Prozessführungsbefugnis

Prozessführungsbefugnis; Zwangsversteigerung; Zwangsvollstreckung; Insolvenzverwalter; Erledigung; Untervermietungsklausel; Pachtvertrag; Genehmigung; Unterverpachtung; konkludente Genehmigung durch Entgegennahme von Miete oder Pacht

1. Der Erwerb durch Zwangsversteigung hat gemäß § 265 Abs. 2 ZPO keinen Einfluss auf die Prozessführungsbefugnis des auf Räumung und Herausgabe klagenden lnsolvenzverwalters. Dieser kann allerdings nur noch auf Leistung an den neuen Eigentümer klagen.

2. Wird der vorläufig vollstreckbare Herausgabeanspruch im Wege der Zwangsvollstreckung durchgesetzt, liegt mangels Erfüllung des Herausgabeanspruchs keine Erledigung des Rechtsstreits in der Hauptsache vor.

3. Zur Auslegung eines neu gefassten Pachtvertrages, in den die noch im ersten Pachtvertrag enthaltene Regelung „Eine ... Untervermietung der Gesamtanlage oder von Teilen der Gesamtanlage, ohne schriftliche Zustimmung des Pächters, ist nicht zulässig" nicht übernommen worden ist.

4. Zur Frage, wann in der über einen längeren Zeitraum erfolgten Hinnahme der Überlassung der Pachtsache an einen Dritten eine stillschweigend erklärte Gestattung der Unterverpachtung liegen kann.

Die Parteien streiten über die Herausgabe eines Hotelgrundstücks. [...] Das Landgericht hat der Klage aus § 985 BGB stattgegeben und ein Recht der Bekl. zum Besitz i. S. d. § 986 BGB wegen unbefugter Besitzüberlassung verneint. [...] Das streitgegenständliche Hotelgrundstück ist mit Zuschlagsbeschluss des Amtsgerichts D. vom 7.7.2008 von der K.-GmbH ersteigert worden. Diese hat das erstinstanzliche Urteil nach Titelumschreibung am 22.10.2008 vollstreckt.

Mit ihrer form- und fristgerechten Berufung verfolgt die Bekl. ihren erstinstanzlichen Klageabweisungsantrag weiter. Sie rügt die materielle und formelle Fehlerhaftigkeit des angefochtenen Urteils und wendet sich insbesondere gegen die Auffassung des Landgerichts, aus der unterschiedlichen Fassung der Mietvertragsurkunden vom 25.10.2004 und 5.10.2005 zu der in § 2 des Ausgangsvertrages enthaltenen Regelung zur Untervermietung ergebe sich lediglich, dass das Schriftformerfordernis entfallen sei. Die damaligen Vertragsparteien hätten ausdrücklich darüber gesprochen, und Frau M. habe die Absicht gehabt, längerfristig in die USA zu ziehen. Durch die Unterverpachtung habe der Weiterbetrieb des Hotels auch wegen der längerfristigen Abwesenheit von Frau M. als für die M & ... Handelnde sichergestellt werden sollen. Vor diesem Hintergrund hätte selbst der vom Landgericht vorausgesetzte objektive Empfänger die Abbedingung des Zustimmungserfordernisses und hilfsweise die Zustimmung durch vorherige Einwilligung erkannt. Ihr Vorbringen sei entgegen der Auffassung des Landgerichts weder eine bloße Vermutung gewesen noch habe ihr Vorbringen in der Sitzung vom 11.6.2008 als verspätet zurückgewiesen dürfen. Dem Landgericht sei auch nicht darin zu folgen, dass der Vertrag durch den Kl. nicht zumindest konkludent genehmigt worden sei. [...]

Der Kl. verteidigt das angefochtene Urteil und bittet mit der Maßgabe, dass das Hotelgrundstück an die im Tenor genannte Rechtsnachfolgerin der lnsolvenzschuldnerin herauszugeben sei, um Zurückweisung der Berufung. [...]

Die zulässige Berufung hat in der Sache keinen Erfolg. Das Landgericht hat die Bekl. zutreffend zur Herausgabe des Hotelgrundstücks verurteilt. [...]

1. Nach dem unstreitigen Vorbringen des Kl. ist die streitgegenständliche Immobilie am 7.7.2008 zwangsversteigert worden. Die Veräußerung, zu der als Hoheitsakt auch der Erwerb durch Zwangsversteigerung gehört (Zöller/Greger, ZPO, 27. Aufl., § 265, Rn. 5), hat gemäß § 265 Abs. 2 ZPO keinen Einfluss auf die Prozessführungsbefugnis des Kl. Dieser kann nunmehr allerdings nur noch auf Leistung an den neuen Eigentümer klagen (BGH, NJW-RR 1986, 1182; Zöller/Greger, a.a.O., Rn. 6a). Der Kl. hat dem Rechnung getragen und Herausgabe an die Rechtsnachfolgerin verlangt.

In der durch die Rechtsnachfolgerin am 22.10.2008 durchgeführten Räumungsvollstreckung liegt mangels Erfüllung des Herausgabeanspruchs keine Erledigung des Rechtsstreits in der Hauptsache. Dies ist hier bereits deshalb zu verneinen, weil der vorläufig vollstreckbare Herausgabeanspruch gegen die Bekl. im Wege der Zwangsvollstreckung durchgesetzt wurde, so dass die Erfüllung bis zur Rechtskraft des Titels in der Schwebe bleibt (BGH, NJW 1994, 942; BGHZ 94, 268, 274; Palandt-Grüneberg, BGB, 68. Aufl., § 363, Rn. 15).

2. Dem Kl. steht gegen die Bekl. gemäß § 985 BGB ein Anspruch auf Herausgabe des streitgegenständlichen Grundstücks an den Investor zu. Die Bekl., die insoweit die Darlegungs- und Beweislast trifft (BGH, NJW-RR 1986, 282), hat ein Recht zum Besitz i.S.d. § 986 BGB nicht bewiesen. Der Senat teilt aus den von diesem dargelegten Gründen die Auffassung des Landgerichts, dass der Bekl. der Besitz des Hotelgrundstücks unbefugt durch die Pächterin, die ... + ... GmbH, überlassen worden ist. Die Bekl. erhebt insoweit erfolglos die Rüge einer fehlerhaften Vertragsauslegung. Nach §§ 133, 157 BGB ist bei der Auslegung von Willenserklärungen und Verträgen der wirkliche Wille der Erklärenden zu erforschen. Dabei ist vom Wortlaut der Erklärung auszugehen (statt vieler: BGH, NJW 1998, 2966; NJW 1995, 1212). In einem zweiten Auslegungsschritt sind sodann die außerhalb des Erklärungsakts liegenden Begleitumstände in die Auslegung einzubeziehen, soweit sie einen Schluss auf den Sinngehalt der Erklärung zulassen.

Hieran gemessen hat das Landgericht den Pachtvertrag vom 5.10.2005 ohne Rechtsfehler dahin ausgelegt, dass dieser der Pächterin keine Erlaubnis zur Unterverpachtung einräumte. Das Landgericht hat zutreffend angenommen, allein aus dem Umstand, dass die Parteien die im Pachtvertrag vom 25.10.2004 noch in § 2 enthaltene Regelung „Eine ... Untervermietung der Gesamtanlage oder von Teilen der Gesamtanlage, ohne schriftliche Zustimmung des Pächters, ist nicht zulässig" nicht in den neu gefassten Pachtvertrag vom 5.10.2005 übernommen haben, lasse sich keine (generelle) Erlaubnis zur Unterverpachtung entnehmen. Dass die Vertragschließenden im Vertrag vom 5.10.2005 im Vergleich zu dem Vertrag vom 25.10.2004 eine Regelung zur Unterverpachtung nicht getroffen haben, führt lediglich dazu, dass hierzu eine Vereinbarung fehlt mit der Folge, dass nach der gesetzlichen Regelung des § 584 a Abs. 1 BGB kein Anspruch auf Erlaubnis zur Unterverpachtung besteht. Nach dieser Bestimmung steht dem Pächter das in § 540 Abs. 1 BGB - für den Fall der verweigerten Untermieterlaubnis - bestimmte Kündigungsrecht nicht zu. Hieraus folgt nach allgemeiner Meinung, dass der Pächter keinen Anspruch auf die Erteilung der Unterverpachtungserlaubnis hat (Palandt/Weidenkaff, BGB, 67. Aufl., § 584 a, Rn. 2). Damit ist dem Wegfall der vorzitierten Regelung der Vertragsfassung vom 25.10.2004 aus der maßgeblichen Sicht eines objektiven Empfängers bei verständiger Würdigung zu entnehmen, dass die Parteien hinsichtlich einer Unterverpachtung keine Regelung mehr treffen wollten bzw. getroffen haben mit der Folge, dass ein Anspruch der Pächterin auf Erlaubniserteilung kraft Gesetzes nicht gegeben war. Selbst wenn mit dem Landgericht davon auszugehen wäre, der Weglassung der Regelung sei lediglich zu entnehmen, dass das Schriftformerfordernis für eine Unterverpachtung habe entfallen sollen, läge hierin noch keine Erlaubniserteilung durch die lnsolvenzschuldnerin. Wäre eine solche beabsichtigt gewesen, hätte nichts nähergelegen, als den Pachtvertrag um die Worte zu ergänzen „dem Pächter ist die Unterverpachtung gestattet". Dies gilt vorliegend um so mehr, als es sich bei dem den Vertrag für die Verpächterin unterzeichnenden Geschäftsführer B. unbestritten um einen ehemaligen Rechtsanwalt handelt, der mit dem juristischen Sprachgebrauch aufgrund seiner Tätigkeit ausreichend vertraut war. Die Annahme der Bekl., die Nichtaufnahme der Erlaubnisklausel in den Pachtvertrag vom 5.10.2005 beinhalte eine generelle Unterverpachtungserlaubnis, entspricht auch nicht dem Grundsatz einer beiderseits interessengerechten Auslegung. Eine solche generelle Erlaubnis mag zwar im Interesse des Pächters liegen. Sie widerspricht aber regelmäßig den Interessen des Verpächters. Der generellen Unzulässigkeit der Unterverpachtung liegt die Erwägung zugrunde, dass die Person des Pächters für die ordnungsgemäße Behandlung des Pachtobjekts und dessen Nutzbarkeit von zentraler Bedeutung ist. Meistens wählt sich der Verpächter deshalb den Pächter mit Rücksicht auf dessen persönliche Tüchtigkeit aus (Staudinger/Veit, Bearb. 2005, § 584 a BGB, Rn. 8). Insoweit belegt gerade der Ausschluss des Sonderkündigungsrechts, dass der Verpächter auch nicht mittelbar durch eine andernfalls drohende Kündigung gezwungen werden soll, sich mit einem Unterpächter einverstanden zu erklären.

[...]

Die Berufung macht ferner ohne Erfolg geltend, der Unterpachtvertrag sei zumindest konkludent genehmigt worden. Zwar kann auch in der über einen längeren Zeitraum erfolgten Hinnahme der Überlassung der Pachtsache an einen Dritten eine stillschweigend erklärte Gestattung der Unterverpachtung liegen (OLG Düsseldorf, Urt. v. 5.9.2002, ZMR 2003, 349 - 24. ZS; OLG Hamburg, Urt. v. 27.1.1999, OLGR 1999, 362; vgl. auch BGH, Urt. v. 2.11.1989, BGHZ 109, 171 = KTS 1990, 356 = MDR 1990, 335 = NJW 1990, 454 = Rpfleger 1990, 132 = WPM 1990, 161 = ZIP 1990, 56). Unter den besonderen Umständen des Streitfalls haben aber weder die Insolvenzschuldnerin noch der Kl. der Unterverpachtung an die Bekl. nachträglich zugestimmt, § 184 Abs. 1 BGB. Es mag dahinstehen, ob der Zeuge D., der sowohl Geschäftsführer der lnsolvenzschuldnerin als auch Geschäftsführer der Pächterin war, den Unterpachtvertrag mit der Bekl. am 14.9.2006 unterzeichnet und damit zugleich als Geschäftsführer der lnsolvenzschuldnerin die Unterverpachtung gestattet hat oder nicht. Selbst wenn die Unterschrift nach dem bestrittenen Vorbringen der Bekl. tatsächlich von dem Zeugen herrührt, ist eine etwaige darin liegende Zustimmung gegenüber dem Kl. als Insolvenzverwalter wirkungslos. Das Landgericht verweist zutreffend darauf, dass mit Eröffnung des Insolvenzverfahrens am 19.6.2006 gemäß § 80 Abs. 1 InsO das Recht des Schuldners, das zur Insolvenzmasse gehörende Vermögen zu verwalten und über es zu verfügen, auf den Insolvenzverwalter übergeht mit der Folge, dass der Zeuge D. als Geschäftsführer der lnsolvenzschuldnerin über das in die Masse gefallene Hotelgrundstück weder diese verpflichtende Verträge abschließen oder genehmigen noch hierüber i.S.d. § 81 lnsO verfügen konnte.

Der Kl. hat die Unterverpachtung auch nicht durch Entgegennahme des von der Bekl. gezahlten Pachtzinses konkludent genehmigt. [...] Zahlungen bis zum Ausspruch der fristlosen Kündigung vom 28.6.2006 gegen die Pächterin [...] sind - insoweit unbestritten - nicht an den Kl., sondern nach dem Inhalt des Insolvenzberichts an die Gläubigerin D.-AG erfolgt, nach dem bestrittenen Vortrag der Bekl. in geringem Umfang auch an die Stadtsparkasse D. Hinzu kommt, dass der Kl. das Pachtverhältnis wegen Zahlungsverzugs bereits am 28.6.2006 fristlos gekündigt und in der Folge Räumungs- und Herausgabeklage gegen die Pächterin erhoben hat. Auch diese Umstände schließen es bei der gebotenen objektiven Betrachtungsweise aus, die widerspruchslose Entgegennahme weiterer Zahlungen durch die Bekl. als konkludente Genehmigung einzustufen. Dies gilt um so mehr, als die Pächterin das Grundstück nicht an den Kl. herausgegeben hat, so dass diesem bzw. der Masse wegen der andauernden Nutzung des Hotels gegen die Pächterin ein Anspruch auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung gemäß § 546 a BGB zustand. Selbst wenn der Kl. - wie die Berufung meint - seiner Obliegenheit, größere Zahlungseingänge zu überprüfen und deswegen Kontakt mit der Bekl. aufzunehmen, nicht nachgekommen sein sollte, ergibt sich hieraus für die Bekl. kein Vertrauenstatbestand. Es wäre vielmehr Sache der Bekl. gewesen, sich mit dem Kl. in Verbindung zu setzen und den Bestand des Unterpachtvertrages mit diesem zu klären.

Ist danach ein Erlaubnis der lnsolvenzschuldnerin zur Unterverpachtung an die Bekl. nicht festzustellen, fehlt dieser ein Recht zum Besitz i. S. d. § 986 BGB und sie ist gemäß § 985 BGB zur Herausgabe verpflichtet.

Darauf, ob ein Recht der Bekl. zum Besitz i. S. d. § 986 BGB auch daran scheitert, dass der Kl. den Abschluss des Pachtvertrages vom 5.10.2005 gegenüber der Bekl. - hier durch zulässige Einrede der Anfechtbarkeit - wirksam angefochten hat, wovon der Senat ausgeht, kommt es danach nicht an. Wäre zudem die Vertragsergänzung vom 13.12.2005 so zutreffend, läge in der Abänderung der Fälligkeitsregelung zudem eine der Schriftform i. S. d. § 550 BGB bedürftige Regelung (vgl. BGH, Urt. v. 19.9.2007, GuT 2007, 443 = NZM 2008, 84 = ZMR 2008, 105). Die Kündigung des Kl. gegen die Pächterin wäre dann auch nach § 550 Satz 2 BGB begründet, und dem Kl. stünde wegen Ablauf des Hauptpachtverhältnisses gemäß §§ 581 Abs. 2, 546 Abs. 2 BGB ein Herausgabeanspruch gegen die Bekl. zu.

[...]

Wird eine in dem ersten Pachtvertrag noch enthaltene Vereinbarung, dass eine Untervermietung ohne schriftliche Zustimmung des Pächters nicht zulässig ist, in den neu abgeschlossenen Pachtvertrag nicht übernommen, gilt die gesetzliche Regelung, dass kein Anspruch auf Untervermietungserlaubnis besteht. Hat der Verpächter das Pachtverhältnis fristlos gekündigt, liegt in der nachfolgenden Entgegennahme von Pachtzahlungen keine konkludente Genehmigung der Unterverpachtung.

Gemäß § 2 des Pachtvertrages des Eigentümers eines Hotelgrundstücks vom 25. Oktober 2004 war eine Untervermietung der Gesamtanlage ohne schriftliche Zustimmung des Pächters nicht zulässig. In den neuen Pachtvertrag vom 5. Oktober 2005 ist diese Regelung nicht übernommen worden. Der Pächter überließ jedoch das Hotelgrundstück ohne Genehmigung an die Beklagten. Nachdem der Pächter in Zahlungsrückstand gekommen war, kündigte der Eigentümer und klagte auf Herausgabe. Die streitgegenständliche Immobilie wurde am 7. Juli 2008 versteigert, woraufhin der Eigentümer seine Klage auf Herausgabe an den Erwerber umstellte. Am 22. Oktober 2008 wurden die Beklagten geräumt, ohne dass der Kläger den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt erklärte. Gegen die Verurteilung zur Herausgabe durch das am 11. Juli 2008 verkündete Urteil des Landgerichts wendeten sich die Beklagten.

Das Berufungsgericht wies die Berufung mit der Maßgabe zurück, dass die Beklagten zur Herausgabe an den Erwerber verurteilt wurden. Die Zwangsversteigerung habe keinen Einfluss auf die Prozessführungsbefugnis des Eigentümers gehabt. Die Räumungsvollstreckung habe nicht zur Erledigung des Rechtsstreits geführt, weil die Herausgabe in der Zwangsvollstreckung keine Erfüllung des Herausgabeanspruchs darstelle.

Der Anspruch sei auch begründet, weil die Beklagten kein Besitzrecht hätten. Da die in dem ersten Pachtvertrag noch enthaltene Vereinbarung, dass eine Untervermietung ohne schriftliche Zustimmung des Pächters nicht zulässig ist, in den neu abgeschlossenen Pachtvertrag nicht übernommen worden sei, gelte die gesetzliche Regelung, dass kein Anspruch auf Untervermietungserlaubnis bestehe. Da der Verpächter das Pachtverhältnis fristlos gekündigt habe, liegt auch in der nachfolgenden Entgegennahme von Pachtzahlungen keine konkludente Genehmigung der Unterverpachtung.