Prozeßführungsbefugnis des Hausverwalters erfordert eigenes Interesse

Prozeßführungsbefugnis des Hausverwalters erfordert eigenes Interesse; keine klageweise Beitreibung von Mieten durch Verwalter

1. Die Prozeßführungsbefugnis des Hausverwalters zur Einziehung von Mieten aufgrund einer Ermächtigung des Vermieters (gewillkürte Prozeßstandschaft) erfordert ein eigenes rechtsschutzwürdiges Interesse des Verwalters. Dieses liegt nur dann vor, wenn die Entscheidung des Prozesses die eigene Rechtslage des Verwalters beeinflußt.

2. Dies ist nicht schon deshalb der Fall, weil der Vermieter den Verwalter bevollmächtigt hat, ihn gegenüber den Mietern zu vertreten oder er dem Verwalter zu ordnungsgemäßer Verwaltung und Rechenschaft verpflichtet ist.

Für den Senat ist die erforderliche Prozeßführungsbefugnis der Kl. nach wie vor nicht erkennbar.

a) Das dafür erforderliche rechtsschutzwürdige Interesse der Kl. als Hausverwalterin an der Geltendmachung von Mietzinsansprüchen der GbR-M. in eigenem Namen (gewillkürte Prozeßstandschaft) hat das Landgericht im Ergebnis zutreffend verneint, auch wenn die Formulierung auf S. 4 der Urteilsgründe ("ein eigenes [wirtschaftliches] Interesse" reiche aus) mißverständlich sein kann. Denn eine bloße Prozeßwirtschaftlichkeit kann das gerade rechtlich erforderliche Interesse nicht begründen (BAG DB 1984, 2566).

Vielmehr ist das erforderliche rechtsschutzwürdige Interesse des Verwalters (Kl.) an der Durchsetzung der Mietforderung nur dann gegeben, wenn die Entscheidung des Prozesses die eigene Rechtslage des Prozeßführenden beeinflußt (st. Rspr., vgl. BGHZ 92, 349; BGHZ 96, 152 = NJW 1986, 850; BGHZ 100, 218 = NJW 1987, 210; BGHZ 107, 389 = NJW 1990, 1987; BGHZ 108, 56 = NJW 1989, 2751; BGHZ 119, 242 = NJW 1993, 919; BGHZ 125,199 = NJW 1994, 2549; BGH NJW 2003, 2232; OLG Celle NJW 1998, 2477; Baumbach u. a., aaO., Grdz § 50 Rn. 31; Zöller/Vollkommer, ZPO, 25. Aufl., vor § 50 Rn. 44).

Dies ist bei Geltendmachung von Mietzinsforderungen durch den Hausverwalter des Vermieters im Wege gewillkürter Prozeßstandschaft grundsätzlich nicht der Fall (LG Görlitz, Urteil vom 24. September 1997 - 2 S 12/97 - WuM 1997, 682; LG Berlin NJW-RR 1993, 1234 = GE 1993, 317; LG Kassel NJW-RR 1991, 529 = ZMR 1992, 548; LG Hamburg WuM 1991, 599; AG Wuppertal WuM 1993, 416; Sternel, Mietrecht aktuell, 3. Aufl. 1996, Rn. 1409).

Diese Einschätzung wird von der Kl. auch nicht mit Schriftsatz vom 7. Juli 2006 entkräftet. Der vorliegende Einzelfall weist keine Besonderheiten auf, die es rechtfertigen, von der Regel abzuweichen. Ein eigenes rechtliches Interesse ergibt sich für die Kl. nicht schon daraus, daß sie dem Vermieter Rechenschaft über ihre Verwaltung schuldet (vgl. LG Görlitz, aaO., LG Hamburg aaO., LG Kassel, aaO.). Es ist auch nicht erkennbar, daß aus der Vereinbarung in § 1 der Hausverwaltervollmacht vom 1. Juni 2004 ("Der Verwalter vertritt den Eigentümer gegenüber den Mietern") etwas dafür abzuleiten ist, daß die Entscheidung des Prozesses die eigene Rechtslage der Kl. beeinflußt. Es kann dahinstehen, ob sich im Hinblick auf Hausverwaltungen allgemein die wirtschaftlichen Verhältnisse gewandelt haben. Dies mag im Einzelfall ein wirtschaftliches Interesse an einem Prozessieren von Hausverwaltungen in eigenem Namen über Rechte der Hauseigentümer begründen.

Derartiges reicht jedoch nicht aus, um ein rechtsschutzwürdiges Interesse des Verwalters zu begründen (vgl. auch Bub/Treier/Fischer, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., VIII Rn. 49). Dies verkennen das Landgericht Darmstadt (WuM 1990, 445), dessen Begründung die Kl. sich zu eigen macht, sowie das dieser Entscheidung folgende Landgericht Bremen (WuM 1993, 605). Es handelt sich um vereinzelt gebliebene Entscheidungen (vgl. LG Görlitz, aaO.), denen auch der Senat nicht folgt.

b) Weil schon das eigene rechtliche Interesse der Kl. nicht erkennbar ist, kommt es nicht vorrangig darauf an, ob die allgemeine Ermächtigung in der Hausverwaltervollmacht vom 1. Juni 2004 (K 2) und/oder die spezielle Vollmacht vom 17. Mai 2005 nach § 134 BGB wegen Verstoßes gegen das RBerG gem. § 134 BGB nichtig ist (vgl. LG Berlin, aaO.; LG Kassel, aaO.).

Klagen darf grundsätzlich nur derjenige, der aus dem Mietverhältnis unmittelbar berechtigt ist, also der Vermieter. Das gilt auch dann, wenn die Hausverwaltung ermächtigt worden ist, Mieten im eigenen Namen für Rechnung des Eigentümers geltend zu machen. Klagt die Hausverwaltung selbst die Mieten ein, ohne ein eigenes rechtsschutzwürdiges Interesse an der Einziehung der Mieten zu haben, ist ihre Klage unzulässig.

Eine GbR vermietete durch ihre Hausverwaltung Gewerberäume. Der Mieter kam mit Mieten in Rückstand, die er gegenüber der Vermieterin, vertreten durch die Hausverwaltung, in einer Ratenvereinbarung anerkannte. Die daraus resultierenden Mietforderungen klagte die Hausverwaltung im eigenen Namen ein. Die von ihr vorgelegte Hausverwaltervollmacht enthielt die Ermächtigung, Mieten im eigenen Namen für Rechnung des Eigentümers - auch im eigenen Namen - geltend zu machen.

Das Landgericht Berlin wies die Klage als unzulässig ab.

Das Kammergericht wies darauf hin, daß die Berufung keine Aussicht auf Erfolg hat. Die Hausverwaltung könne nur dann die Forderung im eigenen Namen einklagen, wenn sie prozeßführungsbefugt sei. Das dafür erforderliche rechtsschutzwürdige Interesse der Hausverwaltung sei aber nur dann gegeben, wenn die Entscheidung des Prozesses ihre eigene Rechtslage beeinflussen würde. Das Rechtsschutzbedürfnis könne auch nicht daraus hergeleitet werden, daß die Hausverwaltung Rechenschaft über ihre Verwaltung schulde.

Die Abweisung der Klage als unzulässig bedeutet nicht, daß die Vermieterin die Mietforderung überhaupt nicht mehr einklagen kann, sondern nur, daß jedenfalls die Hausverwaltung die Forderung nicht im eigenen Namen einklagen kann. Die Vermieterin kann natürlich die Hausverwaltung bevollmächtigen, in ihrem Namen die Miete einzuklagen (KG GE 2003, 525). Sie kann auch die Mietforderung an die Hausverwaltung abtreten, die dann die Hausverwaltung im eigenen Namen einklagen kann, weil sie Forderungsberechtigte ist. Im übrigen hätte sich das Rechtschutzbedürfnis für die Klage der Hausverwalterin möglicherweise auch damit begründen lassen, daß ihr Hausverwalterhonorar von der Höhe der gezahlten bzw. eingetriebenen Mieten abhängt (BGH NJW 1988, 1210; LG Berlin GE 1993, 317), wenn das so vereinbart worden ist.