Prozeßführungsbefugnis

Prozeßführungsbefugnis; gewillkürte Prozeßstandschaft; Mieterhöhungsverlangen; Ermächtigung; Stellvertretung; Vertragspartei; Auswechslung

Der Vermieter kann die Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag auf einen Dritten nicht ohne Beteiligung des Mieters übertragen. Der Dritte ist daher nicht in gewillkürter Prozeßstandschaft aufgrund der vermeintlich durch Übertragung erlangten Rechtsstellung prozeßführungsbefugt.

Ein Rechtsentscheid zu diesen Rechtsfragen ist nicht einzuholen.

Die Berufung des Bekl. ist begründet. Die Klage ist gemäß § 51 ZPO unzulässig, denn die Kl. ist - wie die Kammer bereits in einem ähnlich gelagerten Fall entschieden hat (WM 1998, 233) - nicht befugt, den Prozeß als richtige Partei im eigenen Namen zu führen.

1. An dieser Prozeßführungsbefugnis fehlt es zum einen, weil die Kl. nicht Trägerin des streitigen Rechtsverhältnisses ist.

Streitiges Rechtsverhältnis ist der zwischen der "Muttergesellschaft" der Kl. und dem Bekl. abgeschlossene Wohnraummietvertrag v. 14./23.8.1995. Das Recht, die Zustimmung zu einer Mieterhöhung gemäß § 2 MHG zu verlangen, steht dein Vermieter zu; Vermieterin ist die Kl. jedoch unstreitig nicht.

Die Kl. ist auch nicht dadurch Trägerin des streitigen Rechtsverhältnisses geworden, daß die Vermieterin durch die mit "Vollmacht" überschriebene Erklärung v. 1.10.1997 ihre "Geschäftsaktivitäten" auf die Kl. (als ihre hundertprozentige Tochtergesellschaft) übertragen und die Kl. zusätzlich "bevollmächtigt" hat, "für ihren derzeitigen und künftigen Wohnungsbestand Mieterhöhungsverlangen im eigenen Namen durchzuführen und diese ggf. auch gerichtlich durchzusetzen", noch dadurch, daß die Kl. dem Bekl. mit Schreiben v. 6.10.1997 mitgeteilt hat, daß nunmehr sie, die Kl., "für die (Vermieterin) die gesamte kaufmännische und technische Verwaltung des ... Grundbesitzes der (Vermieterin)" besorge, sie "somit auch die Rechte und Pflichten aus dem ... Mietvertrag" wahrnehme, der Bekl. sich deshalb "künftig in allen, Ihr Mietverhältnis betreffenden Fragen, ausschließlich an die (Kl.)" wenden möge.

a) Die hierin liegende Übertragung der gesamten Rechte und Pflichten aus dem Wohnraummietvertrag ist unwirksam, weil sie dem Bekl. lediglich mitgeteilt wurde, ohne seine Zustimmung einzuholen.

Die Auswechslung des Vermieters oder des Mieters setzt stets einen Vertrag voraus, an dem die bisherigen Vertragsparteien und der neue Vertragspartner mitwirken müssen. Ohne Zustimmung des Mieters kann sich weder der Vermieter aus seiner Vermieterrolle zurückziehen, noch kann ein Dritter diese Rolle für sich beanspruchen (Argument aus §§ 414, 415, 399 BGB). Seine Zustimmung zur Vertragsübertragung hat der Bekl. nicht erklärt, sie wurde ihm schon nicht abverlangt.

Ihren Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung kann die Kl. daher nicht auf eine eigene Sachbefugnis als Vermieterin stützen.

Andererseits macht die Kl., wie sie selbst betont, nicht etwa Rechte in Vertretung für die Kl. geltend. Insoweit ist unstreitig, daß die Kl. das Mietverhältnis nicht etwa namens der Vermieterin gestellt hat - auch nicht in verdeckter Stellvertretung, wie das AG [Kiel] offenbar unter Hinweis auf OLG Brandenburg (ZMR 1997, 598) gemeint hat. Einer dahingehenden Auslegung seitens des AG haben nämlich beide Parteien ausdrücklich widersprochen.

b) Die Wirksamkeit einer gewillkürten Prozeßstandschaft ergibt sich auch nicht aus den vom AG zitierten Urteilen (OLG Frankfurt NJW-RR 1993, 335 [= WM 1992, 700]; OLG Brandenburg a.a.O.; LG Bremen WM 1993, 605). In den dortigen Fällen ging es um die Frage, ob der Hausverwalter den Vermieter wirksam vertreten kann bzw. fremde Rechte im eigenen Namen gerichtlich geltend machen kann. Hier geht es aber nicht darum, ob der Verwalter Rechte des Vermieters geltend machen darf und ermächtigt werden kann, dies auch vor Gericht im eigenen Namen zu tun. Es geht hier darum, ob der Verwalter vom Vermieter materiell wirksam ermächtigt werden kann, sämtliche Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag im eigenen Namen geltend zu machen.

Das bedeutet nämlich, daß nunmehr der Ermächtigte die Vermieterstellung einnehmen soll: Er soll befugt sein, den Mietvertrag im eigenen Namen zu gestalten, was dadurch unterstrichen wird, daß ihm selbst im Prozeß die Vermieterrolle eingeräumt wird, daß mithin der Mietvertrag durch Urteil zwischen dem Ermächtigten und dem Mieter gestaltet werden soll.

Ein so weitgehendes Recht wird nicht einmal dem Käufer eines Mietobjekts vor seiner Eintragung in das Grundbuch zugestanden: Das Mietverhältnis bleibt mit der Eigentümerstellung verbunden. Selbst wenn mit dem Besitzübergang auch sämtliche Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag übergehen sollen, bleibt der Verkäufer bis zur Eigentumsumschreibung in der Vermieterstellung; nur er kann das Mietverhältnis umgestalten oder kündigen. Im vorliegenden Fall wird sogar das Mietverhältnis übertragen, ohne daß ein Verkauf stattfindet; es wird ein Dritter ermächtigt, die Vermieterrolle ("im eigenen Namen") wahrzunehmen, ohne daß der Mieter beteiligt wird.

Die Kammer hält deshalb an ihrer Auffassung (WM 1998, 233) fest, daß der Vermieter nicht - wie hier geschehen - die Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag auf einen Dritten ohne Beteiligung des Mieters übertragen kann. Die "Übertragung" dieser Rechtsstellung ist daher materiell rechtlich unwirksam mit der Folge, daß sie auch nicht im Wege der gewillkürten Prozeßstandschaft zu einer wirksamen Prozeßführungsbefugnis führen kann.

2. Ein Rechtsentscheid ist nicht gemäß § 541 ZPO einzuholen.

Die Kammer mißt der Frage, ob der Wohnraumvermieter einen Dritten zur Durchführung von Mieterhöhungsverlangen im eigenen Namen ermächtigen kann, angesichts der insoweit nahezu einhelligen Meinung in Rechtsprechung und Literatur (vgl. z. B. Bub-Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, III Rn. 360; VIII Rn. 48 f.; Sternel, Mietrecht, I 123; Mietrecht aktuell, Rn. 60; 552 u. 1446; jeweils in. w. N.) weder grundsätzliche Bedeutung bei, noch setzt sie sich mit ihrer Auffassung in Widerspruch zu dem Urteil des BGH v. 10.12.1997 (NJW 1998, 986 [= WM 1998, 99]).

In dieser Entscheidung hat der BGH die Frage, ob unselbständige Gestaltungsrechte bei gewerblicher Vermietung abgetreten werden können, zwar offengelassen, in der Abtretung des Kündigungsrechts aber jedenfalls die - wirksame - Ermächtigung des Käufers gesehen, den Mietvertrag im eigenen Namen zu kündigen, schon bevor der Käufer mit der Eintragung im Grundbuch in den Mietvertrag eintritt. Der BGH hat die Wirksamkeit einer solchen Ermächtigung damit begründet, daß es nicht von dem "eher formalen Unterschied" zwischen Stellvertretung und Ermächtigung abhängen könne, ob eine solche Kündigung des zukünftigen Erwerbers wirksam sei.

Die Kammer muß nicht entscheiden, ob dieser Auffassung gefolgt werden kann. Sie bindet die Kammer schon deshalb nicht, weil sie - wie den Gründen zu entnehmen ist - nicht etwa Geltung für das Wohnraummietrecht beanspruchen will, sondern den Fall der gewerblichen Miete betrifft. Schon gar nicht könnte die Kammer der Entscheidung entnehmen, daß der Vermieter seine Vermieterstellung ohne Beteiligung des Mieters insgesamt auf den Verwalter übertragen können soll mit der Folge, daß dieser - und nur dieser - berechtigt sei, das Mietverhältnis im eigenen Namen umzugestalten, ohne die Vermieterstellung innezuhaben.