recht befugt, über Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer zu verfügen und damit auch einen Vergleich zu schließen; insoweit überlagert die Ausübungsbefugnis der Gemeinschaft, welche die Geltendmachung der Ansprüche an sich gezogen und die Angelegenheit damit zu einer Sache der gemeinsamen Verwaltung gemacht hat, die individuelle Rechtsverfolgungskompetenz der Sondereigentümer und schränkt diese ein (LG München I aaO.). Weil die Wohnungseigentümergemeinschaft nunmehr im eigenen Namen gegen den Bekl. vorgehen kann, ist der Kl. für eine Klage mit diesem Streitgegenstand nicht (mehr) prozessführungsbefugt (BGH aaO.; Bärmann, WEG, 13. Aufl., § 10 Rz. 251). Dafür, dass hiervon abweichend bei einer gekorenen Ausübungsbefugnis nicht nur der Verband, sondern auch der Wohnungseigentümer selbst tätig werden kann, gibt der Gesetzestext nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs keinen Anhaltspunkt (BGH aaO.).

Bei der Beurteilung der Frage, ob eine Vergemeinschaftung beschlossen wurde, kommt es allein auf den objektiven Inhalt des Beschlusses an, nicht hingegen darauf, welchen Beschluss die Eigentümer ihrer Ansicht bzw. Vorstellung nach fassen wollten. Von daher bedarf es der Vernehmung der von dem Kl. benannten Zeugen nicht.

Nach der maßgeblichen objektiven Sichtweise ist mit dem vorgenannten Beschluss eine Vergemeinschaftung der Beseitigungsansprüche erfolgt. Hierfür spricht, dass die Verwalterin, die grundsätzlich gem. § 27 WEG die Gemeinschaft nach außen vertritt und nicht einzelne Eigentümer, mit der Beauftragung eines Rechtsanwaltes beauftragt wurde. Bereits mit diesem Prüfungsauftrag ist die Angelegenheit vergemeinschaftet worden, weil der Verband geklärt wissen wollte, welche Rechte ihm zustehen. Von Individualansprüchen Einzelner ist in dem Beschluss nicht die Rede. Hinzu kommt, dass der Beschluss darüber hinaus regelt, dass auch eine Klage auf Rückbau eingeleitet werden soll, wobei angesichts des Wortes „ggf.“ die Klageerhebung von dem Ergebnis des Prüfungsauftrages abhängig gemacht werden soll. Dadurch, dass die Eigentümer nicht nur über die gerichtliche Verfolgung von Beseitigungsansprüchen gegen die Bekl. beschlossen haben, sondern zudem die Frage der hiermit einhergehenden Kostenbelastung, ist für die Kammer nicht ersichtlich, was die Eigentümer - nach objektivem Verständnis - mit dem Beschluss anderes gewollt haben als eine Verfolgung der Ansprüche durch den Verband. Dies gilt auch unter Berücksichtigung des Umstandes, dass in dem Beschlusstext die Worte „Verband“ oder „WEG“ nicht erwähnt werden. Angesichts des Umfangs der getroffenen Regelung (Überprüfung durch einen Rechtsanwalt, Erteilung der Befugnis zur Klageerhebung, Regelung der Kostenfrage) ist bereits in einem Beschluss alles Wesentliche geregelt worden, was bei einer Vergemeinschaftung der Ansprüche zu regeln ist, wenngleich hierfür auch grundsätzlich zwei Beschlüsse für erforderlich erachtet werden (Jennißen, 2. Aufl., § 10 Rz. 117), nämlich die Übertragung der Ausübungsbefugnis auf den Verband einerseits und die Beschlussfassung über das weitere Vorgehen des Verbandes (außergerichtliche Schritte, Mandatierung eines Anwalts, Klageerhebung) andererseits. Es gibt jedoch kein rechtliches Hindernis, diese Schritte - wie hier - in einem Beschluss zusammenzufassen.

Der Hinweis des Kl. darauf, dass der hier maßgebliche Wortlaut des Beschlusses nicht mit demjenigen übereinstimmt, den der Bundesgerichtshof im Rahmen seiner eingangs zitierten Entscheidung zu beurteilen hatte, überzeugt im Ergebnis nicht. Zwar ist es zutreffend, dass der Wortlaute des Beschlusses, welcher Gegenstand der höchstrichterlichen Entscheidung war, sich von dem hier zugrunde zu legenden Beschluss im Wortlaut unterscheidet; dies ändert jedoch nichts daran, dass die vom Bundesgerichtshof entwickelten (Rechts-) Grundsätze vorliegend Anwendung finden. Mit dem Beschluss vom 26.11.2014 haben die Eigentümer nichts anderes zum Ausdruck gebracht, als dass die außergerichtliche Prüfung und gerichtliche Verfolgung eines Anspruchs gem. § 1004 Abs. 1 BGB vom Verband vorgenommen werden soll. Damit sind die vom Bundesgerichtshof statuierten rechtlichen Grundsätze auch auf die hiesige Konstellation anwendbar.

Soweit der Kl. darauf hinweist, dass die Eigentümer im Rahmen eines Beschlusses vom 26.3.2015 verdeutlicht hätten, was Gegenstand der Beschlussfassung am 26.11.2014 gewesen sei, vermag dies an der rechtlichen Bewertung nichts zu ändern. Denn - wie dargetan - ist zur Bestimmung des Beschlussinhaltes gerade nicht maßgebend, was die Eigentümer tatsächlich gewollt haben, sondern was mit dem Beschluss nach objektivem Verständnis zum Ausdruck gebracht wird, so dass auch nachträgliche Beschlüsse, die als Interpretationshilfe dienen könnten, unbeachtlich sind.

Unerheblich für die Bestandskraft des Beschlusses vom 26.11.2014 ist zudem, ob zeitlich nachfolgende Beschlüsse der Eigentümer gerichtlich für ungültig erklärt worden sind. Maßgeblich ist allein, dass der vorgenannte Beschluss nicht nichtig ist und auch nicht für ungültig erklärt wurde (§ 23 Abs. 4 Satz 2 WEG).

Wird ein Störungsbeseitigungsanspruch einzelner Wohnungseigentümer durch Mehrheitsbeschluss zur gerichtlichen Geltendmachung auf die Wohnungseigentümergemeinschaft übertragen, erlischt die Prozessführungsbefugnis der einzelnen Wohnungseigentümer. Was aber, wenn der Anspruch von der WEG nicht weiterverfolgt wird?

Der Kläger verlangt von der Beklagten Beseitigung eines Balkons, der eine unzulässige bauliche Veränderung darstellt. Das AG gibt der Klage statt. Die Beklagte legt Berufung ein und trägt vor, dass die Gemeinschaft den Störungsbeseitigungsanspruch an sich gezogen hat.

Mit Erfolg! Unstreitig haben die Eigentümer am 26. November 2014 mehrheitlich beschlossen, den Verwalter zu beauftragen, einen Anwalt mit der Prüfung zu beauftragen, ob der von der Beklagten angebrachte Balkon gegen die Regelungen der Teilungserklärung verstößt, und ggf. eine Klage gegen die Beklagte einzuleiten. Die Kosten des Rechtsstreits sollten aus der Sonderumlage für Prozesskosten entnommen werden. Damit leiten die Eigentümer den Individualanspruch zur Beseitigung des Balkons auf die Gemeinschaft über. Mit der Vergemeinschaftung ist nur der Verband befugt, über Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer zu verfügen und damit auch einen Vergleich zu schließen. Somit ist der Kläger mit diesem Streitgegenstand nicht mehr prozessführungsbefugt, so dass seine Klage selbst noch in zweiter Instanz abzuweisen ist.

Die beschlossene Übertragung der Prozessführungsbefugnis für Individualansprüche auf die Gemeinschaft schließt alle einzelnen Wohnungseigentümer von der Geltendmachung der Störungsbeseitigungsansprüche und Unterlassungsansprüche aus, so dass eine von ihnen eingereichte Klage bereits aus formalen Gründen unzulässig ist bzw. wird. Was aber geschieht, wenn die Gemeinschaft, vertreten durch den Verwalter, von der Prozessführungsbefugnis keinen Gebrauch macht, also die in Aussicht genommene Klage nicht anhängig macht, vielleicht auch deshalb, weil der vom Verwalter beauftragte Rechtsanwalt der Klage wenig Chancen einräumt? Ein automatischer Rückfall der Prozessführungsbefugnis an die einzelnen Wohnungseigentümer scheidet aus, weil und solange der Beschluss über die gemeinschaftliche Geltendmachung wirksam ist. Es bedarf eines Zweitbeschlusses, mit dem die Übertragung der Prozessführungsbefugnis wieder rückgängig gemacht wird. Wenn ein solcher Beschluss nicht zustande kommt, ist zu fragen, ob einzelne Wohnungseigentümer eine Klage gegen den Verwalter anstrengen können, den Eigentümerbeschluss auszuführen und die Klageerhebung zu veranlassen. Damit stellt sich gleich wiederum die Frage, ob ein einzelner Wohnungseigentümer den Verwalter auf Führung eines gefassten Eigentümerbeschlusses allein verklagen kann oder dazu wiederum eine von der Eigentümermehrheit bewilligte Prozessführungsbefugnis benötigt.

Die Frage wird deshalb dringlich, weil derartige Störungsbeseitigungsansprüche in drei Jahren verjähren, und zwar seit dem Ende des Jahres, in dem sie entstanden sind. Falls der Verwalter eine negative Auskunft hinsichtlich der Erfolgschance einer Klage von seinem Rechtsanwalt erhält, sollte er eigentlich die Wohnungseigentümer darüber informieren. Wenn sich dann einzelne Wohnungseigentümer melden, um die Ansprüche auf eigene Kosten durchzusetzen, sollte der ursprüngliche Eigentümerbeschluss über das Ansichziehen der Ansprüche so schnell wie möglich aufgehoben werden. In der Rechtsprechung ist noch nicht geklärt, ob anderenfalls der einzelne Wohnungseigentümer in diesem Fall den Verwalter (!) auf Durchführung des Prozesses allein verklagen kann, oder ob dazu eine Ermächtigung durch Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer erforderlich ist.