Prozessführungsbefugnis für Kautionsrückzahlung bei Mehrheit von Mietern

Prozessführungsbefugnis für Kautionsrückzahlung bei Mehrheit von Mietern; Hinterlegung der Kaution im eigenen Namen

Bei einer Mehrheit von Mietern kann nach Beendigung des Mietverhältnisses ein einzelner Mieter nicht im eigenen Namen Hinterlegung der Kaution verlangen.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. fordert von der Bekl. die Hinterlegung einer Mietkaution.

Die Kl. war zusammen mit ihrem ehemaligen Lebensgefährten seit dem 1. Februar 2008 Mieterin der Wohnung in Berlin. Es wurde eine Mietkaution in Höhe von 779,61 € an die Bekl. geleistet. Nach Beendigung des Mietverhältnisses zahlte die Bekl. die Kaution an Herrn ... aus. Mit Schreiben vom 8. Oktober 2009 forderte die Kl. die Bekl. auf, die Kaution beim Amtsgericht Köpenick zu hinterlegen. Mit anwaltlichem Schreiben vom 26. November 2009 setzte die Kl. hierzu eine Frist bis 4. Dezember 2009.

Die Bekl. ist der Ansicht, die Klage sei unzulässig, da die Kl. nur mit dem ehemaligen Mitmieter zusammen gegen die Bekl. vorgehen könne. Ferner sei die Bekl. berechtigt gewesen, die Kaution an den Mieter auszuzahlen, da seine Willenserklärung auch für die Kl. verbindlich gewesen sei.

Die Klage ist unzulässig. Der Kl. fehlt die Prozessführungsbefugnis.

Zwischen der Kl. und Herrn ... bestand als Mitmieter eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, so dass ihnen die Prozessführungsbefugnis grundsätzlich nur gemeinschaftlich zusteht. Eine Mietermehrheit ist typischerweise durch den Rechtsbindungswillen gekennzeichnet, das Zusammenleben in der gemeinsam gemieteten Wohnung zu ermöglichen. Darin liegt der für eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts notwendige gemeinsam verfolgte Zweck (vgl. LG Berlin, NJW-RR 1999, 1387). Ansprüche aus dem Mietvertrag stehen daher nur der Gesamthand und nicht den einzelnen Gesellschaftern zu. Dies selbst dann, wenn die Mietkaution nur von einem geleistet wurde (vgl. LG Gießen, NJW-RR 1996, 1162).

Die gesellschaftliche Bindung der Kl. und des Herrn ... in Bezug auf das Mietverhältnis besteht auch nach Beendigung der nichtehelichen Lebensgemeinschaft fort. Denn die grundsätzlich erforderliche Auseinandersetzung nach §§ 730 ff. BGB hat noch nicht stattgefunden, da jedenfalls Ansprüche aus dem Mietverhältnis zwischen den Mietern bezüglich der Kaution noch nicht abschließend geklärt wurden.

Die Prozessführungsbefugnis der Kl. im eigenen Namen ergibt sich auch nicht aus § 432 BGB, da § 432 BGB insoweit durch die gesellschaftsrechtliche Regelung bzw. durch § 709 Abs. 1 BGB verdrängt ist, denn die mit der Geschäftsführungsbefugnis verbundene Vertretungsmacht gemäß § 714 BGB ermächtigt einen Gesellschafter nur zur Geltendmachung eines Rechts im Namen aller Gesellschafter (vgl. LG Berlin, a.a.O.).

Die Tatsache, dass die Kl. nicht Auszahlung an sich selbst, sondern eine Hinterlegung der Kaution beim AG Köpenick fordert, führt zu keiner anderen Beurteilung, denn auch insoweit ist sie nicht allein prozessführungsbefugt.

Allenfalls in besonders gelagerten Fällen kann ausnahmsweise ein Gesellschafter allein prozessführungsbefugt sein, wenn der andere Gesellschafter sich unter Zurückstellung der Gesellschafterinteressen im bewussten Zusammenwirken mit dem Gesellschaftsschuldner weigert, an einer Geltendmachung der Forderung mitzuwirken (vgl. LG Berlin, a.a.O.). Hierzu hat die Kl. weder vorgetragen, dass sich Herr ... einer Klage widersetzt hätte, noch dass dieser mit der Bekl. bewusst zusammengewirkt hätte. Dagegen spricht, dass die Bekl. selbst Herrn ... mit Schreiben vom 30. Oktober 2009 zur Rückzahlung der Kaution aufgefordert hatte.

Nach Beendigung des Mietverhältnisses hat der Vermieter über die Kaution abzurechnen und, wenn keine Gegenansprüche bestehen, zurückzuzahlen. Bei einer Mehrheit von Mietern können nur alle gemeinsam Leistung verlangen, was zu Problemen führt, wenn die ehemaligen Mieter inzwischen zerstritten sind.

Die Klägerin war zusammen mit ihrem ehemaligen Lebensgefährten Mieter einer Wohnung. Nach Beendigung des Mietverhältnisses zahlte die Vermieterin die Kaution an den ehemaligen Lebensgefährten; die Klägerin verlangte, nachdem sie vorprozessual den Mitmieter vergeblich zur Zahlung aufgefordert hatte, von der Vermieterin Hinterlegung der Kaution beim Amtsgericht.

Mit Urteil vom 12. Mai 2010 wies das AG Köpenick die Klage als unzulässig ab, da der Klägerin die Prozessführungsbefugnis fehle. Zwischen ihr und ihrem ehemaligen Lebensgefährten habe eine GbR bestanden, so dass Ansprüche nur gemeinschaftlich geltend gemacht werden könnten. Das gelte auch dann, wenn die Kaution nur von einem Mitmieter geleistet worden war. Ein Anspruch auf Hinterlegung nach § 432 BGB bestehe nicht, da diese Vorschrift durch die §§ 707 ff . BGB verdrängt werde.

Das Landgericht Flensburg (GE 2009, 717) hat in einem solchen Fall Mitgläubigerschaft nach § 432 BGB angenommen, wonach jeder Gläubiger die Leistung nur an alle gemeinsam verlangen kann oder alle Berechtigten gemeinsam den Anspruch geltend machen müssen (siehe auch die redaktionelle Anmerkung GE 2009, 689). Das entspreche – so das Landgericht Flensburg – „der nahezu einhelligen Auffassung in Rechtsprechung und Literatur". Wollte man dem folgen, wäre die Klage zulässig und begründet gewesen, da § 432 Abs. 1 Satz 2 BGB ausdrücklich regelt, dass jeder Gläubiger Hinterlegung verlangen kann. Das entspricht allerdings nicht der herrschenden Meinung. Zwar sind die Forderungen der Gesamthand wegen der bestehenden rechtlichen Gebundenheit im Rechtssinne unteilbar, so dass auf sie § 432 BGB anwendbar ist. Das Forderungsrecht des einzelnen Mitgläubigers nach § 432 BGB wird aber durch die gesetzliche Regelung der Verwaltung des Sondervermögens modifiziert (BGH NJW 1963, 641; Palandt/Weidenkaff, 69. Aufl., Rn. 4 zu § 432 BGB). Eine solche gesetzliche Regelung der Verwaltung findet sich in den §§ 705 ff. BGB, die eine Anwendung des § 432 BGB ausschließen (BGH NJW 1988, 1586). Da ein Anspruch auf Hinterlegung im Gesellschaftsrecht nicht vorgesehen ist, dürfte das Urteil des Amtsgerichts zutreffend sein.